【文章內(nèi)容簡介】 制：工程開工前，工程管理部須完成材料設(shè)備《采購計劃表》的編制。采購計劃應(yīng)根據(jù)工程的設(shè)計文件、合同要求、銷售節(jié)點、《工程總體進(jìn)度計劃》編寫，并應(yīng)擬訂材料設(shè)備的供應(yīng)方式，明確進(jìn)場時間，梳理統(tǒng)計材料設(shè)備的種類、數(shù)量。其中材料進(jìn)場時間的還應(yīng)充分考慮材料設(shè)備的招標(biāo)、排產(chǎn)、備貨和運輸?shù)裙┴浿芷谥械牟淮_定因素，尤其是進(jìn)口設(shè)備應(yīng)留有一定的余地。采購計劃應(yīng)會同材料設(shè)備、財務(wù)、成本等相關(guān)部門進(jìn)行評審，并經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批后方可實施。(2) 深化設(shè)計工作：工程管理部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工程設(shè)計單位向材料設(shè)備部提供材料設(shè)備的規(guī)格、型號及其他主要的技術(shù)性能參數(shù)，協(xié)助材料設(shè)備部和生產(chǎn)供應(yīng)廠家進(jìn)行材料設(shè)備的深化設(shè)計，組織設(shè)計單位和外聘專家進(jìn)行相關(guān)評審和設(shè)計優(yōu)化，審查技術(shù)方案，保障材料設(shè)備采購工作的順利實施。材料設(shè)備的樣板管理 (1) 材料的報樣：建筑設(shè)計上采用的材料都需要經(jīng)過報樣和確認(rèn)，未送樣板或未經(jīng)過樣板確認(rèn)的材料不得使用。工程部應(yīng)要求施工單位或材料供應(yīng)商報送樣品，經(jīng)設(shè)計師事先確認(rèn)后方可進(jìn)行大面積施工。報樣工作應(yīng)提前進(jìn)行，并留足確認(rèn)及反復(fù)詢樣的時間。經(jīng)過項目設(shè)計師確認(rèn)后的材料，應(yīng)簽字蓋章并標(biāo)注確認(rèn)的日期后進(jìn)行封樣留存保管，作為施工時的對照樣板。對于體現(xiàn)外立面整體效果和立面風(fēng)格的材料選定(比如石材和玻璃幕墻、門窗分格等)，應(yīng)通過工藝樣板進(jìn)行確認(rèn)，樣板施工后應(yīng)要求設(shè)計師到工地現(xiàn)場實地看樣復(fù)核，除了確認(rèn)材料外，還應(yīng)確認(rèn)材料品相、規(guī)格尺寸和細(xì)部處理等。(2) 材料定樣范圍：所有飾面材料均應(yīng)進(jìn)行樣板確認(rèn)。主要應(yīng)包括：外立面裝飾材料：外墻面磚、外墻石材、外墻涂料、門窗玻璃、型材、屋面瓦、檐溝、百葉窗、陽臺欄桿、沉降縫材料等；室內(nèi)裝飾材料：入口、大堂、電梯廳等所有精裝修飾面材料、進(jìn)戶門（包括門鎖、門碰等）、電梯橋廂、墻地磚、踢腳板、樓梯欄桿、扶手、門檻石、管井門、防火門、水表箱、配電箱、燈具等；其他飾面材料：景觀面層材料、庭院裝修材料、庭院欄桿、信報箱、室外燈具等。（3）材料樣板的變更：由于特殊的原因，材料樣板需要變更時，應(yīng)由施工單位或材料供應(yīng)商以《工作聯(lián)系單》的形式提出變更。變更應(yīng)在施工前進(jìn)行，已經(jīng)開始施工的材料原則上不能變更。確需要變更時，應(yīng)詳細(xì)說明原因，并經(jīng)項目公司材料、銷售、工程、成本、規(guī)劃設(shè)計部等部門會簽或評審，分管領(lǐng)導(dǎo)審核、項目設(shè)計師會簽同意后，由項目公司總經(jīng)理進(jìn)行審批。未經(jīng)審批同意的材料，施工中一律不能變更。（4）材料的驗收管理①甲供材料/設(shè)備進(jìn)場前，材料設(shè)備部一般應(yīng)提前兩天通知工程管理部，工程部應(yīng)出具《甲供材料/設(shè)備進(jìn)場通知表》，通知施工單位相關(guān)專業(yè)人員到場驗收。驗收應(yīng)包括材料設(shè)備的規(guī)格、型號、外觀質(zhì)量及數(shù)量，并辦理書面交接手續(xù)。②交接資料應(yīng)包括材料設(shè)備的產(chǎn)品合格證、材質(zhì)證明、使用和維修說明書等資料。若施工單位對甲供材料/設(shè)備的外觀質(zhì)量、性能等提出異議，應(yīng)在兩天內(nèi)書面通知監(jiān)理③施工單位接收甲供材料/設(shè)備后，必須履行保管責(zé)任，并采取切實有效的成品保護(hù)措施，確保甲供材料/設(shè)備的完好無損。產(chǎn)生損壞，由施工單位承擔(dān)責(zé)任。④乙供材料設(shè)備進(jìn)場前，施工單位應(yīng)至少提前一天通知工程部和監(jiān)理公司派員參加驗收。工程部應(yīng)組織監(jiān)理單位、施工單位對進(jìn)場材料進(jìn)行驗收，按規(guī)范需要檢測的應(yīng)進(jìn)行相關(guān)的檢測。施工單位應(yīng)提供產(chǎn)品合格證、材質(zhì)證明、檢測報告等資料，驗收合格后方可使用。經(jīng)驗收或檢測不合格的材料，須督促施工單位在 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小時內(nèi)予以退場。對檢測合格的材料應(yīng)要求施工單位按照綠城集團(tuán)成品保護(hù)管理指引做好成品保護(hù)工作。（5）材料/設(shè)備后評價：在項目結(jié)束后，由工程管理部根據(jù)工程營造過程中，材料/設(shè)備供應(yīng)及使用情況對工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本的影響，配合材料設(shè)備部對項目材料設(shè)備供應(yīng)、服務(wù)和運行情況進(jìn)行后評價。（二）工程樣板管理工作指引目的：通過建立樣板管理制度，嚴(yán)格實施“工程樣板先行制度”，確保公司所有房產(chǎn)開發(fā)項目在大面積施工前都必須進(jìn)行工程樣板施工和樣板評審，保障工程品質(zhì)；著力加強銷售樣板房和樣板區(qū)的管理，切實做到工程為銷售提供支持和配合。適用范圍：適用于公司開發(fā)項目工程施工階段工程施工樣板、銷售樣板房和樣板區(qū)的管理。工程樣板管理(1)工程樣板的范圍：工程管理部根據(jù)項目《工程總體進(jìn)度計劃》和施工總進(jìn)度計劃、施工合同、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按照施工標(biāo)段、分部分項工程，對重要節(jié)點、關(guān)鍵部位、新材料、新工藝應(yīng)用等工程，制定工程樣板實施計劃，實施工程樣板管理。工程樣板除結(jié)構(gòu)工程施工樣板外還應(yīng)包含以下內(nèi)容：①建筑工程樣板：屋面及防水工程施工，成品檐溝，樓地面施工，墻面抹灰及涂料施工，外墻保溫施工，外墻面磚、涂料施工，鋁合金門窗制作、安裝，石材、玻璃幕墻施工，陽臺欄桿施工，頂棚（吊頂）施工，室內(nèi)公共部位精裝修施工等。②安裝工程樣板：給排水管道、通排風(fēng)管、強弱電橋架、空調(diào)冷媒管道、空調(diào)凝結(jié)水管道、新風(fēng)管道、風(fēng)口位置等應(yīng)核對相互之間的標(biāo)高、排布的合理性，實行樣板先行。一般的工程樣板應(yīng)包括：地下室管線綜合排布，設(shè)備陽臺管線排布，通道、走廊管線綜合排布戶內(nèi)管線綜合排布，廚房、衛(wèi)生間管道、用水點、排水口排布，管道保溫，管道油漆、標(biāo)識樣板等。對大型或復(fù)雜項目，工程管理部須組織各安裝專業(yè)單位共同會審施工圖，繪制管線綜合排布圖，進(jìn)行三維建模。③標(biāo)準(zhǔn)層樣板：建立標(biāo)準(zhǔn)層樣板管理制度是實現(xiàn)工程質(zhì)量事先控制的重要措施。工程部應(yīng)要求施工單位在單體工程主體結(jié)構(gòu)三層或首層標(biāo)準(zhǔn)層模板拆除完畢、具備砌體施工條件后十天內(nèi)，完成第三層或首層標(biāo)準(zhǔn)層中各戶型的磚砌體施工。標(biāo)準(zhǔn)層會驗主要是復(fù)核樓層的軸線、標(biāo)高，復(fù)核陽臺、空調(diào)機位的尺寸，復(fù)核戶內(nèi)空間尺寸、樓層凈高，確定墻體、門窗洞口位置的合理性，確定廚房、衛(wèi)生間管線和預(yù)留洞口的合理性。標(biāo)準(zhǔn)層會驗由工程部牽頭，組織設(shè)計單位、銷售部、規(guī)劃設(shè)計部、成本管理部、施工單位和工程監(jiān)理單位進(jìn)行驗收，并形成驗收記錄。( 2 )工程樣板的管理①質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定：工程樣板施工前，工程管理部應(yīng)根據(jù)設(shè)計要求、施工技術(shù)方案、標(biāo)準(zhǔn)工藝工法、相關(guān)的規(guī)范、規(guī)程等，會同監(jiān)理單位、施工單位確定工程樣板的部位、工藝要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。施工樣板明確后，施工單位應(yīng)編寫專項施工方案和施工工藝作業(yè)指導(dǎo)書，監(jiān)理單位須編制監(jiān)理實施細(xì)則和質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)工程管理部和公司分管領(lǐng)導(dǎo)審查后方可進(jìn)行施工。施工樣板時要嚴(yán)格控制每一道工序的工藝質(zhì)量，并總結(jié)提煉出工藝的參數(shù)和質(zhì)量控制要點，做好相應(yīng)的書面記錄和影像資料留置。施工樣板完成后，工程管理部部需組織設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位和項目公司材料設(shè)備、銷售、成本等部門對施工樣板進(jìn)行評審，提出評審意見，由監(jiān)理工程師整理書面記錄，工程部填寫《樣板確認(rèn)單》，必要時附圖片資料，并做好資料存檔。②工程樣板的使用： A、樣板確認(rèn)以后，由工程管理部對樣板實施進(jìn)行總結(jié)，對工藝工法和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交底、固化，要求施工單位嚴(yán)格執(zhí)行，監(jiān)理單位監(jiān)督檢查。B、有多家施工單位的工程，工程管理部應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行樣板學(xué)習(xí)，統(tǒng)一做法與標(biāo)準(zhǔn)。C、通過樣板實景或影像資料的展示，為銷售工作提供支撐。銷售樣板房和樣板區(qū)的管理（1）樣板房、樣板區(qū)的選址：公司應(yīng)在項目策劃階段，完成樣板房、樣板區(qū)（如條件允許）的選工作。在項目正式開盤前 6 個月組織實施。樣板區(qū)的選址應(yīng)考慮到樓盤的展示效果、與樣板房聯(lián)系的緊密程度、看房參觀通道的組織以及施工進(jìn)度的先后和施工場地的分區(qū)管理的方便等；樣板房應(yīng)考慮戶型的代表性、戶型設(shè)計的亮點、樣板房所在位置的景觀效果，客戶看房的方便等，有時還要考慮到銷售去化的難易程度。（2）樣板房、樣板區(qū)的評審：樣板房、樣板區(qū)位置初步選定后，規(guī)劃設(shè)計部、銷售部、精裝修管理部還應(yīng)就戶型、功能要求、風(fēng)格檔次、軟裝標(biāo)準(zhǔn)等方面提出具體的裝修布置要求。由項目公司總經(jīng)理須組織設(shè)計單位和公司相關(guān)人員進(jìn)行評審，并公司營銷策劃部評審，總經(jīng)理審批。（3）樣板房、樣板區(qū)的工程管理①樣板房和樣板區(qū)的工程特點：A、綜合性強，幾乎包括了開發(fā)項目的全部分項工程。B、工期要求緊，一般工期為 4～6 個月，需完成基礎(chǔ)土建、主體結(jié)構(gòu)、主體外立面裝修、樣板房裝修、室外環(huán)境等全部工程，達(dá)到樣板房、樣板區(qū)開放條件。C、質(zhì)量要求高，樣板房、樣板區(qū)工程是對外展示的樣板，對質(zhì)量有更高要求。②樣板房、樣板區(qū)的工程范圍：A、主體工程。包括形成售樓處、樣板房、樣板區(qū)、樣板通道精裝修及售樓區(qū)域主樓外立面的所有主體工程，以及為完成室外售樓景觀形成條件的所有主體工程。B、精裝修工程。包括售樓處、樣板房、樣板房通道樓內(nèi)精裝修。售樓通道樓內(nèi)部包括樣板房單元入口大堂、大堂至樣板房所在樓層樓梯通道、樣板房所在樓層電梯廳。C、外立面裝修。包括樣板房外立面裝修，樣板房區(qū)域主樓挑架以下的外立面裝修，如果考慮銷售時需全部拆除外架，則所在樓棟需完成外立面的裝修。D、室外管線及環(huán)境。包括樣板區(qū)域所有室外管線及園林景觀、室外照明等，其中室外園林景觀可能含有泳池、水景等工程，工作量大。E、有些項目可能還包括電梯安裝工程。③樣板房、樣板區(qū)的管控措施A、樣板房準(zhǔn)備的各分部分項工程內(nèi)容及前后邏輯關(guān)系同整個主體工程分部分項工程，只不過是在每個分部分項工程施工中，總是在第一時間優(yōu)先施工涉及樣板房準(zhǔn)備工程的部分，盡最大限度壓縮樣板房準(zhǔn)備工程總體施工周期。B、在樣板房工程搶工時期，一切施工安排以樣板房工程為重心，應(yīng)協(xié)調(diào)施工單位務(wù)必將人力優(yōu)先投放到與樣板房工程有關(guān)的關(guān)鍵線路及關(guān)鍵部位上來。這些關(guān)鍵線路及關(guān)鍵部位主要有：a、樣板區(qū)域之內(nèi)的樓棟主體要優(yōu)先施工；b、主樓要盡快完成至樣板房上一層，盡快完成樣板房砌筑及抹灰并移交精裝修單位施工；c、如在地下室頂板或室外架空平臺上做樣板區(qū)環(huán)境，應(yīng)盡快完成地下室或架空平臺結(jié)構(gòu)；d、應(yīng)盡快形成挑架，盡早插入室外施工。樣板房工程工期過緊，按傳統(tǒng)施工工藝有時不能滿足工期或質(zhì)量要求，往往需通過采取技術(shù)加強措施，打破傳統(tǒng)的施工工序約束，達(dá)到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證預(yù)定的售樓目標(biāo)順利實現(xiàn)。C、加強設(shè)計及合約方面的計劃管理，前瞻性考慮及解決問題。樣板房工程工期緊，各相關(guān)部門、各專業(yè)之間必須銜接緊密，真正實現(xiàn)無縫對接，要做到這一點，靠的是嚴(yán)密的計劃管理。因此，必須充分熟悉圖紙及項目情況，將本項目存在的所有二次設(shè)計、材料定樣、工程招標(biāo)、甲供材料等工作都盡可能羅列出來，切忌漏項，并充分考慮好各項目間的前后邏輯關(guān)系及間隔時間，提前規(guī)劃好各項目的完成時間并定期跟進(jìn)、檢討，執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)偏差時及時采取相應(yīng)糾偏措施。D、加強施工計劃管理，力求工序搭接更為緊湊。應(yīng)提前編制好施工總進(jìn)度計劃，作為各專業(yè)、各工種的配合依據(jù)。各專業(yè)、各工種根據(jù)施工總進(jìn)度計劃，提前將人力、材料、機械、技術(shù)等準(zhǔn)備工作提前做到位，只要現(xiàn)場具備工作條件，相關(guān)專業(yè)及工種就可以馬上展開施工，將工序搭接時間減小到最低程度。附表：（1）采購計劃表（2）合格供方外采購物資申請表（3）設(shè)備進(jìn)場驗收記錄（4）工程樣板過程驗收單（5）工程樣板最終驗收單三、成品保護(hù)管理工作指引 （一）目的：為了保證建筑安裝工程施工質(zhì)量達(dá)到國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保房產(chǎn)品交付符合業(yè)主觀感質(zhì)量。（二）適用范圍：適用于開發(fā)的所有項目成品保護(hù)工作全過程管理，主要對目前開發(fā)過程中易被破壞及污染的部位進(jìn)行要求，本指引作為施工招標(biāo)文件的附件。（三）成品保護(hù)范圍：土建、安裝、精裝修、景觀等工程施工過程中的設(shè)備、材料、半成品、工序成品、成品。精裝修、景觀工程的成品保護(hù)要求參照專業(yè)公司相關(guān)規(guī)定。（四）成品保護(hù)原則 責(zé)任明確原則（1）各施工單位進(jìn)場前可以根據(jù)工程具體情況參照本指引，制定相應(yīng)的成品保護(hù)措施（分階段、分專業(yè)制定專項成品保護(hù)措施），經(jīng)同意后嚴(yán)格實施。（2）成品生產(chǎn)方對產(chǎn)品的保護(hù)負(fù)有最終的責(zé)任，包括對成品采取防護(hù)措施的責(zé)任、看管和巡查的責(zé)任、與后續(xù)施工方的協(xié)調(diào)和交底的責(zé)任等。 成品生產(chǎn)方必須保證在交