【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 與新申請(qǐng)登記停緩建項(xiàng)目的審核，從源頭上監(jiān)控停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收情況。山東嚴(yán)查房產(chǎn)企業(yè)偷逃稅八成企業(yè)有問(wèn)題【正文】針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅比例居高不下、大案要案增多、偷漏稅呈智能化的特點(diǎn)，今年上半年，省地稅局在全省范圍內(nèi)開(kāi)展了以房地產(chǎn)行業(yè)為重點(diǎn)的地方稅收專項(xiàng)檢查，共檢查762戶，有問(wèn)題企業(yè)約占八成。今年上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)共檢查762戶，％。從房地產(chǎn)業(yè)主體稅種營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的檢查情況看，％；％，同比增長(zhǎng)了36個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)介紹，今年地稅部門房地產(chǎn)行業(yè)檢查分兩條線進(jìn)行：一是各市地稅機(jī)關(guān)組織轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)大戶檢查，全省共檢查665戶，有問(wèn)題的5 42戶，％，查補(bǔ)稅款及滯納金、。二是省地方稅務(wù)局組成5個(gè)檢查組，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的濟(jì)南、青島、煙臺(tái)等八城市進(jìn)行集中性專項(xiàng)檢查，上半年共檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)97戶。通過(guò)對(duì)所查762戶房地產(chǎn)企業(yè)分析，造成房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅的原因是多方面的，主要原因是納稅人納稅意識(shí)不強(qiáng)，甚至有的受利益驅(qū)使故意偷逃稅。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是個(gè)別不法納稅人利欲熏心，為了自己的私利，置國(guó)家的利益于不顧，采取卑劣的手段，大肆偷逃稅款。二是由于房地產(chǎn)業(yè)投資大，企業(yè)因資金緊張等原因，雖賬面提取稅款，但做虛假申報(bào)或不繳納稅款。三是由于房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，與其他行業(yè)相比，具有財(cái)務(wù)核算復(fù)雜的特點(diǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員不能夠準(zhǔn)確核算收入和成本費(fèi)用，加之對(duì)稅法的了解不夠，造成漏稅。四是房屋已全部銷售完畢，但遲遲不進(jìn)行工程決算，故意不計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)業(yè)中存在的稅收問(wèn)題及對(duì)策陳國(guó)慶 近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，特別是我國(guó)加入W TO后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)一段時(shí)期的低迷后，現(xiàn)正漸趨復(fù)蘇，成為各方投資的熱點(diǎn)。這對(duì)我局組織收入，完成逐年遞增的稅收任務(wù)無(wú)疑增添了一塊籌碼。房地產(chǎn)業(yè)的稅收在我市的地方稅收收入中，占有重要地位。它不僅體現(xiàn)在稅源方面，同時(shí)也體現(xiàn)在稅收征管方面，我局歷來(lái)把強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的征管作為一項(xiàng)重要工作常抓不懈。根據(jù)國(guó)家整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序的要求，針對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷增多，而稅收收入并無(wú)大幅度增長(zhǎng)的情況，市稽查局近期組織開(kāi)展了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的專項(xiàng)檢查。檢查結(jié)果表明，房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅現(xiàn)象仍十分普遍，而偷逃稅手段也日趨多樣化，不容忽視。　──開(kāi)發(fā)銷售環(huán)節(jié)存在的主要問(wèn)題 一、預(yù)收售房款（定金）未辦理納稅申報(bào)。主要表現(xiàn)在：由于現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，轉(zhuǎn)讓銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票賬單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。而稅法上規(guī)定應(yīng)以收到預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。由于一些納稅人對(duì)稅法了解不夠，認(rèn)為銷售實(shí)現(xiàn)后再納稅是天經(jīng)地義的事，從而延遲繳納稅款。受巨額預(yù)收房款資金的誘惑，促使開(kāi)發(fā)商占用滯留國(guó)家稅款。根據(jù)國(guó)土房產(chǎn)管理部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品樓盤在完成其工程總量的25%后，即可申請(qǐng)預(yù)售許可證銷售樓盤。從開(kāi)始預(yù)售樓盤到樓盤竣工驗(yàn)收交付使用，少則數(shù)月，多則兩三年。在此期間，開(kāi)發(fā)商會(huì)陸續(xù)回收到一些地段好，質(zhì)量高的商鋪和商品房的預(yù)收款，而這部分預(yù)收款可達(dá)到總樓價(jià)的50%以上。面對(duì)如此巨額資金的誘惑，一些開(kāi)發(fā)商明知收到預(yù)收款就要納稅，卻采取各種手段隱瞞轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，一直拖到樓盤交付使用，房款收齊后才開(kāi)票結(jié)算，轉(zhuǎn)作銷售收入，從而達(dá)到無(wú)償占用這一筆“無(wú)息貸款”的目的，致使國(guó)家稅款不能及時(shí)、足額入庫(kù)。二、多頭開(kāi)戶，賬外設(shè)賬。目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)在多家銀行開(kāi)設(shè)賬戶，多頭核算的現(xiàn)象比較普遍。企業(yè)預(yù)售樓款開(kāi)出收據(jù)、發(fā)票取得收入不一定全部反映到財(cái)務(wù)部門的銷售賬上而另行在賬外設(shè)賬。另外，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)與他人的單項(xiàng)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目開(kāi)始實(shí)施后，便設(shè)立籌建處負(fù)責(zé)實(shí)施投資計(jì)劃的各項(xiàng)工作，由于籌建處是臨時(shí)機(jī)構(gòu)，不具備法人資格，無(wú)須申辦執(zhí)照和稅務(wù)登記，而財(cái)務(wù)成本核算又以單位合作項(xiàng)目為對(duì)象，銀行另行開(kāi)設(shè)賬戶，因而，多數(shù)企業(yè)在本公司賬務(wù)體系外又單獨(dú)設(shè)賬，待合作項(xiàng)目最終完成后才將經(jīng)營(yíng)成本轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)企業(yè)的賬上，這極易造成單項(xiàng)合作項(xiàng)目偷欠商品房營(yíng)業(yè)稅的漏洞。三、代建工程，隱瞞收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)中采取五花八門的偷稅手段，代建工程就是其中比較突出的一種。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售樓房150套，售房合同規(guī)定每套320平方米，統(tǒng)一蓋到五層，其余樓層由開(kāi)發(fā)商代建，房款收入經(jīng)與購(gòu)房戶協(xié)商，直接相抵建筑工程成本，并在賬外支付給建筑工程隊(duì)，達(dá)到相互隱瞞收入，從中逃避了應(yīng)繳稅款。四、合作建房，采取以房換地的方法，不在賬上體現(xiàn)為銷售收入。合作建房，這里是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作建房，房屋建成后雙方按一定的方式分配房屋，然后把分得的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到少繳稅的目的，不在賬上體現(xiàn)銷售收入。五、利用政府回批地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入不申報(bào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同一些居委會(huì)、村委會(huì)聯(lián)手利用政府的回批地，進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)或以集資戶的名義進(jìn)行建筑分房。房屋建成后，部分以支付土地使用費(fèi)的形式分給居委會(huì)或村委會(huì)，然后把商品房以收集資費(fèi)的形式銷售給購(gòu)房戶，偷逃了國(guó)家的有關(guān)稅收。六、對(duì)一些代收代付的項(xiàng)目，如水電增容費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，開(kāi)發(fā)商采取隱匿營(yíng)業(yè)收入或直接沖減管理費(fèi)用來(lái)偷逃稅款。七、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的成本核算混亂，收入與支出不相匹配。房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到竣工，到樓盤發(fā)售等，涉及的環(huán)節(jié)多，結(jié)算復(fù)雜。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要由開(kāi)發(fā)土地成本、基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)和建筑工程成本及應(yīng)繳稅費(fèi)等組成，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)成本中列支的攤銷比較混亂，特別是在建筑工程成本預(yù)算上弄虛作假的現(xiàn)象較為突出，收入與費(fèi)用支出的比例不相匹配，相應(yīng)的成本費(fèi)用難以確定，增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理的難度。八、房產(chǎn)銷售弄虛作假。為了達(dá)到偷稅的目的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶互相勾結(jié)，采取簽假合同，不如實(shí)開(kāi)具發(fā)票手段，使賬上售給個(gè)人的房產(chǎn)價(jià)格明顯低于實(shí)際銷售價(jià)格。　──房地產(chǎn)稅收管征存在的問(wèn)題： 房地產(chǎn)業(yè)是地稅部門的重要稅源之一，對(duì)其加強(qiáng)征管進(jìn)行挖潛堵漏一直是我局常抓不懈的一項(xiàng)工作。但由于房地產(chǎn)在交易、出租、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)和過(guò)程中具有較大的隱蔽性和流動(dòng)性，且稅源分散、征收難度大、稅務(wù)部門在房地產(chǎn)稅收征管中缺乏操作性強(qiáng)、較為細(xì)化的稅收政策法規(guī)和征管措施，并無(wú)法提供到位的服務(wù)及納稅輔導(dǎo)。同時(shí)對(duì)代征單位缺乏剛性的約束，少征或不征現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；對(duì)于極少數(shù)納稅人不繳稅款時(shí)，代征單位也很為難，有時(shí)收足本單位的各項(xiàng)費(fèi)用后，對(duì)應(yīng)代征的房地產(chǎn)稅收卻予以放行，致使稅務(wù)部門“孤掌難鳴”，增加了稅收控管難度。另一方面，稅務(wù)部門沒(méi)有自已的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賬證不健全、不能提供準(zhǔn)確收入和成本核算的單位管征上難于規(guī)范，直接影響了房地產(chǎn)稅收足額入庫(kù)。鑒于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和房地產(chǎn)稅收征管中存在的問(wèn)題，應(yīng)采取有效對(duì)策，加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)稅收控管的辦法和措施，防止稅款流失。一、加大對(duì)預(yù)收款征稅的力度，保證稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。一方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)要加大對(duì)納稅人的宣傳力度，爭(zhēng)取納稅人的理解和支持，減少工作的阻力和壓力；另一方面，要采取行之有效的辦法，加大對(duì)預(yù)收款的征稅力度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法核算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季（月）預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再按照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅的所得額及應(yīng)納所得稅額，以確保稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。二、制定房地產(chǎn)業(yè)稅收征管辦法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造商品房數(shù)量多、周期長(zhǎng)，投資額大。為了掌握對(duì)方經(jīng)營(yíng)情況，應(yīng)專門設(shè)置“商品房納稅申報(bào)登記表”，規(guī)定企業(yè)在建房時(shí)應(yīng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)登記；稅務(wù)機(jī)關(guān)則對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)納稅人按每一幢商品房設(shè)置“建房及納稅情況征收手冊(cè)”。登記表與征收手冊(cè)的內(nèi)容應(yīng)包括：企業(yè)名稱、經(jīng)營(yíng)地址、商品房房屋類別、房屋座落名稱編號(hào)、立項(xiàng)文號(hào)、開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)完工時(shí)間、計(jì)劃建筑面積、套數(shù)、預(yù)售許可證號(hào)、每次納稅金額及時(shí)間等項(xiàng)目。從而使每一座商品房從立項(xiàng)動(dòng)工到完工銷售，一直處在稅務(wù)部門的控管之下。其次，稅務(wù)機(jī)關(guān)還要根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形式多樣的特點(diǎn)，深入調(diào)查研究，摸清房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，掌握第一手資料，提高稅收征管質(zhì)量，堵塞稅收漏洞。三、要把管賬與管票有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。針對(duì)開(kāi)發(fā)商賬外設(shè)賬，多頭開(kāi)戶的問(wèn)題，管稅中單純的只管財(cái)務(wù)部門的銷售賬、預(yù)收商品房款科目已經(jīng)管不到底了。稅務(wù)部門首先必須要求開(kāi)發(fā)商報(bào)告其全部的銀行賬戶情況，并通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)其開(kāi)戶情況和資金活動(dòng)進(jìn)行查證和監(jiān)控，同時(shí)必須先管好收據(jù)、發(fā)票、再與管賬結(jié)合起來(lái)，徹底解決管賬與管票與征收稽查脫節(jié)的問(wèn)題。建立項(xiàng)目登記制度，實(shí)行跟蹤管理，采取賬外調(diào)查、賬內(nèi)檢查的辦法，使開(kāi)發(fā)商無(wú)機(jī)可乘，杜絕稅款流失。四、建立稅務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)盡快建立自已的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的非常設(shè)機(jī)構(gòu)，聘請(qǐng)房地產(chǎn)管理部門人員，資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所人員參加評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展對(duì)全市的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。把全市的房地產(chǎn)根據(jù)其所處的地段及類別分為若干個(gè)等級(jí)，制定相應(yīng)的價(jià)格。以此來(lái)作為房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)，對(duì)于收入、成本核算混亂，成本不真實(shí)的開(kāi)發(fā)商可采用核定法對(duì)其進(jìn)行征收，進(jìn)一步規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管征。五、充分發(fā)揮職能部門的作用，加強(qiáng)源頭監(jiān)控。每一商品房的建造，從立項(xiàng)到完工銷售，必須經(jīng)過(guò)國(guó)土資源局、建設(shè)局、房管處、銀行等部門的層層審批。稅務(wù)部門要杜絕漏征漏管戶，就必須主動(dòng)去取得黨政領(lǐng)導(dǎo)的支持和各有關(guān)部門的配合，特別是要取得地方黨政的支持，以市政府的名義下發(fā)文件，要求全面推行稅務(wù)機(jī)關(guān)的房地產(chǎn)完稅制度，要求各房管部門或房地產(chǎn)所有權(quán)證發(fā)放部門做到：未持有稅務(wù)登記證件的，不予立項(xiàng)和安排開(kāi)工；銀行和其他金融機(jī)構(gòu)不為其開(kāi)立賬戶或辦理貸款拔款，房管處不核發(fā)“商品房銷售許可證”，國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)管理部門一律憑完稅證明和不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票，方能辦理房產(chǎn)交易和證件的發(fā)放，共同控管房地產(chǎn)稅收。六、發(fā)揮稅務(wù)稽查的作用，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一次專項(xiàng)清理檢查。稅務(wù)部門應(yīng)先到國(guó)土資源局、建設(shè)局、工商局抄錄所有商品房立項(xiàng)、征用土地面積，開(kāi)工許可證，預(yù)售許可證以及房地產(chǎn)業(yè)主名稱、聯(lián)系人、商品房建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、投資額等情況、再到各開(kāi)發(fā)單位、建設(shè)工地逐一核實(shí)商品房建設(shè)銷售情況，掌握第一手材料，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)所有者的法律責(zé)任，加大打擊力度，嚴(yán)肅稅收法紀(jì)，為強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的征管奠定基礎(chǔ)。 （作者：石獅市地稅局稽查局 副股長(zhǎng)） 北京某物業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司涉稅案北京某物業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司涉稅案一、案 情 （一）案件來(lái)源及基本情況北京某物業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司涉稅案為專項(xiàng)檢查案件，檢查組于2001年9月13日對(duì)其1999年1月1日至2001年8月31日的有關(guān)涉稅情況進(jìn)行了檢查。北京某物業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司是1996年4月在京注冊(cè)成立的港澳臺(tái)與大陸合資企業(yè)，注冊(cè)資金為600萬(wàn)美元，主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為某家園。經(jīng)營(yíng)范圍包括：開(kāi)發(fā)、建設(shè)、出售規(guī)劃范圍內(nèi)的別墅；釣魚、水族展覽的娛樂(lè)服務(wù)；餐飲服務(wù)；建設(shè)出售規(guī)劃范圍內(nèi)的批發(fā)零售商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)專用設(shè)施。（二）主要違法事實(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的線索在2001年8月配合北京市財(cái)政局實(shí)施的《會(huì)計(jì)法》檢查中，稅務(wù)檢查人員在核對(duì)該公司1999年度和2000年度審計(jì)報(bào)告時(shí)，發(fā)現(xiàn)該公司在這兩個(gè)年度中“其他應(yīng)付款”科目金額很大，通過(guò)進(jìn)一步查看該科目的明細(xì)帳及部分原始憑證證實(shí)為售房按揭款，并通過(guò)核實(shí)應(yīng)交稅金科目發(fā)現(xiàn)售房收入與已交營(yíng)業(yè)稅配比不合理。經(jīng)請(qǐng)示我局有關(guān)部門后決定對(duì)該公司的納稅情況進(jìn)行涉稅立案檢查。主要違法事實(shí)（1）該公司于1999年3月開(kāi)始售房，在銷售時(shí)采取分期付款和銀行按揭兩種方式。經(jīng)查分期付款方式取得的房款收入已全部記入預(yù)收帳款科目作為應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額，申報(bào)繳納了營(yíng)業(yè)稅；按揭款該公司則記入“其他應(yīng)付款按揭”科目的貸方，據(jù)該公司財(cái)務(wù)人員稱，在收到按揭款一年后將此項(xiàng)按揭款轉(zhuǎn)到預(yù)收帳