【文章內容簡介】 與新申請登記停緩建項目的審核，從源頭上監(jiān)控停緩建房地產(chǎn)項目的稅收情況。山東嚴查房產(chǎn)企業(yè)偷逃稅八成企業(yè)有問題【正文】針對房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅比例居高不下、大案要案增多、偷漏稅呈智能化的特點，今年上半年，省地稅局在全省范圍內開展了以房地產(chǎn)行業(yè)為重點的地方稅收專項檢查，共檢查762戶，有問題企業(yè)約占八成。今年上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)共檢查762戶，％。從房地產(chǎn)業(yè)主體稅種營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的檢查情況看，％；％，同比增長了36個百分點。據(jù)介紹，今年地稅部門房地產(chǎn)行業(yè)檢查分兩條線進行：一是各市地稅機關組織轄區(qū)內房地產(chǎn)大戶檢查，全省共檢查665戶，有問題的5 42戶，％，查補稅款及滯納金、。二是省地方稅務局組成5個檢查組，對房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達的濟南、青島、煙臺等八城市進行集中性專項檢查，上半年共檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)97戶。通過對所查762戶房地產(chǎn)企業(yè)分析，造成房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅的原因是多方面的，主要原因是納稅人納稅意識不強，甚至有的受利益驅使故意偷逃稅。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是個別不法納稅人利欲熏心，為了自己的私利，置國家的利益于不顧，采取卑劣的手段，大肆偷逃稅款。二是由于房地產(chǎn)業(yè)投資大，企業(yè)因資金緊張等原因，雖賬面提取稅款，但做虛假申報或不繳納稅款。三是由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期較長，與其他行業(yè)相比，具有財務核算復雜的特點，企業(yè)的財務人員不能夠準確核算收入和成本費用，加之對稅法的了解不夠，造成漏稅。四是房屋已全部銷售完畢，但遲遲不進行工程決算，故意不計算繳納企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)業(yè)中存在的稅收問題及對策陳國慶 近年來，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，特別是我國加入W TO后，房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)一段時期的低迷后，現(xiàn)正漸趨復蘇，成為各方投資的熱點。這對我局組織收入，完成逐年遞增的稅收任務無疑增添了一塊籌碼。房地產(chǎn)業(yè)的稅收在我市的地方稅收收入中，占有重要地位。它不僅體現(xiàn)在稅源方面，同時也體現(xiàn)在稅收征管方面，我局歷來把強化房地產(chǎn)業(yè)的征管作為一項重要工作常抓不懈。根據(jù)國家整頓和規(guī)范市場秩序的要求，針對近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷增多，而稅收收入并無大幅度增長的情況，市稽查局近期組織開展了對房地產(chǎn)業(yè)的專項檢查。檢查結果表明，房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅現(xiàn)象仍十分普遍，而偷逃稅手段也日趨多樣化，不容忽視?！々ぉら_發(fā)銷售環(huán)節(jié)存在的主要問題 一、預收售房款（定金）未辦理納稅申報。主要表現(xiàn)在：由于現(xiàn)行會計制度規(guī)定，轉讓銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票賬單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)。而稅法上規(guī)定應以收到預收款的當天為納稅義務發(fā)生的時間。由于一些納稅人對稅法了解不夠，認為銷售實現(xiàn)后再納稅是天經(jīng)地義的事，從而延遲繳納稅款。受巨額預收房款資金的誘惑，促使開發(fā)商占用滯留國家稅款。根據(jù)國土房產(chǎn)管理部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的商品樓盤在完成其工程總量的25%后，即可申請預售許可證銷售樓盤。從開始預售樓盤到樓盤竣工驗收交付使用，少則數(shù)月，多則兩三年。在此期間，開發(fā)商會陸續(xù)回收到一些地段好，質量高的商鋪和商品房的預收款，而這部分預收款可達到總樓價的50%以上。面對如此巨額資金的誘惑，一些開發(fā)商明知收到預收款就要納稅，卻采取各種手段隱瞞轉移預收款收入，一直拖到樓盤交付使用，房款收齊后才開票結算，轉作銷售收入，從而達到無償占用這一筆“無息貸款”的目的，致使國家稅款不能及時、足額入庫。二、多頭開戶，賬外設賬。目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)在多家銀行開設賬戶，多頭核算的現(xiàn)象比較普遍。企業(yè)預售樓款開出收據(jù)、發(fā)票取得收入不一定全部反映到財務部門的銷售賬上而另行在賬外設賬。另外，多數(shù)開發(fā)企業(yè)與他人的單項合作開發(fā)項目在項目開始實施后，便設立籌建處負責實施投資計劃的各項工作，由于籌建處是臨時機構，不具備法人資格，無須申辦執(zhí)照和稅務登記，而財務成本核算又以單位合作項目為對象，銀行另行開設賬戶，因而，多數(shù)企業(yè)在本公司賬務體系外又單獨設賬，待合作項目最終完成后才將經(jīng)營成本轉入開發(fā)企業(yè)的賬上，這極易造成單項合作項目偷欠商品房營業(yè)稅的漏洞。三、代建工程，隱瞞收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在競爭中采取五花八門的偷稅手段，代建工程就是其中比較突出的一種。如某房地產(chǎn)開發(fā)商出售樓房150套，售房合同規(guī)定每套320平方米，統(tǒng)一蓋到五層，其余樓層由開發(fā)商代建，房款收入經(jīng)與購房戶協(xié)商，直接相抵建筑工程成本，并在賬外支付給建筑工程隊，達到相互隱瞞收入，從中逃避了應繳稅款。四、合作建房，采取以房換地的方法，不在賬上體現(xiàn)為銷售收入。合作建房，這里是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，合作建房，房屋建成后雙方按一定的方式分配房屋，然后把分得的房屋進行轉讓。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為，乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結算，房地產(chǎn)開發(fā)商為了達到少繳稅的目的，不在賬上體現(xiàn)銷售收入。五、利用政府回批地進行房地產(chǎn)開發(fā)收入不申報。房地產(chǎn)開發(fā)商同一些居委會、村委會聯(lián)手利用政府的回批地，進行房產(chǎn)開發(fā)或以集資戶的名義進行建筑分房。房屋建成后，部分以支付土地使用費的形式分給居委會或村委會，然后把商品房以收集資費的形式銷售給購房戶，偷逃了國家的有關稅收。六、對一些代收代付的項目，如水電增容費、代辦產(chǎn)權費、物業(yè)管理費等，開發(fā)商采取隱匿營業(yè)收入或直接沖減管理費用來偷逃稅款。七、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的成本核算混亂，收入與支出不相匹配。房地產(chǎn)從開發(fā)到竣工，到樓盤發(fā)售等，涉及的環(huán)節(jié)多，結算復雜。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由開發(fā)土地成本、基礎配套設施費和建筑工程成本及應繳稅費等組成，開發(fā)商在開發(fā)成本中列支的攤銷比較混亂，特別是在建筑工程成本預算上弄虛作假的現(xiàn)象較為突出，收入與費用支出的比例不相匹配，相應的成本費用難以確定，增加了稅務機關征收管理的難度。八、房產(chǎn)銷售弄虛作假。為了達到偷稅的目的，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房戶互相勾結，采取簽假合同，不如實開具發(fā)票手段，使賬上售給個人的房產(chǎn)價格明顯低于實際銷售價格?！々ぉし康禺a(chǎn)稅收管征存在的問題： 房地產(chǎn)業(yè)是地稅部門的重要稅源之一，對其加強征管進行挖潛堵漏一直是我局常抓不懈的一項工作。但由于房地產(chǎn)在交易、出租、轉讓等環(huán)節(jié)和過程中具有較大的隱蔽性和流動性，且稅源分散、征收難度大、稅務部門在房地產(chǎn)稅收征管中缺乏操作性強、較為細化的稅收政策法規(guī)和征管措施，并無法提供到位的服務及納稅輔導。同時對代征單位缺乏剛性的約束，少征或不征現(xiàn)象時有發(fā)生；對于極少數(shù)納稅人不繳稅款時，代征單位也很為難，有時收足本單位的各項費用后，對應代征的房地產(chǎn)稅收卻予以放行，致使稅務部門“孤掌難鳴”，增加了稅收控管難度。另一方面，稅務部門沒有自已的房地產(chǎn)評估機構和評估標準，對房地產(chǎn)開發(fā)賬證不健全、不能提供準確收入和成本核算的單位管征上難于規(guī)范，直接影響了房地產(chǎn)稅收足額入庫。鑒于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和房地產(chǎn)稅收征管中存在的問題，應采取有效對策，加強和完善房地產(chǎn)稅收控管的辦法和措施，防止稅款流失。一、加大對預收款征稅的力度，保證稅款的及時足額入庫。一方面，稅務機關要加大對納稅人的宣傳力度，爭取納稅人的理解和支持，減少工作的阻力和壓力；另一方面，要采取行之有效的辦法，加大對預收款的征稅力度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售房地產(chǎn)并取得預收款的，稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦法核算預計應納稅所得額，并按季（月）預征所得稅，待該項房產(chǎn)產(chǎn)權轉移，銷售收入實現(xiàn)后，再按照稅法有關規(guī)定計算實際應納稅的所得額及應納所得稅額，以確保稅款的及時足額入庫。二、制定房地產(chǎn)業(yè)稅收征管辦法。房地產(chǎn)開發(fā)商建造商品房數(shù)量多、周期長，投資額大。為了掌握對方經(jīng)營情況，應專門設置“商品房納稅申報登記表”，規(guī)定企業(yè)在建房時應向當?shù)囟悇諜C關辦理申報登記；稅務機關則對每一個房地產(chǎn)納稅人按每一幢商品房設置“建房及納稅情況征收手冊”。登記表與征收手冊的內容應包括：企業(yè)名稱、經(jīng)營地址、商品房房屋類別、房屋座落名稱編號、立項文號、開工時間、預計完工時間、計劃建筑面積、套數(shù)、預售許可證號、每次納稅金額及時間等項目。從而使每一座商品房從立項動工到完工銷售，一直處在稅務部門的控管之下。其次，稅務機關還要根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，合作開發(fā)項目形式多樣的特點，深入調查研究，摸清房地產(chǎn)經(jīng)營情況，掌握第一手資料，提高稅收征管質量，堵塞稅收漏洞。三、要把管賬與管票有機地結合起來。針對開發(fā)商賬外設賬，多頭開戶的問題，管稅中單純的只管財務部門的銷售賬、預收商品房款科目已經(jīng)管不到底了。稅務部門首先必須要求開發(fā)商報告其全部的銀行賬戶情況，并通過銀行等金融機構對其開戶情況和資金活動進行查證和監(jiān)控，同時必須先管好收據(jù)、發(fā)票、再與管賬結合起來，徹底解決管賬與管票與征收稽查脫節(jié)的問題。建立項目登記制度，實行跟蹤管理，采取賬外調查、賬內檢查的辦法，使開發(fā)商無機可乘，杜絕稅款流失。四、建立稅務房地產(chǎn)評估機構。稅務機關應盡快建立自已的評估機構，評估機構應作為稅務機關的非常設機構，聘請房地產(chǎn)管理部門人員，資產(chǎn)評估事務所人員參加評估機構，開展對全市的房地產(chǎn)進行評估。把全市的房地產(chǎn)根據(jù)其所處的地段及類別分為若干個等級，制定相應的價格。以此來作為房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)，對于收入、成本核算混亂，成本不真實的開發(fā)商可采用核定法對其進行征收，進一步規(guī)范對房地產(chǎn)業(yè)的管征。五、充分發(fā)揮職能部門的作用，加強源頭監(jiān)控。每一商品房的建造，從立項到完工銷售，必須經(jīng)過國土資源局、建設局、房管處、銀行等部門的層層審批。稅務部門要杜絕漏征漏管戶，就必須主動去取得黨政領導的支持和各有關部門的配合，特別是要取得地方黨政的支持，以市政府的名義下發(fā)文件，要求全面推行稅務機關的房地產(chǎn)完稅制度，要求各房管部門或房地產(chǎn)所有權證發(fā)放部門做到：未持有稅務登記證件的，不予立項和安排開工；銀行和其他金融機構不為其開立賬戶或辦理貸款拔款，房管處不核發(fā)“商品房銷售許可證”，國土、規(guī)劃、房產(chǎn)管理部門一律憑完稅證明和不動產(chǎn)銷售專用發(fā)票，方能辦理房產(chǎn)交易和證件的發(fā)放，共同控管房地產(chǎn)稅收。六、發(fā)揮稅務稽查的作用，對現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)進行一次專項清理檢查。稅務部門應先到國土資源局、建設局、工商局抄錄所有商品房立項、征用土地面積，開工許可證，預售許可證以及房地產(chǎn)業(yè)主名稱、聯(lián)系人、商品房建設地點、建設規(guī)模、投資額等情況、再到各開發(fā)單位、建設工地逐一核實商品房建設銷售情況，掌握第一手材料，進一步明確房地產(chǎn)所有者的法律責任，加大打擊力度，嚴肅稅收法紀，為強化房地產(chǎn)業(yè)的征管奠定基礎。 （作者：石獅市地稅局稽查局 副股長） 北京某物業(yè)開發(fā)有限公司涉稅案北京某物業(yè)開發(fā)有限公司涉稅案一、案 情 （一）案件來源及基本情況北京某物業(yè)開發(fā)有限公司涉稅案為專項檢查案件，檢查組于2001年9月13日對其1999年1月1日至2001年8月31日的有關涉稅情況進行了檢查。北京某物業(yè)開發(fā)有限公司是1996年4月在京注冊成立的港澳臺與大陸合資企業(yè)，注冊資金為600萬美元，主要開發(fā)項目為某家園。經(jīng)營范圍包括：開發(fā)、建設、出售規(guī)劃范圍內的別墅；釣魚、水族展覽的娛樂服務；餐飲服務；建設出售規(guī)劃范圍內的批發(fā)零售商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)專用設施。（二）主要違法事實發(fā)現(xiàn)問題的線索在2001年8月配合北京市財政局實施的《會計法》檢查中，稅務檢查人員在核對該公司1999年度和2000年度審計報告時，發(fā)現(xiàn)該公司在這兩個年度中“其他應付款”科目金額很大，通過進一步查看該科目的明細帳及部分原始憑證證實為售房按揭款，并通過核實應交稅金科目發(fā)現(xiàn)售房收入與已交營業(yè)稅配比不合理。經(jīng)請示我局有關部門后決定對該公司的納稅情況進行涉稅立案檢查。主要違法事實（1）該公司于1999年3月開始售房，在銷售時采取分期付款和銀行按揭兩種方式。經(jīng)查分期付款方式取得的房款收入已全部記入預收帳款科目作為應稅營業(yè)額，申報繳納了營業(yè)稅；按揭款該公司則記入“其他應付款按揭”科目的貸方，據(jù)該公司財務人員稱，在收到按揭款一年后將此項按揭款轉到預收帳