【正文】 納稅人對稅法的理解存在偏差為增強執(zhí)法的威懾力，針對前期該公司敷衍檢查的情況，第二稽查分局及時購買了必要的錄音、錄象設(shè)備，把檢查人員對該公司調(diào)帳、詢問、談判的各個過程進行現(xiàn)場錄音錄象，開始遭到該公司的抵制，檢查人員及時向其宣讀了《中華人民共和國稅收征管法》賦予稅務(wù)機關(guān)權(quán)利的相關(guān)條文后，才取得該公司配合。提供的資料互不相符，納稅依據(jù)無從可查。四、 案例分析該公司2002年5月起將自行開發(fā)的8號樓部分房屋出租，因該樓建設(shè)目的為安置居民回遷，但是在實際使用時，因部分房屋臨街，企業(yè)決定將其出租， 根據(jù)出租合同確認2002年5月至2002年9月未就其出租的房產(chǎn)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅，經(jīng)計算。二、檢 查 方 法針對開發(fā)商賬外設(shè)賬，多頭開戶的問題，管稅中單純的只管財務(wù)部門的銷售賬、預(yù)收商品房款科目已經(jīng)管不到底了。八、房產(chǎn)銷售弄虛作假。企業(yè)預(yù)售樓款開出收據(jù)、發(fā)票取得收入不一定全部反映到財務(wù)部門的銷售賬上而另行在賬外設(shè)賬。這對我局組織收入，完成逐年遞增的稅收任務(wù)無疑增添了一塊籌碼。 42戶，％，查補稅款及滯納金、。北海市是濱海城市，擁有國家級的旅游海灘———碧海銀灘。雖然納稅人可能采取虛報計稅依據(jù)以降低應(yīng)納稅額的方法進行偷稅，但是稅務(wù)機關(guān)可以依照《稅收征管法》第三十五條第六款的規(guī)定，對其申報的計稅依據(jù)明顯偏低又無正當(dāng)理由的，進行核定其應(yīng)納稅額。據(jù)了解，按照國家規(guī)定，房產(chǎn)交易需要繳納測繪費、交易費、交易登記費、印花稅等多項費用，許多費用是根據(jù)售房的價格按比例確定的?？催^房子，商定了價格后，記者問他怎么付款。 ，開展經(jīng)常性的稅收宣傳和周到的納稅服務(wù)活動，幫助企業(yè)解決現(xiàn)實問題，提高該行業(yè)的納稅遵從度。廣州房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法行為主要表現(xiàn)在以下幾個方面：在銷售商品房時，不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票；不少房地產(chǎn)企業(yè)擅自延期申報和繳稅，隱瞞銷售收入，少報稅款或逃避納稅；不及時按配比原則進行會計核算，以假發(fā)票虛列成本，成本嚴重失真，賬面上致使企業(yè)虧損從而不繳納企業(yè)所得稅；稅前預(yù)提大量貸款利息，年終沒有支付也不作納稅調(diào)整；預(yù)收房款和以房抵工程款、貸款及股份等等不申報納稅；合作建房發(fā)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)，沒有申報納稅；還有部分企業(yè)不建立賬冊，不申報或不如實申報計稅依據(jù)從而影響應(yīng)納稅額。漏稅嚴重2000年2月，通過稽查其他企業(yè)得到的線索，寧波市地方稅務(wù)局對寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了稅務(wù)稽查。 據(jù)悉，寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊于寧波保稅區(qū)，注冊資金2000萬元，主要經(jīng)營項目為房地產(chǎn)開發(fā)。中國稅網(wǎng)稅務(wù)總局:房地產(chǎn)業(yè)全行虧損 巨洞何在孫處長在會上表示，國家稅務(wù)總局連續(xù)三年把對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收稽查作為專項稽查，這是其他行業(yè)所沒有的。那么房地產(chǎn)行業(yè)緣何偷逃稅現(xiàn)象比較普遍呢？一般來說，當(dāng)樓盤圖紙定下來后，開發(fā)商會面向關(guān)系戶、內(nèi)部職工給予提前認購的優(yōu)惠。有的貸款“炒房”者并不辦理轉(zhuǎn)按揭，只是找到買家后將合同更了個名，以賺取差價，稅當(dāng)然是不交的。單靠稅務(wù)機關(guān)的力量是難以有效加強對個人出租房屋的稅收征管的，稅務(wù)機關(guān)必須借助社會力量來加強征管。于是該公司以其一處房地產(chǎn)的土地使用證和房產(chǎn)證等有關(guān)證書到稅務(wù)機關(guān)辦理納稅擔(dān)保?！蛾P(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》第3條第1款規(guī)定：“土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地使用證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記。核查發(fā)現(xiàn)，到目前為止，全市已領(lǐng)取停緩建工程確認證書的130個項目中，有2個一直在建的項目冒充停緩建工程，有18個新開發(fā)的房產(chǎn)因其中有一棟爛尾樓而申請全部免稅，有2個已經(jīng)竣工的開發(fā)小區(qū)按停緩建項目申請免稅，共涉及地方稅收達4000萬元。二是省地方稅務(wù)局組成5個檢查組，對房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達的濟南、青島、煙臺等八城市進行集中性專項檢查，上半年共檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)97戶?！々ぉら_發(fā)銷售環(huán)節(jié)存在的主要問題 一、預(yù)收售房款（定金）未辦理納稅申報。四、合作建房，采取以房換地的方法，不在賬上體現(xiàn)為銷售收入。另一方面，稅務(wù)部門沒有自已的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估標(biāo)準，對房地產(chǎn)開發(fā)賬證不健全、不能提供準確收入和成本核算的單位管征上難于規(guī)范，直接影響了房地產(chǎn)稅收足額入庫。把全市的房地產(chǎn)根據(jù)其所處的地段及類別分為若干個等級，制定相應(yīng)的價格。發(fā)現(xiàn)問題的線索該公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。預(yù)售商品房取得收入，未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅 該公司自1996年至2000年，共有46本外銷房預(yù)售契約未貼印花，房款總計11736萬元。通過預(yù)案發(fā)現(xiàn)了疑點，檢查人員決定工作不限于落實舉報，應(yīng)以舉報為線索對該公司展開全面檢查，重點在營業(yè)稅和城市房地產(chǎn)稅上。久而久之就累計形成較大數(shù)額未申報繳稅的問題。這種情況在一定程度上使稅務(wù)機關(guān)在對城市房地產(chǎn)稅日常征管上碰到的問題依據(jù)少，納稅人對政策的掌握、理解也易出現(xiàn)偏差。本案中的某置業(yè)有限公司是境外知名企業(yè)在境內(nèi)的投資公司，該案件在查處過程中，主要表現(xiàn)出以下幾方面的特點：對該案件涉稅問題的查處社會影響較大，來自各方面的影響因素較多。 （1）錯繳稅款是由于政策理解的問題而非主觀故意； 本案中，北京某置業(yè)有限公司系國內(nèi)外知名地產(chǎn)公司——香港某（中國）集團有限公司在大陸的子公司，它聘請了著名的國際會計師事務(wù)所為稅務(wù)顧問并每年為其進行財務(wù)審計，理應(yīng)財務(wù)管理嚴格規(guī)范、稅收政策理解準確，不應(yīng)出現(xiàn)如此重大的涉稅違法問題?！百Y本公積”，根據(jù)國稅發(fā)[1994]095號《關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)征收印花稅有關(guān)問題的通知》第三條規(guī)定：“記載資金的帳簿，1994年1月1日以后實收資本和資本公積增加的，就其增加部分貼花。檢查人員經(jīng)過詢問得知，該公司計算繳納城房稅是以商場實際出租的面積計算出來的，計稅依據(jù)錯誤。該公司在會計核算方式上采取境內(nèi)外兩地核算，采用磁盤傳遞方式合并帳簿，境外會計科目及科目編碼與境內(nèi)會計科目及科目編碼完全不一致，檢查人員必須迅速了解掌握其境內(nèi)外核算方式、熟悉代碼轉(zhuǎn)換過程才能看明白企業(yè)提供的帳簿，另外境外核算的部分會計憑證每年裝箱寄到境內(nèi)，境內(nèi)也從未進行過整理，提供的境外憑證混亂，使得原始憑證幾乎無法核查。二、稽查方法一、案情根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條、第十條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條、《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局〈關(guān)于認真做好土地增值稅管理問題的通知〉》（京地稅第[2002]398號）第二條、第三條的規(guī)定。北京某物業(yè)開發(fā)有限公司是1996年4月在京注冊成立的港澳臺與大陸合資企業(yè)，注冊資金為600萬美元，主要開發(fā)項目為某家園。稅務(wù)部門應(yīng)先到國土資源局、建設(shè)局、工商局抄錄所有商品房立項、征用土地面積，開工許可證，預(yù)售許可證以及房地產(chǎn)業(yè)主名稱、聯(lián)系人、商品房建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、投資額等情況、再到各開發(fā)單位、建設(shè)工地逐一核實商品房建設(shè)銷售情況，掌握第一手材料，進一步明確房地產(chǎn)所有者的法律責(zé)任，加大打擊力度，嚴肅稅收法紀，為強化房地產(chǎn)業(yè)的征管奠定基礎(chǔ)。為了掌握對方經(jīng)營情況，應(yīng)專門設(shè)置“商品房納稅申報登記表”，規(guī)定企業(yè)在建房時應(yīng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)辦理申報登記；稅務(wù)機關(guān)則對每一個房地產(chǎn)納稅人按每一幢商品房設(shè)置“建房及納稅情況征收手冊”。房屋建成后，部分以支付土地使用費的形式分給居委會或村委會，然后把商品房以收集資費的形式銷售給購房戶，偷逃了國家的有關(guān)稅收。從開始預(yù)售樓盤到樓盤竣工驗收交付使用，少則數(shù)月，多則兩三年。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是個別不法納稅人利欲熏心，為了自己的私利，置國家的利益于不顧，采取卑劣的手段，大肆偷逃稅款。為了防止這一問題的再次發(fā)生，保護北海市房地產(chǎn)市場的公平競爭，北海市地稅局建立了專項停緩建工程項目檔案，加強與房產(chǎn)、土地管理部門信息傳遞，積極參與新申請登記停緩建項目的審核，從源頭上監(jiān)控停緩建房地產(chǎn)項目的稅收情況。近日，廣西北海市地稅局查出22家房地產(chǎn)企業(yè)套取稅收優(yōu)惠政策，涉及地方稅收達4000萬元。另一方面，在納稅人看來，如果稅務(wù)沒有辦理抵押登記，就意味著稅務(wù)機關(guān)自動放棄了納稅擔(dān)保?！钡?2條第2款規(guī)定：“辦理抵押物登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門……”本案中甲公司雖然到稅務(wù)機關(guān)辦理的是納稅擔(dān)保，但是它實際上也屬于一種特殊的抵押擔(dān)保合同。房屋出租稅率下調(diào)仍難禁“黑租”泛濫相關(guān)鏈接”趙先生說。廣東:房地產(chǎn)業(yè)稅收漏洞大據(jù)介紹，北京的房地產(chǎn)企業(yè)整個行業(yè)從報表上看一片紅，但根據(jù)稅務(wù)總局統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)全行業(yè)虧損?！氨本┑姆康禺a(chǎn)企業(yè)整個行業(yè)從報表上看一片紅，根據(jù)稅務(wù)總局統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)卻是全行業(yè)虧損；在浙江，我們曾經(jīng)查處的一家房地產(chǎn)企業(yè)，它開發(fā)的一棟樓房的建設(shè)費用全部是運費，沒有其他材料費，幾個億的運費”，國家稅務(wù)總局稽查局孫處長近日介紹當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞時這樣說。 為了達到偷逃稅款的目的，華能公司費盡心機，以“違約金”名義掩蓋“租金”的實質(zhì)。寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司特大偷稅案20041230 14:18:56我去年賣了一套兩室兩廳的房子，就是這么干的。所以稅務(wù)機關(guān)工作的重點應(yīng)放在對代征人的認定、管理、稅款的解繳、代征手續(xù)費的返還以及責(zé)任的追究等規(guī)定的制定上，并且應(yīng)當(dāng)側(cè)重由代征人作為征收此項稅款的主要機構(gòu)，而稅務(wù)機關(guān)則放在相對次要的位置上。有關(guān)專家表示，“黑租”行為不受法律保護，一旦租戶出了事或者想賴賬，房東很有可能“啞巴吃黃連”?！稉?dān)保法》第41條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。但是，從本案甲公司到稅務(wù)機關(guān)辦理納稅擔(dān)保的過程看，甲公司將有關(guān)證書全部交給了稅務(wù)機關(guān)，表明了甲公司是真正同意用房地產(chǎn)來辦理納稅擔(dān)保的，稅務(wù)機關(guān)沒有要求雙方共同到有關(guān)部門辦理登記或者是要求甲公司到有關(guān)部門辦理登記，那就意味著抵押登記應(yīng)當(dāng)由稅務(wù)機關(guān)來完成?！北焙Ｊ械囟惥譃榇俗鞒鎏幚頉Q定，對已查實不符合停緩建條件的房地產(chǎn)項目一律不予免稅。通過對所查762戶房地產(chǎn)企業(yè)分析，造成房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅的原因是多方面的，主要原因是納稅人納稅意識不強，甚至有的受利益驅(qū)使故意偷逃稅。根據(jù)國土房產(chǎn)管理部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的商品樓盤在完成其工程總量的25%后，即可申請預(yù)售許可證銷售樓盤。房地產(chǎn)開發(fā)商同一些居委會、村委會聯(lián)手利用政府的回批地，進行房產(chǎn)開發(fā)或以集資戶的名義進行建筑分房。房地產(chǎn)開發(fā)商建造商品房數(shù)量多、周期長，投資額大。六、發(fā)揮稅務(wù)稽查的作用，對現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)進行一次專項清理檢查。一、案 情經(jīng)請示我局有關(guān)部門后決定對該公司的納稅情況進行涉稅立案檢查。因此，通過專項檢查工作及時糾正了企業(yè)納稅上錯誤，同時收到了較好的效果北京某置業(yè)有限公司未按稅法規(guī)定繳納地方各