【正文】 細(xì)則》第十六條及《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知》第一條第二款、第四條第二款規(guī)定。因此，今后我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查中，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)這方面的審核，加大稽查力度，進(jìn)一步規(guī)范納稅人的納稅行為，使稅款能夠做到應(yīng)收盡收。 該企業(yè)為 港澳臺(tái)合資企業(yè)，1993年成立，注冊(cè)資本4000萬(wàn)美元，主要經(jīng)營(yíng)：開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)并出租、出售、管理綜合某大街商業(yè)設(shè)施。檢查中，我們采取了抽查、核對(duì)、帳實(shí)相互印證等方法，結(jié)合對(duì)有關(guān)問題的詢問，發(fā)現(xiàn)如下兩方面問題。三、 處理方案根據(jù)《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》第三條、《關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知》（京財(cái)稅[1998]795號(hào)）第四條第二款、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條、第十條、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條、《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局〈關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅管理問題的通知〉》（京地稅第[2002]398號(hào)）第二條、第三條的規(guī)定。北京某置業(yè)有限公司未按稅法規(guī)定繳納地方各稅案一、案情2000年10月北京市地稅局第二稽查分局接受市局交辦的公民舉報(bào)件，舉報(bào)件反映：北京某置業(yè)有限公司銷售某中心的某公寓,在境外銷售境外收取房款不給顧客開具正式發(fā)票，售樓收入未繳納稅款，并列舉了78套房屋的房號(hào)。經(jīng)營(yíng)范圍是開發(fā)、建設(shè)、出售、出租境內(nèi)綜合商品房及商業(yè)設(shè)施、經(jīng)營(yíng)娛樂、餐飲，管理其物業(yè)。個(gè)人所得稅問題 1998年1月1日至1999年12月31日該公司中方員工每人每月以實(shí)報(bào)實(shí)銷的形式取得定額補(bǔ)助1032元，此項(xiàng)費(fèi)用在管理費(fèi)用的明細(xì)科目職員福利中列支，該公司給員工的此項(xiàng)定額補(bǔ)助未并入工資薪金總額代扣代繳個(gè)人所得稅。（三）處理結(jié)果及依據(jù) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第一條、第二條之規(guī)定，,。根據(jù)《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》第三條及京財(cái)稅[1998]795號(hào)《關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問題的通知》第四條第二款第一項(xiàng)的規(guī)定。二、稽查方法 （一） 查前做好預(yù)案工作，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，增強(qiáng)工作的預(yù)見性、目的性和方向性。從有關(guān)涉稅情報(bào)資料看，1997年國(guó)稅局對(duì)該公司進(jìn)行過納稅檢查，查補(bǔ)企業(yè)所得稅7000余萬(wàn)元，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅約5300萬(wàn)元，但當(dāng)期該公司實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅只有4949萬(wàn)元，這是通過涉稅情報(bào)發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)之三。該公司在會(huì)計(jì)核算方式上采取境內(nèi)外兩地核算，采用磁盤傳遞方式合并帳簿，境外會(huì)計(jì)科目及科目編碼與境內(nèi)會(huì)計(jì)科目及科目編碼完全不一致，檢查人員必須迅速了解掌握其境內(nèi)外核算方式、熟悉代碼轉(zhuǎn)換過程才能看明白企業(yè)提供的帳簿，另外境外核算的部分會(huì)計(jì)憑證每年裝箱寄到境內(nèi)，境內(nèi)也從未進(jìn)行過整理，提供的境外憑證混亂，使得原始憑證幾乎無(wú)法核查。（四）擬訂詳細(xì)檢查方案，使檢查工作有條不紊、有章可循專案組成立后，首先對(duì)前期的檢查情況進(jìn)行了認(rèn)真的總結(jié)分析，通過深入研究對(duì)下一步工作擬訂了詳細(xì)的檢查方案：加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，集思廣益。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)研究，定期向分局案件審理委員會(huì)和市局大案審理委員會(huì)匯報(bào)，得到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的及時(shí)支持和指導(dǎo)。檢查人員經(jīng)過詢問得知，該公司計(jì)算繳納城房稅是以商場(chǎng)實(shí)際出租的面積計(jì)算出來的，計(jì)稅依據(jù)錯(cuò)誤。但該公司繳納營(yíng)業(yè)稅只以境外總部的傳真指令為依據(jù)，與帳上數(shù)據(jù)有相當(dāng)?shù)牟罹?，造成?yīng)繳未繳營(yíng)業(yè)稅2470萬(wàn)元?！百Y本公積”，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[1994]095號(hào)《關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)征收印花稅有關(guān)問題的通知》第三條規(guī)定：“記載資金的帳簿，1994年1月1日以后實(shí)收資本和資本公積增加的，就其增加部分貼花。房產(chǎn)原值是指納稅人按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，在帳簿上‘固定資產(chǎn)’科目中記載的房屋原價(jià)。三、案例分析 （一）對(duì)違法行為產(chǎn)生原因的分析 本案中，北京某置業(yè)有限公司系國(guó)內(nèi)外知名地產(chǎn)公司——香港某（中國(guó)）集團(tuán)有限公司在大陸的子公司，它聘請(qǐng)了著名的國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所為稅務(wù)顧問并每年為其進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，理應(yīng)財(cái)務(wù)管理嚴(yán)格規(guī)范、稅收政策理解準(zhǔn)確，不應(yīng)出現(xiàn)如此重大的涉稅違法問題。銷售部一般在當(dāng)月底簽定銷售合同并收到付款，但由于有一些具體問題要和客戶繼續(xù)商談，通常要在下月才將合同及支票轉(zhuǎn)到會(huì)計(jì)部。稅收立法滯后納稅人出現(xiàn)城市房地產(chǎn)稅政策上理解的錯(cuò)誤，在一定程度上也與目前城市房地產(chǎn)稅的政策現(xiàn)狀有關(guān)。針對(duì)以上兩種觀點(diǎn)，第二稽查分局和市局大案審理委員會(huì)進(jìn)行了認(rèn)真的研究和分析，并請(qǐng)教有關(guān)法律專家對(duì)定性的看法，綜上觀點(diǎn)，對(duì)該公司的違法行為定性為“應(yīng)繳未繳”。這里，對(duì)該公司加收如此重負(fù)的滯納金，我們也有必要從納稅人的角度考慮這一問題： （1）錯(cuò)繳稅款是由于政策理解的問題而非主觀故意； （2）長(zhǎng)期政策執(zhí)行錯(cuò)誤是否有稅務(wù)機(jī)關(guān)征管的責(zé)任； （3）對(duì)該公司加收的巨額滯納金是否已超出滯納金經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和懲戒的初衷，是否影響到納稅人的正常經(jīng)營(yíng)情況，挫傷其投資大陸的熱情，有悖于創(chuàng)造寬松經(jīng)濟(jì)環(huán)境，吸引外資的國(guó)策。[案例點(diǎn)評(píng)]本案中的某置業(yè)有限公司是境外知名企業(yè)在境內(nèi)的投資公司，該案件在查處過程中，主要表現(xiàn)出以下幾方面的特點(diǎn)：對(duì)該案件涉稅問題的查處社會(huì)影響較大，來自各方面的影響因素較多。同時(shí)對(duì)該案件的查處也暴露出一些亟待需要解決的問題：一是會(huì)計(jì)工作的主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)執(zhí)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度情況的監(jiān)管；二是稅收立法部門應(yīng)加強(qiáng)的對(duì)新問題、新情況的研究，適時(shí)制定法律法規(guī)，以便基層執(zhí)法部門有法可依；三是稅收征管部門應(yīng)加強(qiáng)稅法宣傳力度，加強(qiáng)所管轄納稅戶的征收管理，深入服務(wù)，及時(shí)糾錯(cuò)。該案件是我局建局后立案檢查的第一個(gè)案件，在涉外稅務(wù)檢查方法和手段上還缺乏經(jīng)驗(yàn)和技巧，該案件的查辦過程也是我局摸索涉外稅務(wù)檢查規(guī)律和方法，不斷總結(jié)檢查經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的過程。稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常征管中還應(yīng)加大力度、深度，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等涉稅信息作深入的了解并及時(shí)給予相應(yīng)的指導(dǎo)，融管理于服務(wù)之中，將稅收違法行為隱患消滅在“萌芽”狀態(tài)，真正做到管理與服務(wù)的有效結(jié)合。從實(shí)際檢查情況看，該公司不存在上述列舉偷稅手段：營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅收入均在帳面上反映，沒有“不列、少列收入”行為；違法原因如前分析，城市房地產(chǎn)稅主要是因?yàn)檎呃斫馄`、營(yíng)業(yè)稅是內(nèi)部管理混亂，長(zhǎng)期滯壓收入而致，因此在主觀方面確定該公司有主觀故意證據(jù)不足。這種情況在一定程度上使稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)城市房地產(chǎn)稅日常征管上碰到的問題依據(jù)少，納稅人對(duì)政策的掌握、理解也易出現(xiàn)偏差。久而久之就累計(jì)形成較大數(shù)額未申報(bào)繳稅的問題。檢查人員檢查中嚴(yán)格以該公司帳面的實(shí)際記載情況為檢查依據(jù)，駁斥該公司的“種種理由”，根據(jù)1951年政務(wù)院令公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》及京財(cái)稅[1998]795號(hào)文件精神，認(rèn)定該公司應(yīng)按固定資產(chǎn)的帳面原值繳納城市房地產(chǎn)稅。 對(duì)該公司的印花稅和城市房地產(chǎn)稅政策問題， 2001年4月市局組織召開了案情分析會(huì)，決定就境外評(píng)估增值涉稅問題這一新問題向總局提出正式請(qǐng)示。同時(shí)因評(píng)估增值。在本案的查處過程中，對(duì)一些爭(zhēng)議較大的政策問題，第二稽查分局及時(shí)請(qǐng)示上級(jí)有關(guān)部門，取得在政策上的大力指導(dǎo)。（七）上級(jí)定案把關(guān)，確保政策執(zhí)行的準(zhǔn)確性在營(yíng)業(yè)稅的檢查中，根據(jù)前期預(yù)案線索，檢查人員從帳簿、銷售合同等方面入手，熟悉該公司會(huì)計(jì)核算方式、境內(nèi)外會(huì)計(jì)科目和科目編碼區(qū)別，梳理涉及應(yīng)稅收入的科目及原始憑證，一一落實(shí)。通過此種手段的運(yùn)用，檢查人員既取得了一定的視聽證據(jù)資料，又增強(qiáng)了執(zhí)法的嚴(yán)肅性和對(duì)被查單位的威懾力，對(duì)后期該公司配合檢查起到了重要作用。先易后難，進(jìn)行分稅種檢查。該公司境內(nèi)繳稅以境外總部傳真件的數(shù)據(jù)為依據(jù)，此數(shù)據(jù)與帳面營(yíng)業(yè)收入不符，與審計(jì)報(bào)告中的相關(guān)數(shù)據(jù)不符；帳簿上記載的科目與審計(jì)報(bào)告中的科目不符；前后兩次提供的會(huì)計(jì)帳簿數(shù)據(jù)不一致等等。通過預(yù)案發(fā)現(xiàn)了疑點(diǎn)，檢查人員決定工作不限于落實(shí)舉報(bào)，應(yīng)以舉報(bào)為線索對(duì)該公司展開全面檢查，重點(diǎn)在營(yíng)業(yè)稅和城市房地產(chǎn)稅上。（二）案情錯(cuò)綜復(fù)雜，前期檢查受挫從舉報(bào)線索看，該公司可能在售樓營(yíng)業(yè)稅上存在問題，這是發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)之一。該案件為舉報(bào)案件，為落實(shí)舉報(bào)問題，檢查人員通過預(yù)案發(fā)現(xiàn)了該公司存在以下納稅疑點(diǎn)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅稅暫行條例》第一條、第二條之規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第一條、第二條第一款、第八條、稅率表一和《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第四十七條的規(guī)定。 該公司某中心商場(chǎng)1997年1月1日至1999年12月31日固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值為192392萬(wàn)元，2000年1月1日至2000年12月31日固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值為191440萬(wàn)元，未按規(guī)定以固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值繳納城市房地產(chǎn)稅，而是以出租使用面積繳納城市房地產(chǎn)稅，造成少繳城市房地產(chǎn)稅。 城市房地產(chǎn)稅問題 該公司自1996年至2000年，共有46本外銷房預(yù)售契約未貼印花，房款總計(jì)11736萬(wàn)元。印花稅問題經(jīng)查，該公司主要違法事實(shí)如下：（二）主要違法事實(shí)北京某置業(yè)有限公司是香港某中國(guó)集團(tuán)有限公司在北京的控股公司，于一九九三年八月六日成立。（一）公司基本情況關(guān)于土地增值稅預(yù)征的問題，北京市有非常明確的文件規(guī)定，企業(yè)一味地認(rèn)為定期免稅批準(zhǔn)，就等同于長(zhǎng)期免稅，認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤以及對(duì)“預(yù)征”辦法的輕視都是導(dǎo)致少繳稅款的主要原因。根據(jù)檢查預(yù)收帳款科目及相關(guān)預(yù)售房契約，確定該公司2002年7月出售1號(hào)樓取得的預(yù)售收入191669221元，已按規(guī)定繳納了流轉(zhuǎn)稅，但未根據(jù)預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅。預(yù)售商品房取得收入，未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅經(jīng)過對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)納稅情況的初步了解，確定了以帳簿檢查為主，輔之以詢問和實(shí)地調(diào)查等的檢查方式。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)繳未繳稅款案該公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。三、案 例 分 析（2）該公司土地增值稅的申報(bào)預(yù)繳是按一期預(yù)收帳款預(yù)繳的。在2001年8月配合北京市財(cái)政局實(shí)施的《會(huì)計(jì)法》檢查中，稅務(wù)檢查人員在核對(duì)該公司1999年度和2000年度審計(jì)報(bào)告時(shí)，發(fā)現(xiàn)該公司在這兩個(gè)年度中“其他應(yīng)付款”科目金額很大，通過進(jìn)一步查看該科目的明細(xì)帳及部分原始憑證證實(shí)為售房按揭款，并通過核實(shí)應(yīng)交稅金科目發(fā)現(xiàn)售房收入與已交營(yíng)業(yè)稅配比不合理。發(fā)現(xiàn)問題的線索（二）主要違法事實(shí) 副股長(zhǎng)） 北京某物業(yè)開發(fā)有限公司涉稅案稅務(wù)部門要杜絕漏征漏管戶，就必須主動(dòng)去取得黨政領(lǐng)導(dǎo)的支持和各有關(guān)部門的配合，特別是要取得地方黨政的支持，以市政府的名義下發(fā)文件，要求全面推行稅務(wù)機(jī)關(guān)的房地產(chǎn)完稅制度，要求各房管部門或房地產(chǎn)所有權(quán)證發(fā)放部門做到：未持有稅務(wù)登記證件的，不予立項(xiàng)和安排開工；銀行和其他金融機(jī)構(gòu)不為其開立賬戶或辦理貸款拔款，房管處不核發(fā)“商品房銷售許可證”，國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)管理部門一律憑完稅證明和不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票，方能辦理房產(chǎn)交易和證件的發(fā)放，共同控管房地產(chǎn)稅收。把全市的房地產(chǎn)根據(jù)其所處的地段及類別分為若干個(gè)等級(jí)，制定相應(yīng)的價(jià)格。稅務(wù)部門首先必須要求開發(fā)商報(bào)告其全部的銀行賬戶情況，并通過銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)其開戶情況和資金活動(dòng)進(jìn)行查證和監(jiān)控，同時(shí)必須先管好收據(jù)、發(fā)票、再與