【正文】 賃的價(jià)格也影響甚大，所以這樣的規(guī)定不能體現(xiàn)公平稅負(fù)。其次，征收手續(xù)過于煩瑣。首先，在對私房出租稅收的征稅范圍定義上不全面。對開發(fā)商來說，反正房子賣了，錢也不少，重簽合同就重簽吧，但嚴(yán)格來說，“炒房”者用這個(gè)時(shí)間段賺取差價(jià)，從法律上講這種“炒房”是不允許的，因?yàn)閲曳擅髁罱官I賣沒有產(chǎn)權(quán)證的房子。所謂個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款，是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，因原借款人出售作為抵押物的房屋，貸款人向新借款人發(fā)放的，用于其購買作為抵押物的房屋的貸款。內(nèi)部認(rèn)購的價(jià)格一般比開盤價(jià)低5％左右。前不久，青島東部一處高檔住宅小區(qū)火爆開盤，令人不解的是第二天就有這個(gè)小區(qū)的房源出現(xiàn)在二手房市場上。私人出租房屋更容易出現(xiàn)偷稅行為。我去年賣了一套兩室兩廳的房子，就是這么干的?！庇浾叻Q有另外一家銀行的銀行卡，趙先生表示也可以，他可以在這家銀行辦一張卡，讓記者直接把錢劃到他的卡上。記者假扮一名買房者，約了廣告上一位房主見面看房?！菊摹酷槍V州房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收問題，廣州市地稅局有關(guān)稅務(wù)研究人員建議，應(yīng)盡快建立起集稅收宣傳、管理、檢查三位一體的長效機(jī)制，提高房地產(chǎn)行業(yè)的納稅遵從度。他表示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及稅種繁多，執(zhí)法上容易出現(xiàn)偏差，采取明暗兩套賬對付稅務(wù)機(jī)關(guān)的是少數(shù)，隨著發(fā)展，對房地產(chǎn)的稅收管理越來越完善，漏洞越來越少。為避免地方政府保護(hù)，稅務(wù)稽查將采取地區(qū)交叉稽查的方式。據(jù)透露，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面存在問題，許多地方的90%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)稅方面存在問題，60%的企業(yè)取得的定金、預(yù)收款未按規(guī)定納稅。孫處長表示，房地產(chǎn)企業(yè)不掙錢，為什么大家爭著搶著進(jìn)，有多少企業(yè)交過企業(yè)所得稅？今年房地產(chǎn)企業(yè)仍是稅收稽查的重點(diǎn)監(jiān)控對象。【正文】之后，一百提出無力支付購房款，與華能公司達(dá)成協(xié)議：華能公司歸還一百2000萬元，收取所謂違約金1210萬元，剩余的250萬元作為一百使用彩虹一百的租金。其偷稅的手段之一是拆東墻、補(bǔ)西墻，玩弄“空手道”。寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司特大偷稅案20041230 14:18:56 國家稅務(wù)總局公布了寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司特大偷稅案。1998年9月，為應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查，華能公司將高塘花園項(xiàng)目銷售中代扣的固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅拼湊出285萬元，用以抵繳和義路房產(chǎn)銷售應(yīng)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，構(gòu)成嚴(yán)重偷稅。 為了達(dá)到偷逃稅款的目的，華能公司費(fèi)盡心機(jī)，以“違約金”名義掩蓋“租金”的實(shí)質(zhì)。這一來二去，達(dá)到了偷逃營業(yè)稅的目的。 1999年8月，華能公司將高塘公寓面積約3473平方米的房產(chǎn)以每平方米1799元的價(jià)格銷售給華都大酒店，價(jià)格明顯偏低?！氨本┑姆康禺a(chǎn)企業(yè)整個(gè)行業(yè)從報(bào)表上看一片紅，根據(jù)稅務(wù)總局統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)卻是全行業(yè)虧損；在浙江，我們曾經(jīng)查處的一家房地產(chǎn)企業(yè)，它開發(fā)的一棟樓房的建設(shè)費(fèi)用全部是運(yùn)費(fèi)，沒有其他材料費(fèi)，幾個(gè)億的運(yùn)費(fèi)”，國家稅務(wù)總局稽查局孫處長近日介紹當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞時(shí)這樣說。據(jù)介紹，北京的房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)行業(yè)從報(bào)表上看一片紅，但根據(jù)稅務(wù)總局統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)全行業(yè)虧損。孫處長表示，在北京，查補(bǔ)稅款超過千萬的房地產(chǎn)企業(yè)也不是個(gè)別企業(yè)，不在少數(shù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，房地產(chǎn)企業(yè)之所以稅收問題嚴(yán)重，主要是上個(gè)世紀(jì)90年代，取消福利分房后，房地產(chǎn)企業(yè)迅度發(fā)展，但相關(guān)的稅務(wù)征收工作沒有跟上。相關(guān)鏈接廣東:房地產(chǎn)業(yè)稅收漏洞大日前，記者從廣東省廣州市地稅局稽查局獲悉，該局在2001～2003年度查結(jié)的693戶房地產(chǎn)企業(yè)中，發(fā)現(xiàn)有問題戶550戶，占被查企業(yè)總數(shù)的79%；，占3年來查補(bǔ)稅費(fèi)總額31億元的29%.據(jù)介紹，房地產(chǎn)企業(yè)歷年來都被廣州市地稅局稽查局作為稅務(wù)稽查的重點(diǎn)。具體來說，可以采取以下舉措：、城建和規(guī)劃等管理部門的聯(lián)系，建立信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)信息資源共享，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤?！俺捶俊闭咴絹碓蕉啵芏嘟灰资琴I、賣雙方私下商定。這處待賣的房產(chǎn)是濟(jì)南市玉函南區(qū)的一套126平方米的樓房?！澳俏覀冞€需要交稅嗎？”記者問。”趙先生說。記者電話聯(lián)系了3位在報(bào)紙上登出租房廣告的房主，3位房主均表示要一次性付清6個(gè)月～12個(gè)月的租金，交現(xiàn)金也可以，從卡上劃轉(zhuǎn)也可以。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一手房炒作存在暗箱操作，且有偷漏稅嫌疑。其中有的甚至是白送，主要是對曾給予這個(gè)項(xiàng)目大力關(guān)照的各方人物一個(gè)交待。張廷友說，有了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，購房者雖然沒有拿到房產(chǎn)證，但也可以進(jìn)行私下買賣。相關(guān)鏈接私房出租：稅收要管在點(diǎn)上近幾年，隨著房地產(chǎn)一級市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)三級市場也呈現(xiàn)良性發(fā)展的態(tài)勢，出租房屋成為許多人投資理財(cái)?shù)囊环N重要方式，對此應(yīng)稅行為的稅收征管也日益成為各地稅務(wù)局稅收征管的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)問題。許多地方大多將個(gè)人出租房屋定義為個(gè)人將自有房產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人向承租人收取租金的行為。不少地方規(guī)定個(gè)人出租房屋必須按實(shí)際收入分別申報(bào)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費(fèi)。針對上述問題，筆者認(rèn)為私房出租的稅收征管應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)和完善。 。同時(shí)應(yīng)納稅額也無須區(qū)分房屋所在的路段、用途及其他可能影響價(jià)格的因素，而是隨租金的高低增減。代征人可確定為各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他單位。房屋出租稅率下調(diào)仍難禁“黑租”泛濫凡是在今年1月1日以后按綜合征收率繳稅并單獨(dú)交納了個(gè)人所得稅的納稅人，現(xiàn)在可以要求地稅機(jī)關(guān)退回個(gè)人所得稅。據(jù)一位中介公司工作人員透露，因?yàn)槟壳胺吭春芫o張，而中介公司又不愿意因索要出租許可證失去客戶，因此不少中介公司對這種情況會持默許態(tài)度?！菊摹窟@樣，王某才得以成行。而當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)則稱，甲公司與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的納稅擔(dān)保未生效稅務(wù)機(jī)關(guān)不能行使撤銷權(quán)?！钡?2條第2款規(guī)定：“辦理抵押物登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門……”本案中甲公司雖然到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理的是納稅擔(dān)保，但是它實(shí)際上也屬于一種特殊的抵押擔(dān)保合同。也就是說，甲公司用房產(chǎn)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行的納稅擔(dān)保并沒有生效?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。另一方面，在納稅人看來，如果稅務(wù)沒有辦理抵押登記，就意味著稅務(wù)機(jī)關(guān)自動放棄了納稅擔(dān)保?！菊摹慷d華苑當(dāng)時(shí)的房款交易額在一個(gè)億左右?！暗撐飿I(yè)管理公司在小區(qū)管理了8年，賬務(wù)和賬目從來沒有向業(yè)主公告，在臨走時(shí)，連財(cái)務(wù)移交手續(xù)都沒有與新公司辦理。 2003年9月18日、19日早上，管理處水電工把小區(qū)四棟樓里的電梯、公用通道的電燈，有線電視的電源全部關(guān)掉，致使一位70多歲的老阿婆出門時(shí)因通道漆黑摔倒。北海22家房地產(chǎn)企業(yè)被查出虛報(bào)免稅4000萬元近日，廣西北海市地稅局查出22家房地產(chǎn)企業(yè)套取稅收優(yōu)惠政策，涉及地方稅收達(dá)4000萬元。據(jù)北海市政府近年來統(tǒng)計(jì)，空置商品房逾107萬平方米，爛尾工程項(xiàng)目108個(gè)，建筑面積逾121萬平方米，被套資金達(dá)200多億元。 2002年12月，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于處置海南省和廣西北海市積壓房地產(chǎn)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，規(guī)定凡屬于1998年12月31日前在北海市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的停緩建工程項(xiàng)目，在2004年12月31日前轉(zhuǎn)讓銷售的，實(shí)行免征營業(yè)稅和契稅政策。在審批停緩建項(xiàng)目享受稅收優(yōu)惠政策的過程中，北海市地稅局發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到少繳稅款的目的，虛報(bào)不符合稅收優(yōu)惠條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，套取停緩建稅收優(yōu)惠政策。為了防止這一問題的再次發(fā)生，保護(hù)北海市房地產(chǎn)市場的公平競爭，北海市地稅局建立了專項(xiàng)停緩建工程項(xiàng)目檔案，加強(qiáng)與房產(chǎn)、土地管理部門信息傳遞，積極參與新申請登記停緩建項(xiàng)目的審核，從源頭上監(jiān)控停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收情況。今年上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)共檢查762戶，％。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是個(gè)別不法納稅人利欲熏心，為了自己的私利，置國家的利益于不顧，采取卑劣的手段，大肆偷逃稅款。房地產(chǎn)業(yè)中存在的稅收問題及對策陳國慶 近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，特別是我國加入W TO后，房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)一段時(shí)期的低迷后，現(xiàn)正漸趨復(fù)蘇，成為各方投資的熱點(diǎn)。根據(jù)國家整頓和規(guī)范市場秩序的要求，針對近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷增多，而稅收收入并無大幅度增長的情況，市稽查局近期組織開展了對房地產(chǎn)業(yè)的專項(xiàng)檢查。而稅法上規(guī)定應(yīng)以收到預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。從開始預(yù)售樓盤到樓盤竣工驗(yàn)收交付使用，少則數(shù)月，多則兩三年。目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)在多家銀行開設(shè)賬戶，多頭核算的現(xiàn)象比較普遍。房地產(chǎn)開發(fā)商在競爭中采取五花八門的偷稅手段，代建工程就是其中比較突出的一種。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。房屋建成后，部分以支付土地使用費(fèi)的形式分給居委會或村委會，然后把商品房以收集資費(fèi)的形式銷售給購房戶，偷逃了國家的有關(guān)稅收。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由開發(fā)土地成本、基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)和建筑工程成本及應(yīng)繳稅費(fèi)等組成，開發(fā)商在開發(fā)成本中列支的攤銷比較混亂，特別是在建筑工程成本預(yù)算上弄虛作假的現(xiàn)象較為突出，收入與費(fèi)用支出的比例不相匹配，相應(yīng)的成本費(fèi)用難以確定，增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理的難度。但由于房地產(chǎn)在交易、出租、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)和過程中具有較大的隱蔽性和流動性，且稅源分散、征收難度大、稅務(wù)部門在房地產(chǎn)稅收征管中缺乏操作性強(qiáng)、較為細(xì)化的稅收政策法規(guī)和征管措施，并無法提供到位的服務(wù)及納稅輔導(dǎo)。一、加大對預(yù)收款征稅的力度，保證稅款的及時(shí)足額入庫。為了掌握對方經(jīng)營情況，應(yīng)專門設(shè)置“商品房納稅申報(bào)登記表”，規(guī)定企業(yè)在建房時(shí)應(yīng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)登記；稅務(wù)機(jī)關(guān)則對每一個(gè)房地產(chǎn)納稅人按每一幢商品房設(shè)置“建房及納稅情況征收手冊”。三、要把管賬與管票有機(jī)地結(jié)合起來。四、建立稅務(wù)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。五、充分發(fā)揮職能部門的作用，加強(qiáng)源頭監(jiān)控。稅務(wù)部門應(yīng)先到國土資源局、建設(shè)局、工商局抄錄所有商品房立項(xiàng)、征用土地面積，開工許可證，預(yù)售許可證以及房地產(chǎn)業(yè)主名稱、聯(lián)系人、商品房建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、投資額等情況、再到各開發(fā)單位、建設(shè)工地逐一核實(shí)商品房建設(shè)銷售情況，掌握第一手材料，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)所有者的法律責(zé)任，加大打擊力度，嚴(yán)肅稅收法紀(jì)，為強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的征管奠定基礎(chǔ)。北京某物業(yè)開發(fā)有限公司是1996年4月在京注冊成立的港澳臺與大陸合資企業(yè)，注冊資金為600萬美元，主要開發(fā)項(xiàng)目為某家園。主要違法事實(shí)（1）該公司于1999年3月開始售房，在銷售時(shí)采取分期付款和銀行按揭兩種方式。（2）根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第一條、第二條、第十條；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施