【正文】 賃的價格也影響甚大，所以這樣的規(guī)定不能體現(xiàn)公平稅負。其次，征收手續(xù)過于煩瑣。首先，在對私房出租稅收的征稅范圍定義上不全面。對開發(fā)商來說，反正房子賣了，錢也不少，重簽合同就重簽吧，但嚴格來說，“炒房”者用這個時間段賺取差價，從法律上講這種“炒房”是不允許的，因為國家法律明令禁止買賣沒有產(chǎn)權(quán)證的房子。所謂個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款，是指在個人住房貸款還款期內(nèi)，因原借款人出售作為抵押物的房屋，貸款人向新借款人發(fā)放的，用于其購買作為抵押物的房屋的貸款。內(nèi)部認購的價格一般比開盤價低5％左右。前不久，青島東部一處高檔住宅小區(qū)火爆開盤，令人不解的是第二天就有這個小區(qū)的房源出現(xiàn)在二手房市場上。私人出租房屋更容易出現(xiàn)偷稅行為。我去年賣了一套兩室兩廳的房子，就是這么干的?！庇浾叻Q有另外一家銀行的銀行卡，趙先生表示也可以，他可以在這家銀行辦一張卡，讓記者直接把錢劃到他的卡上。記者假扮一名買房者，約了廣告上一位房主見面看房?！菊摹酷槍V州房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收問題，廣州市地稅局有關(guān)稅務研究人員建議，應盡快建立起集稅收宣傳、管理、檢查三位一體的長效機制，提高房地產(chǎn)行業(yè)的納稅遵從度。他表示，房地產(chǎn)業(yè)務復雜，涉及稅種繁多，執(zhí)法上容易出現(xiàn)偏差，采取明暗兩套賬對付稅務機關(guān)的是少數(shù)，隨著發(fā)展，對房地產(chǎn)的稅收管理越來越完善，漏洞越來越少。為避免地方政府保護，稅務稽查將采取地區(qū)交叉稽查的方式。據(jù)透露，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面存在問題，許多地方的90%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在營業(yè)稅方面存在問題，60%的企業(yè)取得的定金、預收款未按規(guī)定納稅。孫處長表示，房地產(chǎn)企業(yè)不掙錢，為什么大家爭著搶著進，有多少企業(yè)交過企業(yè)所得稅？今年房地產(chǎn)企業(yè)仍是稅收稽查的重點監(jiān)控對象?！菊摹恐?，一百提出無力支付購房款，與華能公司達成協(xié)議：華能公司歸還一百2000萬元，收取所謂違約金1210萬元，剩余的250萬元作為一百使用彩虹一百的租金。其偷稅的手段之一是拆東墻、補西墻，玩弄“空手道”。寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司特大偷稅案20041230 14:18:56 國家稅務總局公布了寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司特大偷稅案。1998年9月，為應付稅務機關(guān)檢查，華能公司將高塘花園項目銷售中代扣的固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅拼湊出285萬元，用以抵繳和義路房產(chǎn)銷售應繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，構(gòu)成嚴重偷稅。 為了達到偷逃稅款的目的，華能公司費盡心機，以“違約金”名義掩蓋“租金”的實質(zhì)。這一來二去，達到了偷逃營業(yè)稅的目的。 1999年8月，華能公司將高塘公寓面積約3473平方米的房產(chǎn)以每平方米1799元的價格銷售給華都大酒店，價格明顯偏低?！氨本┑姆康禺a(chǎn)企業(yè)整個行業(yè)從報表上看一片紅，根據(jù)稅務總局統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)卻是全行業(yè)虧損；在浙江，我們曾經(jīng)查處的一家房地產(chǎn)企業(yè)，它開發(fā)的一棟樓房的建設費用全部是運費，沒有其他材料費，幾個億的運費”，國家稅務總局稽查局孫處長近日介紹當前的房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞時這樣說。據(jù)介紹，北京的房地產(chǎn)企業(yè)整個行業(yè)從報表上看一片紅，但根據(jù)稅務總局統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)全行業(yè)虧損。孫處長表示，在北京，查補稅款超過千萬的房地產(chǎn)企業(yè)也不是個別企業(yè)，不在少數(shù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，房地產(chǎn)企業(yè)之所以稅收問題嚴重，主要是上個世紀90年代，取消福利分房后，房地產(chǎn)企業(yè)迅度發(fā)展，但相關(guān)的稅務征收工作沒有跟上。相關(guān)鏈接廣東:房地產(chǎn)業(yè)稅收漏洞大日前，記者從廣東省廣州市地稅局稽查局獲悉，該局在2001～2003年度查結(jié)的693戶房地產(chǎn)企業(yè)中，發(fā)現(xiàn)有問題戶550戶，占被查企業(yè)總數(shù)的79%；，占3年來查補稅費總額31億元的29%.據(jù)介紹，房地產(chǎn)企業(yè)歷年來都被廣州市地稅局稽查局作為稅務稽查的重點。具體來說，可以采取以下舉措：、城建和規(guī)劃等管理部門的聯(lián)系，建立信息傳遞制度，實現(xiàn)信息資源共享，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤?！俺捶俊闭咴絹碓蕉啵芏嘟灰资琴I、賣雙方私下商定。這處待賣的房產(chǎn)是濟南市玉函南區(qū)的一套126平方米的樓房。“那我們還需要交稅嗎？”記者問?！壁w先生說。記者電話聯(lián)系了3位在報紙上登出租房廣告的房主，3位房主均表示要一次性付清6個月～12個月的租金，交現(xiàn)金也可以，從卡上劃轉(zhuǎn)也可以。業(yè)內(nèi)人士認為，一手房炒作存在暗箱操作，且有偷漏稅嫌疑。其中有的甚至是白送，主要是對曾給予這個項目大力關(guān)照的各方人物一個交待。張廷友說，有了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務，購房者雖然沒有拿到房產(chǎn)證，但也可以進行私下買賣。相關(guān)鏈接私房出租：稅收要管在點上近幾年，隨著房地產(chǎn)一級市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)三級市場也呈現(xiàn)良性發(fā)展的態(tài)勢，出租房屋成為許多人投資理財?shù)囊环N重要方式，對此應稅行為的稅收征管也日益成為各地稅務局稅收征管的一個重點和難點問題。許多地方大多將個人出租房屋定義為個人將自有房產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人向承租人收取租金的行為。不少地方規(guī)定個人出租房屋必須按實際收入分別申報繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費。針對上述問題，筆者認為私房出租的稅收征管應從以下幾個方面進行改進和完善。 。同時應納稅額也無須區(qū)分房屋所在的路段、用途及其他可能影響價格的因素，而是隨租金的高低增減。代征人可確定為各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者經(jīng)稅務機關(guān)確認的其他單位。房屋出租稅率下調(diào)仍難禁“黑租”泛濫凡是在今年1月1日以后按綜合征收率繳稅并單獨交納了個人所得稅的納稅人，現(xiàn)在可以要求地稅機關(guān)退回個人所得稅。據(jù)一位中介公司工作人員透露，因為目前房源很緊張，而中介公司又不愿意因索要出租許可證失去客戶，因此不少中介公司對這種情況會持默許態(tài)度?！菊摹窟@樣，王某才得以成行。而當?shù)亟鹑跈C構(gòu)則稱，甲公司與稅務機關(guān)之間的納稅擔保未生效稅務機關(guān)不能行使撤銷權(quán)?！钡?2條第2款規(guī)定：“辦理抵押物登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門……”本案中甲公司雖然到稅務機關(guān)辦理的是納稅擔保，但是它實際上也屬于一種特殊的抵押擔保合同。也就是說，甲公司用房產(chǎn)向稅務機關(guān)進行的納稅擔保并沒有生效。”《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。另一方面，在納稅人看來，如果稅務沒有辦理抵押登記，就意味著稅務機關(guān)自動放棄了納稅擔保?！菊摹慷d華苑當時的房款交易額在一個億左右?！暗撐飿I(yè)管理公司在小區(qū)管理了8年，賬務和賬目從來沒有向業(yè)主公告，在臨走時，連財務移交手續(xù)都沒有與新公司辦理。 2003年9月18日、19日早上，管理處水電工把小區(qū)四棟樓里的電梯、公用通道的電燈，有線電視的電源全部關(guān)掉，致使一位70多歲的老阿婆出門時因通道漆黑摔倒。北海22家房地產(chǎn)企業(yè)被查出虛報免稅4000萬元近日，廣西北海市地稅局查出22家房地產(chǎn)企業(yè)套取稅收優(yōu)惠政策，涉及地方稅收達4000萬元。據(jù)北海市政府近年來統(tǒng)計，空置商品房逾107萬平方米，爛尾工程項目108個，建筑面積逾121萬平方米，被套資金達200多億元。 2002年12月，財政部和國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于處置海南省和廣西北海市積壓房地產(chǎn)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，規(guī)定凡屬于1998年12月31日前在北海市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的停緩建工程項目，在2004年12月31日前轉(zhuǎn)讓銷售的，實行免征營業(yè)稅和契稅政策。在審批停緩建項目享受稅收優(yōu)惠政策的過程中，北海市地稅局發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)企業(yè)為了達到少繳稅款的目的，虛報不符合稅收優(yōu)惠條件的房地產(chǎn)項目，套取停緩建稅收優(yōu)惠政策。為了防止這一問題的再次發(fā)生，保護北海市房地產(chǎn)市場的公平競爭，北海市地稅局建立了專項停緩建工程項目檔案，加強與房產(chǎn)、土地管理部門信息傳遞，積極參與新申請登記停緩建項目的審核，從源頭上監(jiān)控停緩建房地產(chǎn)項目的稅收情況。今年上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)共檢查762戶，％。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是個別不法納稅人利欲熏心，為了自己的私利，置國家的利益于不顧，采取卑劣的手段，大肆偷逃稅款。房地產(chǎn)業(yè)中存在的稅收問題及對策陳國慶 近年來，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，特別是我國加入W TO后，房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)一段時期的低迷后，現(xiàn)正漸趨復蘇，成為各方投資的熱點。根據(jù)國家整頓和規(guī)范市場秩序的要求，針對近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷增多，而稅收收入并無大幅度增長的情況，市稽查局近期組織開展了對房地產(chǎn)業(yè)的專項檢查。而稅法上規(guī)定應以收到預收款的當天為納稅義務發(fā)生的時間。從開始預售樓盤到樓盤竣工驗收交付使用，少則數(shù)月，多則兩三年。目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)在多家銀行開設賬戶，多頭核算的現(xiàn)象比較普遍。房地產(chǎn)開發(fā)商在競爭中采取五花八門的偷稅手段，代建工程就是其中比較突出的一種。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。房屋建成后，部分以支付土地使用費的形式分給居委會或村委會，然后把商品房以收集資費的形式銷售給購房戶，偷逃了國家的有關(guān)稅收。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由開發(fā)土地成本、基礎配套設施費和建筑工程成本及應繳稅費等組成，開發(fā)商在開發(fā)成本中列支的攤銷比較混亂，特別是在建筑工程成本預算上弄虛作假的現(xiàn)象較為突出，收入與費用支出的比例不相匹配，相應的成本費用難以確定，增加了稅務機關(guān)征收管理的難度。但由于房地產(chǎn)在交易、出租、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)和過程中具有較大的隱蔽性和流動性，且稅源分散、征收難度大、稅務部門在房地產(chǎn)稅收征管中缺乏操作性強、較為細化的稅收政策法規(guī)和征管措施，并無法提供到位的服務及納稅輔導。一、加大對預收款征稅的力度，保證稅款的及時足額入庫。為了掌握對方經(jīng)營情況，應專門設置“商品房納稅申報登記表”，規(guī)定企業(yè)在建房時應向當?shù)囟悇諜C關(guān)辦理申報登記；稅務機關(guān)則對每一個房地產(chǎn)納稅人按每一幢商品房設置“建房及納稅情況征收手冊”。三、要把管賬與管票有機地結(jié)合起來。四、建立稅務房地產(chǎn)評估機構(gòu)。五、充分發(fā)揮職能部門的作用，加強源頭監(jiān)控。稅務部門應先到國土資源局、建設局、工商局抄錄所有商品房立項、征用土地面積，開工許可證，預售許可證以及房地產(chǎn)業(yè)主名稱、聯(lián)系人、商品房建設地點、建設規(guī)模、投資額等情況、再到各開發(fā)單位、建設工地逐一核實商品房建設銷售情況，掌握第一手材料，進一步明確房地產(chǎn)所有者的法律責任，加大打擊力度，嚴肅稅收法紀，為強化房地產(chǎn)業(yè)的征管奠定基礎。北京某物業(yè)開發(fā)有限公司是1996年4月在京注冊成立的港澳臺與大陸合資企業(yè)，注冊資金為600萬美元，主要開發(fā)項目為某家園。主要違法事實（1）該公司于1999年3月開始售房，在銷售時采取分期付款和銀行按揭兩種方式。（2）根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第一條、第二條、第十條；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施