【正文】 寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司特大偷稅案20041230 14:18:56 國(guó)家稅務(wù)總局公布了寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司特大偷稅案。2000年2月，通過稽查其他企業(yè)得到的線索，寧波市地方稅務(wù)局對(duì)寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了稅務(wù)稽查。經(jīng)查，寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司存在嚴(yán)重的偷逃稅行為，偷逃營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、教育附加費(fèi)等，稅、費(fèi)、罰款共計(jì)540余萬元。 據(jù)悉，寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)于寧波保稅區(qū)，注冊(cè)資金2000萬元，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)。其偷稅的手段之一是拆東墻、補(bǔ)西墻，玩弄“空手道”。1998年9月，為應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查，華能公司將高塘花園項(xiàng)目銷售中代扣的固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅拼湊出285萬元，用以抵繳和義路房產(chǎn)銷售應(yīng)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，構(gòu)成嚴(yán)重偷稅。 為了達(dá)到偷逃稅款的目的，華能公司費(fèi)盡心機(jī)，以“違約金”名義掩蓋“租金”的實(shí)質(zhì)。1996年10月，華能公司將彩虹一百一、二、三層樓銷售給第一百貨商店，總金額7043萬元。截至1999年6月，一百共向華能公司支付3460萬元。之后，一百提出無力支付購(gòu)房款，與華能公司達(dá)成協(xié)議：華能公司歸還一百2000萬元，收取所謂違約金1210萬元，剩余的250萬元作為一百使用彩虹一百的租金。這一來二去，達(dá)到了偷逃營(yíng)業(yè)稅的目的。 1999年8月，華能公司將高塘公寓面積約3473平方米的房產(chǎn)以每平方米1799元的價(jià)格銷售給華都大酒店，價(jià)格明顯偏低。經(jīng)外圍調(diào)查取證證實(shí)，是華能公司與華都大酒店通過相互壓低價(jià)格的方式實(shí)現(xiàn)了共同偷稅。中國(guó)稅網(wǎng)稅務(wù)總局:房地產(chǎn)業(yè)全行虧損 巨洞何在【正文】“北京的房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)行業(yè)從報(bào)表上看一片紅，根據(jù)稅務(wù)總局統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)卻是全行業(yè)虧損；在浙江，我們?cè)?jīng)查處的一家房地產(chǎn)企業(yè)，它開發(fā)的一棟樓房的建設(shè)費(fèi)用全部是運(yùn)費(fèi)，沒有其他材料費(fèi)，幾個(gè)億的運(yùn)費(fèi)”，國(guó)家稅務(wù)總局稽查局孫處長(zhǎng)近日介紹當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)稅收漏洞時(shí)這樣說。漏稅嚴(yán)重上月是第十三個(gè)稅收宣傳月，北京納稅人網(wǎng)就宣傳稅法，特意舉辦了首屆房地產(chǎn)稅收稽查研討會(huì)。孫處長(zhǎng)在會(huì)上表示，國(guó)家稅務(wù)總局連續(xù)三年把對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收稽查作為專項(xiàng)稽查，這是其他行業(yè)所沒有的。今年房地產(chǎn)企業(yè)仍是稅收稽查的重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象。據(jù)介紹，北京的房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)行業(yè)從報(bào)表上看一片紅，但根據(jù)稅務(wù)總局統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)全行業(yè)虧損。有的房地產(chǎn)企業(yè)到處買假發(fā)票。在廈門，曾經(jīng)有一個(gè)企業(yè)，6個(gè)億的發(fā)票，有三個(gè)億是假的，該企業(yè)聲稱虧損一個(gè)億，實(shí)際盈利兩個(gè)億。孫處長(zhǎng)表示，房地產(chǎn)企業(yè)不掙錢，為什么大家爭(zhēng)著搶著進(jìn)，有多少企業(yè)交過企業(yè)所得稅？據(jù)透露，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面存在問題，許多地方的90%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅方面存在問題，60%的企業(yè)取得的定金、預(yù)收款未按規(guī)定納稅。孫處長(zhǎng)表示，在北京，查補(bǔ)稅款超過千萬的房地產(chǎn)企業(yè)也不是個(gè)別企業(yè)，不在少數(shù)。北京房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)下，將采取更加嚴(yán)厲的手段加大稽查力度?！瓣P(guān)系復(fù)雜”據(jù)介紹，造成房地產(chǎn)企業(yè)問題多的原因在于，房地產(chǎn)企業(yè)所納稅項(xiàng)是現(xiàn)行稅制下交納稅種最多的行業(yè)，涉及11個(gè)稅種，建設(shè)期長(zhǎng)，難以逐筆清查；地方保護(hù)主義問題嚴(yán)重，做房地產(chǎn)企業(yè)的都有一定關(guān)系，沒有關(guān)系往往拿不到土地，房地產(chǎn)企業(yè)往往利用關(guān)系在稅收上保護(hù)自己，有些時(shí)候有的企業(yè)剛剛查到，就有人出來說話，而且地方保護(hù)相當(dāng)嚴(yán)重，經(jīng)常受到各種因素干擾，打擊力度不夠。為避免地方政府保護(hù)，稅務(wù)稽查將采取地區(qū)交叉稽查的方式。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，房地產(chǎn)企業(yè)之所以稅收問題嚴(yán)重，主要是上個(gè)世紀(jì)90年代，取消福利分房后，房地產(chǎn)企業(yè)迅度發(fā)展，但相關(guān)的稅務(wù)征收工作沒有跟上。據(jù)悉，目前北京的房地產(chǎn)投資規(guī)模相當(dāng)于整個(gè)歐洲的規(guī)模，北京去年固定資產(chǎn)投資2000億元，房地產(chǎn)投資占據(jù)700億元。房地產(chǎn)企業(yè)所交納的稅平均占當(dāng)?shù)囟愂盏?%，在北京、上海、廣州更是高達(dá)10%.北京市地方稅務(wù)局檢查處朱興有處長(zhǎng)則認(rèn)為，法律的執(zhí)行合法性要與合理性統(tǒng)一，跟納稅人對(duì)立不是嚴(yán)格意義的依法行政，依法辦事，必須轉(zhuǎn)變執(zhí)法觀念，對(duì)付出現(xiàn)的問題，可能變換個(gè)方式往往取到意想不到的效果。他表示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及稅種繁多，執(zhí)法上容易出現(xiàn)偏差，采取明暗兩套賬對(duì)付稅務(wù)機(jī)關(guān)的是少數(shù)，隨著發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)的稅收管理越來越完善，漏洞越來越少。相關(guān)鏈接廣東:房地產(chǎn)業(yè)稅收漏洞大日前，記者從廣東省廣州市地稅局稽查局獲悉，該局在2001～2003年度查結(jié)的693戶房地產(chǎn)企業(yè)中，發(fā)現(xiàn)有問題戶550戶，占被查企業(yè)總數(shù)的79%；，占3年來查補(bǔ)稅費(fèi)總額31億元的29%.據(jù)介紹，房地產(chǎn)企業(yè)歷年來都被廣州市地稅局稽查局作為稅務(wù)稽查的重點(diǎn)。廣州房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法行為主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：在銷售商品房時(shí)，不按規(guī)定向購(gòu)房人開具發(fā)票；不少房地產(chǎn)企業(yè)擅自延期申報(bào)和繳稅，隱瞞銷售收入，少報(bào)稅款或逃避納稅；不及時(shí)按配比原則進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，以假發(fā)票虛列成本，成本嚴(yán)重失真，賬面上致使企業(yè)虧損從而不繳納企業(yè)所得稅；稅前預(yù)提大量貸款利息，年終沒有支付也不作納稅調(diào)整；預(yù)收房款和以房抵工程款、貸款及股份等等不申報(bào)納稅；合作建房發(fā)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)，沒有申報(bào)納稅；還有部分企業(yè)不建立賬冊(cè)，不申報(bào)或不如實(shí)申報(bào)計(jì)稅依據(jù)從而影響應(yīng)納稅額。那么房地產(chǎn)行業(yè)緣何偷逃稅現(xiàn)象比較普遍呢？對(duì)于這一問題的存在，廣州有關(guān)方面的專家認(rèn)為主要原因有三：一是房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較高，開發(fā)成本大，資金回籠周期長(zhǎng)，企業(yè)常把收回的資金用于改善經(jīng)營(yíng)條件或再投入開發(fā)，造成拖延繳稅的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；二是房地產(chǎn)開發(fā)一般周期長(zhǎng)，跨地域經(jīng)營(yíng)多，核算環(huán)節(jié)復(fù)雜，這也使不法企業(yè)偷逃稅有可乘之機(jī)；三是政府各部門之間缺乏配合，不能在源頭上進(jìn)行控管，稅務(wù)部門掌握經(jīng)營(yíng)收入非常難，使企業(yè)偷逃稅有不少空子可鉆。針對(duì)廣州房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收問題，廣州市地稅局有關(guān)稅務(wù)研究人員建議，應(yīng)盡快建立起集稅收宣傳、管理、檢查三位一體的長(zhǎng)效機(jī)制，提高房地產(chǎn)行業(yè)的納稅遵從度。具體來說，可以采取以下舉措：、城建和規(guī)劃等管理部門的聯(lián)系，建立信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)信息資源共享，掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤。據(jù)悉，廣州市國(guó)土房管部門正建立和完善與各樓盤相聯(lián)的商品房銷售監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，今后開發(fā)商每出售一套房屋都必須登錄到國(guó)土房管局的監(jiān)控系統(tǒng)，如果能實(shí)現(xiàn)資源信息共享，地稅部門就可以有效地監(jiān)控廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)信息及涉稅資料了。 ，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，同時(shí)加大對(duì)工程的成本審核和票據(jù)管理力度。 ，進(jìn)一步嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅違法行為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房代銷企業(yè)實(shí)行同步檢查，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的稅收秩序。 ，開展經(jīng)常性的稅收宣傳和周到的納稅服務(wù)活動(dòng)，幫助企業(yè)解決現(xiàn)實(shí)問題，提高該行業(yè)的納稅遵從度。炒房、租房:謹(jǐn)防稅收漏洞【正文】“炒房”者越來越多，很多交易是買、賣雙方私下商定。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些行為有偷漏稅嫌疑。在濟(jì)南、青島的都市類報(bào)紙上，有關(guān)房產(chǎn)買賣、出租的信息比比皆是。記者假扮一名買房者，約了廣告上一位房主見面看房。這處待賣的房產(chǎn)是濟(jì)南市玉函南區(qū)的一套126平方米的樓房?？催^房子，商定了價(jià)格后，記者問他怎么付款。趙先生說：“你有XX銀行的銀行卡嗎？可以把房款劃到我的卡上。”記者稱有另外一家銀行的銀行卡，趙先生表示也可以，他可以在這家銀行辦一張卡，讓記者直接把錢劃到他的卡上?！澳俏覀冞€需要交稅嗎？”記者問。趙先生表示，如果簽合同時(shí)把價(jià)格壓低點(diǎn)，就可以少交一大筆稅錢?！鞍此较陆灰椎膽T例，印花稅是你出，我是為你好。我去年賣了一套兩室兩廳的房子，就是這么干的。”趙先生說。據(jù)了解，按照國(guó)家規(guī)定，房產(chǎn)交易需要繳納測(cè)繪費(fèi)、交易費(fèi)、交易登記費(fèi)、印花稅等多項(xiàng)費(fèi)用，許多費(fèi)用是根據(jù)售房的價(jià)格按比例確定的。為了省錢，一些私人二手房交易便通過合同上的“低價(jià)”偷逃稅、費(fèi)。私人出租房屋更容易出現(xiàn)偷稅行為。記者電話聯(lián)系了3位在報(bào)紙上登出租房廣告的房主，3位房主均表示要一次性付清6個(gè)月～12個(gè)月的租金，交現(xiàn)金也可以，從卡上劃轉(zhuǎn)也可以。記者問他們是否交個(gè)人所得稅，3人的回答如出一轍：“交稅？不買不賣的交什么稅？”稅務(wù)部門的人士認(rèn)為，私人出租房屋多是雙方私下現(xiàn)金交易，稅務(wù)部門很難掌握相關(guān)信息，容易造成稅收流失。除二手房交易外，一手房的炒作也有問題。前不久，青島東部一處高檔住宅小區(qū)火爆開盤，令人不解的是第二天就有這個(gè)小區(qū)的房源出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一手房炒作存在暗箱操作，且有偷漏稅嫌疑。青島一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)記者說，一手房炒作與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有極大關(guān)系。一般來說，當(dāng)樓盤圖紙定下來后，開發(fā)商會(huì)面向關(guān)系戶、內(nèi)部職工給予提前認(rèn)購(gòu)的優(yōu)惠。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格一般比開盤價(jià)低5％左右。其中有的甚至是白送，主要是對(duì)曾給予這個(gè)項(xiàng)目大力關(guān)照的各方人物一個(gè)交待。有些市場(chǎng)認(rèn)同度高的樓盤，開盤前僅炒作“認(rèn)購(gòu)權(quán)”就能賺取1萬元～10萬元的收益。青島愛威不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理張廷友認(rèn)為，銀行個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)為未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)交易開了方便之門。所謂個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款，是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，因原借款人出售作為抵押物的房屋，貸款人向新借款人發(fā)放的，用于其購(gòu)買作為抵押物的房屋的貸款。張廷友說，有了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，購(gòu)房者雖然沒有拿到房產(chǎn)證，但也可以進(jìn)行私下買賣。據(jù)了解，開盤前貸款購(gòu)房者需先交納首付款的30％，簽訂購(gòu)房合同。有的貸款“炒房”者并不辦理轉(zhuǎn)按揭，只是找到買家后將合同更了個(gè)名，以賺取差價(jià)，稅當(dāng)然是不交的。對(duì)開發(fā)商來說，反正房子賣了，錢也不少，重簽合同就重簽吧，但嚴(yán)格來說，“炒房”者用這個(gè)時(shí)間段賺取差價(jià)，從法律上講這種“炒房”是不允許的，因?yàn)閲?guó)家法律明令禁止買賣沒有產(chǎn)權(quán)證的房子。相關(guān)鏈接私房出租：稅收要管在點(diǎn)上近幾年，隨著房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也呈現(xiàn)良性發(fā)展的態(tài)勢(shì)，出租房屋成為許多人投資理財(cái)?shù)囊环N重要方式，對(duì)此應(yīng)稅行為的稅收征管也日益成為各地稅務(wù)局稅收征管的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)問題。因?yàn)閷?duì)個(gè)人出租房屋進(jìn)行稅收征管觸及個(gè)人的切身利益，因而其征管的難度也相對(duì)較大，同時(shí)各地房屋出租的種類和形式千差萬別，各地稅務(wù)部門對(duì)其征管的手段也有許多差異，所以對(duì)此類應(yīng)稅行為的稅收征管不可能形成比較統(tǒng)一的方法。筆者通過對(duì)目前各地出臺(tái)的有關(guān)私房出租稅收征管的政策和方法進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，這些政策和方法存在著這樣那樣的弊端和缺陷，值得有關(guān)部門注意。首先，在對(duì)私房出租稅收的征稅范圍定義上不全面。許多地方大多將個(gè)人出租房屋定義為個(gè)人將自有房產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人向承租人收取租金的行為。但這種管理方法，實(shí)際上并不能把個(gè)人出租房屋的各種形式都涵蓋其中，因?yàn)槠毡榇嬖谥鴤€(gè)人將非自有房產(chǎn)出租的情況，例如將代管或代理的房屋用于出租等。這樣的定義無法將此種應(yīng)稅行為納入征管。其次，征收手續(xù)過于煩瑣。不少地方規(guī)定個(gè)人出租房屋必須按實(shí)際收入分別申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費(fèi)。這些規(guī)定雖然合法，但門類繁多的稅種不僅使申報(bào)手續(xù)煩瑣復(fù)雜，而且使稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收成本增加，明顯不符合稅收便利和最小征收費(fèi)用的基本原則。第三，征收方式規(guī)定不合理。16