【正文】 稅案 該公司12本外銷房預(yù)售契約和1本工程合同已貼印花但未畫銷。該公司自1995年至2000年共取得售樓收入279490萬元，其中有49861萬元的銷售收入未申報(bào)繳納營業(yè)稅。針對前期檢查工作遇到的阻力和困難，第二稽查分局及時(shí)召開會(huì)議，研究方案，抽調(diào)業(yè)務(wù)過硬、經(jīng)驗(yàn)豐富、查帳技能優(yōu)秀的人員組成專案組，由主管局長擔(dān)任組長，從人員上、組織上保證了該案件的檢查深度和力度。在城市房地產(chǎn)稅的檢查中，檢查人員根據(jù)前期預(yù)案了解到：該公司在北京投資建設(shè)的某中心包括寫字樓、公寓和商場，其中商場留作自用，并于1996年12月轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)—房地產(chǎn)”，但幾年來只申報(bào)繳納城市房地產(chǎn)稅689萬元，已納稅金額明顯偏少?？偩钟?001年8月以批復(fù)進(jìn)行了正式答復(fù)：鑒于該項(xiàng)資產(chǎn)評估是為香港投資者在香港上市而按照香港的會(huì)計(jì)制度作出的，不應(yīng)影響北京某置業(yè)有限公司按照我國現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)及會(huì)計(jì)制度的有關(guān)規(guī)定，按資產(chǎn)評估前價(jià)值所進(jìn)行的正常稅務(wù)和賬務(wù)處理，因此。另外該公司香港、內(nèi)地兩地核算，用磁盤傳遞方式合并處理帳務(wù)，但公司疏于管理，帳簿、憑證混亂，不嚴(yán)格遵守中國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，日積月累釀成違反稅法的嚴(yán)重后果。（二）對本案定性上的分析并按1993年8月4日頒布的征管法規(guī)定應(yīng)加收稅款千分之二的滯納金，但由于稅款基數(shù)較大，時(shí)間較長，原征管法滯納金比例高，致使該公司城市房地產(chǎn)稅滯納金數(shù)額巨大，已近于稅款的兩倍（）。本案檢查中，一個(gè)突出的稅收政策問題，：1997年香港某（中國）集團(tuán)公司為了在香港上市，委托香港某評估師行對其在中國境內(nèi)投資的子公司——某置業(yè)有限公司建設(shè)開發(fā)的某中心商場資產(chǎn)進(jìn)行評估，“固定資產(chǎn)—房地產(chǎn)”的借方，對應(yīng)的貸方科目是“資產(chǎn)重估儲(chǔ)備”，這項(xiàng)業(yè)務(wù)牽扯是否涉及印花稅和城市房地產(chǎn)稅的問題。（六）抓住涉稅線索，將問題一查到底（三）加大檢查力度，成立專案組但在前期檢查中，該公司以“國際知名企業(yè)”自居，認(rèn)為自己既有專業(yè)的法律顧問又有著名的會(huì)計(jì)師事務(wù)所作稅務(wù)代理，對付幾個(gè)稅務(wù)檢查人員根本不在話下，因此各方面都不配合：資料不能按時(shí)按要求提供、對檢查人員的調(diào)查詢問敷衍了事等等，再加之該公司會(huì)計(jì)核算、帳目記載方式復(fù)雜特殊、憑證資料管理混亂，使檢查工作在相當(dāng)一段時(shí)間陷入了困境，無法理出頭緒，辨別真?zhèn)巍?根據(jù)新《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條之規(guī)定，從滯納稅款之日起。營業(yè)稅問題 該公司主營業(yè)務(wù)為建造并出售、出租寫字樓、商業(yè)設(shè)施等取得的收入，帳簿記載為“預(yù)收帳款—房屋銷售”、“主營業(yè)務(wù)收入—租金”，我們在檢查中針對其發(fā)生的營業(yè)收入與記帳情況是否吻合，帳簿記載收入是否按規(guī)定繳納了各項(xiàng)稅收重點(diǎn)實(shí)施檢查。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)繳未繳稅款案目前房地產(chǎn)銷售中采用的主要付款方式為分期付款及銀行按揭兩種方式，隨著這幾年房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展及日趨成熟，銀行按揭付款方式已成為其主要的付款方式，而企業(yè)往往在按揭款上漏繳營業(yè)稅。北京某物業(yè)開發(fā)有限公司涉稅案為專項(xiàng)檢查案件，檢查組于2001年9月13日對其1999年1月1日至2001年8月31日的有關(guān)涉稅情況進(jìn)行了檢查。以此來作為房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)，對于收入、成本核算混亂，成本不真實(shí)的開發(fā)商可采用核定法對其進(jìn)行征收，進(jìn)一步規(guī)范對房地產(chǎn)業(yè)的管征。鑒于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和房地產(chǎn)稅收征管中存在的問題，應(yīng)采取有效對策，加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)稅收控管的辦法和措施，防止稅款流失。合作建房，這里是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作建房，房屋建成后雙方按一定的方式分配房屋，然后把分得的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。主要表現(xiàn)在：由于現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，轉(zhuǎn)讓銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票賬單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。一方到場申請抵押登記的，必須持有對方授權(quán)委托文件。稅務(wù)機(jī)關(guān)收到證書后便直接為該公司辦理了有關(guān)納稅擔(dān)保手續(xù)。接照新規(guī)定，納稅人可只按房屋租金5%的單一稅率納稅，不再單獨(dú)征收個(gè)人所得稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托具有健全的管理機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)規(guī)章制度完善，并且具有代征稅費(fèi)實(shí)際能力的單位或部門作為代征人代征代繳稅款。對開發(fā)商來說，反正房子賣了，錢也不少，重簽合同就重簽吧，但嚴(yán)格來說，“炒房”者用這個(gè)時(shí)間段賺取差價(jià)，從法律上講這種“炒房”是不允許的，因?yàn)閲曳擅髁罱官I賣沒有產(chǎn)權(quán)證的房子。內(nèi)部認(rèn)購的價(jià)格一般比開盤價(jià)低5％左右。私人出租房屋更容易出現(xiàn)偷稅行為。今年房地產(chǎn)企業(yè)仍是稅收稽查的重點(diǎn)監(jiān)控對象?！菊摹科渫刀惖氖侄沃皇遣饢|墻、補(bǔ)西墻，玩弄“空手道”。 國家稅務(wù)總局公布了寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司特大偷稅案。這一來二去，達(dá)到了偷逃營業(yè)稅的目的。日前，記者從廣東省廣州市地稅局稽查局獲悉，該局在2001～2003年度查結(jié)的693戶房地產(chǎn)企業(yè)中，發(fā)現(xiàn)有問題戶550戶，占被查企業(yè)總數(shù)的79%；，占3年來查補(bǔ)稅費(fèi)總額31億元的29%.據(jù)介紹，房地產(chǎn)企業(yè)歷年來都被廣州市地稅局稽查局作為稅務(wù)稽查的重點(diǎn)。這處待賣的房產(chǎn)是濟(jì)南市玉函南區(qū)的一套126平方米的樓房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一手房炒作存在暗箱操作，且有偷漏稅嫌疑。張廷友說，有了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，購房者雖然沒有拿到房產(chǎn)證，但也可以進(jìn)行私下買賣。私房出租：稅收要管在點(diǎn)上同時(shí)應(yīng)納稅額也無須區(qū)分房屋所在的路段、用途及其他可能影響價(jià)格的因素，而是隨租金的高低增減?！菊摹慷?dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)則稱，甲公司與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的納稅擔(dān)保未生效稅務(wù)機(jī)關(guān)不能行使撤銷權(quán)。也就是說，甲公司用房產(chǎn)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行的納稅擔(dān)保并沒有生效。在審批停緩建項(xiàng)目享受稅收優(yōu)惠政策的過程中，北海市地稅局發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到少繳稅款的目的，虛報(bào)不符合稅收優(yōu)惠條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，套取停緩建稅收優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)業(yè)中存在的稅收問題及對策陳國慶 近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，特別是我國加入W TO后，房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)一段時(shí)期的低迷后，現(xiàn)正漸趨復(fù)蘇，成為各方投資的熱點(diǎn)。目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)在多家銀行開設(shè)賬戶，多頭核算的現(xiàn)象比較普遍。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由開發(fā)土地成本、基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)和建筑工程成本及應(yīng)繳稅費(fèi)等組成，開發(fā)商在開發(fā)成本中列支的攤銷比較混亂，特別是在建筑工程成本預(yù)算上弄虛作假的現(xiàn)象較為突出，收入與費(fèi)用支出的比例不相匹配，相應(yīng)的成本費(fèi)用難以確定，增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理的難度。三、要把管賬與管票有機(jī)地結(jié)合起來。主要違法事實(shí)北京某置業(yè)有限公司2000年10月北京市地稅局第二稽查分局接受市局交辦的公民舉報(bào)件，舉報(bào)件反映：北京某置業(yè)有限公司銷售某中心的某公寓,在境外銷售境外收取房款不給顧客開具正式發(fā)票，售樓收入未繳納稅款，并列舉了78套房屋的房號(hào)。經(jīng)營范圍是開發(fā)、建設(shè)、出售、出租境內(nèi)綜合商品房及商業(yè)設(shè)施、經(jīng)營娛樂、餐飲，管理其物業(yè)。個(gè)人所得稅問題（三）處理結(jié)果及依據(jù) （一） 查前做好預(yù)案工作，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，增強(qiáng)工作的預(yù)見性、目的性和方向性。（四）擬訂詳細(xì)檢查方案，使檢查工作有條不紊、有章可循稅收立法滯后 （2）長期政策執(zhí)行錯(cuò)誤是否有稅務(wù)機(jī)關(guān)征管的責(zé)任；同時(shí)因評估增值。在本案的查處過程中，對一些爭議較大的政策問題，第二稽查分局及時(shí)請示上級(jí)有關(guān)部門，取得在政策上的大力指導(dǎo)。在營業(yè)稅的檢查中，根據(jù)前期預(yù)案線索，檢查人員從帳簿、銷售合同等方面入手，熟悉該公司會(huì)計(jì)核算方式、境內(nèi)外會(huì)計(jì)科目和科目編碼區(qū)別，梳理涉及應(yīng)稅收入的科目及原始憑證，一一落實(shí)。通過此種手段的運(yùn)用，檢查人員既取得了一定的視聽證據(jù)資料，又增強(qiáng)了執(zhí)法的嚴(yán)肅性和對被查單位的威懾力，對后期該公司配合檢查起到了重要作用。該公司境內(nèi)繳稅以境外總部傳真件的數(shù)據(jù)為依據(jù)，此數(shù)據(jù)與帳面營業(yè)收入不符，與審計(jì)報(bào)告中的相關(guān)數(shù)據(jù)不符；帳簿上記載的科目與審計(jì)報(bào)告中的科目不符；前后兩次提供的會(huì)計(jì)帳簿數(shù)據(jù)不一致等等。（二）案情錯(cuò)綜復(fù)雜，前期檢查受挫根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅稅暫行條例》第一條、第二條之規(guī)定。 該公司某中心商場1997年1月1日至1999年12月31日固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值為192392萬元，2000年1月1日至2000年12月31日固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值為191440萬元，未按規(guī)定以固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值繳納城市房地產(chǎn)稅，而是以出租使用面積繳納城市房地產(chǎn)稅，造成少繳城市房地產(chǎn)稅。印花稅問題某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)繳未繳稅款案（二）主要違法事實(shí)稅務(wù)部門首先必須要求開發(fā)商報(bào)告其全部的銀行賬戶情況，并通過銀行等金融機(jī)構(gòu)對其開戶情況和資金活動(dòng)進(jìn)行查證和監(jiān)控，同時(shí)必須先管好收據(jù)、發(fā)票、再與管賬結(jié)合起來，徹底解決管賬與管票與征收稽查脫節(jié)的問題。為了達(dá)到偷稅的目的，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房戶互相勾結(jié)，采取簽假合同，不如實(shí)開具發(fā)票手段，使賬上售給個(gè)人的房產(chǎn)價(jià)格明顯低于實(shí)際銷售價(jià)格。另外，多數(shù)開發(fā)企業(yè)與他人的單項(xiàng)合作開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目開始實(shí)施后，便設(shè)立籌建處負(fù)責(zé)實(shí)施投資計(jì)劃的各項(xiàng)工作，由于籌建處是臨時(shí)機(jī)構(gòu)，不具備法人資格，無須申辦執(zhí)照和稅務(wù)登記，而財(cái)務(wù)成本核算又以單位合作項(xiàng)目為對象，銀行另行開設(shè)賬戶，因而，多數(shù)企業(yè)在本公司賬務(wù)體系外又單獨(dú)設(shè)賬，待合作項(xiàng)目最終完成后才將經(jīng)營成本轉(zhuǎn)入開發(fā)企業(yè)的賬上，這極易造成單項(xiàng)合作項(xiàng)目偷欠商品房營業(yè)稅的漏洞。房地產(chǎn)業(yè)的稅收在我市的地方稅收收入中，占有重要地位。12年前，這個(gè)僅有20多萬人口的城市，曾出現(xiàn)過一場瘋狂的房地產(chǎn)開發(fā)熱，與海南省的?？凇V東省的惠州成為全國房地產(chǎn)業(yè)的三大熱點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)套取稅惠現(xiàn)原形 2003年6月29日凌晨兩點(diǎn)，物業(yè)管理公司請來外面十幾個(gè)黑衣大漢，到小區(qū)倒汽油恐嚇業(yè)主被發(fā)現(xiàn)；興華苑業(yè)主李先生向記者反映，他在1996年向開發(fā)商交了100多萬元的房款，但當(dāng)時(shí)，開發(fā)商給其開具的發(fā)票確是“五花八門”，“有餐飲服務(wù)行業(yè)、商場購物等五六個(gè)不同行業(yè)的地稅和國稅發(fā)票。據(jù)某中介公司工作人員推測，京城至少有80%的房東沒有出租許可證日前，北京市地稅部門對《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》做出調(diào)整。為了省錢，一些私人二手房交易便通過合同上的“低價(jià)”偷逃稅、費(fèi)。趙先生說：“你有XX銀行的銀行卡嗎？可以把房款劃到我的卡上。炒房、租房:謹(jǐn)防稅收漏洞經(jīng)查，寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司存在嚴(yán)重的偷逃稅行為，偷逃營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、教育附加費(fèi)等，稅、費(fèi)、罰款共計(jì)540余萬元。經(jīng)外圍調(diào)查取證證實(shí)，是華能公司與華都大酒店通過相互壓低價(jià)格的方式實(shí)現(xiàn)了共同偷稅。上月是第十三個(gè)稅收宣傳月，北京納稅人網(wǎng)就宣傳稅法，特意舉辦了首屆房地產(chǎn)稅收稽查研討會(huì)。北京房地產(chǎn)企業(yè)在國家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)下，將采取更加嚴(yán)厲的手段加大稽查力度。據(jù)悉，廣州市國土房管部門正建立和完善與各樓盤相聯(lián)的商品房銷售監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，今后開發(fā)商每出售一套房屋都必須登錄到國土房管局的監(jiān)控系統(tǒng)，如果能實(shí)現(xiàn)資源信息共享，地稅部門就可以有效地監(jiān)控廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營信息及涉稅資料了。青島一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商對記者說，一手房炒作與內(nèi)部認(rèn)購有極大關(guān)系。據(jù)了解，開盤前貸款購房者需先交納首付款的30％，簽訂購房合同。這些規(guī)定雖然合法，但門類繁多的稅種不僅使申報(bào)手續(xù)煩瑣復(fù)雜