【正文】 管賬結(jié)合起來，徹底解決管賬與管票與征收稽查脫節(jié)的問題。從而使每一座商品房從立項動工到完工銷售，一直處在稅務部門的控管之下。二、制定房地產(chǎn)業(yè)稅收征管辦法。另一方面，稅務部門沒有自已的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估標準，對房地產(chǎn)開發(fā)賬證不健全、不能提供準確收入和成本核算的單位管征上難于規(guī)范，直接影響了房地產(chǎn)稅收足額入庫。為了達到偷稅的目的，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房戶互相勾結(jié)，采取簽假合同，不如實開具發(fā)票手段，使賬上售給個人的房產(chǎn)價格明顯低于實際銷售價格。七、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的成本核算混亂，收入與支出不相匹配。五、利用政府回批地進行房地產(chǎn)開發(fā)收入不申報。四、合作建房，采取以房換地的方法，不在賬上體現(xiàn)為銷售收入。另外，多數(shù)開發(fā)企業(yè)與他人的單項合作開發(fā)項目在項目開始實施后，便設立籌建處負責實施投資計劃的各項工作，由于籌建處是臨時機構(gòu)，不具備法人資格，無須申辦執(zhí)照和稅務登記，而財務成本核算又以單位合作項目為對象，銀行另行開設賬戶，因而，多數(shù)企業(yè)在本公司賬務體系外又單獨設賬，待合作項目最終完成后才將經(jīng)營成本轉(zhuǎn)入開發(fā)企業(yè)的賬上，這極易造成單項合作項目偷欠商品房營業(yè)稅的漏洞。面對如此巨額資金的誘惑，一些開發(fā)商明知收到預收款就要納稅，卻采取各種手段隱瞞轉(zhuǎn)移預收款收入，一直拖到樓盤交付使用，房款收齊后才開票結(jié)算，轉(zhuǎn)作銷售收入，從而達到無償占用這一筆“無息貸款”的目的，致使國家稅款不能及時、足額入庫。受巨額預收房款資金的誘惑，促使開發(fā)商占用滯留國家稅款。　──開發(fā)銷售環(huán)節(jié)存在的主要問題 一、預收售房款（定金）未辦理納稅申報。房地產(chǎn)業(yè)的稅收在我市的地方稅收收入中，占有重要地位。三是由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期較長，與其他行業(yè)相比，具有財務核算復雜的特點，企業(yè)的財務人員不能夠準確核算收入和成本費用，加之對稅法的了解不夠，造成漏稅。二是省地方稅務局組成5個檢查組，對房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達的濟南、青島、煙臺等八城市進行集中性專項檢查，上半年共檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)97戶。據(jù)介紹，今年地稅部門房地產(chǎn)行業(yè)檢查分兩條線進行：一是各市地稅機關組織轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)大戶檢查，全省共檢查665戶，有問題的5【正文】核查發(fā)現(xiàn)，到目前為止，全市已領取停緩建工程確認證書的130個項目中，有2個一直在建的項目冒充停緩建工程，有18個新開發(fā)的房產(chǎn)因其中有一棟爛尾樓而申請全部免稅，有2個已經(jīng)竣工的開發(fā)小區(qū)按停緩建項目申請免稅，共涉及地方稅收達4000萬元。很快，大批停緩建的房地產(chǎn)被盤活。12年前，這個僅有20多萬人口的城市，曾出現(xiàn)過一場瘋狂的房地產(chǎn)開發(fā)熱，與海南省的?？凇V東省的惠州成為全國房地產(chǎn)業(yè)的三大熱點。房地產(chǎn)業(yè)套取稅惠現(xiàn)原形”張斌告訴記者。 2003年6月29日凌晨兩點，物業(yè)管理公司請來外面十幾個黑衣大漢，到小區(qū)倒汽油恐嚇業(yè)主被發(fā)現(xiàn)；張斌還告訴記者：“2003年4月25日起經(jīng)興華苑業(yè)主大會表決，該小區(qū)業(yè)主委員會就與興華達物業(yè)管理公司解除物業(yè)管理合同，但物業(yè)公司賴著不走，并對小區(qū)業(yè)主采取威脅，用停電、關電梯、切斷有線電視，不倒小區(qū)的垃圾等手段逼業(yè)主們就范。隨后記者向深圳市地稅部門咨詢了解到，在房產(chǎn)交易中，開發(fā)商給業(yè)主的發(fā)票只能是“銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票”，如果用其它行業(yè)的發(fā)票，都是不允許的，是偷稅漏稅的違法行為。興華苑業(yè)主李先生向記者反映，他在1996年向開發(fā)商交了100多萬元的房款，但當時，開發(fā)商給其開具的發(fā)票確是“五花八門”，“有餐飲服務行業(yè)、商場購物等五六個不同行業(yè)的地稅和國稅發(fā)票。買房未得正規(guī)發(fā)票從納稅擔保和抵押貨款兩個合同生效時間來看，雖然納稅擔保行為發(fā)生在先但未生效（因其未到有關部門登記而不具備生效要件）。因此，綜合以上兩個規(guī)定應當認為抵押登記的義務應當由雙方共同完成?！蛾P于土地使用權抵押登記有關問題的通知》第3條第1款規(guī)定：“土地使用權設定抵押權的抵押人和抵押權人應在合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地使用證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記。它的生效也應當符合《擔保法》中規(guī)定的要求，即必須到縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門即房管部門登記方能生效。本案涉及的是特殊抵押物抵押擔保生效的問題。金融機構(gòu)同意了，并同甲公司一起到有關部門辦理了抵押登記。于是該公司以其一處房地產(chǎn)的土地使用證和房產(chǎn)證等有關證書到稅務機關辦理納稅擔保。究竟這種“黑租”行為會對出租人造成怎樣的潛在風險，記者就此咨詢了有關專家。根據(jù)規(guī)定房東在出租房屋前，要到有關部門辦理出租許可證，但是絕大多數(shù)房屋房東為了避稅，既不到主管部門登記備案也不辦理出租許可證。據(jù)某中介公司工作人員推測，京城至少有80%的房東沒有出租許可證日前，北京市地稅部門對《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》做出調(diào)整。稅務機關把代征的權力放給這些單位，不僅能方便納稅人申報繳納稅款，而且稅務機關也只要支付一些代征手續(xù)費就能夠減少人員編制、降低征稅成本。單靠稅務機關的力量是難以有效加強對個人出租房屋的稅收征管的，稅務機關必須借助社會力量來加強征管。為便利征收、簡化手續(xù)，可以考慮根據(jù)各地的經(jīng)濟發(fā)展狀況和房屋租賃的價格水平設定綜合稅率，綜合稅率包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費。第三，征收方式規(guī)定不合理。這樣的定義無法將此種應稅行為納入征管。筆者通過對目前各地出臺的有關私房出租稅收征管的政策和方法進行研究發(fā)現(xiàn)，這些政策和方法存在著這樣那樣的弊端和缺陷，值得有關部門注意。有的貸款“炒房”者并不辦理轉(zhuǎn)按揭，只是找到買家后將合同更了個名，以賺取差價，稅當然是不交的。青島愛威不動產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理張廷友認為，銀行個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務為未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)交易開了方便之門。一般來說，當樓盤圖紙定下來后，開發(fā)商會面向關系戶、內(nèi)部職工給予提前認購的優(yōu)惠。除二手房交易外，一手房的炒作也有問題。為了省錢，一些私人二手房交易便通過合同上的“低價”偷逃稅、費?！鞍此较陆灰椎膽T例，印花稅是你出，我是為你好。趙先生說：“你有XX銀行的銀行卡嗎？可以把房款劃到我的卡上。在濟南、青島的都市類報紙上，有關房產(chǎn)買賣、出租的信息比比皆是。炒房、租房:謹防稅收漏洞對于這一問題的存在，廣州有關方面的專家認為主要原因有三：一是房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率比較高，開發(fā)成本大，資金回籠周期長，企業(yè)常把收回的資金用于改善經(jīng)營條件或再投入開發(fā)，造成拖延繳稅的現(xiàn)象時有發(fā)生；二是房地產(chǎn)開發(fā)一般周期長，跨地域經(jīng)營多，核算環(huán)節(jié)復雜，這也使不法企業(yè)偷逃稅有可乘之機；三是政府各部門之間缺乏配合，不能在源頭上進行控管，稅務部門掌握經(jīng)營收入非常難，使企業(yè)偷逃稅有不少空子可鉆。那么房地產(chǎn)行業(yè)緣何偷逃稅現(xiàn)象比較普遍呢？北京市地方稅務局檢查處朱興有處長則認為，法律的執(zhí)行合法性要與合理性統(tǒng)一，跟納稅人對立不是嚴格意義的依法行政，依法辦事，必須轉(zhuǎn)變執(zhí)法觀念，對付出現(xiàn)的問題，可能變換個方式往往取到意想不到的效果。房地產(chǎn)企業(yè)所交納的稅平均占當?shù)囟愂盏?%，在北京、上海、廣州更是高達10%.據(jù)介紹，造成房地產(chǎn)企業(yè)問題多的原因在于，房地產(chǎn)企業(yè)所納稅項是現(xiàn)行稅制下交納稅種最多的行業(yè)，涉及11個稅種，建設期長，難以逐筆清查；地方保護主義問題嚴重，做房地產(chǎn)企業(yè)的都有一定關系，沒有關系往往拿不到土地，房地產(chǎn)企業(yè)往往利用關系在稅收上保護自己，有些時候有的企業(yè)剛剛查到，就有人出來說話，而且地方保護相當嚴重，經(jīng)常受到各種因素干擾，打擊力度不夠?！瓣P系復雜”在廈門，曾經(jīng)有一個企業(yè)，6個億的發(fā)票，有三個億是假的，該企業(yè)聲稱虧損一個億，實際盈利兩個億。孫處長在會上表示，國家稅務總局連續(xù)三年把對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收稽查作為專項稽查，這是其他行業(yè)所沒有的。中國稅網(wǎng)稅務總局:房地產(chǎn)業(yè)全行虧損 巨洞何在截至1999年6月，一百共向華能公司支付3460萬元。 據(jù)悉，寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊于寧波保稅區(qū)，注冊資金2000萬元，主要經(jīng)營項目為房地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)查，寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司存在嚴重的偷逃稅行為，偷逃營業(yè)稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、教育附加費等，稅、費、罰款共計540余萬元。2000年2月，通過稽查其他企業(yè)得到的線索，寧波市地方稅務局對寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了稅務稽查。1996年10月，華能公司將彩虹一百一、二、三層樓銷售給第一百貨商店，總金額7043萬元。經(jīng)外圍調(diào)查取證證實，是華能公司與華都大酒店通過相互壓低價格的方式實現(xiàn)了共同偷稅。漏稅嚴重上月是第十三個稅收宣傳月，北京納稅人網(wǎng)就宣傳稅法，特意舉辦了首屆房地產(chǎn)稅收稽查研討會。有的房地產(chǎn)企業(yè)到處買假發(fā)票。北京房地產(chǎn)企業(yè)在國家稅務總局的批準下，將采取更加嚴厲的手段加大稽查力度。據(jù)悉，目前北京的房地產(chǎn)投資規(guī)模相當于整個歐洲的規(guī)模，北京去年固定資產(chǎn)投資2000億元，房地產(chǎn)投資占據(jù)700億元。廣州房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法行為主要表現(xiàn)在以下幾個方面：在銷售商品房時，不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票；不少房地產(chǎn)企業(yè)擅自延期申報和繳稅，隱瞞銷售收入，少報稅款或逃避納稅；不及時按配比原則進行會計核算，以假發(fā)票虛列成本，成本嚴重失真，賬面上致使企業(yè)虧損從而不繳納企業(yè)所得稅；稅前預提大量貸款利息，年終沒有支付也不作納稅調(diào)整；預收房款和以房抵工程款、貸款及股份等等不申報納稅；合作建房發(fā)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)，沒有申報納稅；還有部分企業(yè)不建立賬冊，不申報或不如實申報計稅依據(jù)從而影響應納稅額。據(jù)悉，廣州市國土房管部門正建立和完善與各樓盤相聯(lián)的商品房銷售監(jiān)控網(wǎng)絡，今后開發(fā)商每出售一套房屋都必須登錄到國土房管局的監(jiān)控系統(tǒng)，如果能實現(xiàn)資源信息共享，地稅部門就可以有效地監(jiān)控廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營信息及涉稅資料了。 ，強化財務管理，同時加大對工程的成本審核和票據(jù)管理力度。 ，進一步嚴厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅違法行為，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房代銷企業(yè)實行同步檢查，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的稅收秩序。 ，開展經(jīng)常性的稅收宣傳和周到的納稅服務活動，幫助企業(yè)解決現(xiàn)實問題，提高該行業(yè)的納稅遵從度。業(yè)內(nèi)人士認為，一些行為有偷漏稅嫌疑?？催^房子，商定了價格后，記者問他怎么付款。趙先生表示，如果簽合同時把價格壓低點，就可以少交一大筆稅錢。據(jù)了解，按照國家規(guī)定，房產(chǎn)交易需要繳納測繪費、交易費、交易登記費、印花稅等多項費用，許多費用是根據(jù)售房的價格按比例確定的。記者問他們是否交個人所得稅，3人的回答如出一轍：“交稅？不買不賣的交什么稅？”稅務部門的人士認為，私人出租房屋多是雙方私下現(xiàn)金交易，稅務部門很難掌握相關信息，容易造成稅收流失。青島一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商對記者說，一手房炒作與內(nèi)部認購有極大關系。有些市場認同度高的樓盤，開盤前僅炒作“認購權”就能賺取1萬元～10萬元的收益。據(jù)了解，開盤前貸款購房者需先交納首付款的30％，簽訂購房合同。因為對個人出租房屋進行稅收征管觸及個人的切身利益，因而其征管的難度也相對較大，同時各地房屋出租的種類和形式千差萬別，各地稅務部門對其征管的手段也有許多差異，