【正文】 管賬結(jié)合起來(lái)，徹底解決管賬與管票與征收稽查脫節(jié)的問題。從而使每一座商品房從立項(xiàng)動(dòng)工到完工銷售，一直處在稅務(wù)部門的控管之下。二、制定房地產(chǎn)業(yè)稅收征管辦法。另一方面，稅務(wù)部門沒有自已的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)賬證不健全、不能提供準(zhǔn)確收入和成本核算的單位管征上難于規(guī)范，直接影響了房地產(chǎn)稅收足額入庫(kù)。為了達(dá)到偷稅的目的，房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房戶互相勾結(jié)，采取簽假合同，不如實(shí)開具發(fā)票手段，使賬上售給個(gè)人的房產(chǎn)價(jià)格明顯低于實(shí)際銷售價(jià)格。七、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的成本核算混亂，收入與支出不相匹配。五、利用政府回批地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)收入不申報(bào)。四、合作建房，采取以房換地的方法，不在賬上體現(xiàn)為銷售收入。另外，多數(shù)開發(fā)企業(yè)與他人的單項(xiàng)合作開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目開始實(shí)施后，便設(shè)立籌建處負(fù)責(zé)實(shí)施投資計(jì)劃的各項(xiàng)工作，由于籌建處是臨時(shí)機(jī)構(gòu)，不具備法人資格，無(wú)須申辦執(zhí)照和稅務(wù)登記，而財(cái)務(wù)成本核算又以單位合作項(xiàng)目為對(duì)象，銀行另行開設(shè)賬戶，因而，多數(shù)企業(yè)在本公司賬務(wù)體系外又單獨(dú)設(shè)賬，待合作項(xiàng)目最終完成后才將經(jīng)營(yíng)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)企業(yè)的賬上，這極易造成單項(xiàng)合作項(xiàng)目偷欠商品房營(yíng)業(yè)稅的漏洞。面對(duì)如此巨額資金的誘惑，一些開發(fā)商明知收到預(yù)收款就要納稅，卻采取各種手段隱瞞轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，一直拖到樓盤交付使用，房款收齊后才開票結(jié)算，轉(zhuǎn)作銷售收入，從而達(dá)到無(wú)償占用這一筆“無(wú)息貸款”的目的，致使國(guó)家稅款不能及時(shí)、足額入庫(kù)。受巨額預(yù)收房款資金的誘惑，促使開發(fā)商占用滯留國(guó)家稅款?！々ぉら_發(fā)銷售環(huán)節(jié)存在的主要問題 一、預(yù)收售房款（定金）未辦理納稅申報(bào)。房地產(chǎn)業(yè)的稅收在我市的地方稅收收入中，占有重要地位。三是由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期較長(zhǎng)，與其他行業(yè)相比，具有財(cái)務(wù)核算復(fù)雜的特點(diǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員不能夠準(zhǔn)確核算收入和成本費(fèi)用，加之對(duì)稅法的了解不夠，造成漏稅。二是省地方稅務(wù)局組成5個(gè)檢查組，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的濟(jì)南、青島、煙臺(tái)等八城市進(jìn)行集中性專項(xiàng)檢查，上半年共檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)97戶。據(jù)介紹，今年地稅部門房地產(chǎn)行業(yè)檢查分兩條線進(jìn)行：一是各市地稅機(jī)關(guān)組織轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)大戶檢查，全省共檢查665戶，有問題的5【正文】核查發(fā)現(xiàn)，到目前為止，全市已領(lǐng)取停緩建工程確認(rèn)證書的130個(gè)項(xiàng)目中，有2個(gè)一直在建的項(xiàng)目冒充停緩建工程，有18個(gè)新開發(fā)的房產(chǎn)因其中有一棟爛尾樓而申請(qǐng)全部免稅，有2個(gè)已經(jīng)竣工的開發(fā)小區(qū)按停緩建項(xiàng)目申請(qǐng)免稅，共涉及地方稅收達(dá)4000萬(wàn)元。很快，大批停緩建的房地產(chǎn)被盤活。12年前，這個(gè)僅有20多萬(wàn)人口的城市，曾出現(xiàn)過一場(chǎng)瘋狂的房地產(chǎn)開發(fā)熱，與海南省的?？?、廣東省的惠州成為全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的三大熱點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)套取稅惠現(xiàn)原形”張斌告訴記者。 2003年6月29日凌晨?jī)牲c(diǎn)，物業(yè)管理公司請(qǐng)來(lái)外面十幾個(gè)黑衣大漢，到小區(qū)倒汽油恐嚇業(yè)主被發(fā)現(xiàn)；張斌還告訴記者：“2003年4月25日起經(jīng)興華苑業(yè)主大會(huì)表決，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)就與興華達(dá)物業(yè)管理公司解除物業(yè)管理合同，但物業(yè)公司賴著不走，并對(duì)小區(qū)業(yè)主采取威脅，用停電、關(guān)電梯、切斷有線電視，不倒小區(qū)的垃圾等手段逼業(yè)主們就范。隨后記者向深圳市地稅部門咨詢了解到，在房產(chǎn)交易中，開發(fā)商給業(yè)主的發(fā)票只能是“銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票”，如果用其它行業(yè)的發(fā)票，都是不允許的，是偷稅漏稅的違法行為。興華苑業(yè)主李先生向記者反映，他在1996年向開發(fā)商交了100多萬(wàn)元的房款，但當(dāng)時(shí)，開發(fā)商給其開具的發(fā)票確是“五花八門”，“有餐飲服務(wù)行業(yè)、商場(chǎng)購(gòu)物等五六個(gè)不同行業(yè)的地稅和國(guó)稅發(fā)票。買房未得正規(guī)發(fā)票從納稅擔(dān)保和抵押貨款兩個(gè)合同生效時(shí)間來(lái)看，雖然納稅擔(dān)保行為發(fā)生在先但未生效（因其未到有關(guān)部門登記而不具備生效要件）。因此，綜合以上兩個(gè)規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)為抵押登記的義務(wù)應(yīng)當(dāng)由雙方共同完成?！蛾P(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》第3條第1款規(guī)定：“土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地使用證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請(qǐng)抵押登記。它的生效也應(yīng)當(dāng)符合《擔(dān)保法》中規(guī)定的要求，即必須到縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門即房管部門登記方能生效。本案涉及的是特殊抵押物抵押擔(dān)保生效的問題。金融機(jī)構(gòu)同意了，并同甲公司一起到有關(guān)部門辦理了抵押登記。于是該公司以其一處房地產(chǎn)的土地使用證和房產(chǎn)證等有關(guān)證書到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅擔(dān)保。究竟這種“黑租”行為會(huì)對(duì)出租人造成怎樣的潛在風(fēng)險(xiǎn)，記者就此咨詢了有關(guān)專家。根據(jù)規(guī)定房東在出租房屋前，要到有關(guān)部門辦理出租許可證，但是絕大多數(shù)房屋房東為了避稅，既不到主管部門登記備案也不辦理出租許可證。據(jù)某中介公司工作人員推測(cè)，京城至少有80%的房東沒有出租許可證日前，北京市地稅部門對(duì)《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》做出調(diào)整。稅務(wù)機(jī)關(guān)把代征的權(quán)力放給這些單位，不僅能方便納稅人申報(bào)繳納稅款，而且稅務(wù)機(jī)關(guān)也只要支付一些代征手續(xù)費(fèi)就能夠減少人員編制、降低征稅成本。單靠稅務(wù)機(jī)關(guān)的力量是難以有效加強(qiáng)對(duì)個(gè)人出租房屋的稅收征管的，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須借助社會(huì)力量來(lái)加強(qiáng)征管。為便利征收、簡(jiǎn)化手續(xù)，可以考慮根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房屋租賃的價(jià)格水平設(shè)定綜合稅率，綜合稅率包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費(fèi)。第三，征收方式規(guī)定不合理。這樣的定義無(wú)法將此種應(yīng)稅行為納入征管。筆者通過對(duì)目前各地出臺(tái)的有關(guān)私房出租稅收征管的政策和方法進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，這些政策和方法存在著這樣那樣的弊端和缺陷，值得有關(guān)部門注意。有的貸款“炒房”者并不辦理轉(zhuǎn)按揭，只是找到買家后將合同更了個(gè)名，以賺取差價(jià)，稅當(dāng)然是不交的。青島愛威不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理張廷友認(rèn)為，銀行個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)為未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)交易開了方便之門。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)樓盤圖紙定下來(lái)后，開發(fā)商會(huì)面向關(guān)系戶、內(nèi)部職工給予提前認(rèn)購(gòu)的優(yōu)惠。除二手房交易外，一手房的炒作也有問題。為了省錢，一些私人二手房交易便通過合同上的“低價(jià)”偷逃稅、費(fèi)?！鞍此较陆灰椎膽T例，印花稅是你出，我是為你好。趙先生說(shuō)：“你有XX銀行的銀行卡嗎？可以把房款劃到我的卡上。在濟(jì)南、青島的都市類報(bào)紙上，有關(guān)房產(chǎn)買賣、出租的信息比比皆是。炒房、租房:謹(jǐn)防稅收漏洞對(duì)于這一問題的存在，廣州有關(guān)方面的專家認(rèn)為主要原因有三：一是房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較高，開發(fā)成本大，資金回籠周期長(zhǎng)，企業(yè)常把收回的資金用于改善經(jīng)營(yíng)條件或再投入開發(fā)，造成拖延繳稅的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；二是房地產(chǎn)開發(fā)一般周期長(zhǎng)，跨地域經(jīng)營(yíng)多，核算環(huán)節(jié)復(fù)雜，這也使不法企業(yè)偷逃稅有可乘之機(jī)；三是政府各部門之間缺乏配合，不能在源頭上進(jìn)行控管，稅務(wù)部門掌握經(jīng)營(yíng)收入非常難，使企業(yè)偷逃稅有不少空子可鉆。那么房地產(chǎn)行業(yè)緣何偷逃稅現(xiàn)象比較普遍呢？北京市地方稅務(wù)局檢查處朱興有處長(zhǎng)則認(rèn)為，法律的執(zhí)行合法性要與合理性統(tǒng)一，跟納稅人對(duì)立不是嚴(yán)格意義的依法行政，依法辦事，必須轉(zhuǎn)變執(zhí)法觀念，對(duì)付出現(xiàn)的問題，可能變換個(gè)方式往往取到意想不到的效果。房地產(chǎn)企業(yè)所交納的稅平均占當(dāng)?shù)囟愂盏?%，在北京、上海、廣州更是高達(dá)10%.據(jù)介紹，造成房地產(chǎn)企業(yè)問題多的原因在于，房地產(chǎn)企業(yè)所納稅項(xiàng)是現(xiàn)行稅制下交納稅種最多的行業(yè)，涉及11個(gè)稅種，建設(shè)期長(zhǎng)，難以逐筆清查；地方保護(hù)主義問題嚴(yán)重，做房地產(chǎn)企業(yè)的都有一定關(guān)系，沒有關(guān)系往往拿不到土地，房地產(chǎn)企業(yè)往往利用關(guān)系在稅收上保護(hù)自己，有些時(shí)候有的企業(yè)剛剛查到，就有人出來(lái)說(shuō)話，而且地方保護(hù)相當(dāng)嚴(yán)重，經(jīng)常受到各種因素干擾，打擊力度不夠。“關(guān)系復(fù)雜”在廈門，曾經(jīng)有一個(gè)企業(yè)，6個(gè)億的發(fā)票，有三個(gè)億是假的，該企業(yè)聲稱虧損一個(gè)億，實(shí)際盈利兩個(gè)億。孫處長(zhǎng)在會(huì)上表示，國(guó)家稅務(wù)總局連續(xù)三年把對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收稽查作為專項(xiàng)稽查，這是其他行業(yè)所沒有的。中國(guó)稅網(wǎng)稅務(wù)總局:房地產(chǎn)業(yè)全行虧損 巨洞何在截至1999年6月，一百共向華能公司支付3460萬(wàn)元。 據(jù)悉，寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)于寧波保稅區(qū)，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)查，寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司存在嚴(yán)重的偷逃稅行為，偷逃營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、教育附加費(fèi)等，稅、費(fèi)、罰款共計(jì)540余萬(wàn)元。2000年2月，通過稽查其他企業(yè)得到的線索，寧波市地方稅務(wù)局對(duì)寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了稅務(wù)稽查。1996年10月，華能公司將彩虹一百一、二、三層樓銷售給第一百貨商店，總金額7043萬(wàn)元。經(jīng)外圍調(diào)查取證證實(shí)，是華能公司與華都大酒店通過相互壓低價(jià)格的方式實(shí)現(xiàn)了共同偷稅。漏稅嚴(yán)重上月是第十三個(gè)稅收宣傳月，北京納稅人網(wǎng)就宣傳稅法，特意舉辦了首屆房地產(chǎn)稅收稽查研討會(huì)。有的房地產(chǎn)企業(yè)到處買假發(fā)票。北京房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)下，將采取更加嚴(yán)厲的手段加大稽查力度。據(jù)悉，目前北京的房地產(chǎn)投資規(guī)模相當(dāng)于整個(gè)歐洲的規(guī)模，北京去年固定資產(chǎn)投資2000億元，房地產(chǎn)投資占據(jù)700億元。廣州房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法行為主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：在銷售商品房時(shí)，不按規(guī)定向購(gòu)房人開具發(fā)票；不少房地產(chǎn)企業(yè)擅自延期申報(bào)和繳稅，隱瞞銷售收入，少報(bào)稅款或逃避納稅；不及時(shí)按配比原則進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，以假發(fā)票虛列成本，成本嚴(yán)重失真，賬面上致使企業(yè)虧損從而不繳納企業(yè)所得稅；稅前預(yù)提大量貸款利息，年終沒有支付也不作納稅調(diào)整；預(yù)收房款和以房抵工程款、貸款及股份等等不申報(bào)納稅；合作建房發(fā)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)，沒有申報(bào)納稅；還有部分企業(yè)不建立賬冊(cè)，不申報(bào)或不如實(shí)申報(bào)計(jì)稅依據(jù)從而影響應(yīng)納稅額。據(jù)悉，廣州市國(guó)土房管部門正建立和完善與各樓盤相聯(lián)的商品房銷售監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，今后開發(fā)商每出售一套房屋都必須登錄到國(guó)土房管局的監(jiān)控系統(tǒng)，如果能實(shí)現(xiàn)資源信息共享，地稅部門就可以有效地監(jiān)控廣州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)信息及涉稅資料了。 ，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，同時(shí)加大對(duì)工程的成本審核和票據(jù)管理力度。 ，進(jìn)一步嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅違法行為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房代銷企業(yè)實(shí)行同步檢查，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的稅收秩序。 ，開展經(jīng)常性的稅收宣傳和周到的納稅服務(wù)活動(dòng)，幫助企業(yè)解決現(xiàn)實(shí)問題，提高該行業(yè)的納稅遵從度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些行為有偷漏稅嫌疑?？催^房子，商定了價(jià)格后，記者問他怎么付款。趙先生表示，如果簽合同時(shí)把價(jià)格壓低點(diǎn)，就可以少交一大筆稅錢。據(jù)了解，按照國(guó)家規(guī)定，房產(chǎn)交易需要繳納測(cè)繪費(fèi)、交易費(fèi)、交易登記費(fèi)、印花稅等多項(xiàng)費(fèi)用，許多費(fèi)用是根據(jù)售房的價(jià)格按比例確定的。記者問他們是否交個(gè)人所得稅，3人的回答如出一轍：“交稅？不買不賣的交什么稅？”稅務(wù)部門的人士認(rèn)為，私人出租房屋多是雙方私下現(xiàn)金交易，稅務(wù)部門很難掌握相關(guān)信息，容易造成稅收流失。青島一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)記者說(shuō)，一手房炒作與內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有極大關(guān)系。有些市場(chǎng)認(rèn)同度高的樓盤，開盤前僅炒作“認(rèn)購(gòu)權(quán)”就能賺取1萬(wàn)元～10萬(wàn)元的收益。據(jù)了解，開盤前貸款購(gòu)房者需先交納首付款的30％，簽訂購(gòu)房合同。因?yàn)閷?duì)個(gè)人出租房屋進(jìn)行稅收征管觸及個(gè)人的切身利益，因而其征管的難度也相對(duì)較大，同時(shí)各地房屋出租的種類和形式千差萬(wàn)別，各地稅務(wù)部門對(duì)其征管的手段也有許多差異，