【正文】 款科目。（2）該公司土地增值稅的申報(bào)預(yù)繳是按一期預(yù)收帳款預(yù)繳的。（三）定性及處理結(jié)果（1）根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、第四條、第五條、第九條以及《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定。（2）根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第一條、第二條、第十條；《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條及《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征收管理問(wèn)題的通知》第一條第二款、第四條第二款規(guī)定。二、檢 查 方 法該案由于在立案前已有涉稅線索，并且被查企業(yè)會(huì)計(jì)核算簡(jiǎn)單、規(guī)范，所以立案后直奔主題，采取實(shí)地檢查企業(yè)會(huì)計(jì)資料，有針對(duì)性的核實(shí)與涉稅有關(guān)的會(huì)計(jì)科目，抽取部分記賬憑證，并去開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)地核實(shí)銷售是否真實(shí)。三、案 例 分 析該公司屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。目前房地產(chǎn)銷售中采用的主要付款方式為分期付款及銀行按揭兩種方式，隨著這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展及日趨成熟，銀行按揭付款方式已成為其主要的付款方式，而企業(yè)往往在按揭款上漏繳營(yíng)業(yè)稅。因此，今后我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查中，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)這方面的審核，加大稽查力度，進(jìn)一步規(guī)范納稅人的納稅行為，使稅款能夠做到應(yīng)收盡收。另一方面應(yīng)通過(guò)各種渠道宣傳這方面的稅收政策，使納稅人能夠及時(shí)準(zhǔn)確掌握與之有關(guān)的稅收政策，避免查一戶糾正一戶的情況存在，以維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常秩序。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)繳未繳稅款案某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)繳未繳稅款案一、 基本案情 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為專項(xiàng)檢查案件，檢查小組于2002年10月開(kāi)始對(duì)其納稅情況進(jìn)行檢查。 該企業(yè)為 港澳臺(tái)合資企業(yè)，1993年成立，注冊(cè)資本4000萬(wàn)美元，主要經(jīng)營(yíng)：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)并出租、出售、管理綜合某大街商業(yè)設(shè)施。應(yīng)向地稅局繳納的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)納稅情況的初步了解，確定了以帳簿檢查為主，輔之以詢問(wèn)和實(shí)地調(diào)查等的檢查方式。二、 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為建造并出售、出租寫(xiě)字樓、商業(yè)設(shè)施等取得的收入，帳簿記載為“預(yù)收帳款—房屋銷售”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—租金”，我們?cè)跈z查中針對(duì)其發(fā)生的營(yíng)業(yè)收入與記帳情況是否吻合，帳簿記載收入是否按規(guī)定繳納了各項(xiàng)稅收重點(diǎn)實(shí)施檢查。檢查中，我們采取了抽查、核對(duì)、帳實(shí)相互印證等方法，結(jié)合對(duì)有關(guān)問(wèn)題的詢問(wèn)，發(fā)現(xiàn)如下兩方面問(wèn)題。出租使用的房屋未繳納城市房地產(chǎn)稅該公司2002年5月起將自行開(kāi)發(fā)的8號(hào)樓部分房屋出租，因該樓建設(shè)目的為安置居民回遷，但是在實(shí)際使用時(shí)，因部分房屋臨街，企業(yè)決定將其出租， 根據(jù)出租合同確認(rèn)2002年5月至2002年9月未就其出租的房產(chǎn)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅，經(jīng)計(jì)算。預(yù)售商品房取得收入，未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅根據(jù)檢查預(yù)收帳款科目及相關(guān)預(yù)售房契約，確定該公司2002年7月出售1號(hào)樓取得的預(yù)售收入191669221元，已按規(guī)定繳納了流轉(zhuǎn)稅，但未根據(jù)預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅。1號(hào)樓項(xiàng)目于1992年8月立項(xiàng)，根據(jù)北京市地方稅務(wù)局某稅務(wù)分局1999年2月24日批準(zhǔn)的定期免稅證明，確定免稅期截止到2001年12月，2002年7月取得的預(yù)售收入191669221元，應(yīng)恢復(fù)征收土地增值稅。三、 處理方案根據(jù)《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》第三條、《關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問(wèn)題的通知》（京財(cái)稅[1998]795號(hào)）第四條第二款、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定，，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條、第十條、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條、《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局〈關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅管理問(wèn)題的通知〉》（京地稅第[2002]398號(hào)）第二條、第三條的規(guī)定。四、 案例分析 本案中造成未繳納城市房地產(chǎn)稅的主要原因是納稅人對(duì)城市房地產(chǎn)稅政策沒(méi)有充分理解，在檢查中我們發(fā)現(xiàn)，該公司對(duì)自有自用經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)已經(jīng)繳納了城市房地產(chǎn)稅，但新建造的1號(hào)樓因沒(méi)有取得房產(chǎn)證，就沒(méi)有得到公司財(cái)務(wù)人員的重視，從對(duì)“產(chǎn)權(quán)”的理解上，我們認(rèn)為，稅務(wù)機(jī)關(guān)還應(yīng)給企業(yè)進(jìn)行解釋和輔導(dǎo)。關(guān)于土地增值稅預(yù)征的問(wèn)題，北京市有非常明確的文件規(guī)定，企業(yè)一味地認(rèn)為定期免稅批準(zhǔn)，就等同于長(zhǎng)期免稅，認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤以及對(duì)“預(yù)征”辦法的輕視都是導(dǎo)致少繳稅款的主要原因。因此，通過(guò)專項(xiàng)檢查工作及時(shí)糾正了企業(yè)納稅上錯(cuò)誤，同時(shí)收到了較好的效果北京某置業(yè)有限公司未按稅法規(guī)定繳納地方各稅案 北京某置業(yè)有限公司未按稅法規(guī)定繳納地方各稅案一、案情2000年10月北京市地稅局第二稽查分局接受市局交辦的公民舉報(bào)件，舉報(bào)件反映：北京某置業(yè)有限公司銷售某中心的某公寓,在境外銷售境外收取房款不給顧客開(kāi)具正式發(fā)票，售樓收入未繳納稅款，并列舉了78套房屋的房號(hào)。接到該項(xiàng)檢查任務(wù)后第二稽查分局立即組織部署，于2000年11月8日至2001年8月2日對(duì)該公司涉稅問(wèn)題進(jìn)行了專案檢查。（一）公司基本情況北京某置業(yè)有限公司是香港某中國(guó)集團(tuán)有限公司在北京的控股公司，于一九九三年八月六日成立。公司經(jīng)營(yíng)期限為三十年。經(jīng)營(yíng)范圍是開(kāi)發(fā)、建設(shè)、出售、出租境內(nèi)綜合商品房及商業(yè)設(shè)施、經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)、餐飲，管理其物業(yè)。該公司在地稅繳納的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、城市房地產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、車船使用牌照稅等。（二）主要違法事實(shí)經(jīng)查，該公司主要違法事實(shí)如下：印花稅問(wèn)題 該公司自1996年至2000年，共有46本外銷房預(yù)售契約未貼印花，房款總計(jì)11736萬(wàn)元。 該公司12本外銷房預(yù)售契約和1本工程合同已貼印花但未畫(huà)銷。個(gè)人所得稅問(wèn)題 1998年1月1日至1999年12月31日該公司中方員工每人每月以實(shí)報(bào)實(shí)銷的形式取得定額補(bǔ)助1032元，此項(xiàng)費(fèi)用在管理費(fèi)用的明細(xì)科目職員福利中列支，該公司給員工的此項(xiàng)定額補(bǔ)助未并入工資薪金總額代扣代繳個(gè)人所得稅。 該公司發(fā)放給部分中方員工 “季節(jié)補(bǔ)貼” 人均250元，未并入工資薪金總額代扣代繳個(gè)人所得稅。 城市房地產(chǎn)稅問(wèn)題 該公司某中心商場(chǎng)1997年1月1日至1999年12月31日固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值為192392萬(wàn)元，2000年1月1日至2000年12月31日固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值為191440萬(wàn)元，未按規(guī)定以固定資產(chǎn)帳面的房產(chǎn)原值繳納城市房地產(chǎn)稅，而是以出租使用面積繳納城市房地產(chǎn)稅，造成少繳城市房地產(chǎn)稅。營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題該公司自1995年至2000年共取得售樓收入279490萬(wàn)元，其中有49861萬(wàn)元的銷售收入未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。（三）處理結(jié)果及依據(jù) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第一條、第二條之規(guī)定，,。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第六條之規(guī)定，該公司12份外銷商品房預(yù)售契約和1份大市政工程施工協(xié)議書(shū)已貼印花稅稅票25474元，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行畫(huà)銷，并處以未畫(huà)銷稅額一倍的罰款25474元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第一條、第二條第一款、第八條、稅率表一和《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第四十七條的規(guī)定。 根據(jù)國(guó)稅發(fā)[1995]065號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《個(gè)人所得稅代扣代繳暫行辦法》的通知第十一條之規(guī)定，從滯納稅款之日起。根據(jù)《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》第三條及京財(cái)稅[1998]795號(hào)《關(guān)于城市房地產(chǎn)稅有關(guān)政策和征管問(wèn)題的通知》第四條第二款第一項(xiàng)的規(guī)定。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第二十條規(guī)定，從滯納稅款之日起。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅稅暫行條例》第一條、第二條之規(guī)定。 根據(jù)新《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十二條之規(guī)定，從滯納稅款之日起。二、稽查方法 （一） 查前做好預(yù)案工作，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，增強(qiáng)工作的預(yù)見(jiàn)性、目的性和方向性。查前預(yù)案是做好稅務(wù)檢查工作的首要環(huán)節(jié)，在對(duì)北京某置業(yè)有限公司的專案檢查中，第二稽查局充分認(rèn)識(shí)到預(yù)案的重要性，把預(yù)案工作擺在了基礎(chǔ)性的位置上。該案件為舉報(bào)案件，為落實(shí)舉報(bào)問(wèn)題，檢查人員通過(guò)預(yù)案發(fā)現(xiàn)了該公司存在以下納稅疑點(diǎn)：從舉報(bào)線索看，該公司可能在售樓營(yíng)業(yè)稅上存在問(wèn)題，這是發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)之一。從“北京市稅務(wù)信息系統(tǒng)”查詢的納稅申報(bào)數(shù)據(jù)看，該公司開(kāi)發(fā)的“某中心”項(xiàng)目早已大量招商使用，但繳納的城市房地產(chǎn)稅數(shù)額較少，城市房地產(chǎn)稅可能存在一定的問(wèn)題，這是通過(guò)納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)之二。從有關(guān)涉稅情報(bào)資料看，1997年國(guó)稅局對(duì)該公司進(jìn)行過(guò)納稅檢查，查補(bǔ)企業(yè)所得稅7000余萬(wàn)元，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅約5300萬(wàn)元，但當(dāng)期該公司實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅只有4949萬(wàn)元，這是通過(guò)涉稅情報(bào)發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)之三。從該公司的審計(jì)報(bào)告中所反映的數(shù)據(jù)看，實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅與審計(jì)報(bào)告中應(yīng)繳數(shù)額有很大差距，這是疑點(diǎn)之四。（二）案情錯(cuò)綜復(fù)雜，前期檢查受挫通過(guò)預(yù)案發(fā)現(xiàn)了疑點(diǎn)，檢查人員決定工作不限于落實(shí)舉報(bào)，應(yīng)以舉報(bào)為線索對(duì)該公司展開(kāi)全面檢查，重點(diǎn)在營(yíng)業(yè)稅和城市房地產(chǎn)稅上。但在前期檢查中，該公司以“國(guó)際知名企業(yè)”自居，認(rèn)為自己既有專業(yè)的法律顧問(wèn)又有著名的會(huì)計(jì)師事務(wù)所作稅務(wù)代理，對(duì)付幾個(gè)稅務(wù)檢查人員根本不在話下，因此各方面都不配合：資料不能按時(shí)按要求提供、對(duì)檢查人員的調(diào)查詢問(wèn)敷衍了事等等，再加之該公司會(huì)計(jì)核算、帳目記載方式復(fù)雜特殊、憑證資料管理混亂，使檢查工作在相當(dāng)一段時(shí)間陷入了困境，無(wú)法理出頭緒，辨別真?zhèn)?。該公司在?huì)計(jì)核算方式上采取境內(nèi)外兩地核算，采用磁盤傳遞方式合并帳簿，境外會(huì)計(jì)科目及科目編碼與境內(nèi)會(huì)計(jì)科目及科目編碼完全不一致，檢查人員必須迅速了解掌握其境內(nèi)外核算方式、熟悉代碼轉(zhuǎn)換過(guò)程才能看明白企業(yè)提供的帳簿，另外境外核算的部分會(huì)計(jì)憑證每年裝箱寄到境內(nèi)，境內(nèi)也從未進(jìn)行過(guò)整理，提供的境外憑證混亂，使得原始憑證幾乎無(wú)法核查。提供的資料互不相符，納稅依據(jù)無(wú)從可查。該公司境內(nèi)繳稅以境外總部傳真件的數(shù)據(jù)為依據(jù)，此數(shù)據(jù)與帳面營(yíng)業(yè)收入不符