【正文】 范，直接影響了房地產(chǎn)稅收足額入庫。七、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的成本核算混亂，收入與支出不相匹配。四、合作建房，采取以房換地的方法，不在賬上體現(xiàn)為銷售收入。面對如此巨額資金的誘惑，一些開發(fā)商明知收到預(yù)收款就要納稅，卻采取各種手段隱瞞轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，一直拖到樓盤交付使用，房款收齊后才開票結(jié)算，轉(zhuǎn)作銷售收入，從而達到無償占用這一筆“無息貸款”的目的，致使國家稅款不能及時、足額入庫?！々ぉら_發(fā)銷售環(huán)節(jié)存在的主要問題 一、預(yù)收售房款（定金）未辦理納稅申報。三是由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期較長，與其他行業(yè)相比，具有財務(wù)核算復(fù)雜的特點，企業(yè)的財務(wù)人員不能夠準(zhǔn)確核算收入和成本費用，加之對稅法的了解不夠，造成漏稅。二是省地方稅務(wù)局組成5個檢查組，對房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達的濟南、青島、煙臺等八城市進行集中性專項檢查，上半年共檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)97戶。據(jù)介紹，今年地稅部門房地產(chǎn)行業(yè)檢查分兩條線進行：一是各市地稅機關(guān)組織轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)大戶檢查，全省共檢查665戶，有問題的5【正文】核查發(fā)現(xiàn)，到目前為止，全市已領(lǐng)取停緩建工程確認證書的130個項目中，有2個一直在建的項目冒充停緩建工程，有18個新開發(fā)的房產(chǎn)因其中有一棟爛尾樓而申請全部免稅，有2個已經(jīng)竣工的開發(fā)小區(qū)按停緩建項目申請免稅，共涉及地方稅收達4000萬元?！睆埍蟾嬖V記者。買房未得正規(guī)發(fā)票從納稅擔(dān)保和抵押貨款兩個合同生效時間來看，雖然納稅擔(dān)保行為發(fā)生在先但未生效（因其未到有關(guān)部門登記而不具備生效要件）?！蛾P(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》第3條第1款規(guī)定：“土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地使用證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記。它的生效也應(yīng)當(dāng)符合《擔(dān)保法》中規(guī)定的要求，即必須到縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門即房管部門登記方能生效。金融機構(gòu)同意了，并同甲公司一起到有關(guān)部門辦理了抵押登記。于是該公司以其一處房地產(chǎn)的土地使用證和房產(chǎn)證等有關(guān)證書到稅務(wù)機關(guān)辦理納稅擔(dān)保。根據(jù)規(guī)定房東在出租房屋前，要到有關(guān)部門辦理出租許可證，但是絕大多數(shù)房屋房東為了避稅，既不到主管部門登記備案也不辦理出租許可證。單靠稅務(wù)機關(guān)的力量是難以有效加強對個人出租房屋的稅收征管的，稅務(wù)機關(guān)必須借助社會力量來加強征管。為便利征收、簡化手續(xù)，可以考慮根據(jù)各地的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和房屋租賃的價格水平設(shè)定綜合稅率，綜合稅率包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費。筆者通過對目前各地出臺的有關(guān)私房出租稅收征管的政策和方法進行研究發(fā)現(xiàn)，這些政策和方法存在著這樣那樣的弊端和缺陷，值得有關(guān)部門注意。有的貸款“炒房”者并不辦理轉(zhuǎn)按揭，只是找到買家后將合同更了個名，以賺取差價，稅當(dāng)然是不交的。青島愛威不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理張廷友認為，銀行個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)為未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)交易開了方便之門。一般來說，當(dāng)樓盤圖紙定下來后，開發(fā)商會面向關(guān)系戶、內(nèi)部職工給予提前認購的優(yōu)惠。除二手房交易外，一手房的炒作也有問題。在濟南、青島的都市類報紙上，有關(guān)房產(chǎn)買賣、出租的信息比比皆是。那么房地產(chǎn)行業(yè)緣何偷逃稅現(xiàn)象比較普遍呢？北京市地方稅務(wù)局檢查處朱興有處長則認為，法律的執(zhí)行合法性要與合理性統(tǒng)一，跟納稅人對立不是嚴(yán)格意義的依法行政，依法辦事，必須轉(zhuǎn)變執(zhí)法觀念，對付出現(xiàn)的問題，可能變換個方式往往取到意想不到的效果。據(jù)介紹，造成房地產(chǎn)企業(yè)問題多的原因在于，房地產(chǎn)企業(yè)所納稅項是現(xiàn)行稅制下交納稅種最多的行業(yè)，涉及11個稅種，建設(shè)期長，難以逐筆清查；地方保護主義問題嚴(yán)重，做房地產(chǎn)企業(yè)的都有一定關(guān)系，沒有關(guān)系往往拿不到土地，房地產(chǎn)企業(yè)往往利用關(guān)系在稅收上保護自己，有些時候有的企業(yè)剛剛查到，就有人出來說話，而且地方保護相當(dāng)嚴(yán)重，經(jīng)常受到各種因素干擾，打擊力度不夠。在廈門，曾經(jīng)有一個企業(yè)，6個億的發(fā)票，有三個億是假的，該企業(yè)聲稱虧損一個億，實際盈利兩個億。孫處長在會上表示，國家稅務(wù)總局連續(xù)三年把對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收稽查作為專項稽查，這是其他行業(yè)所沒有的。中國稅網(wǎng)稅務(wù)總局:房地產(chǎn)業(yè)全行虧損 巨洞何在截至1999年6月，一百共向華能公司支付3460萬元。 據(jù)悉，寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊于寧波保稅區(qū)，注冊資金2000萬元，主要經(jīng)營項目為房地產(chǎn)開發(fā)。2000年2月，通過稽查其他企業(yè)得到的線索，寧波市地方稅務(wù)局對寧波華能房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了稅務(wù)稽查。漏稅嚴(yán)重據(jù)悉，目前北京的房地產(chǎn)投資規(guī)模相當(dāng)于整個歐洲的規(guī)模，北京去年固定資產(chǎn)投資2000億元，房地產(chǎn)投資占據(jù)700億元。廣州房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法行為主要表現(xiàn)在以下幾個方面：在銷售商品房時，不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票；不少房地產(chǎn)企業(yè)擅自延期申報和繳稅，隱瞞銷售收入，少報稅款或逃避納稅；不及時按配比原則進行會計核算，以假發(fā)票虛列成本，成本嚴(yán)重失真，賬面上致使企業(yè)虧損從而不繳納企業(yè)所得稅；稅前預(yù)提大量貸款利息，年終沒有支付也不作納稅調(diào)整；預(yù)收房款和以房抵工程款、貸款及股份等等不申報納稅；合作建房發(fā)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)，沒有申報納稅；還有部分企業(yè)不建立賬冊，不申報或不如實申報計稅依據(jù)從而影響應(yīng)納稅額。 ，強化財務(wù)管理，同時加大對工程的成本審核和票據(jù)管理力度。 ，開展經(jīng)常性的稅收宣傳和周到的納稅服務(wù)活動，幫助企業(yè)解決現(xiàn)實問題，提高該行業(yè)的納稅遵從度。業(yè)內(nèi)人士認為，一些行為有偷漏稅嫌疑?？催^房子，商定了價格后，記者問他怎么付款。趙先生表示，如果簽合同時把價格壓低點，就可以少交一大筆稅錢。據(jù)了解，按照國家規(guī)定，房產(chǎn)交易需要繳納測繪費、交易費、交易登記費、印花稅等多項費用，許多費用是根據(jù)售房的價格按比例確定的。記者問他們是否交個人所得稅，3人的回答如出一轍：“交稅？不買不賣的交什么稅？”稅務(wù)部門的人士認為，私人出租房屋多是雙方私下現(xiàn)金交易，稅務(wù)部門很難掌握相關(guān)信息，容易造成稅收流失。有些市場認同度高的樓盤，開盤前僅炒作“認購權(quán)”就能賺取1萬元～10萬元的收益。因為對個人出租房屋進行稅收征管觸及個人的切身利益，因而其征管的難度也相對較大，同時各地房屋出租的種類和形式千差萬別，各地稅務(wù)部門對其征管的手段也有許多差異，所以對此類應(yīng)稅行為的稅收征管不可能形成比較統(tǒng)一的方法。但這種管理方法，實際上并不能把個人出租房屋的各種形式都涵蓋其中，因為普遍存在著個人將非自有房產(chǎn)出租的情況，例如將代管或代理的房屋用于出租等。在征稅范圍的定義上可以不考慮個人對于房屋掌控權(quán)的形式，可以是所有權(quán)，也可以是居住權(quán)、使用權(quán)或者是代管權(quán)、代理權(quán)等，但只要個人把自己掌控的房屋出租發(fā)生了應(yīng)稅行為，就應(yīng)當(dāng)將其納入征管。雖然納稅人可能采取虛報計稅依據(jù)以降低應(yīng)納稅額的方法進行偷稅，但是稅務(wù)機關(guān)可以依照《稅收征管法》第三十五條第六款的規(guī)定，對其申報的計稅依據(jù)明顯偏低又無正當(dāng)理由的，進行核定其應(yīng)納稅額。相比稅務(wù)機構(gòu)，代征人具有代征點多、觸及面廣，涉及范圍、領(lǐng)域更加深入等特點，他們能夠更及時準(zhǔn)確地了解掌握個人出租房屋的情況，具有一定程度的征稅主動權(quán)?！憋@然，前一個規(guī)定要求雙方共同辦理抵押登記，即使只有一方辦理登記時，也需持另一方的授權(quán)委托文件；后一個規(guī)定僅僅使用了當(dāng)事人的稱謂，并沒有具體要求是由抵押人辦理還是由抵押權(quán)人來辦理登記。深圳市興華苑業(yè)主向記者投訴了他們在購買該房產(chǎn)時，開發(fā)商沒有給業(yè)主開具正規(guī)發(fā)票，有很多業(yè)主拿到的只是收據(jù)等問題。北海市是濱海城市，擁有國家級的旅游海灘———碧海銀灘。這一優(yōu)惠政策的出臺成為直接推動北海市加快爛尾樓處置的催化劑。從房地產(chǎn)業(yè)主體稅種營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的檢查情況看，％；％，同比增長了36個百分點。 42戶，％，查補稅款及滯納金、。這對我局組織收入，完成逐年遞增的稅收任務(wù)無疑增添了一塊籌碼。由于一些納稅人對稅法了解不夠，認為銷售實現(xiàn)后再納稅是天經(jīng)地義的事，從而延遲繳納稅款。企業(yè)預(yù)售樓款開出收據(jù)、發(fā)票取得收入不一定全部反映到財務(wù)部門的銷售賬上而另行在賬外設(shè)賬。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，房地產(chǎn)開發(fā)商為了達到少繳稅的目的，不在賬上體現(xiàn)銷售收入。八、房產(chǎn)銷售弄虛作假。一方面，稅務(wù)機關(guān)要加大對納稅人的宣傳力度，爭取納稅人的理解和支持，減少工作的阻力和壓力；另一方面，要采取行之有效的辦法，加大對預(yù)收款的征稅力度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，稅務(wù)機關(guān)可按預(yù)計利潤率或其他合理辦法核算預(yù)計應(yīng)納稅所得額，并按季（月）預(yù)征所得稅，待該項房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實現(xiàn)后，再按照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅的所得額及應(yīng)納所得稅額，以確保稅款的及時足額入庫。針對開發(fā)商賬外設(shè)賬，多頭開戶的問題，管稅中單純的只管財務(wù)部門的銷售賬、預(yù)收商品房款科目已經(jīng)管不到底了。每一商品房的建造，從立項到完工銷售，必須經(jīng)過國土資源局、建設(shè)局、房管處、銀行等部門的層層審批。二、檢 查 方 法該案由于在立案前已有涉稅線索，并且被查企業(yè)會計核算簡單、規(guī)范，所以立案后直奔主題，采取實地檢查企業(yè)會計資料，有針對性的核實與涉稅有關(guān)的會計科目，抽取部分記賬憑證，并去開發(fā)的項目實地核實銷售是否真實。另一方面應(yīng)通過各種渠道宣傳這方面的稅收政策，使納稅人能夠及時準(zhǔn)確掌握與之有關(guān)的稅收政策，避免查一戶糾正一戶的情況存在，以維護市場經(jīng)濟的正常秩序。應(yīng)向地稅局繳納的稅種有：營業(yè)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅、印花稅等。該公司2002年5月起將自行開發(fā)的8號樓部分房屋出租，因該樓建設(shè)目的為安置居民回遷，但是在實際使用時，因部分房屋臨街，企業(yè)決定將其出租， 根據(jù)出租合同確認2002年5月至2002年9月未就其出租的房產(chǎn)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅，經(jīng)計算。四、 案例分析 該公司發(fā)放給部分中方員工 “季節(jié)補貼” 人均250元，未并入工資薪金總額代扣代繳個人所得稅。 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第六條之規(guī)定，該公司12份外銷商品房預(yù)售契約和1份大市政工程施工協(xié)議書已貼印花稅稅票25474元，應(yīng)按規(guī)定進行畫銷，并處以未畫銷稅額一倍的罰款25474元。提供的資料互不相符，納稅依據(jù)無從可查。對專案組的一切行動實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，對稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)的各種問題，及時召開會議研究，拿出切實可行的方案，保證案件稽查工作的順利進行。為增強執(zhí)法的威懾力，針對前期該公司敷衍檢查的情況，第二稽查分局及時購買了必要的錄音、錄象設(shè)備，把檢查人員對該公司調(diào)帳、詢問、談判的各個過程進行現(xiàn)場錄音錄象，開始遭到該公司的抵制，檢查人員及時向其宣讀了《中華人民共和國稅收征管法》賦予稅務(wù)機關(guān)權(quán)利的相關(guān)條文后，才取得該公司配合。同時在營業(yè)稅和城市房地產(chǎn)稅兩重點稅種的檢查中，檢查人員通過合同和帳簿還發(fā)現(xiàn)該公司印花稅和個人所得稅存在的一些問題。納稅人對稅法的理解存在偏差從法律依據(jù)上看，《中華人民共和國稅收征收管理法》第63條規(guī)定看，偷稅的手段有以下幾種：①偽造、變造、隱匿和擅自銷毀帳簿、記帳憑證；②在帳簿上多列支出或者不列、少列收入；③經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報；④進行虛假的納稅申報。（四）該涉稅案引起的反思21 / 2