【正文】 范，直接影響了房地產(chǎn)稅收足額入庫(kù)。七、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的成本核算混亂，收入與支出不相匹配。四、合作建房，采取以房換地的方法，不在賬上體現(xiàn)為銷售收入。面對(duì)如此巨額資金的誘惑，一些開(kāi)發(fā)商明知收到預(yù)收款就要納稅，卻采取各種手段隱瞞轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，一直拖到樓盤交付使用，房款收齊后才開(kāi)票結(jié)算，轉(zhuǎn)作銷售收入，從而達(dá)到無(wú)償占用這一筆“無(wú)息貸款”的目的，致使國(guó)家稅款不能及時(shí)、足額入庫(kù)?！々ぉら_(kāi)發(fā)銷售環(huán)節(jié)存在的主要問(wèn)題 一、預(yù)收售房款（定金）未辦理納稅申報(bào)。三是由于房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，與其他行業(yè)相比，具有財(cái)務(wù)核算復(fù)雜的特點(diǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員不能夠準(zhǔn)確核算收入和成本費(fèi)用，加之對(duì)稅法的了解不夠，造成漏稅。二是省地方稅務(wù)局組成5個(gè)檢查組，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的濟(jì)南、青島、煙臺(tái)等八城市進(jìn)行集中性專項(xiàng)檢查，上半年共檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)97戶。據(jù)介紹，今年地稅部門房地產(chǎn)行業(yè)檢查分兩條線進(jìn)行：一是各市地稅機(jī)關(guān)組織轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)大戶檢查，全省共檢查665戶，有問(wèn)題的5【正文】核查發(fā)現(xiàn)，到目前為止，全市已領(lǐng)取停緩建工程確認(rèn)證書(shū)的130個(gè)項(xiàng)目中，有2個(gè)一直在建的項(xiàng)目冒充停緩建工程，有18個(gè)新開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)因其中有一棟爛尾樓而申請(qǐng)全部免稅，有2個(gè)已經(jīng)竣工的開(kāi)發(fā)小區(qū)按停緩建項(xiàng)目申請(qǐng)免稅，共涉及地方稅收達(dá)4000萬(wàn)元?！睆埍蟾嬖V記者。買房未得正規(guī)發(fā)票從納稅擔(dān)保和抵押貨款兩個(gè)合同生效時(shí)間來(lái)看，雖然納稅擔(dān)保行為發(fā)生在先但未生效（因其未到有關(guān)部門登記而不具備生效要件）?！蛾P(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》第3條第1款規(guī)定：“土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地使用證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請(qǐng)抵押登記。它的生效也應(yīng)當(dāng)符合《擔(dān)保法》中規(guī)定的要求，即必須到縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門即房管部門登記方能生效。金融機(jī)構(gòu)同意了，并同甲公司一起到有關(guān)部門辦理了抵押登記。于是該公司以其一處房地產(chǎn)的土地使用證和房產(chǎn)證等有關(guān)證書(shū)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅擔(dān)保。根據(jù)規(guī)定房東在出租房屋前，要到有關(guān)部門辦理出租許可證，但是絕大多數(shù)房屋房東為了避稅，既不到主管部門登記備案也不辦理出租許可證。單靠稅務(wù)機(jī)關(guān)的力量是難以有效加強(qiáng)對(duì)個(gè)人出租房屋的稅收征管的，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須借助社會(huì)力量來(lái)加強(qiáng)征管。為便利征收、簡(jiǎn)化手續(xù)，可以考慮根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房屋租賃的價(jià)格水平設(shè)定綜合稅率，綜合稅率包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費(fèi)。筆者通過(guò)對(duì)目前各地出臺(tái)的有關(guān)私房出租稅收征管的政策和方法進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，這些政策和方法存在著這樣那樣的弊端和缺陷，值得有關(guān)部門注意。有的貸款“炒房”者并不辦理轉(zhuǎn)按揭，只是找到買家后將合同更了個(gè)名，以賺取差價(jià)，稅當(dāng)然是不交的。青島愛(ài)威不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理張廷友認(rèn)為，銀行個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)為未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)交易開(kāi)了方便之門。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)樓盤圖紙定下來(lái)后，開(kāi)發(fā)商會(huì)面向關(guān)系戶、內(nèi)部職工給予提前認(rèn)購(gòu)的優(yōu)惠。除二手房交易外，一手房的炒作也有問(wèn)題。在濟(jì)南、青島的都市類報(bào)紙上，有關(guān)房產(chǎn)買賣、出租的信息比比皆是。那么房地產(chǎn)行業(yè)緣何偷逃稅現(xiàn)象比較普遍呢？北京市地方稅務(wù)局檢查處朱興有處長(zhǎng)則認(rèn)為，法律的執(zhí)行合法性要與合理性統(tǒng)一，跟納稅人對(duì)立不是嚴(yán)格意義的依法行政，依法辦事，必須轉(zhuǎn)變執(zhí)法觀念，對(duì)付出現(xiàn)的問(wèn)題，可能變換個(gè)方式往往取到意想不到的效果。據(jù)介紹，造成房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)題多的原因在于，房地產(chǎn)企業(yè)所納稅項(xiàng)是現(xiàn)行稅制下交納稅種最多的行業(yè)，涉及11個(gè)稅種，建設(shè)期長(zhǎng)，難以逐筆清查；地方保護(hù)主義問(wèn)題嚴(yán)重，做房地產(chǎn)企業(yè)的都有一定關(guān)系，沒(méi)有關(guān)系往往拿不到土地，房地產(chǎn)企業(yè)往往利用關(guān)系在稅收上保護(hù)自己，有些時(shí)候有的企業(yè)剛剛查到，就有人出來(lái)說(shuō)話，而且地方保護(hù)相當(dāng)嚴(yán)重，經(jīng)常受到各種因素干擾，打擊力度不夠。在廈門，曾經(jīng)有一個(gè)企業(yè)，6個(gè)億的發(fā)票，有三個(gè)億是假的，該企業(yè)聲稱虧損一個(gè)億，實(shí)際盈利兩個(gè)億。孫處長(zhǎng)在會(huì)上表示，國(guó)家稅務(wù)總局連續(xù)三年把對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收稽查作為專項(xiàng)稽查，這是其他行業(yè)所沒(méi)有的。中國(guó)稅網(wǎng)稅務(wù)總局:房地產(chǎn)業(yè)全行虧損 巨洞何在截至1999年6月，一百共向華能公司支付3460萬(wàn)元。 據(jù)悉，寧波華能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)于寧波保稅區(qū)，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2000年2月，通過(guò)稽查其他企業(yè)得到的線索，寧波市地方稅務(wù)局對(duì)寧波華能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行了稅務(wù)稽查。漏稅嚴(yán)重?fù)?jù)悉，目前北京的房地產(chǎn)投資規(guī)模相當(dāng)于整個(gè)歐洲的規(guī)模，北京去年固定資產(chǎn)投資2000億元，房地產(chǎn)投資占據(jù)700億元。廣州房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法行為主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：在銷售商品房時(shí)，不按規(guī)定向購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票；不少房地產(chǎn)企業(yè)擅自延期申報(bào)和繳稅，隱瞞銷售收入，少報(bào)稅款或逃避納稅；不及時(shí)按配比原則進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，以假發(fā)票虛列成本，成本嚴(yán)重失真，賬面上致使企業(yè)虧損從而不繳納企業(yè)所得稅；稅前預(yù)提大量貸款利息，年終沒(méi)有支付也不作納稅調(diào)整；預(yù)收房款和以房抵工程款、貸款及股份等等不申報(bào)納稅；合作建房發(fā)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)，沒(méi)有申報(bào)納稅；還有部分企業(yè)不建立賬冊(cè)，不申報(bào)或不如實(shí)申報(bào)計(jì)稅依據(jù)從而影響應(yīng)納稅額。 ，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，同時(shí)加大對(duì)工程的成本審核和票據(jù)管理力度。 ，開(kāi)展經(jīng)常性的稅收宣傳和周到的納稅服務(wù)活動(dòng)，幫助企業(yè)解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，提高該行業(yè)的納稅遵從度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些行為有偷漏稅嫌疑。看過(guò)房子，商定了價(jià)格后，記者問(wèn)他怎么付款。趙先生表示，如果簽合同時(shí)把價(jià)格壓低點(diǎn)，就可以少交一大筆稅錢。據(jù)了解，按照國(guó)家規(guī)定，房產(chǎn)交易需要繳納測(cè)繪費(fèi)、交易費(fèi)、交易登記費(fèi)、印花稅等多項(xiàng)費(fèi)用，許多費(fèi)用是根據(jù)售房的價(jià)格按比例確定的。記者問(wèn)他們是否交個(gè)人所得稅，3人的回答如出一轍：“交稅？不買不賣的交什么稅？”稅務(wù)部門的人士認(rèn)為，私人出租房屋多是雙方私下現(xiàn)金交易，稅務(wù)部門很難掌握相關(guān)信息，容易造成稅收流失。有些市場(chǎng)認(rèn)同度高的樓盤，開(kāi)盤前僅炒作“認(rèn)購(gòu)權(quán)”就能賺取1萬(wàn)元～10萬(wàn)元的收益。因?yàn)閷?duì)個(gè)人出租房屋進(jìn)行稅收征管觸及個(gè)人的切身利益，因而其征管的難度也相對(duì)較大，同時(shí)各地房屋出租的種類和形式千差萬(wàn)別，各地稅務(wù)部門對(duì)其征管的手段也有許多差異，所以對(duì)此類應(yīng)稅行為的稅收征管不可能形成比較統(tǒng)一的方法。但這種管理方法，實(shí)際上并不能把個(gè)人出租房屋的各種形式都涵蓋其中，因?yàn)槠毡榇嬖谥鴤€(gè)人將非自有房產(chǎn)出租的情況，例如將代管或代理的房屋用于出租等。在征稅范圍的定義上可以不考慮個(gè)人對(duì)于房屋掌控權(quán)的形式，可以是所有權(quán)，也可以是居住權(quán)、使用權(quán)或者是代管權(quán)、代理權(quán)等，但只要個(gè)人把自己掌控的房屋出租發(fā)生了應(yīng)稅行為，就應(yīng)當(dāng)將其納入征管。雖然納稅人可能采取虛報(bào)計(jì)稅依據(jù)以降低應(yīng)納稅額的方法進(jìn)行偷稅，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依照《稅收征管法》第三十五條第六款的規(guī)定，對(duì)其申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，進(jìn)行核定其應(yīng)納稅額。相比稅務(wù)機(jī)構(gòu)，代征人具有代征點(diǎn)多、觸及面廣，涉及范圍、領(lǐng)域更加深入等特點(diǎn)，他們能夠更及時(shí)準(zhǔn)確地了解掌握個(gè)人出租房屋的情況，具有一定程度的征稅主動(dòng)權(quán)。”顯然，前一個(gè)規(guī)定要求雙方共同辦理抵押登記，即使只有一方辦理登記時(shí)，也需持另一方的授權(quán)委托文件；后一個(gè)規(guī)定僅僅使用了當(dāng)事人的稱謂，并沒(méi)有具體要求是由抵押人辦理還是由抵押權(quán)人來(lái)辦理登記。深圳市興華苑業(yè)主向記者投訴了他們?cè)谫?gòu)買該房產(chǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有給業(yè)主開(kāi)具正規(guī)發(fā)票，有很多業(yè)主拿到的只是收據(jù)等問(wèn)題。北海市是濱海城市，擁有國(guó)家級(jí)的旅游海灘———碧海銀灘。這一優(yōu)惠政策的出臺(tái)成為直接推動(dòng)北海市加快爛尾樓處置的催化劑。從房地產(chǎn)業(yè)主體稅種營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的檢查情況看，％；％，同比增長(zhǎng)了36個(gè)百分點(diǎn)。 42戶，％，查補(bǔ)稅款及滯納金、。這對(duì)我局組織收入，完成逐年遞增的稅收任務(wù)無(wú)疑增添了一塊籌碼。由于一些納稅人對(duì)稅法了解不夠，認(rèn)為銷售實(shí)現(xiàn)后再納稅是天經(jīng)地義的事，從而延遲繳納稅款。企業(yè)預(yù)售樓款開(kāi)出收據(jù)、發(fā)票取得收入不一定全部反映到財(cái)務(wù)部門的銷售賬上而另行在賬外設(shè)賬。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到少繳稅的目的，不在賬上體現(xiàn)銷售收入。八、房產(chǎn)銷售弄虛作假。一方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)要加大對(duì)納稅人的宣傳力度，爭(zhēng)取納稅人的理解和支持，減少工作的阻力和壓力；另一方面，要采取行之有效的辦法，加大對(duì)預(yù)收款的征稅力度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法核算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季（月）預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再按照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅的所得額及應(yīng)納所得稅額，以確保稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。針對(duì)開(kāi)發(fā)商賬外設(shè)賬，多頭開(kāi)戶的問(wèn)題，管稅中單純的只管財(cái)務(wù)部門的銷售賬、預(yù)收商品房款科目已經(jīng)管不到底了。每一商品房的建造，從立項(xiàng)到完工銷售，必須經(jīng)過(guò)國(guó)土資源局、建設(shè)局、房管處、銀行等部門的層層審批。二、檢 查 方 法該案由于在立案前已有涉稅線索，并且被查企業(yè)會(huì)計(jì)核算簡(jiǎn)單、規(guī)范，所以立案后直奔主題，采取實(shí)地檢查企業(yè)會(huì)計(jì)資料，有針對(duì)性的核實(shí)與涉稅有關(guān)的會(huì)計(jì)科目，抽取部分記賬憑證，并去開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)地核實(shí)銷售是否真實(shí)。另一方面應(yīng)通過(guò)各種渠道宣傳這方面的稅收政策，使納稅人能夠及時(shí)準(zhǔn)確掌握與之有關(guān)的稅收政策，避免查一戶糾正一戶的情況存在，以維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常秩序。應(yīng)向地稅局繳納的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。該公司2002年5月起將自行開(kāi)發(fā)的8號(hào)樓部分房屋出租，因該樓建設(shè)目的為安置居民回遷，但是在實(shí)際使用時(shí)，因部分房屋臨街，企業(yè)決定將其出租， 根據(jù)出租合同確認(rèn)2002年5月至2002年9月未就其出租的房產(chǎn)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅，經(jīng)計(jì)算。四、 案例分析 該公司發(fā)放給部分中方員工 “季節(jié)補(bǔ)貼” 人均250元，未并入工資薪金總額代扣代繳個(gè)人所得稅。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第六條之規(guī)定，該公司12份外銷商品房預(yù)售契約和1份大市政工程施工協(xié)議書(shū)已貼印花稅稅票25474元，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行畫銷，并處以未畫銷稅額一倍的罰款25474元。提供的資料互不相符，納稅依據(jù)無(wú)從可查。對(duì)專案組的一切行動(dòng)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題，及時(shí)召開(kāi)會(huì)議研究，拿出切實(shí)可行的方案，保證案件稽查工作的順利進(jìn)行。為增強(qiáng)執(zhí)法的威懾力，針對(duì)前期該公司敷衍檢查的情況，第二稽查分局及時(shí)購(gòu)買了必要的錄音、錄象設(shè)備，把檢查人員對(duì)該公司調(diào)帳、詢問(wèn)、談判的各個(gè)過(guò)程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)錄音錄象，開(kāi)始遭到該公司的抵制，檢查人員及時(shí)向其宣讀了《中華人民共和國(guó)稅收征管法》賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)權(quán)利的相關(guān)條文后，才取得該公司配合。同時(shí)在營(yíng)業(yè)稅和城市房地產(chǎn)稅兩重點(diǎn)稅種的檢查中，檢查人員通過(guò)合同和帳簿還發(fā)現(xiàn)該公司印花稅和個(gè)人所得稅存在的一些問(wèn)題。納稅人對(duì)稅法的理解存在偏差從法律依據(jù)上看，《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第63條規(guī)定看，偷稅的手段有以下幾種：①偽造、變?cè)?、隱匿和擅自銷毀帳簿、記帳憑證；②在帳簿上多列支出或者不列、少列收入；③經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)；④進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)。（四）該涉稅案引起的反思21 / 2