【正文】 基礎(chǔ)。稅務(wù)部門要杜絕漏征漏管戶，就必須主動(dòng)去取得黨政領(lǐng)導(dǎo)的支持和各有關(guān)部門的配合，特別是要取得地方黨政的支持，以市政府的名義下發(fā)文件，要求全面推行稅務(wù)機(jī)關(guān)的房地產(chǎn)完稅制度，要求各房管部門或房地產(chǎn)所有權(quán)證發(fā)放部門做到：未持有稅務(wù)登記證件的，不予立項(xiàng)和安排開工；銀行和其他金融機(jī)構(gòu)不為其開立賬戶或辦理貸款拔款，房管處不核發(fā)“商品房銷售許可證”，國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)管理部門一律憑完稅證明和不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票，方能辦理房產(chǎn)交易和證件的發(fā)放，共同控管房地產(chǎn)稅收。五、充分發(fā)揮職能部門的作用，加強(qiáng)源頭監(jiān)控。把全市的房地產(chǎn)根據(jù)其所處的地段及類別分為若干個(gè)等級(jí)，制定相應(yīng)的價(jià)格。四、建立稅務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。稅務(wù)部門首先必須要求開發(fā)商報(bào)告其全部的銀行賬戶情況，并通過銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)其開戶情況和資金活動(dòng)進(jìn)行查證和監(jiān)控，同時(shí)必須先管好收據(jù)、發(fā)票、再與管賬結(jié)合起來，徹底解決管賬與管票與征收稽查脫節(jié)的問題。三、要把管賬與管票有機(jī)地結(jié)合起來。從而使每一座商品房從立項(xiàng)動(dòng)工到完工銷售，一直處在稅務(wù)部門的控管之下。為了掌握對(duì)方經(jīng)營(yíng)情況，應(yīng)專門設(shè)置“商品房納稅申報(bào)登記表”，規(guī)定企業(yè)在建房時(shí)應(yīng)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)登記；稅務(wù)機(jī)關(guān)則對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)納稅人按每一幢商品房設(shè)置“建房及納稅情況征收手冊(cè)”。二、制定房地產(chǎn)業(yè)稅收征管辦法。一、加大對(duì)預(yù)收款征稅的力度，保證稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。另一方面，稅務(wù)部門沒有自已的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)賬證不健全、不能提供準(zhǔn)確收入和成本核算的單位管征上難于規(guī)范，直接影響了房地產(chǎn)稅收足額入庫(kù)。但由于房地產(chǎn)在交易、出租、轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)和過程中具有較大的隱蔽性和流動(dòng)性，且稅源分散、征收難度大、稅務(wù)部門在房地產(chǎn)稅收征管中缺乏操作性強(qiáng)、較為細(xì)化的稅收政策法規(guī)和征管措施，并無法提供到位的服務(wù)及納稅輔導(dǎo)。為了達(dá)到偷稅的目的，房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房戶互相勾結(jié)，采取簽假合同，不如實(shí)開具發(fā)票手段，使賬上售給個(gè)人的房產(chǎn)價(jià)格明顯低于實(shí)際銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由開發(fā)土地成本、基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)和建筑工程成本及應(yīng)繳稅費(fèi)等組成，開發(fā)商在開發(fā)成本中列支的攤銷比較混亂，特別是在建筑工程成本預(yù)算上弄虛作假的現(xiàn)象較為突出，收入與費(fèi)用支出的比例不相匹配，相應(yīng)的成本費(fèi)用難以確定，增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理的難度。七、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的成本核算混亂，收入與支出不相匹配。房屋建成后，部分以支付土地使用費(fèi)的形式分給居委會(huì)或村委會(huì)，然后把商品房以收集資費(fèi)的形式銷售給購(gòu)房戶，偷逃了國(guó)家的有關(guān)稅收。五、利用政府回批地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)收入不申報(bào)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。四、合作建房，采取以房換地的方法，不在賬上體現(xiàn)為銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)中采取五花八門的偷稅手段，代建工程就是其中比較突出的一種。另外，多數(shù)開發(fā)企業(yè)與他人的單項(xiàng)合作開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目開始實(shí)施后，便設(shè)立籌建處負(fù)責(zé)實(shí)施投資計(jì)劃的各項(xiàng)工作，由于籌建處是臨時(shí)機(jī)構(gòu)，不具備法人資格，無須申辦執(zhí)照和稅務(wù)登記，而財(cái)務(wù)成本核算又以單位合作項(xiàng)目為對(duì)象，銀行另行開設(shè)賬戶，因而，多數(shù)企業(yè)在本公司賬務(wù)體系外又單獨(dú)設(shè)賬，待合作項(xiàng)目最終完成后才將經(jīng)營(yíng)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)企業(yè)的賬上，這極易造成單項(xiàng)合作項(xiàng)目偷欠商品房營(yíng)業(yè)稅的漏洞。目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)在多家銀行開設(shè)賬戶，多頭核算的現(xiàn)象比較普遍。面對(duì)如此巨額資金的誘惑，一些開發(fā)商明知收到預(yù)收款就要納稅，卻采取各種手段隱瞞轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，一直拖到樓盤交付使用，房款收齊后才開票結(jié)算，轉(zhuǎn)作銷售收入，從而達(dá)到無償占用這一筆“無息貸款”的目的，致使國(guó)家稅款不能及時(shí)、足額入庫(kù)。從開始預(yù)售樓盤到樓盤竣工驗(yàn)收交付使用，少則數(shù)月，多則兩三年。受巨額預(yù)收房款資金的誘惑，促使開發(fā)商占用滯留國(guó)家稅款。而稅法上規(guī)定應(yīng)以收到預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間?！々ぉら_發(fā)銷售環(huán)節(jié)存在的主要問題 一、預(yù)收售房款（定金）未辦理納稅申報(bào)。根據(jù)國(guó)家整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序的要求，針對(duì)近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷增多，而稅收收入并無大幅度增長(zhǎng)的情況，市稽查局近期組織開展了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的專項(xiàng)檢查。房地產(chǎn)業(yè)的稅收在我市的地方稅收收入中，占有重要地位。房地產(chǎn)業(yè)中存在的稅收問題及對(duì)策陳國(guó)慶 近年來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，特別是我國(guó)加入W TO后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)一段時(shí)期的低迷后，現(xiàn)正漸趨復(fù)蘇，成為各方投資的熱點(diǎn)。三是由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期較長(zhǎng)，與其他行業(yè)相比，具有財(cái)務(wù)核算復(fù)雜的特點(diǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員不能夠準(zhǔn)確核算收入和成本費(fèi)用，加之對(duì)稅法的了解不夠，造成漏稅。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是個(gè)別不法納稅人利欲熏心，為了自己的私利，置國(guó)家的利益于不顧，采取卑劣的手段，大肆偷逃稅款。二是省地方稅務(wù)局組成5個(gè)檢查組，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的濟(jì)南、青島、煙臺(tái)等八城市進(jìn)行集中性專項(xiàng)檢查，上半年共檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)97戶。據(jù)介紹，今年地稅部門房地產(chǎn)行業(yè)檢查分兩條線進(jìn)行：一是各市地稅機(jī)關(guān)組織轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)大戶檢查，全省共檢查665戶，有問題的5今年上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)共檢查762戶，％?！菊摹繛榱朔乐惯@一問題的再次發(fā)生，保護(hù)北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，北海市地稅局建立了專項(xiàng)停緩建工程項(xiàng)目檔案，加強(qiáng)與房產(chǎn)、土地管理部門信息傳遞，積極參與新申請(qǐng)登記停緩建項(xiàng)目的審核，從源頭上監(jiān)控停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅收情況。核查發(fā)現(xiàn)，到目前為止，全市已領(lǐng)取停緩建工程確認(rèn)證書的130個(gè)項(xiàng)目中，有2個(gè)一直在建的項(xiàng)目冒充停緩建工程，有18個(gè)新開發(fā)的房產(chǎn)因其中有一棟爛尾樓而申請(qǐng)全部免稅，有2個(gè)已經(jīng)竣工的開發(fā)小區(qū)按停緩建項(xiàng)目申請(qǐng)免稅，共涉及地方稅收達(dá)4000萬(wàn)元。在審批停緩建項(xiàng)目享受稅收優(yōu)惠政策的過程中，北海市地稅局發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到少繳稅款的目的，虛報(bào)不符合稅收優(yōu)惠條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，套取停緩建稅收優(yōu)惠政策。很快，大批停緩建的房地產(chǎn)被盤活。 2002年12月，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于處置海南省和廣西北海市積壓房地產(chǎn)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，規(guī)定凡屬于1998年12月31日前在北海市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的停緩建工程項(xiàng)目，在2004年12月31日前轉(zhuǎn)讓銷售的，實(shí)行免征營(yíng)業(yè)稅和契稅政策。據(jù)北海市政府近年來統(tǒng)計(jì)，空置商品房逾107萬(wàn)平方米，爛尾工程項(xiàng)目108個(gè)，建筑面積逾121萬(wàn)平方米，被套資金達(dá)200多億元。12年前，這個(gè)僅有20多萬(wàn)人口的城市，曾出現(xiàn)過一場(chǎng)瘋狂的房地產(chǎn)開發(fā)熱，與海南省的海口、廣東省的惠州成為全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的三大熱點(diǎn)。近日，廣西北海市地稅局查出22家房地產(chǎn)企業(yè)套取稅收優(yōu)惠政策，涉及地方稅收達(dá)4000萬(wàn)元。北海22家房地產(chǎn)企業(yè)被查出虛報(bào)免稅4000萬(wàn)元房地產(chǎn)業(yè)套取稅惠現(xiàn)原形”張斌告訴記者。 2003年9月18日、19日早上，管理處水電工把小區(qū)四棟樓里的電梯、公用通道的電燈，有線電視的電源全部關(guān)掉，致使一位70多歲的老阿婆出門時(shí)因通道漆黑摔倒。 2003年6月29日凌晨?jī)牲c(diǎn)，物業(yè)管理公司請(qǐng)來外面十幾個(gè)黑衣大漢，到小區(qū)倒汽油恐嚇業(yè)主被發(fā)現(xiàn)；張斌還告訴記者：“2003年4月25日起經(jīng)興華苑業(yè)主大會(huì)表決，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)就與興華達(dá)物業(yè)管理公司解除物業(yè)管理合同，但物業(yè)公司賴著不走，并對(duì)小區(qū)業(yè)主采取威脅，用停電、關(guān)電梯、切斷有線電視，不倒小區(qū)的垃圾等手段逼業(yè)主們就范?！暗撐飿I(yè)管理公司在小區(qū)管理了8年，賬務(wù)和賬目從來沒有向業(yè)主公告，在臨走時(shí)，連財(cái)務(wù)移交手續(xù)都沒有與新公司辦理。隨后記者向深圳市地稅部門咨詢了解到，在房產(chǎn)交易中，開發(fā)商給業(yè)主的發(fā)票只能是“銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票”，如果用其它行業(yè)的發(fā)票，都是不允許的，是偷稅漏稅的違法行為。而興華苑當(dāng)時(shí)的房款交易額在一個(gè)億左右。興華苑業(yè)主李先生向記者反映，他在1996年向開發(fā)商交了100多萬(wàn)元的房款，但當(dāng)時(shí)，開發(fā)商給其開具的發(fā)票確是“五花八門”，“有餐飲服務(wù)行業(yè)、商場(chǎng)購(gòu)物等五六個(gè)不同行業(yè)的地稅和國(guó)稅發(fā)票。買房未得正規(guī)發(fā)票【正文】從納稅擔(dān)保和抵押貨款兩個(gè)合同生效時(shí)間來看，雖然納稅擔(dān)保行為發(fā)生在先但未生效（因其未到有關(guān)部門登記而不具備生效要件）。另一方面，在納稅人看來，如果稅務(wù)沒有辦理抵押登記，就意味著稅務(wù)機(jī)關(guān)自動(dòng)放棄了納稅擔(dān)保。因此，綜合以上兩個(gè)規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)為抵押登記的義務(wù)應(yīng)當(dāng)由雙方共同完成。”《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》第3條第1款規(guī)定：“土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地使用證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請(qǐng)抵押登記。也就是說，甲公司用房產(chǎn)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行的納稅擔(dān)保并沒有生效。它的生效也應(yīng)當(dāng)符合《擔(dān)保法》中規(guī)定的要求，即必須到縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門即房管部門登記方能生效。”第42條第2款規(guī)定：“辦理抵押物登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門……”本案中甲公司雖然到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理的是納稅擔(dān)保，但是它實(shí)際上也屬于一種特殊的抵押擔(dān)保合同。本案涉及的是特殊抵押物抵押擔(dān)保生效的問題。而當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)則稱，甲公司與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的納稅擔(dān)保未生效稅務(wù)機(jī)關(guān)不能行使撤銷權(quán)。金融機(jī)構(gòu)同意了，并同甲公司一起到有關(guān)部門辦理了抵押登記。這樣，王某才得以成行。于是該公司以其一處房地產(chǎn)的土地使用證和房產(chǎn)證等有關(guān)證書到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅擔(dān)保?！菊摹烤烤惯@種“黑租”行為會(huì)對(duì)出租人造成怎樣的潛在風(fēng)險(xiǎn)，記者就此咨詢了有關(guān)專家。據(jù)一位中介公司工作人員透露，因?yàn)槟壳胺吭春芫o張，而中介公司又不愿意因索要出租許可證失去客戶，因此不少中介公司對(duì)這種情況會(huì)持默許態(tài)度。根據(jù)規(guī)定房東在出租房屋前，要到有關(guān)部門辦理出租許可證，但是絕大多數(shù)房屋房東為了避稅，既不到主管部門登記備案也不辦理出租許可證。凡是在今年1月1日以后按綜合征收率繳稅并單獨(dú)交納了個(gè)人所得稅的納稅人，現(xiàn)在可以要求地稅機(jī)關(guān)退回個(gè)人所得稅。據(jù)某中介公司工作人員推測(cè)，京城至少有80%的房東沒有出租許可證日前，北京市地稅部門對(duì)《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》做出調(diào)整。房屋出租稅率下調(diào)仍難禁“黑租”泛濫稅務(wù)機(jī)關(guān)把代征的權(quán)力放給這些單位，不僅能方便納稅人申報(bào)繳納稅款，而且稅務(wù)機(jī)關(guān)也只要支付一些代征手續(xù)費(fèi)就能夠減少人員編制、降低征稅成本。代征人可確定為各級(jí)政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他單位。單靠稅務(wù)機(jī)關(guān)的力量是難以有效加強(qiáng)對(duì)個(gè)人出租房屋的稅收征管的，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須借助社會(huì)力量來加強(qiáng)征管。同時(shí)應(yīng)納稅額也無須區(qū)分房屋所在的路段、用途及其他可能影響價(jià)格的因素，而是隨租金的高低增減。為便利征收、簡(jiǎn)化手續(xù)，可以考慮根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房