【正文】 個(gè)人出租房屋的各種形式都涵蓋其中，因?yàn)槠毡榇嬖谥鴤€(gè)人將非自有房產(chǎn)出租的情況，例如將代管或代理的房屋用于出租等。其次，征收手續(xù)過于煩瑣。這些規(guī)定雖然合法，但門類繁多的稅種不僅使申報(bào)手續(xù)煩瑣復(fù)雜，而且使稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收成本增加，明顯不符合稅收便利和最小征收費(fèi)用的基本原則。有的地方規(guī)定，按出租房屋的單位建筑面積分地段、分用途計(jì)征稅款，但實(shí)際情況是，房屋的租賃價(jià)格不單單僅取決于此，其他因素諸如房屋的層次、朝向、內(nèi)部的格局、裝修的程度、設(shè)備的配備等對(duì)房屋租賃的價(jià)格也影響甚大，所以這樣的規(guī)定不能體現(xiàn)公平稅負(fù)。在征稅范圍的定義上可以不考慮個(gè)人對(duì)于房屋掌控權(quán)的形式，可以是所有權(quán)，也可以是居住權(quán)、使用權(quán)或者是代管權(quán)、代理權(quán)等，但只要個(gè)人把自己掌控的房屋出租發(fā)生了應(yīng)稅行為，就應(yīng)當(dāng)將其納入征管。 。對(duì)于轉(zhuǎn)租或再轉(zhuǎn)租等個(gè)人已經(jīng)申報(bào)繳納過房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及非房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍的個(gè)人可以根據(jù)他們實(shí)際取得的收入設(shè)定較低的綜合稅率進(jìn)行征收。雖然納稅人可能采取虛報(bào)計(jì)稅依據(jù)以降低應(yīng)納稅額的方法進(jìn)行偷稅，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依照《稅收征管法》第三十五條第六款的規(guī)定，對(duì)其申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低又無正當(dāng)理由的，進(jìn)行核定其應(yīng)納稅額。 。稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托具有健全的管理機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)規(guī)章制度完善，并且具有代征稅費(fèi)實(shí)際能力的單位或部門作為代征人代征代繳稅款。相比稅務(wù)機(jī)構(gòu)，代征人具有代征點(diǎn)多、觸及面廣，涉及范圍、領(lǐng)域更加深入等特點(diǎn)，他們能夠更及時(shí)準(zhǔn)確地了解掌握個(gè)人出租房屋的情況，具有一定程度的征稅主動(dòng)權(quán)。所以稅務(wù)機(jī)關(guān)工作的重點(diǎn)應(yīng)放在對(duì)代征人的認(rèn)定、管理、稅款的解繳、代征手續(xù)費(fèi)的返還以及責(zé)任的追究等規(guī)定的制定上，并且應(yīng)當(dāng)側(cè)重由代征人作為征收此項(xiàng)稅款的主要機(jī)構(gòu)，而稅務(wù)機(jī)關(guān)則放在相對(duì)次要的位置上。【正文】接照新規(guī)定，納稅人可只按房屋租金5%的單一稅率納稅，不再單獨(dú)征收個(gè)人所得稅。但據(jù)記者了解，雖然新的調(diào)整辦法出臺(tái)后，出租戶在納稅上得到了實(shí)惠，但房屋租賃中仍有不少“黑租”現(xiàn)象。記者以出租人的身份向四家中介公司咨詢中發(fā)現(xiàn)，房東在沒有出租許可證的情況下，還是可以通過中介出租房屋。據(jù)他推斷，北京整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)中，至少有80%的房東都沒有出租許可證。有關(guān)專家表示，“黑租”行為不受法律保護(hù)，一旦租戶出了事或者想賴賬，房東很有可能“啞巴吃黃連”。房地產(chǎn)擔(dān)保須登記甲公司共欠繳稅款125萬元，該公司法定代表人王某準(zhǔn)備出國考察，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)得知后，通知該公司繳清稅款或者提供納稅擔(dān)保后王某才能出國。稅務(wù)機(jī)關(guān)收到證書后便直接為該公司辦理了有關(guān)納稅擔(dān)保手續(xù)。王某回來后公司決定上一個(gè)新項(xiàng)目，但卻沒有足夠的資金投入，于是抱著試試看的心理，以該公司在稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅擔(dān)保的那一處房地產(chǎn)為抵押到金融機(jī)構(gòu)去辦理一筆貸款，并稱其有關(guān)的證書不慎丟失。稅務(wù)機(jī)關(guān)知道后以納稅擔(dān)保在先且持有甲公司的有關(guān)權(quán)利證書而擔(dān)保貸款在后為由，到該縣人民法院請(qǐng)求行使撤銷權(quán)。法院經(jīng)過認(rèn)真地審查之后，依法作出了駁回稅務(wù)機(jī)關(guān)請(qǐng)求的判決?！稉?dān)保法》第41條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！抖愂照鞴芊ā分袑?duì)此沒有特別的規(guī)定，那么它理所當(dāng)然的歸屬于《擔(dān)保法》調(diào)整。而《擔(dān)保法》將房地產(chǎn)抵押物登記作為抵押合同生效的要件，而未將交付約定抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利證書作為抵押合同生效的要件。同時(shí)，《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》兩個(gè)辦法中對(duì)土地使用權(quán)和房地產(chǎn)抵押登記又作了一些具體規(guī)定。一方到場(chǎng)申請(qǐng)抵押登記的，必須持有對(duì)方授權(quán)委托文件?！憋@然，前一個(gè)規(guī)定要求雙方共同辦理抵押登記，即使只有一方辦理登記時(shí)，也需持另一方的授權(quán)委托文件；后一個(gè)規(guī)定僅僅使用了當(dāng)事人的稱謂，并沒有具體要求是由抵押人辦理還是由抵押權(quán)人來辦理登記。但是，從本案甲公司到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅擔(dān)保的過程看，甲公司將有關(guān)證書全部交給了稅務(wù)機(jī)關(guān)，表明了甲公司是真正同意用房地產(chǎn)來辦理納稅擔(dān)保的，稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有要求雙方共同到有關(guān)部門辦理登記或者是要求甲公司到有關(guān)部門辦理登記，那就意味著抵押登記應(yīng)當(dāng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)來完成。但實(shí)際上稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為反正有甲公司的證書，納稅擔(dān)保就理所當(dāng)然地已經(jīng)生效，實(shí)屬對(duì)法律的錯(cuò)誤理解。綜上所述，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能依法行使撤銷權(quán)。賣房竟開餐飲發(fā)票 深圳某開發(fā)商被疑偷稅漏稅深圳市興華苑業(yè)主向記者投訴了他們?cè)谫徺I該房產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商沒有給業(yè)主開具正規(guī)發(fā)票，有很多業(yè)主拿到的只是收據(jù)等問題?！崩钕壬嬖V記者，“在興華苑買房的業(yè)主，80％都是拿這樣的發(fā)票和收據(jù)，沒有房地產(chǎn)的專用發(fā)票?！崩钕壬J(rèn)為，開發(fā)商的這種行為目的就是為了偷稅和漏稅。老管家8年未公開賬務(wù)記者了解到，興華苑小區(qū)原管理處興華達(dá)物業(yè)管理公司是興華地產(chǎn)公司(興華苑開發(fā)商)的全資子公司。”業(yè)委會(huì)主任張斌講。”張斌隨后向記者列舉了當(dāng)時(shí)發(fā)生的幾件事情： 2003年8月初，A棟402業(yè)主林樣興因售房合同問題去找物業(yè)管理公司，被物業(yè)管理公司內(nèi)兩個(gè)不明身份的人毆打；“像這類事件，在業(yè)委會(huì)決定趕走興華達(dá)物管公司期間，時(shí)常發(fā)生?！菊摹勘焙Ｊ惺菫I海城市，擁有國家級(jí)的旅游海灘———碧海銀灘。然而，隨著中央緊縮銀根的宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，北海的房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，留下了滿目瘡痍的爛尾樓。這一優(yōu)惠政策的出臺(tái)成為直接推動(dòng)北海市加快爛尾樓處置的催化劑。但是，這一優(yōu)惠政策卻被不少房地產(chǎn)企業(yè)用“歪”了。針對(duì)這一問題，北海市地稅干部到停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)全部的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格核查。北海市地稅局為此作出處理決定，對(duì)已查實(shí)不符合停緩建條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目一律不予免稅。山東嚴(yán)查房產(chǎn)企業(yè)偷逃稅八成企業(yè)有問題針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅比例居高不下、大案要案增多、偷漏稅呈智能化的特點(diǎn)，今年上半年，省地稅局在全省范圍內(nèi)開展了以房地產(chǎn)行業(yè)為重點(diǎn)的地方稅收專項(xiàng)檢查，共檢查762戶，有問題企業(yè)約占八成。從房地產(chǎn)業(yè)主體稅種營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的檢查情況看，％；％，同比增長了36個(gè)百分點(diǎn)。 42戶，％，查補(bǔ)稅款及滯納金、。通過對(duì)所查762戶房地產(chǎn)企業(yè)分析，造成房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅的原因是多方面的，主要原因是納稅人納稅意識(shí)不強(qiáng)，甚至有的受利益驅(qū)使故意偷逃稅。二是由于房地產(chǎn)業(yè)投資大，企業(yè)因資金緊張等原因，雖賬面提取稅款，但做虛假申報(bào)或不繳納稅款。四是房屋已全部銷售完畢，但遲遲不進(jìn)行工程決算，故意不計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。這對(duì)我局組織收入，完成逐年遞增的稅收任務(wù)無疑增添了一塊籌碼。它不僅體現(xiàn)在稅源方面，同時(shí)也體現(xiàn)在稅收征管方面，我局歷來把強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的征管作為一項(xiàng)重要工作常抓不懈。檢查結(jié)果表明，房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅現(xiàn)象仍十分普遍，而偷逃稅手段也日趨多樣化，不容忽視。主要表現(xiàn)在：由于現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，轉(zhuǎn)讓銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票賬單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。由于一些納稅人對(duì)稅法了解不夠，認(rèn)為銷售實(shí)現(xiàn)后再納稅是天經(jīng)地義的事，從而延遲繳納稅款。根據(jù)國土房產(chǎn)管理部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的商品樓盤在完成其工程總量的25%后，即可申請(qǐng)預(yù)售許可證銷售樓盤。在此期間，開發(fā)商會(huì)陸續(xù)回收到一些地段好，質(zhì)量高的商鋪和商品房的預(yù)收款，而這部分預(yù)收款可達(dá)到總樓價(jià)的50%以上。二、多頭開戶，賬外設(shè)賬。企業(yè)預(yù)售樓款開出收據(jù)、發(fā)票取得收入不一定全部反映到財(cái)務(wù)部門的銷售賬上而另行在賬外設(shè)賬。三、代建工程，隱瞞收入。如某房地產(chǎn)開發(fā)商出售樓房150套，售房合同規(guī)定每套320平方米，統(tǒng)一蓋到五層，其余樓層由開發(fā)商代建，房款收入經(jīng)與購房戶協(xié)商，直接相抵建筑工程成本，并在賬外支付給建筑工程隊(duì)，達(dá)到相互隱瞞收入，從中逃避了應(yīng)繳稅款。合作建房，這里是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作建房，房屋建成后雙方按一定的方式分配房屋，然后把分得的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，房地產(chǎn)開發(fā)商為了達(dá)到少繳稅的目的，不在賬上體現(xiàn)銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)商同一些居委會(huì)、村委會(huì)聯(lián)手利用政府的回批地，進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)或以集資戶的名義進(jìn)行建筑分房。六、對(duì)一些代收代付的項(xiàng)目，如水電增容費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，開發(fā)商采取隱匿營業(yè)收入或直接沖減管理費(fèi)用來偷逃稅款。房地產(chǎn)從開發(fā)到竣工，到樓盤發(fā)售等，涉及的環(huán)節(jié)多，結(jié)算復(fù)雜。八、房產(chǎn)銷售弄虛作假?！々ぉし康禺a(chǎn)稅收管征存在的問題： 房地產(chǎn)業(yè)是地稅部門的重要稅源之一，對(duì)其加強(qiáng)征管進(jìn)行挖潛堵漏一直是我局常抓不懈的一項(xiàng)工作。同時(shí)對(duì)代征單位缺乏剛性的約束，少征或不征現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；對(duì)于極少數(shù)納稅人不繳稅款時(shí)，代征單位也很為難，有時(shí)收足本單位的各項(xiàng)費(fèi)用后，對(duì)應(yīng)代征的房地產(chǎn)稅收卻予以放行，致使稅務(wù)部門“孤掌難鳴”，增加了稅收控管難度。鑒于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和房地產(chǎn)稅收征管中存在的問題，應(yīng)采取有效對(duì)策，加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)稅收控管的辦法和措施，防止稅款流失。一方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)要加大對(duì)納稅人的宣傳力度，爭(zhēng)取納稅人的理解和支持，減少工作的阻力和壓力；另一方面，要采取行之有效的辦法，加大對(duì)預(yù)收款的征稅力度，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤率或其他合理辦法核算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季（月）預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再按照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅的所得額及應(yīng)納所得稅額，以確保稅款的及時(shí)足額入庫。房地產(chǎn)開發(fā)商建造商品房數(shù)量多、周期長，投資額大。登記表與征收手冊(cè)的內(nèi)容應(yīng)包括：企業(yè)名稱、經(jīng)營地址、商品房房屋類別、房屋座落名稱編號(hào)、立項(xiàng)文號(hào)、開工時(shí)間、預(yù)計(jì)完工時(shí)間、計(jì)劃建筑面積、套數(shù)、預(yù)售許可證號(hào)、每次納稅金額及時(shí)間等項(xiàng)目。其次，稅務(wù)機(jī)關(guān)還要根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，合作開發(fā)項(xiàng)目形式多樣的特點(diǎn)，深入調(diào)查研究，摸清房地產(chǎn)經(jīng)營情況，掌握第一手資料，提高稅收征管質(zhì)量，堵塞稅收漏洞。針對(duì)開發(fā)商賬外設(shè)賬，多頭開戶的問題，管稅中單純的只管財(cái)務(wù)部門的銷售賬、預(yù)收商品房款科目已經(jīng)管不到底了。建立項(xiàng)目登記制度，實(shí)行跟蹤管理，采取賬外調(diào)查、賬內(nèi)檢查的辦法，使開發(fā)商無機(jī)可乘，杜絕稅款流失。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)盡快建立自已的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的非常設(shè)機(jī)構(gòu)，聘請(qǐng)房地產(chǎn)管理部門人員，資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所人員參加評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展對(duì)全市的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。以此來作為房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)，對(duì)于收入、成本核算混亂，成本不真實(shí)的開發(fā)商可采用核定法對(duì)其進(jìn)行征收，進(jìn)一步規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管征。每一商品房的建造，從立項(xiàng)到完工銷售，必須經(jīng)過國土資源局、建設(shè)局、房管處、銀行等部門的層層審批。六、發(fā)揮稅務(wù)稽查的作用，對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一次專項(xiàng)清理檢查。 （作者：石獅市地稅局稽查局北京某物業(yè)開發(fā)有限公司涉稅案一、案 情 （一）案件來源及基本情況北京某物業(yè)開發(fā)有限公司涉稅案為專項(xiàng)檢查案件，檢查組于2001年9月13日對(duì)其1999年1月1日至2001年8月31日的有關(guān)涉稅情況進(jìn)行了檢查。經(jīng)營范圍包括：開發(fā)、建設(shè)、出售規(guī)劃范圍內(nèi)的別墅；釣魚、水族展覽的娛樂服務(wù)；餐飲服務(wù)；建設(shè)出售規(guī)劃范圍內(nèi)的批發(fā)零售商業(yè)、餐飲業(yè)