【正文】 0。有的地方規(guī)定，按出租房屋的單位建筑面積分地段、分用途計征稅款，但實際情況是，房屋的租賃價格不單單僅取決于此，其他因素諸如房屋的層次、朝向、內部的格局、裝修的程度、設備的配備等對房屋租賃的價格也影響甚大，所以這樣的規(guī)定不能體現(xiàn)公平稅負。針對上述問題，筆者認為私房出租的稅收征管應從以下幾個方面進行改進和完善。 。在征稅范圍的定義上可以不考慮個人對于房屋掌控權的形式，可以是所有權，也可以是居住權、使用權或者是代管權、代理權等，但只要個人把自己掌控的房屋出租發(fā)生了應稅行為，就應當將其納入征管。 。為便利征收、簡化手續(xù)，可以考慮根據(jù)各地的經濟發(fā)展狀況和房屋租賃的價格水平設定綜合稅率，綜合稅率包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費。對于轉租或再轉租等個人已經申報繳納過房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及非房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍的個人可以根據(jù)他們實際取得的收入設定較低的綜合稅率進行征收。同時應納稅額也無須區(qū)分房屋所在的路段、用途及其他可能影響價格的因素，而是隨租金的高低增減。雖然納稅人可能采取虛報計稅依據(jù)以降低應納稅額的方法進行偷稅，但是稅務機關可以依照《稅收征管法》第三十五條第六款的規(guī)定，對其申報的計稅依據(jù)明顯偏低又無正當理由的，進行核定其應納稅額。 。單靠稅務機關的力量是難以有效加強對個人出租房屋的稅收征管的，稅務機關必須借助社會力量來加強征管。稅務機關可以委托具有健全的管理機構，各項規(guī)章制度完善，并且具有代征稅費實際能力的單位或部門作為代征人代征代繳稅款。代征人可確定為各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者經稅務機關確認的其他單位。相比稅務機構，代征人具有代征點多、觸及面廣，涉及范圍、領域更加深入等特點，他們能夠更及時準確地了解掌握個人出租房屋的情況，具有一定程度的征稅主動權。稅務機關把代征的權力放給這些單位，不僅能方便納稅人申報繳納稅款，而且稅務機關也只要支付一些代征手續(xù)費就能夠減少人員編制、降低征稅成本。所以稅務機關工作的重點應放在對代征人的認定、管理、稅款的解繳、代征手續(xù)費的返還以及責任的追究等規(guī)定的制定上，并且應當側重由代征人作為征收此項稅款的主要機構，而稅務機關則放在相對次要的位置上。房屋出租稅率下調仍難禁“黑租”泛濫【正文】據(jù)某中介公司工作人員推測，京城至少有80%的房東沒有出租許可證日前，北京市地稅部門對《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》做出調整。接照新規(guī)定，納稅人可只按房屋租金5%的單一稅率納稅，不再單獨征收個人所得稅。凡是在今年1月1日以后按綜合征收率繳稅并單獨交納了個人所得稅的納稅人，現(xiàn)在可以要求地稅機關退回個人所得稅。但據(jù)記者了解，雖然新的調整辦法出臺后，出租戶在納稅上得到了實惠，但房屋租賃中仍有不少“黑租”現(xiàn)象。根據(jù)規(guī)定房東在出租房屋前，要到有關部門辦理出租許可證，但是絕大多數(shù)房屋房東為了避稅，既不到主管部門登記備案也不辦理出租許可證。記者以出租人的身份向四家中介公司咨詢中發(fā)現(xiàn)，房東在沒有出租許可證的情況下，還是可以通過中介出租房屋。據(jù)一位中介公司工作人員透露，因為目前房源很緊張，而中介公司又不愿意因索要出租許可證失去客戶，因此不少中介公司對這種情況會持默許態(tài)度。據(jù)他推斷，北京整個房屋租賃市場中，至少有80%的房東都沒有出租許可證。究竟這種“黑租”行為會對出租人造成怎樣的潛在風險，記者就此咨詢了有關專家。有關專家表示，“黑租”行為不受法律保護，一旦租戶出了事或者想賴賬，房東很有可能“啞巴吃黃連”。房地產擔保須登記【正文】甲公司共欠繳稅款125萬元，該公司法定代表人王某準備出國考察，當?shù)刂鞴芏悇諜C關得知后，通知該公司繳清稅款或者提供納稅擔保后王某才能出國。于是該公司以其一處房地產的土地使用證和房產證等有關證書到稅務機關辦理納稅擔保。稅務機關收到證書后便直接為該公司辦理了有關納稅擔保手續(xù)。這樣，王某才得以成行。王某回來后公司決定上一個新項目，但卻沒有足夠的資金投入，于是抱著試試看的心理，以該公司在稅務機關辦理納稅擔保的那一處房地產為抵押到金融機構去辦理一筆貸款，并稱其有關的證書不慎丟失。金融機構同意了，并同甲公司一起到有關部門辦理了抵押登記。稅務機關知道后以納稅擔保在先且持有甲公司的有關權利證書而擔保貸款在后為由，到該縣人民法院請求行使撤銷權。而當?shù)亟鹑跈C構則稱，甲公司與稅務機關之間的納稅擔保未生效稅務機關不能行使撤銷權。法院經過認真地審查之后，依法作出了駁回稅務機關請求的判決。本案涉及的是特殊抵押物抵押擔保生效的問題?！稉７ā返?1條規(guī)定：“當事人以本法第42條規(guī)定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！钡?2條第2款規(guī)定：“辦理抵押物登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門；（二）以城市房地產或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門……”本案中甲公司雖然到稅務機關辦理的是納稅擔保，但是它實際上也屬于一種特殊的抵押擔保合同?！抖愂照鞴芊ā分袑Υ藳]有特別的規(guī)定，那么它理所當然的歸屬于《擔保法》調整。它的生效也應當符合《擔保法》中規(guī)定的要求，即必須到縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門即房管部門登記方能生效。而《擔保法》將房地產抵押物登記作為抵押合同生效的要件，而未將交付約定抵押財產的權利證書作為抵押合同生效的要件。也就是說，甲公司用房產向稅務機關進行的納稅擔保并沒有生效。同時，《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》和《城市房地產抵押管理辦法》兩個辦法中對土地使用權和房地產抵押登記又作了一些具體規(guī)定。《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》第3條第1款規(guī)定：“土地使用權設定抵押權的抵押人和抵押權人應在合同簽訂后15日內，持被抵押的土地使用證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記。一方到場申請抵押登記的，必須持有對方授權委托文件。”《城市房地產抵押管理辦法》第30條規(guī)定：“房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當?shù)椒康禺a所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記?！憋@然，前一個規(guī)定要求雙方共同辦理抵押登記，即使只有一方辦理登記時，也需持另一方的授權委托文件；后一個規(guī)定僅僅使用了當事人的稱謂，并沒有具體要求是由抵押人辦理還是由抵押權人來辦理登記。因此，綜合以上兩個規(guī)定應當認為抵押登記的義務應當由雙方共同完成。但是，從本案甲公司到稅務機關辦理納稅擔保的過程看，甲公司將有關證書全部交給了稅務機關，表明了甲公司是真正同意用房地產來辦理納稅擔保的，稅務機關沒有要求雙方共同到有關部門辦理登記或者是要求甲公司到有關部門辦理登記，那就意味著抵押登記應當由稅務機關來完成。另一方面，在納稅人看來，如果稅務沒有辦理抵押登記，就意味著稅務機關自動放棄了納稅擔保。但實際上稅務機關認為反正有甲公司的證書，納稅擔保就理所當然地已經生效，實屬對法律的錯誤理解。從納稅擔保和抵押貨款兩個合同生效時間來看，雖然納稅擔保行為發(fā)生在先但未生效（因其未到有關部門登記而不具備生效要件）。綜上所述，稅務機關不能依法行使撤銷權。賣房竟開餐飲發(fā)票 深圳某開發(fā)商被疑偷稅漏稅【正文】深圳市興華苑業(yè)主向記者投訴了他們在購買該房產時，開發(fā)商沒有給業(yè)主開具正規(guī)發(fā)票，有很多業(yè)主拿到的只是收據(jù)等問題。買房未得正規(guī)發(fā)票興華苑業(yè)主李先生向記者反映，他在1996年向開發(fā)商交了100多萬元的房款，但當時，開發(fā)商給其開具的發(fā)票確是“五花八門”，“有餐飲服務行業(yè)、商場購物等五六個不同行業(yè)的地稅和國稅發(fā)票?！崩钕壬嬖V記者，“在興華苑買房的業(yè)主，80％都是拿這樣的發(fā)票和收據(jù)，沒有房地產的專用發(fā)票。而興華苑當時的房款交易額在一個億左右?！崩钕壬J為，開發(fā)商的這種行為目的就是為了偷稅和漏稅。隨后記者向深圳市地稅部門咨詢了解到，在房產交易中，開發(fā)商給業(yè)主的發(fā)票只能是“銷售不動產專用發(fā)票”，如果用其它行業(yè)的發(fā)票，都是不允許的，是偷稅漏稅的違法行為。老管家8年未公開賬務記者了解到，興華苑小區(qū)原管理處興華達物業(yè)管理公司是興華地產公司(興華苑開發(fā)商)的全資子公司?！暗撐飿I(yè)管理公司在小區(qū)管理了8年，賬務和賬目從來沒有向業(yè)主公告，在臨走時，連財務移交手續(xù)都沒有與新公司辦理?！睒I(yè)委會主任張斌講。張斌還告訴記者：“2003年4月25日起經興華苑業(yè)主大會表決，該小區(qū)業(yè)主委員會就與興華達物業(yè)管理公司解除物業(yè)管理合同，但物業(yè)公司賴著不走，并對小區(qū)業(yè)主采取威脅，用停電、關電梯、切斷有線電視，不倒小區(qū)的垃圾等手段逼業(yè)主們就范?！睆埍箅S后向記者列舉了當時發(fā)生的幾件事情： 2003年6月29日凌晨兩點，物業(yè)管理公司請來外面十幾個黑衣大漢，到小區(qū)倒汽油恐嚇業(yè)主被發(fā)現(xiàn)； 2003年8月初，A棟402業(yè)主林樣興因售房合同問題去找物業(yè)管理公司，被物業(yè)管理公司內兩個不明身份的人毆打； 2003年9月18日、19日早上，管理處水電工把小區(qū)四棟樓里的電梯、公用通道的電燈，有線電視的電源全部關掉，致使一位70多歲的老阿婆出門時因通道漆黑摔倒?！跋襁@類事件，在業(yè)委會決定趕走興華達物管公司期間，時常發(fā)生?！睆埍蟾嬖V記者。房地產業(yè)套取稅惠現(xiàn)原形【正文】北海22家房地產企業(yè)被查出虛報免稅4000萬元近日，廣西北海市地稅局查出22家房地產企業(yè)套取稅收優(yōu)惠政策，涉及地方稅收達4000萬元。北海市是濱海城市，擁有國家級的旅游海灘———碧海銀灘。12年前，這個僅有20多萬人口的城市，曾出現(xiàn)過一場瘋狂的房地產開發(fā)熱，與海南省的?？?、廣東省的惠州成為全國房地產業(yè)的三大熱點。然而，隨著中央緊縮銀根的宏觀調控政策的實施，北海的房地產泡沫迅速破滅，留下了滿目瘡痍的爛尾樓。據(jù)北海市政府近年來統(tǒng)計，空置商品房逾107萬平方米，爛尾工程項目108個，建筑面積逾121萬平方米，被套資金達200多億元。 2002年12月，財政部和國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)了《關于處置海南省和廣西北海市積壓房地產有關稅收優(yōu)惠政策的通知》，規(guī)定凡屬于1998年12月31日前在北海市城市規(guī)劃區(qū)域內的停緩建工程項目，在2004年12月31日前轉讓銷售的，實行免征營業(yè)稅和契稅政策。這一優(yōu)惠政策的出臺成為直接推動北海市加快爛尾樓處置的催化劑。很快，大批停緩建的房地產被盤活。但是，這一優(yōu)惠政策卻被不少房地產企業(yè)用“歪”了。在審批停緩建項目享受稅收優(yōu)惠政策的過程中，北海市地稅局發(fā)現(xiàn)一些房地產企業(yè)為了達到少繳稅款的目的，虛報不符合稅收優(yōu)惠條件的房地產項目，套取停緩建稅收優(yōu)惠政策。針對這一問題，北海市地稅干部到停緩建房地產項目的現(xiàn)場，對全部的停緩建房地產項目進行嚴格核查。核查發(fā)現(xiàn)，到目前為止，全市已領取停緩建工程確認證書的130個項目中，有2個一直在建的項目冒充停緩建工程，有18個新開發(fā)的房產因其中有一棟爛尾樓而申請全部免稅，有2個已經竣工的開發(fā)小區(qū)按停緩建項目申請免稅，共涉及地方稅收達4000萬元。北海市地稅局為此作出處理決定，對已查實不符合停緩建條件的房地產項目一律不予免稅。為了防止這一問題的再次發(fā)生，保護北海市房地產市場的公平競爭，北海市地稅局建立了專項停緩建工程項目檔案，加強與房產、土地管理部門信息傳遞，積極參