【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 00元/平方米。最高價(jià)：約3200元/平方米。樓層差價(jià)約50元，朝向差價(jià)120元左右。由于七星花園一期和二期的成功開發(fā)，在桂林市樹立了高檔商品住宅的形象，由于項(xiàng)目的規(guī)劃布局和環(huán)境均創(chuàng)造了桂林市目前樓盤的最高素質(zhì)，因此，這個(gè)定價(jià)相對(duì)來說并不高。另一方面，發(fā)展商考慮到目前桂林市正處于一個(gè)高速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)價(jià)格處于一個(gè)不斷上升空間，因此，采用了高開高走的價(jià)格策略。營(yíng)銷定位一、銷售模式發(fā)展商在長(zhǎng)期開發(fā)過程中建立自己的銷售隊(duì)伍，因此采用自行銷售的策略?，F(xiàn)場(chǎng)銷售人員的專業(yè)素質(zhì)尚可，但是態(tài)度一般。二、銷售狀況從目前來看，世紀(jì)新城的銷售狀況一般，從2001年年初公開發(fā)售到目前為止，發(fā)展商大約銷售住宅近150套，總體銷售率達(dá)到70%，在已經(jīng)銷售的單位中，中大面積戶型的銷售狀況比較理想。在調(diào)研中我們了解到，有很多購買者都是七星花園原有業(yè)主的朋友或者親屬，通過介紹而專門來購買的，發(fā)展商的客戶資源和口碑效應(yīng)在其銷售中起了較大作用。三、廣告定位廣告主題：“桂林第一個(gè)純電梯小高層住宅”“入住世紀(jì)新城，是您身份的象征”。由于七星花園的另一組團(tuán)園中苑也在銷售階段，并且七星花園的知名度較高，因此，針對(duì)世紀(jì)新城，發(fā)展商的廣告投入并不多，只在桂林日?qǐng)?bào)和晚報(bào)上做了不多的廣告。肆 楓丹麗苑4P營(yíng)銷組合分析楓丹麗苑的開發(fā)商桂林臺(tái)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從項(xiàng)目立項(xiàng)開始就抱有這樣一種想法：“楓丹麗苑要建就要建成桂林市的標(biāo)志性建筑之一，居住在楓丹麗苑應(yīng)該成為桂林人的一種向往?！庇捎谟辛诉@種信念的支撐，使得開發(fā)商在楓丹麗苑的建設(shè)過程中，對(duì)所有涉及到的要素都報(bào)著精益求精的態(tài)度和要求，立志要為桂林市的高尚社區(qū)樹立一個(gè)榜樣。因此，才有了楓丹麗苑聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位時(shí)的舍近求遠(yuǎn)，請(qǐng)來了在深圳具有很高知名度的深圳設(shè)計(jì)總院，請(qǐng)來了深圳意境景觀設(shè)計(jì)有限公司，才有了香港知名物業(yè)管理公司戴德梁行物業(yè)管理公司的參與，才有了深圳戴德梁行物業(yè)管理公司的全程策劃和雅濤銷售代理公司的銷售推廣。可以說，楓丹麗苑完全是一個(gè)利用外腦強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的項(xiàng)目。從目前來看，楓丹麗苑無論是從建筑規(guī)劃，還是立面造型以及配套、環(huán)境和物業(yè)管理，確實(shí)達(dá)到了桂林頂級(jí)豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。但是，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的成功只是一個(gè)方面，具體的效果還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)，發(fā)展商應(yīng)該避免項(xiàng)目出現(xiàn)叫好不叫座的局面。產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目概況楓丹麗苑立面圖位置：楓丹麗苑位于中山南路和上海路交界的東北側(cè)，與桂林火車站僅一路之隔。發(fā)展商及合作伙伴：楓丹麗苑由桂林市臺(tái)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為深圳設(shè)計(jì)總院第三設(shè)計(jì)院，并由廣西建工集團(tuán)四公司第一分公司承建，工程建立單位為鐵一院工程建設(shè)建立公司，由深圳意境景觀藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)。規(guī)模項(xiàng)目總占地面積9811平方米，總建筑面積52500平方米，其中住宅面積41500平方米，商業(yè)及辦公面積11000平方米，綠化率不足20%。楓丹麗苑由6幢連體塔樓組成，其中底層為三層裙樓，六棟塔樓的樓層分別為1223層，共有住宅單位316個(gè)。停車位楓丹麗苑采用完全地下停車場(chǎng)，共有停車位320個(gè)，戶均一個(gè)車位。二、規(guī)劃布局和風(fēng)格規(guī)劃布局楓丹麗苑的六棟塔樓沿上海路自東至西成一字型排列，通過底層的裙樓連為一體，并呈東西向完全對(duì)稱分布，高低不一，使得整個(gè)建筑物顯得錯(cuò)落有致。建筑風(fēng)格：楓丹麗苑采用新古典主義設(shè)計(jì)，整個(gè)建筑物的線條簡(jiǎn)潔、流暢，給人感覺典雅大方，氣勢(shì)恢弘。其樓體采用典型的三段式設(shè)計(jì)，同時(shí)大面積運(yùn)用玻璃凸窗和弧形窗，使得外型較為豐富。三、戶型定位楓丹麗苑戶型面積比例：戶型分布結(jié)構(gòu)戶均面積分布（㎡）平均（㎡）套數(shù)（套）套數(shù)比例（%）戶均總面積分布（㎡）所占比例（%）二房?jī)蓮d一衛(wèi)平面56三房二廳一衛(wèi)平面16三房二廳二衛(wèi)平面、36+36四房二廳二衛(wèi)平面、72+36+18四房二廳一衛(wèi)平面16五房?jī)蓮d兩衛(wèi)平面18六房三廳四衛(wèi)復(fù)式6六房三廳兩衛(wèi)復(fù)式6總計(jì)：31610039665100楓丹麗苑戶型圖 三房二廳二衛(wèi) 復(fù)式景觀房 戶型特點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)（1）楓丹麗苑的戶型多樣，從兩房?jī)蓮d到六房三廳均有，平面和復(fù)式都占一定比例，可以滿足眾多消費(fèi)者的不同需要。（2）大部分戶型均為南北朝向，并引入穿堂風(fēng)，配以大面積落地玻璃窗、弧形玻璃窗和凸窗，使得室內(nèi)的通風(fēng)采光都比較好。（3）所有戶型均為明廚明衛(wèi)，三面采光。（4）所有戶型均設(shè)計(jì)有觀景陽臺(tái)和生活陽臺(tái)，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分區(qū)，避免了曬衣對(duì)客廳的干擾。缺點(diǎn)（1）實(shí)用率不足80%，不經(jīng)濟(jì)。（2）功能分區(qū)不明顯，餐廳和客廳無明顯分區(qū)。（3）臥室門多直接開向客廳，破壞客廳的完整性，比較難布置家具。（4）部分戶型的各部分面積比例不恰當(dāng)，廳面積較大，臥室和衛(wèi)生間及廚房的面積偏小。（5）入戶門和客廳無玄關(guān)和隔斷，從室外可直接望到客廳內(nèi)的全貌，私密性較差。（6）四房?jī)蓮d中的一個(gè)戶型只有一個(gè)衛(wèi)生間，使用十分不便。（7）戶均面積為125平方米，可以說不大也不小，比較尷尬。四、交通楓丹麗苑正對(duì)上海路，緊鄰中山南路，與桂林火車站、汽車站近在咫尺。并有多路公交車通過。五、配套內(nèi)配套楓丹麗苑的三層裙樓為商業(yè)，發(fā)展商準(zhǔn)備引入大型商場(chǎng)和超市，方便未來業(yè)主生活。考慮到未來小區(qū)業(yè)主的子女教育問題，發(fā)展商專門投資創(chuàng)辦了一所實(shí)行雙語教育的“維多利亞幼兒園”，徹底解除業(yè)主的后顧之憂。外配套由于本項(xiàng)目位于鬧市區(qū)，因此周邊各種生活配套設(shè)施應(yīng)有盡的：學(xué)校、醫(yī)院、公園、郵局、銀行，一應(yīng)俱全，茶館、飯店、娛樂城遍布周邊。會(huì)所楓丹麗苑三層商鋪上特設(shè)架空層，大面積種植花草樹木，為未來的業(yè)主提供一個(gè)休閑娛樂的場(chǎng)所。另外，架空層內(nèi)與園林藝術(shù)組合，設(shè)立新加坡式花園會(huì)所，會(huì)所有一室內(nèi)恒溫泳池，桑拿室，另外還有多種娛樂設(shè)施和便民設(shè)施，具體有洗衣房、健身房、乒乓球室、臺(tái)球室、棋牌室、咖啡廳、酒巴、閱覽室等。六、裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分建筑結(jié)構(gòu)：全現(xiàn)澆混凝土框—剪結(jié)構(gòu)外墻：裙樓外墻采用文化石鋪貼，塔樓外墻采用高貼面磚。住宅入口：花崗巖地磚，墻面采用高檔環(huán)保涂料。電梯：每單元均改兩部進(jìn)口三菱電梯。住宅部分門：優(yōu)質(zhì)防火防盜門；室內(nèi)：水泥沙漿抹平，預(yù)留多種接口；窗：塑鋼窗框配優(yōu)質(zhì)安全玻璃；陽臺(tái)：鋼鐵藝欄桿。七、工程進(jìn)度目前楓丹麗苑正處于地下負(fù)一層的基礎(chǔ)土石方階段，預(yù)計(jì)將于2002年12月份竣工封頂，2003年3月份入伙。八、智能化設(shè)施預(yù)見到未來生活對(duì)科技的依賴程度越來越高，楓丹麗苑投入重金進(jìn)行智能社區(qū)建設(shè)，其智能功能系統(tǒng)主要包括：①安全防范系統(tǒng)、住戶防盜報(bào)警系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講及開鎖系統(tǒng)、周界警報(bào)及保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、IC卡門禁控制系統(tǒng)、停車場(chǎng)智能化管理系統(tǒng)等。②遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、電子消費(fèi)一卡通。③信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)、局域網(wǎng)等數(shù)據(jù)通絡(luò)九、物業(yè)管理管理公司楓丹麗苑由來自深圳的戴梁行物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米，按建筑面積收取。管理特色戴梁行物業(yè)管理公司做為深圳一家知名物業(yè)管理公司，其主要優(yōu)勢(shì)在于對(duì)高層住宅的管理上，其管理模式側(cè)重于酒店式服務(wù)。市場(chǎng)定位由于楓丹麗苑的項(xiàng)目定位為桂林頂級(jí)豪宅，因此，其目標(biāo)客戶主要為桂林市的高收入者，并且對(duì)高層項(xiàng)目有一定偏好，喜愛自然景觀，屬于見多識(shí)廣一類。從職業(yè)構(gòu)成來看，以生意人和企業(yè)主為主，并有一部分政府機(jī)關(guān)高級(jí)公務(wù)員，證券、金融界人士。價(jià)格定位一、價(jià)格情況楓丹麗苑目前還沒取得預(yù)售許可證，還處于內(nèi)部認(rèn)購期。起價(jià)：2888元/平方米 平均價(jià)：3600元/平方米左右最高價(jià)：4000元/平方米，楓丹麗苑的樓層差價(jià)為50元/平方米，由于所有戶型均為南北朝向，景觀和視野具有均好性，因此其朝向差價(jià)并不多，為30元/平方米左右。二、付款方式楓丹麗苑有一次性付款，按揭付款和建筑期免息分期付款三種，折扣不一 ，具體為一次性和按揭付款統(tǒng)一為97折，建筑期免息分期付款98折，比較起來，差別不大。三、價(jià)格變化由于項(xiàng)目正處于內(nèi)部認(rèn)購期，價(jià)格基本上沒什么變化。營(yíng)銷定位一、銷售方式由戴梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司負(fù)責(zé)楓丹麗苑的全程策劃工作，由桂林雅濤地產(chǎn)顧問公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的代理銷售工作。二、銷售狀況目前楓丹麗苑由于工程進(jìn)度很慢，且為遠(yuǎn)期樓花，因此內(nèi)部認(rèn)購的情況不是很好，據(jù)售樓小姐介紹，目前只有近二十位準(zhǔn)業(yè)主交了定金。三、售樓處楓丹麗苑的售樓處位于上海路口，面積不足100平方米，較為狹小，售樓外的樓型、展示牌以及戶型圖等，其模型制作的較為精美，售樓處人員有三人，其中售樓人員兩名，保安一名，統(tǒng)一著裝，態(tài)度比較誠懇，但專業(yè)素質(zhì)一般。四、廣告定位廣告主題：“在楓丹麗苑的窗前，俯瞰桂林的未來” “在另一種高度品位生活” “往年選地段，今年看景觀”廣告評(píng)價(jià)目前楓丹麗苑的廣告訴求重心有點(diǎn)偏離主題，并且側(cè)重點(diǎn)略顯不足，未能把楓丹麗苑頂級(jí)豪宅的形象傳達(dá)出去。伍 鑫隆置業(yè)廣場(chǎng)4P營(yíng)銷組合分析產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目基本概況位置：鑫窿置業(yè)廣場(chǎng)位于象山區(qū)南部的瓦窯，項(xiàng)目東臨寵信路南端，背靠國家山。發(fā)展商及合作伙伴鑫隆置業(yè)廣場(chǎng)由桂林市鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，建筑設(shè)計(jì)單位為廣西大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院和澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司，施工單位為桂林市建設(shè)發(fā)展公司，和鑫隆建筑安裝工程公司負(fù)責(zé)規(guī)模小區(qū)占地面積80余畝，為一不規(guī)則地塊，沿國家山山麓分布呈 “L”形，規(guī)劃總建筑面積160000平方米，綠化率45%。鑫窿置業(yè)廣場(chǎng)的建筑類型多樣，高層、小高層和多層都有，具體為六棟十八層的高層住宅，九棟十一層的小高層和五棟多層住宅。共有住宅單位近1000戶。目前正在開發(fā)的為臨寵信路的三棟高層，總建筑面積大約為45000平方米，其中住宅面積39000平方米左右，商業(yè)面積近5000平方米，共有住宅單位336個(gè)。三重立體綠：屋頂天臺(tái)花園，中庭花園。停車位車位：整個(gè)小區(qū)采用地下停車和架空層停車兩種，目前在建的的停車位位于高層項(xiàng)目的地下停車場(chǎng)，停車場(chǎng)面積為4000平方米左右，共提供車位200個(gè)左右。從其目前推出的單位數(shù)來看，戶均停車位不足一個(gè)。鑫隆置業(yè)廣場(chǎng)的停車位采用租售結(jié)合的形式，出售價(jià)格為2—，租賃價(jià)格大概為60—80元/。 二、規(guī)劃和風(fēng)格鑫隆置業(yè)廣場(chǎng)由廣西大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院和澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司聯(lián)合設(shè)計(jì)，小區(qū)屬于典型的歐陸風(fēng)格，大量運(yùn)用表現(xiàn)歐陸風(fēng)格的處理手法和建筑材料。比如，樓頂采用坡屋頂，建筑立面運(yùn)用三段式處理手法，屋頂窗有別與現(xiàn)在流行的做法而采用拱型玻璃窗，陽臺(tái)為弧型雕花欄桿陽臺(tái)，以及會(huì)所和小區(qū)主入口的羅馬柱，露臺(tái)使用水瓶狀欄桿，均屬于歐陸式建筑的表現(xiàn)手法。鑫隆置業(yè)廣場(chǎng)在布局上采用交叉排列式的手法，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的地塊形狀特征和距離國家山的遠(yuǎn)近分別布置多層、小高層和高層。自東向西建筑物的高度逐漸增加，顯得整個(gè)小區(qū)富有變化和層次感。從目前推出的三棟臨街面的高層住宅的效果圖來看，其樓體比較簡(jiǎn)潔，流暢，其三段式的底部采用粉紅色，外墻采用白色和淺黃色為主色調(diào)，屋頂采用蘭色，使得整個(gè)建筑物清新明快，令人賞心悅目。鑫窿置業(yè)廣場(chǎng)目前推出的高層正對(duì)寵信路，三棟高層住宅樓通過底部的商業(yè)裙樓呈一字型排列。裙樓之上為平臺(tái)架空，形成了一個(gè)面積較大的架空平臺(tái)花園，鑫窿置業(yè)廣場(chǎng)的交通組織采用完全的人車分流，小區(qū)停車場(chǎng)全部位于地下，車庫入口和小區(qū)人口完全分開，機(jī)動(dòng)車輛完全不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，避免了對(duì)小區(qū)業(yè)主的干擾。三、小區(qū)環(huán)境鑫窿置業(yè)廣場(chǎng)的環(huán)境設(shè)計(jì)由來自境外的澳大利亞（墨爾本）柏濤建筑設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，該公司進(jìn)入在國內(nèi)后，承擔(dān)了多個(gè)大型樓盤的環(huán)境設(shè)計(jì)工作，深圳的碧華庭居的環(huán)境和景觀設(shè)計(jì)便是其代表作，在國內(nèi)景觀及環(huán)境設(shè)計(jì)領(lǐng)域具有很高的知名度。由于項(xiàng)目背靠國家山，柏濤設(shè)計(jì)公司在對(duì)小區(qū)進(jìn)行環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的時(shí)候，采用了造景和借景相結(jié)合的手法，同時(shí)力求使住宅小區(qū)內(nèi)的景觀和山體的綠色景觀和諧統(tǒng)一。在景觀要素的選擇上，針對(duì)項(xiàng)目地塊較小，容積率較高的特征，并沒有采用大面積的中心花園和庭院設(shè)計(jì)，在景觀上也沒有大面積的綠化，而是見逢插針，安排了大量分布與小區(qū)各處的小景點(diǎn)和小品，在相對(duì)較為狹窄的地塊，設(shè)計(jì)了兩條小溪，引入國家山的山泉，構(gòu)成了小區(qū)別有趣味的景觀。小區(qū)綠化，架空層綠化，空中花園綠化和屋頂綠化構(gòu)成了鑫窿置業(yè)廣場(chǎng)的四重綠化體系。在高層項(xiàng)目的架空平臺(tái)花園中，大量運(yùn)用喜陰的植物，營(yíng)造出一片生機(jī)盎然的世界。四、戶型定位鑫窿置業(yè)廣場(chǎng)目前推出的三棟高層住宅，僅提供兩房和三房?jī)煞N戶型，其中三房的面積有兩種。相對(duì)來說鑫窿置業(yè)廣場(chǎng)的戶型種類偏少，潛在消費(fèi)者選擇余地較少。鑫窿置業(yè)廣場(chǎng)采用一梯八戶的平面布局，每棟單元有兩部電梯。三房戶型總的比例占到了75%，兩房占25%。鑫窿置業(yè)廣場(chǎng)花園戶型比例分配圖戶型分布結(jié)構(gòu)戶均面積分布（㎡）平均（㎡）套數(shù)（套）套數(shù)比例（%）戶均總面積分布（㎡）所占比例（%）二房一廳8425三房?jī)蓮d兩衛(wèi)8425三房?jī)蓮d16850總計(jì)：9533610031909100鑫隆置業(yè)廣場(chǎng)主力戶型圖五、小區(qū)配套及會(huì)所 公建配套交通：11路、12路公交車，直接經(jīng)過小區(qū)入口，交通比較便利。商業(yè)：小區(qū)臨中山南路的臨街的首層和二層全