桂林市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則(試行)(編輯修改稿)
2025-05-04 21:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 共有建筑面積的確認(rèn)和處理原則：一、房屋共有建筑面積按以下程序確認(rèn)： 房產(chǎn)測(cè)繪人員在有關(guān)人員的配合下，依圖紙逐一校對(duì)共有部位并根據(jù)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)情況和建設(shè)單位的相關(guān)說明核對(duì)其使用功能。 共有部位經(jīng)測(cè)繪人員核對(duì)后，建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)單位應(yīng)出具相應(yīng)說明。若房屋由兩個(gè)以上建設(shè)單位聯(lián)建的，應(yīng)由參與聯(lián)建的各方共同確認(rèn)。 共有部位一經(jīng)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位和測(cè)繪單位三方確認(rèn)后，任何人不得隨意變更。如有設(shè)計(jì)單位出具的設(shè)計(jì)圖紙變更通知的，須按照有關(guān)建設(shè)審批程序和上述程序重新確認(rèn)共有面積。 共有部位經(jīng)確認(rèn)后，應(yīng)按照本細(xì)則第十八條的規(guī)定，明確其服務(wù)對(duì)象和所在的具體分?jǐn)倢蛹?jí)。 未明確使用功能和服務(wù)對(duì)象的共有面積不予分?jǐn)?。二、房屋共有建筑面積的處理原則：（一）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。商品房在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證前，需要分割的，應(yīng)具有合法的分割協(xié)議，并在銷售時(shí)告知買受人。已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的商品房，再行分割的，若影響相關(guān)房屋權(quán)利人利益，在不影響公共利益的前提下，須由所有相關(guān)房屋權(quán)利人達(dá)成分割協(xié)議。分割的部位和分割方式應(yīng)明確寫入該部位所有相關(guān)權(quán)利人的買賣合同，隱含的或不明確的協(xié)議均不視為有效的分割協(xié)議。相關(guān)房屋權(quán)利人所達(dá)成的分割協(xié)議不能侵犯公共利益和第三方利益，分割方案不得破壞房屋的完整性和原有的使用功能。否則，不視為有效的分割協(xié)議。共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，便不得隨意變更原設(shè)計(jì)的使用功能。（二）無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可由共有建筑相關(guān)的房屋按建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。本條中“共有建筑相關(guān)”指該共有建筑為滿足各套（分戶）的出入、安全等其他使用功能提供保障或服務(wù)。第十七條 共有建筑面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式如下δS=KSi———————（1）式K=∑δSi/∑Si—————（2）式式中：K——面積的分?jǐn)傁禂?shù)Si——各權(quán)屬單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣eδS——各權(quán)屬單元參加分?jǐn)偹值玫慕ㄖ娣e∑δSi ——被分?jǐn)偟母鞴裁娣e總和∑Si——參加分?jǐn)偟母鳈?quán)屬單元建筑面積總和第十八條 房屋共有建筑面積根據(jù)可分?jǐn)偛课坏姆?wù)對(duì)象，使用功能的不同，由高至低分為六級(jí)（一）幢共有建筑面積，指為整幢服務(wù)(包括不同功能區(qū))的共有建筑的面積，該面積在整幢范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偅? （二）功能區(qū)間共有建筑面積，指僅為一幢建筑的某幾個(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，該面積在相關(guān)的功能區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偅? （三）功能區(qū)共有建筑面積，指專為一幢建筑的某一個(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，該面積在該功能區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偅? （四）層間共有建筑面積，指僅為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服務(wù)的共有建筑面積，該面積在相關(guān)樓層范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偅? （五）層共有建筑面積，指僅為本層服務(wù)的共有建筑面積，該面積在本層范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?；（六）其它共有建筑面積，指為某個(gè)特定對(duì)象服務(wù)的共有建筑面積。第十九條 房屋共有建筑面積的內(nèi)容（一）下列情形之一的屬應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e： 幢內(nèi)為本幢建筑服務(wù)的管理用房、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、消防通道、值班警衛(wèi)室、電梯井、候梯廳、管道井、樓梯間、垃圾道等的建筑面積；套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。（二）下列情形之一的建筑部位，屬于既不參加分?jǐn)傄膊粦?yīng)被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，其建筑面積單獨(dú)列出：城市公共開放空間的建筑面積。人防地下室、人防工程設(shè)施（如濾毒室、擴(kuò)散室、集氣室、洗消間、戰(zhàn)時(shí)干廁、戰(zhàn)時(shí)水箱等）的建筑面積。避難層（室）及結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層的建筑面積。用作公共休憩、綠化等功能的部位的建筑面積。建筑物內(nèi)非獨(dú)戶專用的空中花園（屋頂除外）與樓梯或公共通道相通時(shí)的建筑面積。穿過房屋為多幢(或小區(qū))服務(wù)的公共通道的建筑面積。建在幢內(nèi)或幢外為多幢服務(wù)的設(shè)備用房，以及幢外獨(dú)立的配套設(shè)施用房的建筑面積。（三）下列情形之一屬可作為單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)單元計(jì)算建筑面積，但應(yīng)分?jǐn)偹诖毕嚓P(guān)的共有建筑面積：物業(yè)服務(wù)用房及建在幢內(nèi)為其它幢或多幢服務(wù)的管理用房的建筑面積。幼兒園、托兒所、居委會(huì)、活動(dòng)中心、會(huì)所等小區(qū)配套服務(wù)用房或經(jīng)營(yíng)性用房的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室（如地下車位，車庫(kù)，倉(cāng)庫(kù)，自行車或摩托車集中停放部位等）、車棚、停車場(chǎng)（庫(kù)）的建筑面積。市政設(shè)施配套用房（如電信，電訊，電力，供水，郵政，有線電視用房等）的建筑面積。轉(zhuǎn)換層中可獨(dú)立使用部位的建筑面積。第二十條 房屋共有建筑根據(jù)經(jīng)規(guī)劃部門審定的建筑施工圖確認(rèn)，若規(guī)劃部門審定的建筑施工圖中電梯井、設(shè)備間等現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)時(shí)未安裝設(shè)備的，應(yīng)由開發(fā)公司作出限期安裝承諾，測(cè)繪單位可按規(guī)劃審定的建筑施工圖進(jìn)行計(jì)算并分?jǐn)傊料嚓P(guān)部位。若開發(fā)公司聲明取消設(shè)備安裝，則須由原設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)變更并經(jīng)規(guī)劃主管部門重新審定。若取消的設(shè)備間僅為某一層服務(wù)或改變?cè)O(shè)備間、管理用房等面積大小的，可由原設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)變更及相應(yīng)說明。第二十一條 房屋共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t（一）房屋共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算以幢為單位進(jìn)行，非本幢的共有建筑面積或與本幢房屋不相連的公用建筑（如獨(dú)立的變電房、水泵房、門衛(wèi)室等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)，本幢的共有建筑面積也不能分?jǐn)偟狡渌?。（二）根?jù)共有建筑的規(guī)劃審定使用功能和服務(wù)對(duì)象，確定其所屬分?jǐn)偧?jí)別及其分?jǐn)偡秶＃ㄈ└鶕?jù)共有建筑面積的分?jǐn)偧?jí)別進(jìn)行逐級(jí)分?jǐn)?，低?jí)的共有建筑面積需參與分?jǐn)偢咭患?jí)的共有建筑面積。（四）共有建筑面積按相關(guān)建筑面積的比例分?jǐn)?，?jì)算方法見第十七條的（1）式（2）式。（五）一幢房屋或其局部，在進(jìn)行變更測(cè)繪時(shí)，除非原測(cè)繪中存在明顯的分?jǐn)傇瓌t錯(cuò)誤，否則應(yīng)維持原分?jǐn)偡桨?。第二十二條 房屋共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，根據(jù)其樓房類型分別按照住宅樓，商住樓，多功能綜合樓，采用相應(yīng)的計(jì)算方法。（一）住宅樓的共有建筑面積計(jì)算方法：確認(rèn)幢共有、功能區(qū)共有、層共有等各級(jí)共有建筑面積。住宅樓一般以幢為單元，依照第二十一條
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