【正文】 ：清水房外墻：主體部分淺色涂料、基座仿石材料窗：配綠玻、塑鋼門窗陽臺：雕花陽臺六、智能化程度紅外線管理防盜預(yù)警系統(tǒng)。四、配套設(shè)施新洲花園周邊交通十分便利，距離小區(qū)僅四、五分鐘路程既為中山南路，有11路、1路公交線通達(dá)市內(nèi)各處。 三、戶型定位新洲花園戶型面積比例：戶型分布結(jié)構(gòu)戶均面積分布（㎡）平均（㎡）套數(shù)（套）套數(shù)比例（%）戶均總面積（㎡）所占比例（%）一房一廳平面4三房一廳躍式6三房二廳躍式155四房一廳復(fù)式6963四房二廳躍式27復(fù)式37五房兩廳復(fù)式1總計(jì)：236100100新洲花園主力戶型圖戶型特色新洲花園所有單元全部采用一梯兩戶的平面布局結(jié)構(gòu)，戶型有一房、三房、四房和復(fù)式等，主力戶型為三房和四房，三房和四房在總的戶型中占絕對主力。另外，分布在小區(qū)各處的小景點(diǎn)都根據(jù)其特點(diǎn)起了生趣盎然的名字，分別有林陰小侃、康樂石道、夏日風(fēng)荷、童話世界、山水之戀等等。 架空層新洲花園部分樓棟實(shí)行首層架空，架空層內(nèi)部分做停車場，部分做綠化及安排一部分娛樂設(shè)施。二、規(guī)劃和風(fēng)格建筑布局整個(gè)小區(qū)采用傳統(tǒng)的排列式布局，全部為南北朝向，在建筑風(fēng)格上采用了歐陸風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合。產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目概況新洲花園立面圖位置：新洲花園位于雉山路，地塊原為毛巾廠用地，屬于舊城改造項(xiàng)目，距離中山南路僅一路之遙，地理位置上看，新洲花園距離中山南路不遠(yuǎn)，可以說是真正鬧中取靜，具有良好的居家氛圍。新洲花園戶型多樣，復(fù)式、躍式、平面都有，較好的滿足了不同目標(biāo)客戶的需求，另外，新洲花園的戶型方正、實(shí)用，通風(fēng)采光都比較好。在廣告形式的選擇上，澳洲花園可以說是軟硬兼施，現(xiàn)有宣傳樓盤信息的大量圖片廣告，更多方位，分時(shí)段的文字抄作，在宣傳樓盤的同時(shí)，加強(qiáng)消費(fèi)者對開發(fā)商的認(rèn)知度和對其開發(fā)樓盤的認(rèn)可度，從而逐步建立公司品牌，并最終達(dá)到二者互相促進(jìn)的作用。二、廣告定位主題“陽光銷售策略發(fā)展商直接預(yù)售遠(yuǎn)期樓花（基礎(chǔ)施工階段）對樓盤銷售實(shí)行控制，整體把握銷售節(jié)奏，具體的手法有：1）、分批推出，推量變化由小到大再到小2）、待前批基本售罄后，再推出下一批3）、在具體單位的銷售中，采用靚女先嫁的形式銷售狀況目前澳洲花園的一期和二期已經(jīng)基本售罄，其中三房二廳（套內(nèi)面積100平方米），四房二廳（套內(nèi)面積118平方米）頂層躍復(fù)式等三種戶型較為暢銷。例如去年11月份推出的“無理由退房”就首開桂林先列，引起了較大反響。虛山橋西邊部分企業(yè)員工（如酒廠、工廠）、本地居民；價(jià)格定位一、價(jià)格情況目前澳洲花園尚未公開發(fā)售，售價(jià)暫時(shí)也沒有最終確定，不過，根據(jù)澳洲花園一期、二期的銷售價(jià)格和目前三期的實(shí)際情況，經(jīng)過了解，我們認(rèn)為澳洲花園的均價(jià)應(yīng)該不會超過2300元/平方米。智能停車場管理系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外線防范系統(tǒng)家庭無線防盜系統(tǒng)各單元可視對講防盜門七、物業(yè)管理澳洲花園的物業(yè)管理由發(fā)展商所屬的物業(yè)管理公司對小區(qū)進(jìn)行管理，其管理特色以提供最專業(yè)的家居服務(wù)，讓業(yè)主真正享受“無憂服務(wù)”，在物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容上，除了一般的物業(yè)管理外，還有家電維修、保潔、換煤氣和醫(yī)療衛(wèi)生，24小時(shí)全天候保安等。區(qū)外配套澳洲花園的位置較偏，周圍配套設(shè)施很少，只有菜市場、小學(xué)、醫(yī)院、銀行，目前通過本小區(qū)也只有17路公共汽車經(jīng)過，居民出行不便。全部為躍式戶型，澳洲花園的躍式住宅綜合了平面住宅和復(fù)式住宅的主要優(yōu)點(diǎn)，客廳、餐廳與臥室不在同一平面，但相差不到半層。戶型全部設(shè)計(jì)為躍式。建筑風(fēng)格澳洲花園的風(fēng)格屬于典型的歐陸風(fēng)情，建筑細(xì)部處理全部采用歐式作法，包括藍(lán)色瓦層頂、羅馬柱、凸窗、和雕花欄桿等，1－2層配帶花瓶陽臺，3層以上為鐵花欄桿陽臺，綠色玻璃配白色塑鋼低臺凸窗。澳洲花園的多層排列不僅僅局限與傳統(tǒng)的正南北朝向，而是根據(jù)項(xiàng)目地塊的形狀和小區(qū)景觀的布置有一定變化。具體為：戶型精——戶型最合理位置佳——位于小區(qū)內(nèi)的最佳位置景觀靚——靠近中心花園質(zhì)量優(yōu)——一、二期獲群體優(yōu)良工程全智能化——全方安防系統(tǒng)，率先一步享受數(shù)字生活產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目概況澳洲花園立面圖位置澳洲花園位于七星區(qū)環(huán)城北二路花鳥市場旁。針對當(dāng)時(shí)的桂林市場缺少大戶型的市場現(xiàn)狀，澳洲花園一期推出以大戶型為主流的產(chǎn)品，快速獲取了一定的市場份額。澳洲花園由21棟多層住宅組成，共分三期開發(fā)。自1997年澳洲花園一期推出后，已開發(fā)兩期。澳洲花園無論是在開發(fā)理念上，還是在建筑布局、環(huán)境營造、戶型設(shè)計(jì)上，乃至到后期的物業(yè)管理等各個(gè)方面，都領(lǐng)先于目前桂林眾多的在售樓盤，引領(lǐng)了桂林房地產(chǎn)的潮流，創(chuàng)造出了多項(xiàng)桂林房地產(chǎn)市場中的第一。發(fā)展商及合作伙伴由桂林彰泰實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，建筑設(shè)計(jì)單位為上海中房建筑設(shè)計(jì)院和澳大利亞貝爾曼建筑設(shè)計(jì)所，小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)單位為東莞園林設(shè)計(jì)院，監(jiān)理單位為華泰監(jiān)理有限公司。澳洲花園引入深圳流行的泛會所式的環(huán)境設(shè)計(jì)，更加注重人與建筑，人與環(huán)境的融合，將小區(qū)環(huán)境營造和未來小區(qū)業(yè)主的生活息息相關(guān)，強(qiáng)調(diào)環(huán)境是為人服務(wù)的理念，強(qiáng)調(diào)人的參與性，小區(qū)內(nèi)所有環(huán)境都盡量能為人所服務(wù)。在建筑單體上，澳洲花園采用三段式設(shè)計(jì)。具體的比例尚不清楚。即有效避免了平面住宅客廳餐廳的活動空間，與要求安靜衛(wèi)生的臥室區(qū)的交叉干擾，又不似復(fù)式住宅兩大功能區(qū)分開。遍布小區(qū)各處的泛會所提供棋牌、健身、乒乓球等文娛設(shè)施，小區(qū)外圍臨街商鋪多為便利店、美容和雜貨店等；無大型超市等商業(yè)配套。其具體特色有：1）智能化　　2）封閉式　　3）全天候　　4）提供家政服務(wù)／平方米。二、澳洲花園二期價(jià)格情況起價(jià)：1940元／平方米平均價(jià)：2080元／平方米最高價(jià)：2200元／平方米三、定價(jià)原則根據(jù)所處樓層、位置、朝向不同，價(jià)格不同1）樓層差價(jià)80元／平方米：二、三樓最高；一四樓其次；五樓較六樓高；2）位置差價(jià)50元／平方米：臨街邊較低；3）朝向差價(jià)50元／平方米：南北朝向價(jià)格最高；付款方式不同，價(jià)格也不同：一次性九折，按揭99折，分期付款無折扣。銷售方式發(fā)展商建立了一只自己的銷售隊(duì)伍負(fù)責(zé)公司開發(fā)樓盤的銷售，銷售人員無論是服務(wù)態(tài)度還是專業(yè)素質(zhì)都是比較好。三期由于尚未取得預(yù)售許可證，所以還沒有正式公開發(fā)售，預(yù)計(jì)到今年元旦的時(shí)候會正式發(fā)售。公園廣告媒體選擇 澳洲花園的廣告媒體選擇多樣，除了在桂林晚報(bào)，桂林日報(bào)等傳統(tǒng)房地產(chǎn)廣告投放媒體投放大量廣告外，還選擇有電視廣告、路牌廣告、車體廣告等。該項(xiàng)目由于位于城市老城區(qū)，周邊居民購買力較強(qiáng)，并且周邊相競爭性項(xiàng)目較少，容易集中營銷優(yōu)勢，能夠最大限度的吸引客戶，另外，整個(gè)小區(qū)既位于次中心區(qū)，又距離城市主干道有一定距離，環(huán)境幽靜，居家氛圍較好。發(fā)展商和合作伙伴：新洲花園由桂林新聯(lián)房屋開發(fā)公司和桂林環(huán)城水系開發(fā)公司合作開發(fā)，建筑施工單位為桂林同安建筑工程公司，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位桂林市建筑設(shè)計(jì)院，景觀設(shè)計(jì)單位為桂林市園林設(shè)計(jì)院。立面為典型的三段式設(shè)計(jì)手法，在細(xì)部的處理上則采用凸窗，在典型歐陸風(fēng)情的基礎(chǔ)上又根據(jù)桂林的實(shí)際情況做了一定的調(diào)整。交通組織新洲花園的交通組織采用人車分流，人流主要從小區(qū)的主入口進(jìn)入，在小區(qū)的西南角另有一車入口，車行道路系統(tǒng)完全不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，避免了車輛對小區(qū)內(nèi)部人員活動的干擾，噪音和尾氣的污染均降至最低限度。雙層綠化概念，中心庭院綠化和架空層綠化相結(jié)合。新洲花園的戶型在目前的桂林在售樓盤中屬于做的比較好的，各種戶型都能夠做到功能分區(qū)明確，各功能區(qū)的面積分配比較恰當(dāng)，實(shí)用率較高，平均達(dá)到90%左右，同時(shí)各單位的采光和通風(fēng)都比較好，基本上沒有暗廚和暗衛(wèi)等明顯缺陷，總體上看，新洲花園的戶型是做的比較成功的。另外，桂林汽車總站、火車站都近在咫尺，新洲花園位于繁華鬧市區(qū)，桂林七中、逸夫小學(xué)、桂林鐵中等學(xué)校都距離新洲花園不遠(yuǎn)。電力網(wǎng)、因特網(wǎng)、有線網(wǎng)、電信網(wǎng)綜合線路總設(shè)。市場定位從新洲花園的目標(biāo)客戶的區(qū)域分布來看，象山區(qū)居民占了其買家的80%以上，其他區(qū)域在此購房的比例較小，目標(biāo)客戶大部分都屬于象山區(qū)的老居民，這部分人對本片區(qū)較為熟悉，同時(shí)由于長期在此居住，對片區(qū)認(rèn)同度較高。三、價(jià)格策略新洲花園從內(nèi)部認(rèn)購到公開發(fā)售到現(xiàn)在，價(jià)格沒有調(diào)整。二、售樓處新洲花園的售樓處安排在新洲花園正對主入口處，面積大約70平方米，分為三個(gè)功能區(qū)，分別為戶型展示區(qū)、接待區(qū)和洽談區(qū)，總體來看售樓處顯得較為狹窄。從售樓處的人氣和氛圍看，新洲花園的人氣相對較足，在筆者呆在售樓處的半個(gè)小時(shí)期間，共有三批人來看樓。新洲花園的亮點(diǎn)在于新洲花園周邊同類型的競爭性項(xiàng)目比較少，目標(biāo)客戶比較集中，周邊居民出于對本片區(qū)長期居住而形成的，對本片區(qū)較為認(rèn)可，并且由于發(fā)展商采用保守的價(jià)格定位，價(jià)格不高。世紀(jì)新城主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）此項(xiàng)目尚處于準(zhǔn)備階段，但已吸引了桂林消費(fèi)者的“眼球”，在桂林引起較大反響。（3）戶型定位較為合理并有前瞻性。規(guī)模項(xiàng)目總占地總面積46666㎡，總建筑面積近74665㎡，公共綠化面積28000平方米，綠化率接近60%，包含9棟小高層住宅和一個(gè)會所。二、規(guī)劃和風(fēng)格規(guī)劃布局世紀(jì)新城為小高層帶電梯住宅，在布局上，突破傳統(tǒng)小區(qū)行列式布局手法，采取歐式庭院組團(tuán)綠化，使綠化率高達(dá)60%，并采用圍合式花園建筑，締造生動活潑的景觀空間，使每一住戶都享受到中心庭院的景觀，營造一個(gè)都市綠野和文化氛圍濃郁的花園住宅小區(qū)。園區(qū)內(nèi)居住建筑分為兩個(gè)明顯的組群：（1）東面組群，由四棟高層住宅圍合成為一個(gè)中心庭院；（2）區(qū)內(nèi)中心有一棟點(diǎn)式高層住宅，樓層高達(dá)25層，為項(xiàng)目最高住宅；（3）區(qū)內(nèi)西面為四棟小高層住宅呈錯(cuò)開排列布局。入口小區(qū)主入口為一羅馬式廣場，廣場中心配以一古典的雕塑造型和兩側(cè)的羅馬拜古庭式柱廊，地面為花崗巖歐式拼花圖案。交通組織小區(qū)規(guī)劃內(nèi)部主干道寬6米，路面材質(zhì)采用瀝青或鋪塊相結(jié)合。具體戶型比例和面積如下表：戶型面積統(tǒng)計(jì)口徑是按照套內(nèi)面積來計(jì)算戶型分布機(jī)構(gòu)戶均面積分布（㎡）平均（㎡）套數(shù)（套）套數(shù)比例（%）戶均總面積分布（㎡）所占比例（%）二房二廳二衛(wèi)平面116三房二廳二衛(wèi)平面、13536四房二廳二衛(wèi)平面、14836四房三廳二衛(wèi)復(fù)式190190122280六房三廳三衛(wèi)復(fù)式2502503750八房三廳三衛(wèi)復(fù)式2872873861總計(jì)116206世紀(jì)新城主力戶型圖戶型特點(diǎn)（1）戶型設(shè)計(jì)多元性，即多戶型、多空間形式。（3）戶型的朝向、通風(fēng)和景觀盡量做到均好性，避免明顯差的戶型。主力戶型130140㎡，平均戶型為130140㎡，后來考慮到目前桂林市眾多在售樓盤紛紛將主力戶型定位于三房兩廳兩衛(wèi)的現(xiàn)狀，并且由于本項(xiàng)目的綜合素質(zhì)較高，單價(jià)相對較高，出于控制總價(jià)和避免競爭的考慮，發(fā)展商最終決定將三房的比例降低，而適當(dāng)增加兩房的比例。室內(nèi)：地面為水泥沙漿抹平，墻面為高級仿瓷涂料。（3）桂加發(fā)展商在對成本控制這塊注重的同時(shí)，并未放棄做檔次所必須投入的成本，讓真金真銀真正起到“畫龍點(diǎn)睛”的作用。小區(qū)會所世紀(jì)新城的會所位于小區(qū)地塊東部，室內(nèi)面積約2000平方米左右，設(shè)有乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室、兒童游樂室、茶吧及室外600平方米的游泳池和羽毛球場等。區(qū)內(nèi)采用電信DSL用戶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，提供電話和上網(wǎng)服務(wù)，預(yù)留局端設(shè)備的放置空間。市場定位世紀(jì)新城設(shè)定的目標(biāo)客戶大致分為以下幾種情況：品牌意識強(qiáng)并認(rèn)同 七星花園的購房者；對環(huán)鏡及景觀的要求高，喜歡真山真水景觀住宅的購房者；一定比例的外地購房者；追求時(shí)尚、求新求變的年輕購房者；經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的各行各業(yè)的成功人士。樓層差價(jià)約50元，朝向差價(jià)120元左右。現(xiàn)場銷售人員的專業(yè)素質(zhì)尚可，但是態(tài)度一般。由于七星花園的另一組團(tuán)園中苑也在銷售階段，并且七星花園的知名度較高，因此，針對世紀(jì)新城，發(fā)展商的廣告投入并不多，只在桂林日報(bào)和晚報(bào)上做了不多的廣告?？梢哉f，楓丹麗苑完全是一個(gè)利用外腦強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的項(xiàng)目。發(fā)展商及合作伙伴：楓丹麗苑由桂林市臺聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為深圳設(shè)計(jì)總院第三設(shè)計(jì)院，并由廣西建工集團(tuán)四公司第一分公司承建，工程建立單位為鐵一院工程建設(shè)建立公司，由深圳意境景觀藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)。二、規(guī)劃布局和風(fēng)格規(guī)劃布局楓丹麗苑的六棟塔樓沿上海路自東至西成一字型排列，通過底層的裙樓連為一體，并呈東西向完全對稱分布，高低不一，使得整個(gè)建筑物顯得錯(cuò)落有致。（2）大部分戶型均為南北朝向，并引入穿堂風(fēng)，配以大面積落地玻璃窗、弧形玻璃窗和凸窗，使得室內(nèi)的通風(fēng)采光都比較好。（2）功能分區(qū)不明顯，餐廳和客廳無明顯分區(qū)。（6）四房兩廳中的一個(gè)戶型只有一個(gè)衛(wèi)生間，使用十分不便。五、配套內(nèi)配套楓丹麗苑的三層裙樓為商業(yè)，發(fā)展商準(zhǔn)備引入大型商場和超市，方便未來業(yè)主生活。另外，架空層內(nèi)與園林藝術(shù)組合，設(shè)立新加坡式花園會所，會所有一室內(nèi)恒溫泳池，桑拿室，另外還有多種娛樂設(shè)施和便民設(shè)施，具體有洗衣房、健身房、乒乓球室、臺球室、棋牌室、咖啡廳、酒巴、閱覽室等。住宅部分門：優(yōu)質(zhì)防火防盜門；室內(nèi)：水泥沙漿抹平，預(yù)留多種接口；窗：塑鋼窗框配優(yōu)質(zhì)安全玻璃；陽臺：鋼鐵藝欄桿。③信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)、局域網(wǎng)等數(shù)據(jù)通絡(luò)九、物業(yè)管理