【正文】 務員，還有部分二次置業(yè)人士。從其介紹來看，鑫隆置業(yè)廣場的物業(yè)管理主要集中在家政管理服務，小區(qū)智能化和網(wǎng)絡信息服務，小區(qū)每戶都有中國電信提供的小區(qū)寬帶網(wǎng)接入。電子消費。六、項目進度目前鑫隆置業(yè)廣場推出的三棟高層住宅正在處于土石方開挖階段，根據(jù)售樓小姐的介紹，鑫隆置業(yè)廣場預計明年年底交房，七、智能化程度鑫隆置業(yè)廣場的智能化系統(tǒng)主要包括有防火、防盜、防煤氣泄露系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)、遠程紅外線以及閉路電視保安監(jiān)控系統(tǒng)。商業(yè)：小區(qū)臨中山南路的臨街的首層和二層全部為商鋪，共有310間獨立商鋪，構成了一條長300米的商業(yè)步行街。三房戶型總的比例占到了75%，兩房占25%。相對來說鑫窿置業(yè)廣場的戶型種類偏少，潛在消費者選擇余地較少。在高層項目的架空平臺花園中，大量運用喜陰的植物，營造出一片生機盎然的世界。在景觀要素的選擇上，針對項目地塊較小，容積率較高的特征，并沒有采用大面積的中心花園和庭院設計，在景觀上也沒有大面積的綠化，而是見逢插針，安排了大量分布與小區(qū)各處的小景點和小品，在相對較為狹窄的地塊，設計了兩條小溪，引入國家山的山泉，構成了小區(qū)別有趣味的景觀。三、小區(qū)環(huán)境鑫窿置業(yè)廣場的環(huán)境設計由來自境外的澳大利亞（墨爾本）柏濤建筑設計公司負責設計，該公司進入在國內(nèi)后，承擔了多個大型樓盤的環(huán)境設計工作，深圳的碧華庭居的環(huán)境和景觀設計便是其代表作，在國內(nèi)景觀及環(huán)境設計領域具有很高的知名度。鑫窿置業(yè)廣場目前推出的高層正對寵信路，三棟高層住宅樓通過底部的商業(yè)裙樓呈一字型排列。自東向西建筑物的高度逐漸增加，顯得整個小區(qū)富有變化和層次感。比如，樓頂采用坡屋頂，建筑立面運用三段式處理手法，屋頂窗有別與現(xiàn)在流行的做法而采用拱型玻璃窗，陽臺為弧型雕花欄桿陽臺，以及會所和小區(qū)主入口的羅馬柱，露臺使用水瓶狀欄桿，均屬于歐陸式建筑的表現(xiàn)手法。鑫隆置業(yè)廣場的停車位采用租售結合的形式，出售價格為2—，租賃價格大概為60—80元/。停車位車位：整個小區(qū)采用地下停車和架空層停車兩種，目前在建的的停車位位于高層項目的地下停車場，停車場面積為4000平方米左右，共提供車位200個左右。目前正在開發(fā)的為臨寵信路的三棟高層，總建筑面積大約為45000平方米，其中住宅面積39000平方米左右，商業(yè)面積近5000平方米，共有住宅單位336個。鑫窿置業(yè)廣場的建筑類型多樣，高層、小高層和多層都有，具體為六棟十八層的高層住宅，九棟十一層的小高層和五棟多層住宅。伍 鑫隆置業(yè)廣場4P營銷組合分析產(chǎn)品定位一、項目基本概況位置：鑫窿置業(yè)廣場位于象山區(qū)南部的瓦窯，項目東臨寵信路南端，背靠國家山。三、售樓處楓丹麗苑的售樓處位于上海路口，面積不足100平方米，較為狹小，售樓外的樓型、展示牌以及戶型圖等，其模型制作的較為精美，售樓處人員有三人，其中售樓人員兩名，保安一名，統(tǒng)一著裝，態(tài)度比較誠懇，但專業(yè)素質一般。營銷定位一、銷售方式由戴梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司負責楓丹麗苑的全程策劃工作，由桂林雅濤地產(chǎn)顧問公司負責項目的代理銷售工作。二、付款方式楓丹麗苑有一次性付款，按揭付款和建筑期免息分期付款三種，折扣不一 ，具體為一次性和按揭付款統(tǒng)一為97折，建筑期免息分期付款98折，比較起來，差別不大。價格定位一、價格情況楓丹麗苑目前還沒取得預售許可證，還處于內(nèi)部認購期。市場定位由于楓丹麗苑的項目定位為桂林頂級豪宅，因此，其目標客戶主要為桂林市的高收入者，并且對高層項目有一定偏好，喜愛自然景觀，屬于見多識廣一類。③信息網(wǎng)絡系統(tǒng)：高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)、局域網(wǎng)等數(shù)據(jù)通絡九、物業(yè)管理管理公司楓丹麗苑由來自深圳的戴梁行物業(yè)管理公司負責，物業(yè)管理費為1元/平方米，按建筑面積收取。八、智能化設施預見到未來生活對科技的依賴程度越來越高，楓丹麗苑投入重金進行智能社區(qū)建設，其智能功能系統(tǒng)主要包括：①安全防范系統(tǒng)、住戶防盜報警系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、防煤氣泄露報警系統(tǒng)、可視對講及開鎖系統(tǒng)、周界警報及保安閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、IC卡門禁控制系統(tǒng)、停車場智能化管理系統(tǒng)等。住宅部分門：優(yōu)質防火防盜門；室內(nèi)：水泥沙漿抹平，預留多種接口；窗：塑鋼窗框配優(yōu)質安全玻璃；陽臺：鋼鐵藝欄桿。住宅入口：花崗巖地磚，墻面采用高檔環(huán)保涂料。另外，架空層內(nèi)與園林藝術組合，設立新加坡式花園會所，會所有一室內(nèi)恒溫泳池，桑拿室，另外還有多種娛樂設施和便民設施，具體有洗衣房、健身房、乒乓球室、臺球室、棋牌室、咖啡廳、酒巴、閱覽室等。外配套由于本項目位于鬧市區(qū)，因此周邊各種生活配套設施應有盡的：學校、醫(yī)院、公園、郵局、銀行，一應俱全，茶館、飯店、娛樂城遍布周邊。五、配套內(nèi)配套楓丹麗苑的三層裙樓為商業(yè)，發(fā)展商準備引入大型商場和超市，方便未來業(yè)主生活。四、交通楓丹麗苑正對上海路，緊鄰中山南路，與桂林火車站、汽車站近在咫尺。（6）四房兩廳中的一個戶型只有一個衛(wèi)生間，使用十分不便。（4）部分戶型的各部分面積比例不恰當，廳面積較大，臥室和衛(wèi)生間及廚房的面積偏小。（2）功能分區(qū)不明顯，餐廳和客廳無明顯分區(qū)。（4）所有戶型均設計有觀景陽臺和生活陽臺，動靜分區(qū)，干濕分區(qū)，避免了曬衣對客廳的干擾。（2）大部分戶型均為南北朝向，并引入穿堂風，配以大面積落地玻璃窗、弧形玻璃窗和凸窗，使得室內(nèi)的通風采光都比較好。其樓體采用典型的三段式設計，同時大面積運用玻璃凸窗和弧形窗，使得外型較為豐富。二、規(guī)劃布局和風格規(guī)劃布局楓丹麗苑的六棟塔樓沿上海路自東至西成一字型排列，通過底層的裙樓連為一體，并呈東西向完全對稱分布，高低不一，使得整個建筑物顯得錯落有致。楓丹麗苑由6幢連體塔樓組成，其中底層為三層裙樓，六棟塔樓的樓層分別為1223層，共有住宅單位316個。發(fā)展商及合作伙伴：楓丹麗苑由桂林市臺聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，規(guī)劃設計單位為深圳設計總院第三設計院，并由廣西建工集團四公司第一分公司承建，工程建立單位為鐵一院工程建設建立公司，由深圳意境景觀藝術設計有限公司負責項目的園林設計。但是，產(chǎn)品設計的成功只是一個方面，具體的效果還有待市場檢驗，發(fā)展商應該避免項目出現(xiàn)叫好不叫座的局面?？梢哉f，楓丹麗苑完全是一個利用外腦強強聯(lián)合的項目?！庇捎谟辛诉@種信念的支撐，使得開發(fā)商在楓丹麗苑的建設過程中，對所有涉及到的要素都報著精益求精的態(tài)度和要求，立志要為桂林市的高尚社區(qū)樹立一個榜樣。由于七星花園的另一組團園中苑也在銷售階段，并且七星花園的知名度較高，因此，針對世紀新城，發(fā)展商的廣告投入并不多，只在桂林日報和晚報上做了不多的廣告。在調(diào)研中我們了解到，有很多購買者都是七星花園原有業(yè)主的朋友或者親屬，通過介紹而專門來購買的，發(fā)展商的客戶資源和口碑效應在其銷售中起了較大作用?，F(xiàn)場銷售人員的專業(yè)素質尚可，但是態(tài)度一般。另一方面，發(fā)展商考慮到目前桂林市正處于一個高速增長期，房地產(chǎn)價格處于一個不斷上升空間，因此，采用了高開高走的價格策略。樓層差價約50元，朝向差價120元左右。起價： 2200元/平方米平均價：2600—2700元/平方米。市場定位世紀新城設定的目標客戶大致分為以下幾種情況：品牌意識強并認同 七星花園的購房者；對環(huán)鏡及景觀的要求高，喜歡真山真水景觀住宅的購房者；一定比例的外地購房者；追求時尚、求新求變的年輕購房者；經(jīng)濟實力較強的各行各業(yè)的成功人士?？梢晫χv，IC卡感應系統(tǒng)。區(qū)內(nèi)采用電信DSL用戶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡系統(tǒng)，提供電話和上網(wǎng)服務，預留局端設備的放置空間。八、項目進度目前世紀新城的三棟高層已經(jīng)封頂，預計明年3月底左右入伙，整個項目預計建設周期四年，目前正處于公開發(fā)售期。小區(qū)會所世紀新城的會所位于小區(qū)地塊東部，室內(nèi)面積約2000平方米左右，設有乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室、兒童游樂室、茶吧及室外600平方米的游泳池和羽毛球場等。（2）商貿(mào)：小區(qū)往南即為正在規(guī)劃建設中的國際會展中心，還有附近的國際貿(mào)易展覽中心，附近大量的臨街商鋪和正在建設中的家樂商貿(mào)城等。（3）桂加發(fā)展商在對成本控制這塊注重的同時，并未放棄做檔次所必須投入的成本，讓真金真銀真正起到“畫龍點睛”的作用。由于此項目的檔次高，作為桂林“鉆石級”的產(chǎn)品，發(fā)展商選料上堅持精品意識，并且秉承七星花園小區(qū)前期開發(fā)的成功經(jīng)驗。室內(nèi)：地面為水泥沙漿抹平，墻面為高級仿瓷涂料。五、裝修情況交房標準；清水房建筑單體屋頂：飄窗外墻：采用高級涂料或者面磚，分色分縫，低層柱廊采用文化石貼面，公共地面采用花崗巖拼花。主力戶型130140㎡，平均戶型為130140㎡，后來考慮到目前桂林市眾多在售樓盤紛紛將主力戶型定位于三房兩廳兩衛(wèi)的現(xiàn)狀，并且由于本項目的綜合素質較高，單價相對較高，出于控制總價和避免競爭的考慮，發(fā)展商最終決定將三房的比例降低，而適當增加兩房的比例。（5）在居住空間的內(nèi)部功能上充分體現(xiàn)“三大二多一小”的趨勢，即起居室、廚房、衛(wèi)生間面積趨大，居室間數(shù)、儲藏空間趨多，臥室面積相對小的設計。（3）戶型的朝向、通風和景觀盡量做到均好性，避免明顯差的戶型。（2）根據(jù)住宅組群在園區(qū)的景觀位置不同，安排不同檔次的戶型。具體戶型比例和面積如下表：戶型面積統(tǒng)計口徑是按照套內(nèi)面積來計算戶型分布機構戶均面積分布（㎡）平均（㎡）套數(shù)（套）套數(shù)比例（%）戶均總面積分布（㎡）所占比例（%）二房二廳二衛(wèi)平面116三房二廳二衛(wèi)平面、13536四房二廳二衛(wèi)平面、14836四房三廳二衛(wèi)復式190190122280六房三廳三衛(wèi)復式2502503750八房三廳三衛(wèi)復式2872873861總計116206世紀新城主力戶型圖戶型特點（1）戶型設計多元性，即多戶型、多空間形式。四、戶型定位世紀新城戶型面積比例據(jù)發(fā)展商稱，在戶型定位前，已對桂林市場進行了調(diào)查，目前桂林市場供應的戶型主要在100㎡～200㎡之間，其中最俏的戶型面積集中在90㎡～120㎡之間，以三房為主。交通組織小區(qū)規(guī)劃內(nèi)部主干道寬6米，路面材質采用瀝青或鋪塊相結合。水景整個世紀新城小區(qū)內(nèi)共有以水為主題的景點六處，形式多樣，既有大面積的人工湖，又有游泳池，音樂噴泉，小跌水，小溪流，還有落瀑式水墻，水景為世紀新城帶來了活潑和靈動的景觀視野。入口小區(qū)主入口為一羅馬式廣場，廣場中心配以一古典的雕塑造型和兩側的羅馬拜古庭式柱廊，地面為花崗巖歐式拼花圖案。不同單元高低不同，使得整個住宅小區(qū)體現(xiàn)出建筑群錯落有致的表現(xiàn)形式。園區(qū)內(nèi)居住建筑分為兩個明顯的組群：（1）東面組群，由四棟高層住宅圍合成為一個中心庭院；（2）區(qū)內(nèi)中心有一棟點式高層住宅，樓層高達25層，為項目最高住宅；（3）區(qū)內(nèi)西面為四棟小高層住宅呈錯開排列布局。（2）在設計手法上，重視外部空間環(huán)境的設計，作為跨世紀的居住環(huán)境，具備領域感、場所感和親切感，景觀設計作為規(guī)劃設計的重點，庭院布局以兩幢或數(shù)幢圍合成庭院的方式進行組合。二、規(guī)劃和風格規(guī)劃布局世紀新城為小高層帶電梯住宅，在布局上，突破傳統(tǒng)小區(qū)行列式布局手法，采取歐式庭院組團綠化，使綠化率高達60%，并采用圍合式花園建筑，締造生動活潑的景觀空間，使每一住戶都享受到中心庭院的景觀，營造一個都市綠野和文化氛圍濃郁的花園住宅小區(qū)。目前世紀新城前期推出的是位于項目東面三棟小高層住宅，總建筑面積24073平方米，共有住宅單位206個，規(guī)劃居住人口840人左右。規(guī)模項目總占地總面積46666㎡，總建筑面積近74665㎡，公共綠化面積28000平方米，綠化率接近60%，包含9棟小高層住宅和一個會所。（5）遺憾：樓盤名稱世紀新城和七星花園的聯(lián)系較少，造成品牌資源的浪費，加大了營銷宣傳推廣的費用。（3）戶型定位較為合理并有前瞻性。（2）房價創(chuàng)桂林同期樓盤之最，品質也成為桂林住宅的領導者。世紀新城主要有以下幾個特點：（1）此項目尚處于準備階段，但已吸引了桂林消費者的“眼球”，在桂林引起較大反響。叁 七星花園三期—世紀新城4P營銷組合分析世紀新城由桂林桂加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，整個項目從規(guī)劃設計、銷售到物業(yè)管理全部由桂加公司所屬部門自行完成。新洲花園的亮點在于新洲花園周邊同類型的競爭性項目比較少，目標客戶比較集中，周邊居民出于對本片區(qū)長期居住而形成的，對本片區(qū)較為認可，并且由于發(fā)展商采用保守的價格定位，價格不高。另外，樣板房通過設計師設計手法的運用，能夠對戶型的缺陷有效的彌補，從這些作用來看，目前的桂林的樓盤沒有設置樣板房說明了桂林發(fā)展商的觀念和意識還需要提高。從售樓處的人氣和氛圍看，新洲花園的人氣相對較足，在筆者呆在售樓處的半個小時期間，共有三批人來看樓。新洲花園目前沒有樣板房，這點未免有點遺憾。二、售樓處新洲花園的售樓處安排在新洲花園正對主入口處，面積大約70平方米，分為三個功能區(qū)，分別為戶型展示區(qū)、接待區(qū)和洽談區(qū)，總體來看售樓處顯得較為狹窄。從新洲花園的價位來看，新洲花園的起價2250元/平方米左右，目前的新洲花園的價位是比較低，與同樣處于本片區(qū)的漓江花園豪宅和楓丹麗苑的價格來看，楓丹麗苑的起價達到了2888元/平方米，而漓江花園豪宅的起價也達到了2700元/平方米左右，并且從居家的角度出發(fā)，新洲花園位于城市次干道的里面，相對來說受外界的干擾較少，并且小區(qū)的規(guī)模相對來說較大，與漓江花園豪宅和楓丹麗苑缺少小區(qū)環(huán)境來說，應該是優(yōu)勢比較明顯的。三、價格策略新洲花園從內(nèi)部認購到公開發(fā)售到現(xiàn)在，價格沒有調(diào)整。新洲花園的買家從目前來看，首次置業(yè)所占的比例要明顯高于二次置業(yè)，價格