商業(yè)地產(chǎn)風險研究討論(編輯修改稿)
2025-07-21 01:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等；人氣也是另外一個重要指標，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等；值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結構比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結構有利得多；商鋪平面結構也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。 現(xiàn)在，較多出售的是位于商廈內(nèi)部的分割鋪位，記者認為，這是商鋪投資中風險因素最多的一種。因為位于商廈內(nèi)部，會受到商廈管理者經(jīng)營思想和經(jīng)營水平的制約，還會受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營者的影響。無論怎樣，首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當其沖。 四、地鐵商鋪投資要訣 獨特的商鋪形式 為什么地鐵商鋪會受到投資者的關注？原因是商鋪的價值建筑在人氣上，比如上海目前兩條地鐵加上軌道明珠線的每日流量大概100萬人次，而地鐵一號線的遠景運能是每日流量268萬人次，二號線為223萬人次，數(shù)年后上海每天軌道交通流量將達到700人次！ 如今中國各大城市也正在擬建或擴建地鐵系統(tǒng)，其中的賺錢機會吸引了不少商鋪投資者關注。比如2003年上海浦東某地鐵商鋪開盤，但數(shù)百個鋪位一售而空。 地鐵商鋪一般分為三大部分：地鐵過道商鋪、地鐵商業(yè)街（城）、地面物業(yè)。地鐵過道商鋪是指建造在地鐵過道或地鐵售票站附近的商鋪，這種類型的商鋪各個地鐵站到處可見。地鐵商業(yè)街（城）是指在地鐵車站附近，通過地下通道連接的地下商鋪群，如上海地鐵2號線交匯的人民廣場站的迪美商場、美食廣場等，1號線的徐家匯站的徐家匯地鐵商場等。地面物業(yè)是指建造在地鐵車站地面以上的商鋪，如上海1號線莘莊站的華聯(lián)吉買盛超市等。 需要說明的是，這三類商鋪中真正屬于地鐵公司的商鋪只局限在地鐵售票站附近的地鐵過道商鋪。人們通常把地鐵過道商鋪與地鐵商業(yè)街（城）稱為地鐵商鋪，而沒有把地面物業(yè)包括其中。 投資致勝要訣 第一，各地鐵站點由于地段不同，客流量存在明顯的差異。因而，投資時應瞄準目標顧客，尋求合適站點進行商鋪投資。 第二，即使同處一個站點，站廳、過道的租金也不同，地鐵過道商鋪相對比較便宜。 第三，投資地鐵商鋪能否取得理想的回報，首先要注重大環(huán)境，即選址應挑選市口、地段好和人流量集中的地方，這是使鋪面價格能夠上升的首要保證。其次也要注重選擇好小環(huán)境，即在一個商場內(nèi)，挑選一個道路通暢，相對能留住人流的好鋪位也至關重要。 最后，投資者還需要注意地下商鋪與地鐵商鋪的區(qū)別，一般認為，在地鐵車站旁，與地鐵車站相連的地下商鋪才可以稱為地鐵商鋪，而另一些與地鐵有一定距離并且沒有與地鐵相連通道的地下商場并不是地鐵商鋪，比如上海浦東世紀公園附近的亞太盛匯雖然有地鐵概念在里面，但它并不是真正意義上的地鐵商鋪。五、慧眼識專業(yè)街商鋪 什么是專業(yè)街商鋪 專業(yè)街商鋪是指同類及相關經(jīng)濟活動高度聚集，并能形成一定區(qū)域影響力的城市商鋪。 而常見專業(yè)街按其經(jīng)營內(nèi)容共分五大類: 服飾類專業(yè)街，如女人街等； 建材裝飾類專業(yè)街，如各地的建材一條街、裝潢材料一條街、家具一條街等； 餐飲類專業(yè)街，如各地的小吃一條街、美食街、海鮮一條街、水產(chǎn)市場街等； 機電用品類專業(yè)街，如機電設備一條街、汽配一條街、建筑五金一條街、通訊產(chǎn)品一條街等； 休閑旅游類專業(yè)街，如各地的休閑一條街、旅游一條街、文化一條街、古玩一條街等； 文化用品類專業(yè)街，如各地的文具文化用品一條街、小商品市場一條街等； 其他類專業(yè)街，如婚紗一條街、國際汽車城、殯葬用品服務一條街等。 “慧眼識街”是投資成功的前提 每個專業(yè)街的發(fā)展前景都受政府規(guī)劃的很大影響，如某市的建材一條街，其前期發(fā)展由于有政府優(yōu)惠的稅收政策，一度發(fā)展得如火如荼，但是隨著優(yōu)惠政策的到期和政府道路規(guī)劃的改變，逐漸冷淡下來。 專業(yè)街在城市規(guī)劃成形過程中雖有較大的政策風險，但同時具備巨大的投資增值價值。比如上海新七浦服飾市場在2001年剛開業(yè)時底層的平均售價是6萬元/平方米，但至2004年卻漲到了17萬元/平方米。 一般來說，專業(yè)街商鋪在大批商家入駐之前價格都比較低，如今后整條專業(yè)街發(fā)展態(tài)勢良好，投資者一本萬利；但是如三年內(nèi)都難聚人氣，則投資者損失慘重。 所以投資專業(yè)街商鋪，需要有“慧眼識街”的本領，對專業(yè)街的特點和趨勢要有一個全面的把握。 慎選換手率較高的專業(yè)街商鋪 專業(yè)街紅火的經(jīng)營狀況，使其中的經(jīng)營者受益匪淺，必然也會引起其他競爭者爭先恐后地前來分得一杯羹，專業(yè)街商鋪就不可避免地出現(xiàn)了供不應求的局面，這也是商鋪租金、售價飛漲的直接原因。 在這種情況下，老經(jīng)營者的退出無疑是新經(jīng)營者入駐專業(yè)街的大好機會，但是如果出現(xiàn)短時期內(nèi)老經(jīng)營者大量退出，也就是商鋪換手率較高的現(xiàn)象，就應該引起商鋪投資者的重視了。 如果在專業(yè)街中出現(xiàn)一半左右商家退出，就說明在這里的租金漲幅使很多老商家難以承受，老的經(jīng)營者都承受不了的高租金，新的承租者也將面臨著很嚴峻的挑戰(zhàn)。 到最后一旦出現(xiàn)無人接盤的局面，商鋪價格必然下跌，下跌的趨勢容易引起投資者觀望的心理，專業(yè)街商鋪的持續(xù)空置會給投資者帶來難以彌補的損失。而且大量商家的轉移，會影響整條專業(yè)街的特色，也不利于專業(yè)街的長遠發(fā)展。 所以，投資者一定要選擇穩(wěn)定性較好的專業(yè)街商鋪，才可能選對“黑馬”?！ ×?、別墅配套商鋪成投資新貴 近兩年別墅作為房地產(chǎn)市場中的高端產(chǎn)品，備受政府、房地產(chǎn)投資者的關注。 別墅市場的異常活躍必然要求更多的商用房產(chǎn)與之配套。最近，已有很多商鋪投資者開始咨詢與別墅配套商鋪相關的信息。 如果我們仔細研究某區(qū)域別墅的分布及價位，就能從中發(fā)現(xiàn)該區(qū)別墅商鋪的投資價值。 由于別墅是住宅房地產(chǎn)市場的高端產(chǎn)品，其別墅的使用者、擁有者一般都擁有較高的社會地位和較佳的經(jīng)濟實力，其生活品質(zhì)也較高。這些都要求周邊有更加完備的生活配套設施。 但是由于別墅具有私密性，別墅區(qū)中的商業(yè)經(jīng)營場所很少。從調(diào)查中可以看到，與別墅配套的購物場所、休閑娛樂場所、就醫(yī)場所、子女教育場所離別墅所在地都有一定距離。消費者通常需要驅(qū)車1030分鐘至休閑、購物場所。 看來我們可以選擇在地圖上標志出幾個別墅的位置，并且將別墅用弧線連接起來，購置成簡單的圓形，選出圓心，通常這是幾個別墅的消費中心，相信此處的商用房產(chǎn)擁有較高的商業(yè)價值和較大的升值空間。五、慧眼識專業(yè)街商鋪 什么是專業(yè)街商鋪 專業(yè)街商鋪是指同類及相關經(jīng)濟活動高度聚集，并能形成一定
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