【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開業(yè)頭幾年、消費(fèi)淡季，以及消費(fèi)危機(jī)時(shí)期和過后（例如非典），宣傳推廣尤為重要，只有吸引消費(fèi)者的場(chǎng)所才是商家追逐之地，才是有升值潛力的黃金地。③主要方式：現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氣氛布置公關(guān)活動(dòng)購物贈(zèng)禮折扣促銷活動(dòng)編輯形象/消費(fèi)雜志媒體廣告展覽活動(dòng)公益與贊助等等三、營銷費(fèi)用的使用范圍廣告設(shè)計(jì)費(fèi)廣告制作費(fèi)媒體發(fā)布費(fèi)代理費(fèi)手續(xù)費(fèi)公關(guān)費(fèi)活動(dòng)費(fèi)各種宣傳物料第二篇 商業(yè)物業(yè)營銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法第一節(jié) 預(yù)算編制及評(píng)審小組一、小組架構(gòu)二、小組職能參與預(yù)算編制、評(píng)審、管理、監(jiān)督和考核第二節(jié) 年度預(yù)算編制和審批流程一、編制工作指引（1） 董事局下達(dá)營銷費(fèi)用指標(biāo)，項(xiàng)目前期以預(yù)算總額來控制；租售推廣期以全年銷售營銷費(fèi)用占全年銷售收入的比例與全年租賃營銷費(fèi)用占全年新簽定合同的年租金水平的比例共同構(gòu)成；經(jīng)營期以每平方米一定金額來確定。（2） 租售推廣期租賃部分的營銷費(fèi)用基準(zhǔn)數(shù)為合同上列示的租金單價(jià)面積12個(gè)月，并非當(dāng)年實(shí)收租金。（3） 審核部通過招標(biāo)方式制定預(yù)算內(nèi)各類單項(xiàng)費(fèi)用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以供營銷中心和經(jīng)營部編制預(yù)算方案、費(fèi)用結(jié)算之用。（4） 預(yù)算單位須于每年一月中旬前擬定年度預(yù)算方案。二、評(píng)審評(píng)審程序評(píng)審工作指引（1） 參與初審的部門對(duì)年度預(yù)算進(jìn)行會(huì)審，并提出相應(yīng)的建議措施。（2） 營銷中心綜合會(huì)審意見，結(jié)合實(shí)際需要，對(duì)原方案作出調(diào)整。（3） 經(jīng)調(diào)整后的預(yù)算方案由評(píng)審小組對(duì)新方案進(jìn)行二次會(huì)審，最終決定年度預(yù)算方案。（4） 方案確定后，集團(tuán)公司與董事局、地區(qū)公司營銷中心、經(jīng)營部與集團(tuán)公司分別簽定《全年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)算責(zé)任書》，并按年度預(yù)算方案制定月度預(yù)算方案。年度預(yù)算表第三節(jié) 月度預(yù)算編制及審批程序一、編制及審批流程二、操作規(guī)定經(jīng)營部根據(jù)年度預(yù)算方案，于每月25日之前擬定下一個(gè)月的預(yù)算方案，并報(bào)地區(qū)公司銷售副總審批；銷售副總審批同意的本月預(yù)算方案交由地區(qū)公司財(cái)務(wù)部備案；經(jīng)營部執(zhí)行當(dāng)月預(yù)算方案。三、月度預(yù)算表四、月度預(yù)算方案實(shí)施 工作流程 工作指引 （1）計(jì)劃、合同會(huì)簽程序。結(jié)算 結(jié)算是指方案實(shí)施后對(duì)相關(guān)費(fèi)用的支付。（1） 計(jì)劃類費(fèi)用結(jié)算：按樣報(bào)或播出證明憑實(shí)結(jié)算有關(guān)款項(xiàng)；（2） 合同類、請(qǐng)示類費(fèi)用結(jié)算：則根據(jù)《驗(yàn)收制度》驗(yàn)收，按合同條款如實(shí)結(jié)算款項(xiàng)；（3） 各類款項(xiàng)支付必須按財(cái)務(wù)新頒的《付款審批制度》報(bào)批；（4） 禁止將結(jié)算款折分請(qǐng)款，一經(jīng)查實(shí)，從重處罰經(jīng)辦人及部門負(fù)責(zé)人。第四節(jié) 預(yù)算方案調(diào)整一、操作流程二、操作規(guī)定經(jīng)營部在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)實(shí)際需要提出預(yù)算調(diào)整方案（一般指年度預(yù)算方案），或有關(guān)單位（如：審計(jì)室、財(cái)務(wù)部、 營銷中心等）在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行時(shí)提出修改建議；評(píng)審小組對(duì)預(yù)算調(diào)整方案或建議進(jìn)行會(huì)審，會(huì)審?fù)ㄟ^后預(yù)算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行；第五節(jié) 預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督措施地區(qū)公司財(cái)務(wù)部及營銷中心經(jīng)營部應(yīng)分別設(shè)立預(yù)算監(jiān)控臺(tái)帳如：《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》（見下表），用于掌握預(yù)算執(zhí)行情況、使用進(jìn)度；每月26日費(fèi)用經(jīng)營部將本月《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報(bào)地區(qū)公司財(cái)務(wù)復(fù)核，每月30日財(cái)務(wù)部門將復(fù)核無誤的《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)； 每月費(fèi)用統(tǒng)計(jì)區(qū)間為：上月26日至本月25日，一月份為1月1日至25日，六月份為5月26日至6月30日，七月份為7月1日至7月25日，十二月份為11月26日至12月31日；審計(jì)室對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況起監(jiān)督審計(jì)作用，財(cái)務(wù)部必須于每月1日前將上月《預(yù)算執(zhí)行情況匯總表》報(bào)審計(jì)室。每半年，由地區(qū)公司財(cái)務(wù)部、審核部、審計(jì)室聯(lián)合對(duì)各預(yù)算單位的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，并根據(jù)實(shí)際需要對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；預(yù)算制訂后，要求每季度費(fèi)用支出不超出預(yù)算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互挪動(dòng)，但不可挪作營銷費(fèi)用以外的用途。第六節(jié) 預(yù)算考核辦法一、預(yù)算編制時(shí)間規(guī)定營銷中心經(jīng)營部必須于每年1月10日前將本年度預(yù)算方案報(bào)評(píng)審小組，評(píng)審小組必須及時(shí)組織會(huì)審，并在5個(gè)工作日完成初審工作，5個(gè)工作日內(nèi)完成二次會(huì)審，1月底簽訂《預(yù)算責(zé)任書》；經(jīng)營部必須于每月25日前擬定下一個(gè)月的預(yù)算方案，并于25日當(dāng)天送至銷售副總辦公室審批；經(jīng)營部收到已經(jīng)批復(fù)的預(yù)算方案后，1個(gè)工作內(nèi)將預(yù)算方案復(fù)印件送地區(qū)公司財(cái)務(wù)備案；二、預(yù)算執(zhí)行考核辦法營銷費(fèi)用預(yù)算列入年終獎(jiǎng)金考核內(nèi)容，按預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，節(jié)約有獎(jiǎng)，超支懲罰，具體事項(xiàng)在獎(jiǎng)金考核辦法中另行規(guī)定。第七節(jié) 營銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)一、制定標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)程序 操作流程 操作規(guī)定（1） 經(jīng)營部根據(jù)審核部要求列出費(fèi)用明細(xì)表，明細(xì)表內(nèi)容包括：費(fèi)用名稱、規(guī)格、制作要求等；（2） 審核部根據(jù)經(jīng)營部提供的有關(guān)資料按招標(biāo)程序確定合作單位及標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)；（3） 經(jīng)營部根據(jù)實(shí)際需要與合作單位簽訂合作合同（如：宣傳印刷合同、廣告制作合同等），以標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)作為合同單價(jià)，凡與標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)不符或未有標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)的，均須報(bào)審核部審定價(jià)格（或招標(biāo)），并對(duì)標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)表予以補(bǔ)充；（4） 審核部必須定期了解市場(chǎng)行情，以確保標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)符合市場(chǎng)趨勢(shì)，每季度必出一份市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，以進(jìn)一步評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)的可行性，并報(bào)評(píng)審小組；（5） 標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)與操作與住宅推廣基本保持一致。第六章 交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定及審定裝修標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié) 商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的制定商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)：是指我司將商用物業(yè)交付給業(yè)主使用時(shí)所需具備的裝修條件，商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)的書面文本分兩類，一類是用于宣傳推廣的書面文本，另一類是用于買賣合同附件及現(xiàn)場(chǎng)施工的書面文本。一、工作流程二、工作指引 商用物業(yè)推租售前或現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)入裝修階段，項(xiàng)目公司擬商用物業(yè)交樓標(biāo)準(zhǔn)書面文本，交樓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容包括：公共部分、室內(nèi)部分、水電等。 交樓標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營銷中心、審核部、規(guī)劃設(shè)計(jì)室、總工室會(huì)簽，公司領(lǐng)導(dǎo)審定。 經(jīng)審定的交樓標(biāo)準(zhǔn)返回項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司根據(jù)會(huì)審意見修改原交樓標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)無誤后發(fā)給相關(guān)單位（營銷策劃組、簽約組、經(jīng)營部、工程部）使用。第二節(jié) 審定裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：是指各樓盤商用物業(yè)的門面、室內(nèi)外交樓標(biāo)準(zhǔn)，裝修標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)報(bào)批，通過后方可頒布執(zhí)行。一、工作流程二、工作指引裝修標(biāo)準(zhǔn)建議應(yīng)考慮所在樓盤的檔次、規(guī)模及成本控制因素。新建樓盤或原為毛坯的樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)審定均按上述程序執(zhí)行。已提供裝修物業(yè)因?yàn)槌鲎獾囊笮柚匦绿峁┭b修，按以下程序操作：第七章 商鋪銷售、租賃工作程序第一篇 銷售由于商用物業(yè)銷售工作程序與現(xiàn)在執(zhí)行的樓宇銷售工作程序相同，在此不作重列附認(rèn)購書和買賣契約第二篇 租賃第一節(jié) 認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序認(rèn)租手續(xù)：在現(xiàn)場(chǎng)招商中，為了盡快明確客戶意向，促成招租成功，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目主管有權(quán)在客戶已符合公司批準(zhǔn)的價(jià)格、功能、定位時(shí)，收取客戶認(rèn)租金（同售樓時(shí)收取認(rèn)購定金的目的一致）。一、工作流程二、工作指引招租人員須熟悉每間商鋪/寫字樓的價(jià)格、功能定位，在這個(gè)前提下與客戶洽談。經(jīng)洽談雙方取得共識(shí)后，要求客戶提交資格評(píng)估資料并簽認(rèn)租意向書。客戶提交資料（包括但不限以下事項(xiàng)）公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或身份證明復(fù)印件。公司及經(jīng)營品牌的簡(jiǎn)介。店面或櫥窗的VI（須提供相片）。相關(guān)專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)證、上崗證。項(xiàng)目主管須依據(jù)商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糍Y格評(píng)估表進(jìn)行初評(píng)（評(píng)估要求見《商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估表》使用說明）。初評(píng)達(dá)標(biāo)，項(xiàng)目主管審核認(rèn)租書后簽名并督促招租人員帶客戶至項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)交認(rèn)租金，認(rèn)租金原則上為首月租金的一半，300㎡以上客戶交5000元。項(xiàng)目主管須于當(dāng)日填好《商鋪出租意見書》，附齊《商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估表》、認(rèn)租書、認(rèn)租金收據(jù)（復(fù)印件）、客戶資料，并最遲于次日內(nèi)遞交營銷中心經(jīng)營部。財(cái)務(wù)開票時(shí)須注明鋪號(hào)，認(rèn)租人姓名，并且只能寫臨時(shí)認(rèn)租金并只開收據(jù)，不能寫訂金或其它。租售控表見第八章如營銷中心不批準(zhǔn)出租，項(xiàng)目主管須執(zhí)退回的《商鋪出租意見書》和客戶認(rèn)租書、認(rèn)租金收據(jù)，協(xié)助客戶退款。附件：商鋪臨時(shí)認(rèn)租書范本第二節(jié) 商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估一、商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估表二、工作指引本表適用于商場(chǎng)及商鋪?zhàn)鈶粼诔凶?、續(xù)約時(shí)的評(píng)估；滿分標(biāo)準(zhǔn)分為100分；除超市和醫(yī)療配套外，只有總分達(dá)到70分的商戶才有資格租用商鋪，其中：國際知名品牌租賃條件單項(xiàng)不低于48分，國內(nèi)知名品牌不低于54分，無品牌者不低于60分。在兩家以上商戶綜合素質(zhì)對(duì)比時(shí)，綜合得分高者得。過往有嚴(yán)重拖租欠租紀(jì)錄和嚴(yán)重違章違法經(jīng)營情況者，即否決了該商戶的租賃資格；超市和醫(yī)療配套通常為社區(qū)必備，回報(bào)率一般達(dá)不到公司回報(bào)率，該表將用于兩家以上對(duì)比之用，分高者得；租賃條件的實(shí)得分按以下公式和步驟計(jì)算。（1） 公司要求的凈回報(bào)率：該鋪月租單價(jià)（要求總租期免租期）247?？傋馄谠聰?shù)12個(gè)月247。投資成本（2） 計(jì)算租戶租賃條件的實(shí)體凈回報(bào)率凈回報(bào)率 = 首年月租單價(jià)（總租期月數(shù)－免租期）247。總租期月數(shù)12個(gè)月247。實(shí)際投資成本（3） 增減比率 = （租戶實(shí)付凈回報(bào)率－公司要求凈回報(bào)率）247。公司要求凈回報(bào)率（4） 注釋：a、投資成本：地區(qū)公司財(cái)務(wù)部將提供各商業(yè)項(xiàng)目的平均投資成本，并按“成本分?jǐn)傁禂?shù)”把平均成本分?jǐn)傊敛煌臉菍?，從而得出各?xiàng)目不同樓層的投資成本。b、實(shí)際投資成本：若租戶要求提高或降低裝修標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)備數(shù)量、質(zhì)量，則應(yīng)在上述投資成本基礎(chǔ)上加減提高或降低的部分，從而得出實(shí)際投資成本。（5） 舉例：① 公司要求：定價(jià)100元/㎡月，3個(gè)月免租期，3年租約，提供裝修且成本為4300元/㎡；租戶可付：120元/㎡月，6個(gè)月免租期，3年合約，免裝修交付。② 評(píng)估步驟：a、測(cè)算免裝修后成本：假設(shè)該案例為3500元/㎡b、計(jì)算公司要求凈回報(bào)率：100元/㎡月（36個(gè)月－3個(gè)月）247。36個(gè)月=㎡月→實(shí)際單月租金㎡月12個(gè)月247。4300元/㎡=%c、計(jì)算商戶實(shí)付凈回報(bào)率120元/㎡月（36個(gè)月－6個(gè)月）247。36個(gè)月=100元/㎡月→實(shí)際單月租金100元/㎡月12個(gè)月247。3500元/㎡=%d、租戶實(shí)付的凈回報(bào)率明顯高于公司要求的回報(bào)率，則計(jì)算增減比例：（%－%）247。%=%e、租戶在“租賃條件”項(xiàng)目上的實(shí)得分： （1＋%）60分=因每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的旗艦店的價(jià)值體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目知名度的提升，增加人流及提升其他商鋪的租值，故可以不按此評(píng)價(jià)法進(jìn)行評(píng)估專案報(bào)批。經(jīng)營行為紀(jì)錄來源有：（1） 曾向本公司租用物業(yè)的租戶可查以往交租記錄和租戶檔案。（2） 未向本公司租用物業(yè)的租戶可從報(bào)章及行業(yè)了解。（3） 如沒發(fā)現(xiàn)不良紀(jì)錄即得8分。第三節(jié) 寫字樓租戶租賃資格評(píng)估一、寫字樓租戶租賃資格評(píng)估表二、工作指引本表適用于租用場(chǎng)地作寫字樓用途的租戶在承租、續(xù)約時(shí)的評(píng)估。滿分標(biāo)準(zhǔn)為100分。只有實(shí)得分達(dá)到80分的商戶才有資格租用寫字樓。如兩個(gè)商戶同時(shí)要求租用同一位置，則分高者得。本評(píng)估法側(cè)重租賃條件的評(píng)估。第四節(jié) 租賃合同簽署程序一、租賃合同簽署程序?qū)懽謽浅鲎庵袑?duì)客戶的評(píng)估較為容易，且以價(jià)高者得原則為主，因此在客戶到價(jià)后，可從認(rèn)租直接到簽約程序，營銷中心在合同階段審核相關(guān)內(nèi)容。工作流程工作指引A. 合同的填寫見合同使用規(guī)范。B. 合同用章經(jīng)營銷中心、營銷副總、總經(jīng)理批準(zhǔn)。C. 押金標(biāo)準(zhǔn)為兩個(gè)月租金，可把已交之認(rèn)租金作抵扣補(bǔ)充余額，交回認(rèn)租金收據(jù)押金。D. 財(cái)務(wù)開押金單時(shí)，須依合同注明鋪號(hào)、承租方姓名、開押金收據(jù)。E. 由營銷中心經(jīng)營部起草好收鋪通知，財(cái)務(wù)收款后審核合同與通知一致，并蓋章，經(jīng)辦物業(yè)顧問負(fù)責(zé)送達(dá)。F. 收鋪通知一式四份