【文章內(nèi)容簡介】 效應(yīng)和百大品牌吸引力；—— 若選擇高檔次，不僅與金龍競爭，而且與三市街商圈形象不太吻合；—— 若選擇中等檔次，則直接與本商圈的百盛、 B座造成不必要的競爭和內(nèi)耗—— 或者其他 ……A座商品檔次定位空間座商品檔次定位空間qA座商業(yè)經(jīng)營定位目標(biāo)與定位空間分析40Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmrl A座經(jīng)營業(yè)態(tài)目前為敞開式百貨商場；l 未來經(jīng)營業(yè)態(tài)如果仍然是敞開式百貨商場，則直接與百盛、 B座競爭，并且不太符合中偏高檔次的品牌店形象。l 要讓 A座重新回到第一商業(yè)品牌商場的目標(biāo)，可以選擇：—— 敞開式、通透式品牌集中店格局；—— 還有一種選擇：主題百貨形式，如專營女裝，或?qū)I服裝；但招商難度、商場容量、消費群偏好有問題—— 或者其他 ……A座經(jīng)營業(yè)態(tài)定位空間座經(jīng)營業(yè)態(tài)定位空間qA座商業(yè)經(jīng)營定位目標(biāo)與定位空間分析41Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmrl A座商品品類有優(yōu)勢的是日用品、藥品、書籍和文化用品以及嬰幼兒用品；l 若強(qiáng)化服裝、化妝品、精品、珠寶等，則肯定與百盛、 B座、金龍 /金格形成直接的競爭。l 要讓 A座重新回到第一商業(yè)品牌商場的目標(biāo)，可能難以有其他的選擇，只能選擇競爭，并且使更集中品類的競爭：—— 女裝、男裝、精品、化妝品、箱包手袋等。但是 A座可以選擇更加集中，沒有日用品、食品、兒童用品等（參看 5000元以上收入者品類偏好）—— 或者其他 ……A座商品品類定位空間座商品品類定位空間qA座商業(yè)經(jīng)營定位目標(biāo)與定位空間分析42Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmrl A座商場形象目前可歸納為 “老化 ”兩個字 —— 建筑老化、品類老化、目標(biāo)群體老化等；l 如果說，百盛是青春時尚店、 B座是中檔成熟店、金龍是高檔品質(zhì)店、金格是高檔時尚店、新西南是大型購物中心的話，l 那么，要讓 A座重新回到第一商業(yè)品牌商場的目標(biāo)，可以選擇：—— 中偏高檔品牌集中店；—— 中偏高檔主題百貨店；—— 或者其他 ……A座商場形象的定位空間座商場形象的定位空間qA座商業(yè)經(jīng)營定位目標(biāo)與定位空間分析43Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr第一部分： A座老樓商業(yè)經(jīng)營市場競爭力分析第二部分： A座重建物業(yè)開發(fā)市場風(fēng)險分析第三部分： A座重建定位建議和風(fēng)險控制建議報告目錄44Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr第二部分： A座老樓物業(yè)開發(fā)和銷售風(fēng)險分析q 昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析q 市場需求風(fēng)險q 競爭風(fēng)險分析報告目錄45Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmrq 昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析46Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點總量達(dá)到人均市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點總量達(dá)到人均 昆明市政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，昆明市四城區(qū)共有 259萬方的商業(yè)經(jīng)營面積，人均擁有 ，快接近發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的水平。昆明市四城區(qū)共擁有：20499個商業(yè)網(wǎng)點259萬平米經(jīng)營面積 城市居民人均擁有 （美國人均商業(yè)面積為 2平米，上海人均 1平米） 每 2023平米以上的綜合商場 每 12萬居民擁有一個 2023平米以上的超市注 1：商業(yè)網(wǎng)點數(shù)和經(jīng)營面積數(shù)據(jù)來源于昆明市政府商業(yè)網(wǎng)點辦公室的 03年 9月統(tǒng)計數(shù)據(jù)；注 2：城市戶籍人口數(shù)為 ，非戶籍人口數(shù)為 100萬，共 ；l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析47Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr市中心區(qū)在營大型商場共有市中心區(qū)在營大型商場共有 27個，總面積個，總面積 注：大型在營商場的統(tǒng)計范圍：一環(huán)路以內(nèi)、經(jīng)營面積在 3000平米以上的在營商場；l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析48Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr27個在營大型商場集中在市中心的三大商圈個在營大型商場集中在市中心的三大商圈 ——三市街、小西門、青年路三市街、小西門、青年路在營綜合商場在營大型超市在營家電超市在營主題商場金碧景星白塔 路青 年 路 昆都和平村大觀祥云三市街翠湖l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析49Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr市中心的各商業(yè)業(yè)態(tài)商場經(jīng)營面積對比27個在營大型商場中，綜合百貨營業(yè)面積達(dá)到個在營大型商場中，綜合百貨營業(yè)面積達(dá)到 ，占萬平米，占 %市中心的各商業(yè)業(yè)態(tài)商場面積、樓層l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析50Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr 市中心還有市中心還有 8個大型商場空置個大型商場空置l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析在市中心區(qū)內(nèi)，空置的大型商業(yè)物業(yè)面積達(dá)到 51Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr2023年在售商業(yè)物業(yè)總供應(yīng)量達(dá)到年在售商業(yè)物業(yè)總供應(yīng)量達(dá)到 ，銷售率高達(dá)萬平米，銷售率高達(dá) % 根據(jù)田野公司對整個昆明市 2023年全年的商業(yè)物業(yè)監(jiān)測，在售的商業(yè)物業(yè)達(dá)到 48個，物業(yè)總體量達(dá)到 139萬平米，銷售供給量為 ，全年平均銷售率達(dá)到 %。2023年在售商業(yè)物業(yè)供銷狀況l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析52Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr2023年，在售大型商場物業(yè)有年，在售大型商場物業(yè)有 6個；大型零售商場物業(yè)只有個；大型零售商場物業(yè)只有 3個。個。2023年昆明在售大型商業(yè)物業(yè)一覽表l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析53Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr2023年，在售大型商場物業(yè)銷售率達(dá)到年，在售大型商場物業(yè)銷售率達(dá)到 36%；零售商場物業(yè)銷售率達(dá)到；零售商場物業(yè)銷售率達(dá)到 29%。——同樣的銷售時間，武成新時代廣場的銷售進(jìn)度無法和百大同樣的銷售時間，武成新時代廣場的銷售進(jìn)度無法和百大 B座相比。座相比。l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析市中心區(qū)大型商業(yè)物業(yè)銷售情況統(tǒng)計市中心區(qū)大型零售商場物業(yè)銷售情況統(tǒng)計54Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr未來商業(yè)物業(yè)總增量異?？植溃磥砩虡I(yè)物業(yè)總增量異?？植溃?2023年商業(yè)物業(yè)銷售供應(yīng)量比年商業(yè)物業(yè)銷售供應(yīng)量比 2023年增長年增長 %l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析?未來幾年，昆明市的商業(yè)物業(yè)總體量將達(dá)到 ， 2023年銷售供應(yīng)量為 右，比 2023年的 %?但是，考慮到昆明城市的發(fā)展、外來人口的增長、批發(fā)市場的拆遷和升級，未來商業(yè)物業(yè)總增量并非一定導(dǎo)致市場泡沫。55Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr昆明市商業(yè)物業(yè)供給情況分析昆明市商業(yè)物業(yè)供給情況分析綜上所述：—— 昆明市區(qū)商業(yè)物業(yè)總體數(shù)量供給過剩，平均經(jīng)營狀況不好；—— 與商業(yè)物業(yè)的過剩情況和經(jīng)營情況相比，商業(yè)物業(yè)銷售率較高，這似乎是一個矛盾；—— 未來商業(yè)物業(yè)增量巨大， 2023年比去年增長率超過 70%；l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析 因此，可以說，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，可能是競爭最激烈、風(fēng)險過大的一類項目56Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr與此同時，我們也發(fā)現(xiàn)：—— 高質(zhì)量、高售價、高銷售率的商業(yè)物業(yè)和高效益的商業(yè)機(jī)構(gòu)依然存在，雖然數(shù)量較小；—— 商業(yè)物業(yè)銷售率較高的現(xiàn)狀說明，商業(yè)物業(yè)投資者看重的首先不是租金回報，即主要不是物業(yè)的現(xiàn)實經(jīng)營價值的大小，而是未來升值潛力的大小；—— 商業(yè)物業(yè)已經(jīng)從早期的單一的獨立商鋪，特別是住宅區(qū)商鋪，發(fā)展為商品交易市場商鋪、市中心區(qū)商場物業(yè)占主導(dǎo)的物業(yè)結(jié)構(gòu)。這說明，昆明的商業(yè)物業(yè)市場和商業(yè)格局正在發(fā)生革命性的變化。l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析昆明市商業(yè)物業(yè)供給情況分析昆明市商業(yè)物業(yè)供給情況分析57Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmrl 因此，我們認(rèn)為：l 商業(yè)物業(yè)的競爭，主要還是 “數(shù)量的競爭 ”，沒有特色、位置生僻、沒有經(jīng)營保障或經(jīng)營價值較低的商業(yè)物業(yè)的大量開發(fā)，正是導(dǎo)致目前商業(yè)物業(yè)數(shù)量過剩、經(jīng)營較差的根本原因。l 反過來，高質(zhì)量、高價值，有特色、有經(jīng)營保障的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，還有巨大的發(fā)展空間。l 新昆明的建設(shè)和發(fā)展、商品交易市場的升級、零售商場的結(jié)構(gòu)調(diào)整、外來人口和投資的增加、中國 東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)，正在為昆明高質(zhì)量的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)提供了更大的空間。l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析昆明市商業(yè)物業(yè)競爭分析昆明市商業(yè)物業(yè)競爭分析58Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr我們的問題是：百大 A座競爭對手是強(qiáng)還是弱？q 百大 A座作為商場經(jīng)營到底有多少競爭對手？q 百大 A座作為產(chǎn)權(quán)銷售到底有多少競爭對手？q 百大 A座作為同地段、同價值的商業(yè)物業(yè)有多少競爭對手？ l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析 ——百大 A座競爭強(qiáng)度分析59Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmrl A座作為商場經(jīng)營到底有多少競爭對手？座作為商場經(jīng)營到底有多少競爭對手？作為商場物業(yè)，未來將要參與整個昆明市綜合百貨店的競爭，主要競爭對手共有10個。其中的主要競爭對手非常強(qiáng)大。百大百大 A座座 百大 B座百盛金龍 /金格新西南 盛興五華美辰百貨云南金鷹時尚春天主要競爭對手次競爭對手弱競爭對手仟村百貨新世界百貨l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析 ——百大 A座競爭強(qiáng)度分析60Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr2023年，百大 A座面臨的主要競爭對手：l A座作為產(chǎn)權(quán)銷售到底有多少競爭對手？座作為產(chǎn)權(quán)銷售到底有多少競爭對手？百大百大 A座座匯都國際昆明走廊 都市天地世紀(jì)城 其他主要競爭對手次競爭對手弱競爭對手京鵬、邦盛順城街、近日樓l昆明商業(yè)物業(yè)競爭強(qiáng)度分析 ——百大 A座競爭強(qiáng)度分析61Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr匯都國際大型投資者 中小型投資者開發(fā)商實力值得懷疑區(qū)域內(nèi)難以形成大型商場的商圈3 、五年機(jī)制不能保證商場的長久經(jīng)營商場內(nèi)部格局好地段還可以，人氣不旺投資總額不高開發(fā)商名氣不大市政府等機(jī)關(guān)的搬離會影響人氣投資總額及首付不高，投資有一定保障沒有明確購買意向性 說不清，受開發(fā)商承諾吸引，會前往深入了解并有少量購買投資者對匯都國際的評價：l 匯都國際能否成為匯都國際能否成為 A座競爭對手？從產(chǎn)權(quán)銷售角度看，不能！