【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 效應(yīng)和百大品牌吸引力；—— 若選擇高檔次，不僅與金龍競(jìng)爭(zhēng)，而且與三市街商圈形象不太吻合；—— 若選擇中等檔次，則直接與本商圈的百盛、 B座造成不必要的競(jìng)爭(zhēng)和內(nèi)耗—— 或者其他 ……A座商品檔次定位空間座商品檔次定位空間qA座商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位目標(biāo)與定位空間分析40Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmrl A座經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)目前為敞開式百貨商場(chǎng)；l 未來經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)如果仍然是敞開式百貨商場(chǎng)，則直接與百盛、 B座競(jìng)爭(zhēng)，并且不太符合中偏高檔次的品牌店形象。l 要讓 A座重新回到第一商業(yè)品牌商場(chǎng)的目標(biāo)，可以選擇：—— 敞開式、通透式品牌集中店格局；—— 還有一種選擇：主題百貨形式，如專營(yíng)女裝，或?qū)I(yíng)服裝；但招商難度、商場(chǎng)容量、消費(fèi)群偏好有問題—— 或者其他 ……A座經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位空間座經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位空間qA座商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位目標(biāo)與定位空間分析41Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmrl A座商品品類有優(yōu)勢(shì)的是日用品、藥品、書籍和文化用品以及嬰幼兒用品；l 若強(qiáng)化服裝、化妝品、精品、珠寶等，則肯定與百盛、 B座、金龍 /金格形成直接的競(jìng)爭(zhēng)。l 要讓 A座重新回到第一商業(yè)品牌商場(chǎng)的目標(biāo)，可能難以有其他的選擇，只能選擇競(jìng)爭(zhēng)，并且使更集中品類的競(jìng)爭(zhēng)：—— 女裝、男裝、精品、化妝品、箱包手袋等。但是 A座可以選擇更加集中，沒有日用品、食品、兒童用品等（參看 5000元以上收入者品類偏好）—— 或者其他 ……A座商品品類定位空間座商品品類定位空間qA座商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位目標(biāo)與定位空間分析42Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmrl A座商場(chǎng)形象目前可歸納為 “老化 ”兩個(gè)字 —— 建筑老化、品類老化、目標(biāo)群體老化等；l 如果說，百盛是青春時(shí)尚店、 B座是中檔成熟店、金龍是高檔品質(zhì)店、金格是高檔時(shí)尚店、新西南是大型購物中心的話，l 那么，要讓 A座重新回到第一商業(yè)品牌商場(chǎng)的目標(biāo)，可以選擇：—— 中偏高檔品牌集中店；—— 中偏高檔主題百貨店；—— 或者其他 ……A座商場(chǎng)形象的定位空間座商場(chǎng)形象的定位空間qA座商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位目標(biāo)與定位空間分析43Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr第一部分： A座老樓商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析第二部分： A座重建物業(yè)開發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析第三部分： A座重建定位建議和風(fēng)險(xiǎn)控制建議報(bào)告目錄44Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr第二部分： A座老樓物業(yè)開發(fā)和銷售風(fēng)險(xiǎn)分析q 昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析q 市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)q 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告目錄45Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmrq 昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析46Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量達(dá)到人均市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量達(dá)到人均 昆明市政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，昆明市四城區(qū)共有 259萬方的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，人均擁有 ，快接近發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的水平。昆明市四城區(qū)共擁有：20499個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)259萬平米經(jīng)營(yíng)面積 城市居民人均擁有 （美國(guó)人均商業(yè)面積為 2平米，上海人均 1平米） 每 2023平米以上的綜合商場(chǎng) 每 12萬居民擁有一個(gè) 2023平米以上的超市注 1：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)和經(jīng)營(yíng)面積數(shù)據(jù)來源于昆明市政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦公室的 03年 9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；注 2：城市戶籍人口數(shù)為 ，非戶籍人口數(shù)為 100萬，共 ；l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析47Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr市中心區(qū)在營(yíng)大型商場(chǎng)共有市中心區(qū)在營(yíng)大型商場(chǎng)共有 27個(gè)，總面積個(gè)，總面積 注：大型在營(yíng)商場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)范圍：一環(huán)路以內(nèi)、經(jīng)營(yíng)面積在 3000平米以上的在營(yíng)商場(chǎng)；l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析48Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr27個(gè)在營(yíng)大型商場(chǎng)集中在市中心的三大商圈個(gè)在營(yíng)大型商場(chǎng)集中在市中心的三大商圈 ——三市街、小西門、青年路三市街、小西門、青年路在營(yíng)綜合商場(chǎng)在營(yíng)大型超市在營(yíng)家電超市在營(yíng)主題商場(chǎng)金碧景星白塔 路青 年 路 昆都和平村大觀祥云三市街翠湖l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析49Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr市中心的各商業(yè)業(yè)態(tài)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積對(duì)比27個(gè)在營(yíng)大型商場(chǎng)中，綜合百貨營(yíng)業(yè)面積達(dá)到個(gè)在營(yíng)大型商場(chǎng)中，綜合百貨營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 ，占萬平米，占 %市中心的各商業(yè)業(yè)態(tài)商場(chǎng)面積、樓層l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析50Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr 市中心還有市中心還有 8個(gè)大型商場(chǎng)空置個(gè)大型商場(chǎng)空置l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析在市中心區(qū)內(nèi)，空置的大型商業(yè)物業(yè)面積達(dá)到 51Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr2023年在售商業(yè)物業(yè)總供應(yīng)量達(dá)到年在售商業(yè)物業(yè)總供應(yīng)量達(dá)到 ，銷售率高達(dá)萬平米，銷售率高達(dá) % 根據(jù)田野公司對(duì)整個(gè)昆明市 2023年全年的商業(yè)物業(yè)監(jiān)測(cè)，在售的商業(yè)物業(yè)達(dá)到 48個(gè)，物業(yè)總體量達(dá)到 139萬平米，銷售供給量為 ，全年平均銷售率達(dá)到 %。2023年在售商業(yè)物業(yè)供銷狀況l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析52Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr2023年，在售大型商場(chǎng)物業(yè)有年，在售大型商場(chǎng)物業(yè)有 6個(gè)；大型零售商場(chǎng)物業(yè)只有個(gè)；大型零售商場(chǎng)物業(yè)只有 3個(gè)。個(gè)。2023年昆明在售大型商業(yè)物業(yè)一覽表l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析53Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr2023年，在售大型商場(chǎng)物業(yè)銷售率達(dá)到年，在售大型商場(chǎng)物業(yè)銷售率達(dá)到 36%；零售商場(chǎng)物業(yè)銷售率達(dá)到；零售商場(chǎng)物業(yè)銷售率達(dá)到 29%?！瑯拥匿N售時(shí)間，武成新時(shí)代廣場(chǎng)的銷售進(jìn)度無法和百大同樣的銷售時(shí)間，武成新時(shí)代廣場(chǎng)的銷售進(jìn)度無法和百大 B座相比。座相比。l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析市中心區(qū)大型商業(yè)物業(yè)銷售情況統(tǒng)計(jì)市中心區(qū)大型零售商場(chǎng)物業(yè)銷售情況統(tǒng)計(jì)54Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr未來商業(yè)物業(yè)總增量異?？植溃磥砩虡I(yè)物業(yè)總增量異?？植?， 2023年商業(yè)物業(yè)銷售供應(yīng)量比年商業(yè)物業(yè)銷售供應(yīng)量比 2023年增長(zhǎng)年增長(zhǎng) %l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析?未來幾年，昆明市的商業(yè)物業(yè)總體量將達(dá)到 ， 2023年銷售供應(yīng)量為 右，比 2023年的 %?但是，考慮到昆明城市的發(fā)展、外來人口的增長(zhǎng)、批發(fā)市場(chǎng)的拆遷和升級(jí)，未來商業(yè)物業(yè)總增量并非一定導(dǎo)致市場(chǎng)泡沫。55Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr昆明市商業(yè)物業(yè)供給情況分析昆明市商業(yè)物業(yè)供給情況分析綜上所述：—— 昆明市區(qū)商業(yè)物業(yè)總體數(shù)量供給過剩，平均經(jīng)營(yíng)狀況不好；—— 與商業(yè)物業(yè)的過剩情況和經(jīng)營(yíng)情況相比，商業(yè)物業(yè)銷售率較高，這似乎是一個(gè)矛盾；—— 未來商業(yè)物業(yè)增量巨大， 2023年比去年增長(zhǎng)率超過 70%；l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析 因此，可以說，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，可能是競(jìng)爭(zhēng)最激烈、風(fēng)險(xiǎn)過大的一類項(xiàng)目56Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr與此同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)：—— 高質(zhì)量、高售價(jià)、高銷售率的商業(yè)物業(yè)和高效益的商業(yè)機(jī)構(gòu)依然存在，雖然數(shù)量較?。弧?商業(yè)物業(yè)銷售率較高的現(xiàn)狀說明，商業(yè)物業(yè)投資者看重的首先不是租金回報(bào)，即主要不是物業(yè)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的大小，而是未來升值潛力的大小；—— 商業(yè)物業(yè)已經(jīng)從早期的單一的獨(dú)立商鋪，特別是住宅區(qū)商鋪，發(fā)展為商品交易市場(chǎng)商鋪、市中心區(qū)商場(chǎng)物業(yè)占主導(dǎo)的物業(yè)結(jié)構(gòu)。這說明，昆明的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)格局正在發(fā)生革命性的變化。l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析昆明市商業(yè)物業(yè)供給情況分析昆明市商業(yè)物業(yè)供給情況分析57Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmrl 因此，我們認(rèn)為：l 商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，主要還是 “數(shù)量的競(jìng)爭(zhēng) ”，沒有特色、位置生僻、沒有經(jīng)營(yíng)保障或經(jīng)營(yíng)價(jià)值較低的商業(yè)物業(yè)的大量開發(fā)，正是導(dǎo)致目前商業(yè)物業(yè)數(shù)量過剩、經(jīng)營(yíng)較差的根本原因。l 反過來，高質(zhì)量、高價(jià)值，有特色、有經(jīng)營(yíng)保障的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，還有巨大的發(fā)展空間。l 新昆明的建設(shè)和發(fā)展、商品交易市場(chǎng)的升級(jí)、零售商場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整、外來人口和投資的增加、中國(guó) 東盟自由貿(mào)易區(qū)的建設(shè)，正在為昆明高質(zhì)量的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)提供了更大的空間。l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析昆明市商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析昆明市商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析58Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr我們的問題是：百大 A座競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是強(qiáng)還是弱？q 百大 A座作為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)到底有多少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？q 百大 A座作為產(chǎn)權(quán)銷售到底有多少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？q 百大 A座作為同地段、同價(jià)值的商業(yè)物業(yè)有多少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？ l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析 ——百大 A座競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析59Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmrl A座作為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)到底有多少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？座作為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)到底有多少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？作為商場(chǎng)物業(yè)，未來將要參與整個(gè)昆明市綜合百貨店的競(jìng)爭(zhēng)，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手共有10個(gè)。其中的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手非常強(qiáng)大。百大百大 A座座 百大 B座百盛金龍 /金格新西南 盛興五華美辰百貨云南金鷹時(shí)尚春天主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手弱競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手仟村百貨新世界百貨l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析 ——百大 A座競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析60Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr2023年，百大 A座面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：l A座作為產(chǎn)權(quán)銷售到底有多少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？座作為產(chǎn)權(quán)銷售到底有多少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？百大百大 A座座匯都國(guó)際昆明走廊 都市天地世紀(jì)城 其他主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手弱競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手京鵬、邦盛順城街、近日樓l昆明商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析 ——百大 A座競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析61Field Marketing Research Copyright ＠ 2023 fieldmr匯都國(guó)際大型投資者 中小型投資者開發(fā)商實(shí)力值得懷疑區(qū)域內(nèi)難以形成大型商場(chǎng)的商圈3 、五年機(jī)制不能保證商場(chǎng)的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)內(nèi)部格局好地段還可以，人氣不旺投資總額不高開發(fā)商名氣不大市政府等機(jī)關(guān)的搬離會(huì)影響人氣投資總額及首付不高，投資有一定保障沒有明確購買意向性 說不清，受開發(fā)商承諾吸引，會(huì)前往深入了解并有少量購買投資者對(duì)匯都國(guó)際的評(píng)價(jià)：l 匯都國(guó)際能否成為匯都國(guó)際能否成為 A座競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？從產(chǎn)權(quán)銷售角度看，不能！