【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 結(jié)論對(duì)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)具有重要的啟示作用。根據(jù)市國(guó)土局的一項(xiàng)研究，未來(lái)三年20032005年深圳對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求是：年 份需求預(yù)測(cè)值2003年65萬(wàn)平方米2004年63萬(wàn)平方米2005年62萬(wàn)平方米注：這個(gè)需求值是從最終使用者的角度進(jìn)行測(cè)算的。 商業(yè)物業(yè)租賃狀況預(yù)測(cè) 盡管未來(lái)商業(yè)物業(yè)的需求量比較大，但與市場(chǎng)供給量相比，商業(yè)物業(yè)仍將出現(xiàn)供過(guò)于求。根據(jù)這種情況，商業(yè)物業(yè)租金在目前的基礎(chǔ)上會(huì)基本保持平穩(wěn)，在某些時(shí)期可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，尤其是一些成熟的商業(yè)區(qū)，由于租金已從低位炒到高峰，商鋪需求接近飽和，租金穩(wěn)中下調(diào)的趨勢(shì)更大，如東門(mén)、華強(qiáng)北；而一些新興的商業(yè)區(qū)，如南山、中心區(qū)等，則會(huì)因?yàn)橹苓呍O(shè)施日漸完備，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益頻繁，而為租金上升注入動(dòng)力。近三年深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租金情況亦能反映出這一特點(diǎn)。深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租金變化情況（元/平方米）區(qū)別地段200120022003高層多層簡(jiǎn)易高層多層簡(jiǎn)易高層多層簡(jiǎn)易一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層羅湖區(qū)天安大廈700280600250600250發(fā)展中心250200200國(guó)貿(mào)大廈200200200解放路（東門(mén)路深圳戲院）人民北路（解放路立新路）東門(mén)中路（深南路曬布路）450400300400350300450400300福田區(qū)華強(qiáng)北路臨街房屋350120300120280400200380180360160300180振華路、振興路、華發(fā)北路沿線兩旁房屋250110250110200300160280150200120200110深南中路以北，紅荔路以南、華強(qiáng)北路以東、上步路以西20010020090150230100230902008018080南山區(qū)錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂(lè)谷、銅鑼灣廣場(chǎng)15028015028080120南油大道東側(cè)、龍城路、創(chuàng)業(yè)路、東濱路、后海大道54665054665012045數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局每年發(fā)布的《深圳市房屋租賃指導(dǎo)租金》。 商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)趨勢(shì) 中介全面代理將成為商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)主流營(yíng)銷(xiāo)模式。亦即由一批精通商業(yè)經(jīng)營(yíng)的全方位高度復(fù)合人才來(lái)主理商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的全程運(yùn)作，而決不是把專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)當(dāng)成單一的物業(yè)管理，一種集籌劃、招商、租售、經(jīng)營(yíng)管理等各種精英為一體的全程服務(wù)機(jī)構(gòu)將活躍在深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。目前已有不少有實(shí)力的優(yōu)秀地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，嘗試著向商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理轉(zhuǎn)型邁進(jìn)，而一批運(yùn)作得成功的商城則在創(chuàng)造性地克隆經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式。 投資型商鋪將成為市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將住宅與商業(yè)裙樓同步銷(xiāo)售，商鋪的銷(xiāo)售遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于住宅銷(xiāo)售，投資商鋪將成為人們主要的投資方式之一。 四、深圳市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及消費(fèi)者特征分析1．深圳零售業(yè)發(fā)展的特點(diǎn) 商業(yè)是深圳第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，一直保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭。2002年，%。全市商業(yè)從業(yè)人員約50萬(wàn)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12萬(wàn)個(gè)，1萬(wàn)平方米以上的大型零售商場(chǎng)（不含專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如女人世界等）已超過(guò)50家。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)信息局。 規(guī)模經(jīng)營(yíng)、連鎖經(jīng)營(yíng)使行業(yè)集中度有了明顯提高 1995年，深圳年銷(xiāo)售額超過(guò)億元的商場(chǎng)僅有6家，位居第一位的商場(chǎng)在全國(guó)零售業(yè)百?gòu)?qiáng)排序中也名落孫山，銷(xiāo)售額居前十一位的商場(chǎng)，%。經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，零售商業(yè)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一批大型優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出：如萬(wàn)佳百貨、茂業(yè)百貨、人人樂(lè)、新一佳、天虹、歲寶、友誼城、華潤(rùn)萬(wàn)方、民潤(rùn)、順電、一致、海王星辰等，并紛紛進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)。2002年全市已有各類(lèi)連鎖企業(yè)超過(guò)100家，在市內(nèi)外開(kāi)設(shè)的各類(lèi)門(mén)店總數(shù)近3000間；連鎖商業(yè)在本市的銷(xiāo)售額約占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的1/3。在全省零售銷(xiāo)售十強(qiáng)排名中，深圳占6家。前十位的零售企業(yè)銷(xiāo)售額之和占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)22%，有8家深圳零售企業(yè)列入2002全國(guó)零售業(yè)百?gòu)?qiáng)榜。2002年深圳大型零售企業(yè)排行（億元）序號(hào)名稱2002年銷(xiāo)售總額2002年本地銷(xiāo)售額1華潤(rùn)萬(wàn)佳85592金海馬8453新一佳38124人人樂(lè)2695民潤(rùn)2356銅鑼灣20207百佳1868茂業(yè)13119天虹商場(chǎng)121210順電家居廣場(chǎng)11資料來(lái)源：深圳市零售商業(yè)協(xié)會(huì)。 購(gòu)買(mǎi)力來(lái)源多元化 深圳市是大陸連結(jié)香港、通往海外的門(mén)戶，是重要的口岸城市，也是國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和區(qū)域性中心城市，因此，深圳市零售市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力來(lái)源呈現(xiàn)多元化，其主要由三部分構(gòu)成：一是常住人口。截止2002年底，這部分人口是深圳市購(gòu)買(mǎi)力的主要來(lái)源；二是深圳市大量的流動(dòng)人口。2002年，深圳接待過(guò)國(guó)內(nèi)；其三是往來(lái)于深港的過(guò)境人口。2002年。這三部分人口一起構(gòu)成了深圳強(qiáng)大的消費(fèi)基數(shù)。 零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)查和創(chuàng)新取得成效 1995年，深圳零售企業(yè)10強(qiáng)中，只有萬(wàn)佳百貨屬超市，其余九家均為百貨商店。近幾年來(lái)，深圳的零售企業(yè)在經(jīng)歷學(xué)習(xí)、模仿外國(guó)、外資經(jīng)驗(yàn)之后，逐步根據(jù)深圳市場(chǎng)的特點(diǎn)，普遍進(jìn)行了創(chuàng)新。例如萬(wàn)佳百貨摸索出“超市如百貨模式”，歲寶百貨的“百貨加超市模式”，將傳統(tǒng)百貨與現(xiàn)代超市進(jìn)行嫁接，各取所長(zhǎng)，適應(yīng)了深圳消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。而外資沃爾瑪在進(jìn)入深圳之后，也根據(jù)深圳的情況在商品選擇上也有較多的調(diào)查，從而逐步實(shí)現(xiàn)了本土化的經(jīng)營(yíng)。目前，深圳零售業(yè)態(tài)除較傳統(tǒng)的百貨商店、專(zhuān)業(yè)店、雜貨店以外，還有超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、倉(cāng)儲(chǔ)式平價(jià)商場(chǎng)，最近又出現(xiàn)了以銅鑼灣廣場(chǎng)為代表的新興的購(gòu)物中心模式，已建成或正在建一批大型的購(gòu)物中心，如中信城市廣場(chǎng)、華潤(rùn)新城、金光華商業(yè)廣場(chǎng)等。世界發(fā)達(dá)國(guó)家主要零售業(yè)態(tài)深圳都已具備。2001年10強(qiáng)企業(yè)中，形成了六家超市，一家專(zhuān)業(yè)店，三家百貨店的新格局。 目前深圳市零售行業(yè)的平均凈利潤(rùn)率為3%，超市平均凈利潤(rùn)率僅為1%左右，說(shuō)明深圳零售行業(yè)已到了微利邊緣。但不同業(yè)種業(yè)態(tài)的商場(chǎng)的利潤(rùn)率也不同：如百貨商場(chǎng)會(huì)略高于超市；某些品類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店則屬于高贏利行業(yè)，如珠寶專(zhuān)業(yè)店（商場(chǎng)自營(yíng)），通常可達(dá)到50%以上的凈利潤(rùn)率水平。微利經(jīng)營(yíng)使得零售經(jīng)營(yíng)者在選擇商鋪時(shí)更為慎重，而合理的租金價(jià)格、商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色及周邊環(huán)境等是零售商重要考慮的因素。 資料來(lái)源：與業(yè)內(nèi)人士訪談所得。 隨著地鐵的修建將使得深圳商業(yè)布局發(fā)生變化，零售業(yè)有向地鐵沿線集中的趨勢(shì) 隨著城市的功能變化和擴(kuò)張，深圳的商業(yè)布局也不斷地發(fā)生變化。二十世紀(jì)九十年代中期，深圳市的商貿(mào)格局從原來(lái)以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強(qiáng)北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。上世紀(jì)九十年代末期，隨著中心區(qū)的政治文化中心地位的確立，深圳商業(yè)重心開(kāi)始西移。近一兩年，地鐵開(kāi)工，使得地鐵地下商業(yè)和地鐵上蓋商業(yè)瞬間成為商家炒作的對(duì)象。國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)表明：地鐵通到哪里，沿線就會(huì)形成一個(gè)相對(duì)發(fā)達(dá)的地產(chǎn)、商貿(mào)流通區(qū)域，就會(huì)提升這一區(qū)域的綜合價(jià)值；地鐵站內(nèi)的商貿(mào)活動(dòng)也會(huì)因?yàn)榈罔F特有的廣告交應(yīng)和龐大的人流而活躍。因此，未來(lái)深圳商業(yè)將由于地鐵的誕生而呈現(xiàn)出零售業(yè)向地鐵沿線集中的趨勢(shì)。 將形成新的多極商業(yè)服務(wù)體系 二十世紀(jì)九十年代末期，深圳市的商貿(mào)格局從原來(lái)以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強(qiáng)北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。隨著中心區(qū)的政治文化中心地位的確立，深圳城市建設(shè)及人口將向西推進(jìn)，必將導(dǎo)致深圳商業(yè)重心的西移。正在興建中的中心區(qū)極有可能成為新的商業(yè)積聚地，并且由于其獨(dú)特的周邊環(huán)境，又處于連接市區(qū)及香港地鐵交通樞紐，該商業(yè)區(qū)將成為面向全市，吸引以香港為主的大珠三角區(qū)域的居民及旅游觀光客的市級(jí)中心商業(yè)區(qū)。另外，由于濱海大道的開(kāi)通，南山日漸成為深圳重要的人口聚集區(qū)，并將逐漸發(fā)展，與東門(mén)、華強(qiáng)北共同充當(dāng)城市次級(jí)中心商業(yè)區(qū)角色。從而深圳將會(huì)逐步形成一個(gè)中心商業(yè)區(qū)—三個(gè)次中心商業(yè)區(qū)—若干個(gè)社區(qū)商業(yè)區(qū)的多中心多層次的商業(yè)服務(wù)體系。中心區(qū)南中軸商業(yè)區(qū)南山區(qū)商業(yè)區(qū)華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)羅湖區(qū)商業(yè)區(qū)市級(jí)次中心商業(yè)區(qū)市級(jí)中心商業(yè)區(qū)社區(qū)商業(yè)區(qū)未來(lái)深圳商業(yè)區(qū)布局2．深圳消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力 流動(dòng)人口及其消費(fèi)特征 。游客在深圳的消費(fèi)以商品性支出（購(gòu)物和飲食）為主，據(jù)2001年抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，%%。流動(dòng)人口在深圳的商品性總支出約為155億元/年，約占深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的1/4。數(shù)據(jù)來(lái)源：抽樣調(diào)查所得。 深圳市常住人口特征2002年底。常住%。據(jù)第五次人口普查結(jié)果，深圳人口達(dá)700萬(wàn)人。由于深圳為新興的移民城市，消費(fèi)者有易于接受新事物，觀念意識(shí)超前、講究生活質(zhì)素的特點(diǎn)。 深圳與其他城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較2002年七城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較指 標(biāo)北京上海天津重慶廣州杭州深圳常住人口（萬(wàn)人）112813279243089712637504GDP（億元）31301780人均GDP（元/人）2774840760218906363421492794344432社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額（元/人）154681533710188246319251821813683城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元/年）124641325093387238133801177824941數(shù)據(jù)來(lái)源：各地2002國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)。 與國(guó)內(nèi)其他大中城市相比，2002年深圳的人均GDP及人均可支配收入均位居全國(guó)大中城市首位（分別為44410元和24941元），說(shuō)明深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，居民消費(fèi)能力強(qiáng)。但與深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)力和收入水平不太相符的是，深圳的社會(huì)消費(fèi)品零售總額和人均水平均偏低，其原因主要與深圳人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，深圳大量的外來(lái)人口的收入回流（流回老家）比重大，因而留在本地的消費(fèi)有限；其次深圳商業(yè)在商業(yè)形態(tài)多樣化，滿足消費(fèi)者多選擇、多層次需求方面仍有所欠缺，還未能充分刺激消費(fèi)者消費(fèi)。但是這種差距也表明：深圳零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 深圳市居民收入與支出狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)信息局。 隨著深圳經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民的收入相應(yīng)大幅度提高，人民生活水平不斷改善，成為推動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)不斷發(fā)展的主要力量。（2078元/月），位居全國(guó)大中城市首位；（1577元/月），是居民消費(fèi)堅(jiān)強(qiáng)的后盾。由前述分析可知，深圳市居民、境外游客、國(guó)內(nèi)旅客是消費(fèi)的主要來(lái)源，三者的消費(fèi)在深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額中的比重分別為：74%、13%、13%。說(shuō)明深圳的消費(fèi)絕大部分來(lái)自本地居民。五、地鐵公司地鐵站廳商業(yè)物業(yè)的商圈分析及商業(yè)規(guī)劃地下商業(yè)物業(yè)分類(lèi)根據(jù)國(guó)內(nèi)外地鐵地下商業(yè)場(chǎng)所的差異，地鐵地下商業(yè)主要有兩類(lèi)：第一類(lèi)：地鐵站廳商業(yè)物業(yè)。即位于地鐵站廳內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。報(bào)告中該類(lèi)商業(yè)物業(yè)又包括兩種情況：其一為整塊的站廳商業(yè)物業(yè)，本報(bào)告稱為站廳商業(yè)物業(yè)；其二為站廳中分散的小面積的商業(yè)物業(yè)，報(bào)告中稱為站廳零星商業(yè)物業(yè)。第二類(lèi)：地下商業(yè)街（商城）。這類(lèi)物業(yè)不位于地鐵站廳，但有通道與站廳相連。其中本項(xiàng)目涉及的地下商業(yè)物業(yè)，屬于站廳商業(yè)物業(yè)的包括大劇院站和世界之窗站商業(yè)物業(yè)，屬于地下商業(yè)街（商城）的包括崗會(huì)間和市民中心站商業(yè)物業(yè)，其余均為站廳零星商業(yè)物業(yè)。本單著重研究地鐵站廳商業(yè)物業(yè)。1．站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略分析1．1站廳零星商業(yè)物業(yè)的分布地鐵一期站廳預(yù)留零星商業(yè)物業(yè)分布車(chē) 站物業(yè)個(gè)數(shù)總面積（平方米）平均面積（平方米/個(gè)）羅湖站6國(guó)貿(mào)站327老街站540大劇院站5科學(xué)館站4華強(qiáng)路站3崗廈站5購(gòu)物公園站6香蜜湖站5車(chē)公廟站5竹子林站5僑城東站445福民站6會(huì)展中心站562少年宮站2合計(jì)69資料來(lái)源：地鐵公司提供的資料整理而得。目前預(yù)留的地鐵站廳零星商業(yè)物業(yè)共69個(gè)，分布在地鐵沿線站點(diǎn)的站廳，每個(gè)站預(yù)留了26個(gè)，每塊物業(yè)的面積在10平米左右，最小的8平米，最大的也僅15平米。1．2站廳零星商鋪的人流特點(diǎn)對(duì)于站廳零星商鋪而言，顧客來(lái)自上下地鐵的人流。零星商業(yè)物業(yè)所在各站點(diǎn)的人流特點(diǎn)如下：l 日均總?cè)肆髁繛?08萬(wàn)人次；l 日均人流量在10萬(wàn)人次以上的有僑城東（含世界之窗）、羅湖、老街、會(huì)展中心、購(gòu)物公園站，其他站點(diǎn)客流相對(duì)較少；l 高峰期總?cè)肆骷s點(diǎn)總?cè)肆鞯乃姆种?，而高峰時(shí)均人流為非高峰期34倍；l 羅湖及僑城東站人流中游客較多，其他站則以上下班人群及本地居民為主。站廳零星物業(yè)各站不同時(shí)段人流總量車(chē)站日均人流量人次/日