【正文】 商場(chǎng)或商業(yè)街經(jīng)營(yíng)面積和規(guī)模較大。 2．2．1廣州地鐵站點(diǎn)地下商業(yè)基本狀況 站廳內(nèi)零星商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格一般在每月200350元/平方米，租金遞增率：每年5%10%。上海地鐵運(yùn)營(yíng)有限公司商貿(mào)公司在擁有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的二號(hào)線上實(shí)行連鎖式招商，把十幾個(gè)站點(diǎn)鋪面捆綁出租，規(guī)模經(jīng)營(yíng)。 地鐵站內(nèi)商鋪的經(jīng)營(yíng) 地鐵各站站臺(tái)通常沒(méi)有或僅僅配少量即時(shí)、便捷的自動(dòng)售貨機(jī)和報(bào)刊雜志銷(xiāo)售點(diǎn)。地鐵地下商業(yè)環(huán)境會(huì)不太符合慣常于地面上生活的消費(fèi)者長(zhǎng)期形成的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理：低可視性使消費(fèi)者產(chǎn)生壓抑感；封閉環(huán)境影響消費(fèi)者在時(shí)間等方面的判斷；地下空間的封閉性與商業(yè)空間要求的開(kāi)放性的矛盾等。216。 1．4地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運(yùn)營(yíng)的局限性 從屬于地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的地鐵地下商業(yè)的運(yùn)營(yíng)要受到地鐵運(yùn)營(yíng)法規(guī)、地下空間建設(shè)技術(shù)和消費(fèi)習(xí)慣等方面的限制。因此地鐵相關(guān)資源的開(kāi)發(fā)旨在有效利用客流帶來(lái)的巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就具有明顯的交通優(yōu)勢(shì)。 3．2．3專家法。 2．2目的 幫助深圳地鐵公司增進(jìn)對(duì)深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的了解，設(shè)計(jì)地鐵商業(yè)物業(yè)的概念和提出市場(chǎng)定位，推薦合理的經(jīng)營(yíng)模式，估算地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的效果，為地鐵公司的相關(guān)決策提供充分依據(jù)。市民中心站大型物業(yè)，3110平米； 2．范圍、目的 2．1范圍、分類(lèi) 2．1．1范圍（詳見(jiàn)本章附圖） 地鐵是一種大量、安全、高效、準(zhǔn)點(diǎn)的城市軌道交通工具，在人口密集的現(xiàn)代化大都市，地鐵在城市綜合交通體系中具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，因而通常成為主要的客運(yùn)交通方式，客流量相當(dāng)龐大。為了利用龐大客流帶來(lái)的商機(jī)，增加收益，同時(shí)也為向乘客提供更完善服務(wù)，各國(guó)城市地鐵開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)當(dāng)局，都十分重視開(kāi)發(fā)利用地鐵沿線地下空間資源，積極發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)，這已經(jīng)成為地鐵經(jīng)營(yíng)的主流模式。各站廳內(nèi)的零星物業(yè)，717平米； 世界之窗站站內(nèi)中型物業(yè)，1500平米； 3．技術(shù)路線和方法 3．1技術(shù)路線基礎(chǔ)資料調(diào)研物業(yè)技術(shù)條件周邊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r周邊環(huán)境深度調(diào)研商業(yè)物業(yè)供求及價(jià)格狀況商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查案例研究香港地鐵上海、廣州、北京地鐵集思廣益尋找解決方案項(xiàng)目組討論商家意見(jiàn)撰寫(xiě)策劃報(bào)告 3．2方法 3．2．1聚類(lèi)分析方法理念。其實(shí)是經(jīng)驗(yàn)法的一種，是利用業(yè)內(nèi)專家的經(jīng)驗(yàn)判斷來(lái)篩選合理的解決方案。 1．2處于特定時(shí)空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場(chǎng)獨(dú)占優(yōu)勢(shì) 地鐵地下商業(yè)可以說(shuō)是地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物，受空間、環(huán)境等因素的限制，地鐵商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，因而可以說(shuō)在特定時(shí)空條件下，地鐵站內(nèi)商業(yè)對(duì)于巨大的客流資源具有市場(chǎng)獨(dú)占性。216。 地鐵建設(shè)和與地鐵相關(guān)的商業(yè)空間均屬地下構(gòu)筑物，其結(jié)構(gòu)和技術(shù)條件一旦形成就很難進(jìn)行改造，即使改造也存在工程難度大、投資成本高的問(wèn)題，具有較大的不可逆性，因此該類(lèi)項(xiàng)目的前期規(guī)劃尤為重要。這就客觀上要求地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新，突破習(xí)慣障礙，強(qiáng)化地下消費(fèi)引力，把消費(fèi)力引入和留在地下。 地鐵站廳設(shè)置較多主要經(jīng)營(yíng)書(shū)報(bào)、洗衣、數(shù)碼快照等面積小、服務(wù)即時(shí)、經(jīng)營(yíng)專業(yè)的商鋪。地下商場(chǎng)或商業(yè)街 上海的靜安寺伊美時(shí)尚廣場(chǎng)、人民廣場(chǎng)地下香港名店街等地下商場(chǎng)或商業(yè)街多建于客流量較大的站點(diǎn)，主要經(jīng)營(yíng)服裝飾品，目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)時(shí)尚的青年男女。 地鐵公司在運(yùn)營(yíng)初期對(duì)于商鋪出租主要采用招商的方式，隨著地下商業(yè)的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的條件下，改而采用議標(biāo)的方式。 2．1．3上海地鐵商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和不足 主要經(jīng)驗(yàn)是地鐵商鋪開(kāi)發(fā)主要采用招商方式；特色化經(jīng)營(yíng)；連鎖經(jīng)營(yíng)；注重地鐵站、地下商場(chǎng)以及地上商業(yè)的銜接。地鐵沿線站廳商業(yè) 一號(hào)線各站點(diǎn)站廳大都設(shè)置了商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)，但除天河西站具有一定規(guī)模和比較集中外，其它多為零星分布，主要經(jīng)營(yíng)書(shū)報(bào)刊、沖印、西餅店、銀行、便利店等，進(jìn)駐地鐵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的主力商家以連鎖企業(yè)為主。烈士陵園站的流行前線是主營(yíng)時(shí)髦服裝、飾品及特色食肆的流行時(shí)尚地帶，吸引追慕時(shí)尚的中、大學(xué)生及潮流青年。 隨著地鐵地下商鋪商業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，初期采用招商引入商家的方式被議標(biāo)方式逐步取代。 2．2．3廣州地鐵站廳商鋪經(jīng)營(yíng)的主要經(jīng)驗(yàn)和值得關(guān)注的問(wèn)題 經(jīng)驗(yàn)主要是引進(jìn)連鎖經(jīng)營(yíng)和知名商家，區(qū)分商場(chǎng)、商鋪的不同情況采用分別招商、整體招商相結(jié)合的方式。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本采用連鎖經(jīng)營(yíng)方式。 目前，站內(nèi)商鋪的租金平均是每月500800元/平方米。 2．4香港的經(jīng)驗(yàn)和做法 香港地鐵荃灣、港島、日運(yùn)營(yíng)時(shí)間達(dá)19小時(shí)，日均客運(yùn)量230萬(wàn)人次。商鋪的業(yè)態(tài)設(shè)置以銀行、便利店、西餅屋、干洗店等種類(lèi)為主。最具特色的地下商場(chǎng)是銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)地下一層的“時(shí)代便利集”，主要經(jīng)營(yíng)中西特色餐飲、休閑娛樂(lè)、便民超市、服裝飾品；目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)大眾消費(fèi)者，價(jià)格適中，生意頗好。 2．4．3香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)借鑒和不足 經(jīng)驗(yàn)主要是各類(lèi)地鐵商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位明確，實(shí)行特色化經(jīng)營(yíng)和主題經(jīng)營(yíng)；圍繞地鐵經(jīng)營(yíng)進(jìn)行商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式的創(chuàng)新，把商場(chǎng)的客流和經(jīng)營(yíng)與地鐵的客流和經(jīng)營(yíng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)捆綁（如杏花新城）。 3．1．2在商業(yè)分布上，地鐵站臺(tái)由于吐納乘客的功能性要求和限制基本上不設(shè)置商業(yè)，因此地鐵商圈可分為三個(gè)層次：第一層次是站廳內(nèi)零星商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積小，以經(jīng)營(yíng)即時(shí)性消費(fèi)商品為主；第二層次是面積較大的站廳內(nèi)商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)范圍以便利性商品和服務(wù)與流行性商品為主?？傮w上看，商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)與經(jīng)營(yíng)規(guī)模密切相關(guān)，規(guī)模小就以經(jīng)營(yíng)第一、二類(lèi)商品為主，規(guī)模大則主要經(jīng)營(yíng)第三、四類(lèi)商品。 3．1．4地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)地下商業(yè)設(shè)置具有很大影響，地面地下互動(dòng)關(guān)系明顯。這樣可以使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)。 地鐵公司在對(duì)地下商業(yè)物業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式，通常是區(qū)分不同情況來(lái)決定，站內(nèi)零星網(wǎng)點(diǎn)通常由自己進(jìn)行招商和經(jīng)營(yíng)，較大的站內(nèi)商場(chǎng)一般也由自己經(jīng)營(yíng)，但也有少量引入投資商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，而地下商城或商業(yè)街基本上都是引入投資商整體包租的。三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析1．深圳市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商業(yè)物業(yè)屬經(jīng)營(yíng)性商品房，主要的使用對(duì)象是從事各種零售業(yè)務(wù)的行業(yè)，包括百貨業(yè)、金融業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、居民生活服務(wù)業(yè)等。 從深圳市商業(yè)物業(yè)歷年的投資、交易情況可看出，深圳的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)從1997年開(kāi)始的一段調(diào)整期后，受深圳經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的帶動(dòng)及地鐵工程全面鋪開(kāi)帶來(lái)的商機(jī)，開(kāi)始進(jìn)入了調(diào)整后的強(qiáng)勁市道，主要體現(xiàn)在下述幾方面：一是近兩年來(lái)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)成交趨于活躍，在1998年銷(xiāo)售量較上年大跌三成以上之后，從1999年起迅速反彈回升，并保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，達(dá)到歷史高峰，%，顯示投資者以商業(yè)物業(yè)前景的信心快速增強(qiáng)；二是在特區(qū)內(nèi)福田、南山和關(guān)外布吉、龍華等新興商業(yè)中心，商業(yè)物業(yè)受到市場(chǎng)追捧，呈現(xiàn)成交量明顯增加，價(jià)格保持堅(jiān)挺的良好局面；三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀缺產(chǎn)品，一經(jīng)推出，就受到市民歡迎，如中信城市廣場(chǎng)等。 1．1．2商業(yè)物業(yè)供給量 每年大量新增商業(yè)用房投放市場(chǎng)，反映出投資商和發(fā)展商充分看好深圳市商業(yè)和服務(wù)業(yè)未來(lái)的發(fā)展；同時(shí)也為商業(yè)物業(yè)投資者提供了較大的選擇空間。特區(qū)內(nèi)商服物業(yè)銷(xiāo)售則表現(xiàn)的起伏較大，羅湖區(qū)近幾年明顯呈下滑趨勢(shì)，但近一兩年略有反彈，應(yīng)該歸功于政府的政策支持（允許港人買(mǎi)鋪）；福田區(qū)商服物業(yè)銷(xiāo)量在99年跌到谷底，從2000年開(kāi)始觸底反彈，與中心區(qū)在該區(qū)興建，及一些物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新不無(wú)關(guān)系；南山區(qū)表明商服物業(yè)銷(xiāo)量雖起伏不定，但在2000年打出了一個(gè)小高潮，而這正是由于濱海大道的開(kāi)通和西部跨海大橋概念帶旺了南山的商業(yè)；鹽田區(qū)則大多在低位徘徊，可在1999年該區(qū)的銷(xiāo)量卻忽然翻了兩番，究其原因，正是當(dāng)年“產(chǎn)權(quán)式酒店”風(fēng)靡深圳的時(shí)候，為鹽田創(chuàng)下了歷史上的銷(xiāo)售高峰。租賃價(jià)格下調(diào)必將加大業(yè)主的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與壓力。但商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況與物業(yè)位置及物業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平有著直接的關(guān)系。通常在這三類(lèi)地帶的商業(yè)物業(yè)價(jià)值相對(duì)較高。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，專家認(rèn)為深圳商業(yè)物業(yè)總面積與總?cè)丝诘暮侠肀壤秊?平方米/人。 人均商業(yè)面積比較(平方米/人) 2. 深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 從歷年商業(yè)用房施工及新開(kāi)工面積來(lái)看，近幾年一直保持較高水平，這說(shuō)明今后幾年將陸續(xù)有大量的竣工商業(yè)物業(yè)投入市場(chǎng)。根據(jù)市國(guó)土局的一項(xiàng)研究，未來(lái)三年20032005年深圳對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求是：年 份需求預(yù)測(cè)值2003年65萬(wàn)平方米2004年63萬(wàn)平方米2005年62萬(wàn)平方米注：這個(gè)需求值是從最終使用者的角度進(jìn)行測(cè)算的。深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租金變化情況（元/平方米）區(qū)別地段200120022003高層多層簡(jiǎn)易高層多層簡(jiǎn)易高層多層簡(jiǎn)易一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層羅湖區(qū)天安大廈700280600250600250發(fā)展中心250200200國(guó)貿(mào)大廈200200200解放路（東門(mén)路深圳戲院）人民北路（解放路立新路）東門(mén)中路（深南路曬布路）450400300400350300450400300福田區(qū)華強(qiáng)北路臨街房屋350120300120280400200380180360160300180振華路、振興路、華發(fā)北路沿線兩旁房屋250110250110200300160280150200120200110深南中路以北，紅荔路以南、華強(qiáng)北路以東、上步路以西20010020090150230100230902008018080南山區(qū)錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂(lè)谷、銅鑼灣廣場(chǎng)15028015028080120南油大道東側(cè)、龍城路、創(chuàng)業(yè)路、東濱路、后海大道54665054665012045數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局每年發(fā)布的《深圳市房屋租賃指導(dǎo)租金》。 投資型商鋪將成為市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將住宅與商業(yè)裙樓同步銷(xiāo)售，商鋪的銷(xiāo)售遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于住宅銷(xiāo)售，投資商鋪將成為人們主要的投資方式之一。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)信息局。在全省零售銷(xiāo)售十強(qiáng)排名中，深圳占6家。截止2002年底，這部分人口是深圳市購(gòu)買(mǎi)力的主要來(lái)源；二是深圳市大量的流動(dòng)人口。 零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)查和創(chuàng)新取得成效 1995年，深圳零售企業(yè)10強(qiáng)中，只有萬(wàn)佳百貨屬超市，其余九家均為百貨商店。目前，深圳零售業(yè)態(tài)除較傳統(tǒng)的百貨商店、專業(yè)店、雜貨店以外，還有超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專賣(mài)店、倉(cāng)儲(chǔ)式平價(jià)商場(chǎng)，最近又出現(xiàn)了以銅鑼灣廣場(chǎng)為代表的新興的購(gòu)物中心模式，已建成或正在建一批大型的購(gòu)物中心，如中信城市廣場(chǎng)、華潤(rùn)新城、金光華商業(yè)廣場(chǎng)等。但不同業(yè)種業(yè)態(tài)的商場(chǎng)的利潤(rùn)率也不同：如百貨商場(chǎng)會(huì)略高于超市；某些品類(lèi)專賣(mài)店則屬于高贏利行業(yè)，如珠寶專業(yè)店（商場(chǎng)自營(yíng)），通?？蛇_(dá)到50%以上的凈利潤(rùn)率水平。二十世紀(jì)九十年代中期，深圳市的商貿(mào)格局從原來(lái)以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強(qiáng)北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。因此，未來(lái)深圳商業(yè)將由于地鐵的誕生而呈現(xiàn)出零售業(yè)向地鐵沿線集中的趨勢(shì)。另外，由于濱海大道的開(kāi)通，南山日漸成為深圳重要的人口聚集區(qū)，并將逐漸發(fā)展，與東門(mén)、華強(qiáng)北共同充當(dāng)城市次級(jí)中心商業(yè)區(qū)角色。流動(dòng)人口在深圳的商品性總支出約為155億元/年，約占深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的1/4。據(jù)第五次人口普查結(jié)果，深圳人口達(dá)700萬(wàn)人。 與國(guó)內(nèi)其他大中城市相比，2002年深圳的人均GDP及人均可支配收入均位居全國(guó)大中城市首位（分別為44410元和24941元），說(shuō)明深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，居民消費(fèi)能力強(qiáng)。深圳市居民收入與支出狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)信息局。說(shuō)明深圳的消費(fèi)絕大部分來(lái)自本地居民。第二類(lèi)：地下商業(yè)街（商城）。1．站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)策略分析1．1站廳零星商業(yè)物業(yè)的分布地鐵一期站廳預(yù)留零星商業(yè)物業(yè)分布車(chē) 站物業(yè)個(gè)數(shù)總面積（平方米）平均面積（平方米/個(gè)）羅湖站6國(guó)貿(mào)站327老街站540大劇院站5科學(xué)館站4華強(qiáng)路站3崗廈站5購(gòu)物公園站6香蜜湖站5車(chē)公廟站5竹子林站5僑城東站445福民站6會(huì)展中心站562少年宮站2合計(jì)69資料來(lái)源：地鐵公司提供的資料整理而得。站廳零星物業(yè)各站不同時(shí)段人流總量車(chē)站日均人流量人次/日早高峰人流量人次/小時(shí)晚高峰人流量人次/小時(shí)非高峰人流量人次/小時(shí)僑城東（含世界之窗站）14563915994160215165羅湖13285215277148374670老街12239214020137024303會(huì)展中心11844713168132094185購(gòu)物公園10928812172122043860大劇院9579410959107123369國(guó)貿(mào)78993