【正文】 設(shè)項(xiàng)目情況如下：A 金中環(huán)國(guó)際商務(wù)中心，是一個(gè)規(guī)劃為小戶型高級(jí)商務(wù)公寓附設(shè)配套會(huì)所、商業(yè)中心的建筑，設(shè)計(jì)高183米，負(fù)一層與地鐵站連通，該棟公寓將是亞洲最高的商務(wù)公寓，公寓單位1000多個(gè)，市場(chǎng)主要面向中心區(qū)工作的白領(lǐng)。B 大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)是中心區(qū)公開(kāi)招標(biāo)的首個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃是建成集辦公、交易、購(gòu)物中心為一體的超大型項(xiàng)目，總投資額達(dá)20億，總建筑面積超過(guò)24萬(wàn)平米，其中購(gòu)物中心面積占7萬(wàn)平米。C 會(huì)展中心有望將成為未來(lái)深圳標(biāo)志性建筑之一，將成為深圳會(huì)展業(yè)的龍頭，據(jù)有關(guān)單位估計(jì)，建成投入使用的會(huì)展中心，每年將可能吸引約400萬(wàn)人流。l 會(huì)展中心站周邊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，除崗廈舊村內(nèi)有些低檔次社區(qū)型商業(yè)之外，在核心區(qū)內(nèi)還沒(méi)有任何商業(yè)設(shè)施。但根據(jù)城市規(guī)劃和在建項(xiàng)目情況，這個(gè)片區(qū)將發(fā)展成復(fù)合型CBD，即商務(wù)和商業(yè)兩個(gè)中心，列入規(guī)劃大型商業(yè)設(shè)施有，大中華購(gòu)物中心、香江廣場(chǎng)、國(guó)商大百貨、新城市購(gòu)物中心、郵電樞紐大型商場(chǎng)以及崗會(huì)間、購(gòu)會(huì)間地下商業(yè)街，總面積接近30萬(wàn)平米，這些商業(yè)設(shè)施有三個(gè)特點(diǎn)，一是單體面積大，除地下商業(yè)街外，最小的也超過(guò)3萬(wàn)多平米，二造價(jià)高，地面建筑的造價(jià)大約都在1萬(wàn)元平米左右，未來(lái)的市場(chǎng)定位肯定對(duì)準(zhǔn)高收入的消費(fèi)者，三是地下商場(chǎng)面積多，包括香江、國(guó)商和新城市及兩條地下商業(yè)街，在這個(gè)區(qū)域近乎形成獨(dú)特的地下城。因此，總的來(lái)看，在未來(lái)周邊同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)物業(yè)較多。l 會(huì)展中心屬深圳市內(nèi)交通中心。地鐵會(huì)展中心站出入口附近設(shè)置了大型公交樞紐站，加上本身屬于地鐵換乘站，因此站點(diǎn)性質(zhì)還屬于城市區(qū)域交通中心。2．3．3人流特點(diǎn)該站是地面地下相結(jié)合的樞紐站，多處人流匯集，包括通過(guò)皇崗口岸進(jìn)出深圳的香港人、內(nèi)地游客，會(huì)展中心的參展人員，大中華廣場(chǎng)內(nèi)的工作人員和購(gòu)物中心的顧客。2．3．4經(jīng)營(yíng)策略l 本站內(nèi)規(guī)劃了三塊商業(yè)空間，其中三號(hào)出入口沿線的物業(yè)最適合發(fā)展為本報(bào)告提出的便利集，考慮到客流中心流動(dòng)人口如外地參加商、會(huì)展觀眾比較多，建議該便利集商家組合包括便處店、旅行社訂票處、音像店、西餅店、眼鏡店、鮮花禮品店、藥店、洗衣店、沖印店等；l 為避免站內(nèi)物業(yè)的定位相互沖突，建議考慮與大中華購(gòu)物中心進(jìn)行整合的可能性，如能整合，將會(huì)有助提高該物業(yè)的價(jià)值；l 如果不能與大中華整合，考慮將其發(fā)展為一獨(dú)立的中型商場(chǎng)，市場(chǎng)定位上，建議利用處于大中華購(gòu)物中心地下層的有利條件，確定發(fā)展作為大中華購(gòu)物中心補(bǔ)充的商業(yè)業(yè)態(tài)，優(yōu)先目標(biāo)是品牌特賣(mài)場(chǎng)，商品品種以服裝、皮具、箱包等為主，以優(yōu)質(zhì)低價(jià)來(lái)吸引大量的普通白領(lǐng)一族。l 作為一個(gè)統(tǒng)一管理的商場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃，不需要分割，也沒(méi)有需要特點(diǎn)布置的管網(wǎng)，但應(yīng)規(guī)劃開(kāi)水房和洗手間。六、地鐵公司地下商業(yè)街（商城）物業(yè)商圈及經(jīng)營(yíng)策略分析地下商業(yè)街（商城）物業(yè)通常位于地鐵站相鄰的位置，與站廳有通道相連，面積通常有大中型商場(chǎng)的規(guī)模，因而宜考慮設(shè)置為主題商業(yè)街或商城，以吸引并滯留人群。1．崗會(huì)間地下商業(yè)街1．1研究對(duì)象概況1．1．1位置：位于地鐵1號(hào)線地下一層崗廈站和會(huì)展中心站區(qū)間段，兩端分別與兩站的站廳直接相連，地面為福華路。兩端站廳出入口為該地塊主出入口，崗廈站出入口通往彩田南路與福華路交叉地段，會(huì)展中心站出入口通往中心區(qū)南片。地塊沿線在南北兩側(cè)均勻分布了數(shù)個(gè)預(yù)留口，主要通崗廈村及規(guī)劃中的商業(yè)及辦公用地。1．1．2規(guī)劃面積：該物業(yè)規(guī)劃建筑總面積為10800平方米，沿福華路地下呈寬度不一的矩形分布。，中間地段有兩段不同的寬度，分別為20米和24米。1．2周邊環(huán)境特點(diǎn)l 在崗廈站附近的彩田南路與福華路交叉的一帶已形成了較活躍的商業(yè)氛圍。在這一帶聚集了新一佳大型超市、好百年家居廣場(chǎng)等大中型的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，圍繞這幾個(gè)大中型商場(chǎng)分布了一些經(jīng)營(yíng)服裝、家電、雜貨鋪、藥店、地產(chǎn)代理的小型店鋪（通常在40平米以下），除連鎖藥店外，這此小商鋪經(jīng)營(yíng)的商品檔次普遍偏低。其中新一佳為該區(qū)域內(nèi)（步行15分鐘以內(nèi)）唯一的大型商場(chǎng)，是最聚人氣的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在該區(qū)域分布有不同類(lèi)型的餐飲，如肯德基等西式快餐、大白鯨等中餐大酒樓、蝴蝶谷酒吧等及各類(lèi)連鎖中式快餐。l 崗廈站附近商務(wù)流動(dòng)較頻繁。分布有海鷹大廈、特區(qū)證券大廈、社保局、海天大廈、聯(lián)合廣場(chǎng)、福建大廈等寫(xiě)字樓，以及景軒酒店等商務(wù)賓館，這意味著崗廈站附近擁有大量辦公人群。l 崗會(huì)間一帶已密布了各類(lèi)住宅區(qū)。這一帶主要有三類(lèi)住宅區(qū)：一是以福華新村為代表的大型政府福利房住宅區(qū)，位于福華路上彩田路的東側(cè)，是早期的福利房。原住者多為政府機(jī)關(guān)單位職員，現(xiàn)大部分已搬走，將房屋出租或出售給外來(lái)流動(dòng)人員，層次從打工族到白領(lǐng)、機(jī)關(guān)職員不一，類(lèi)型混雜。 二是中檔的商品房，如彩福大廈、彩虹新都等，主要分布在與福華路相交的彩田路上，其中彩福大廈地下停車(chē)場(chǎng)與地鐵出口直接相通。這類(lèi)住宅共約2500戶，居住了1萬(wàn)人左右，多為工薪家庭，也有部分港人。 三是崗廈村，屬舊村自留居住用地（即城中村）。沿地下街地面福華路的兩側(cè)分布，由于過(guò)去村民的無(wú)度自發(fā)建設(shè)，形成了密集的私建民樓村落，是典型的“握手樓”、“接吻樓”聚集區(qū)。村內(nèi)常住人口為1300人，主要為業(yè)主家庭，屬高收入人群，潛在的消費(fèi)需求很大；暫住人口8萬(wàn)人，主要為中低收入的打工族。人口密度為每平方公里10萬(wàn)人（）。村內(nèi)配有低檔次的商業(yè)，基本能滿足日常生活和餐飲所需。市政府目前已擬訂了對(duì)崗廈村城中村的改造計(jì)劃，預(yù)計(jì)于23年內(nèi)開(kāi)始實(shí)施，改造完畢后，必將大大改善該區(qū)域的環(huán)境。l 會(huì)展中心站地面為正在建設(shè)中的深圳中央商務(wù)區(qū)（CBD）（詳見(jiàn)會(huì)展中心站廳商業(yè)區(qū)分析）。l 周邊商業(yè)物業(yè)價(jià)值：目前彩田路地鐵崗廈站出口處的商業(yè)物業(yè)價(jià)值是：月租金500550元/平方米，管理費(fèi)為2530元/平方米月；售價(jià)為50000元/平方米左右。 1．3消費(fèi)者消費(fèi)特征為了解本商業(yè)物業(yè)核心商圈消費(fèi)者的消費(fèi)特征和消費(fèi)傾向，CDI課題組于2003年7月12日在地鐵崗廈站附近對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行街訪調(diào)查，主要調(diào)查結(jié)果如下（詳見(jiàn)附件）：該區(qū)域人流構(gòu)成比較復(fù)雜，有不少主婦、兒童、老人，另外打工族、年輕麗人、白領(lǐng)階層甚至港客也絡(luò)繹不絕。其中大部分人收入水平中低，不具備高消費(fèi)能力；但部分收入相對(duì)較高的群體，如白領(lǐng)、港人及村民等，潛在購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)得到充分發(fā)揮。1．4經(jīng)營(yíng)策略1．4．1市場(chǎng)定位：根據(jù)前面的分析，本地下商業(yè)街主要服務(wù)于深圳年輕、時(shí)尚一族，同時(shí)也能吸引白領(lǐng)來(lái)此淘金。利用會(huì)展中心之便，吸引廠商來(lái)此進(jìn)行直銷(xiāo)，銷(xiāo)售價(jià)格劃算的新穎、時(shí)尚、流行的各類(lèi)服飾（服裝、鞋、皮具、小飾品等），做成一個(gè)以廠家直銷(xiāo)及部分加工貿(mào)易產(chǎn)品內(nèi)銷(xiāo)為主體的特色商業(yè)街，并兼顧餐飲休閑的功能。1．4．2商業(yè)主題：取名為“淘淘樂(lè)商業(yè)街”。意為可在街內(nèi)輕松、快樂(lè)地淘到合意的商品。1．4．3商業(yè)組合比例：遵循商業(yè)步行街商業(yè)布局的一般性原則，同時(shí)結(jié)合周邊城區(qū)性質(zhì)、人流特點(diǎn)進(jìn)行了微調(diào)，最后確定，商業(yè)面積中商品零售網(wǎng)點(diǎn)面積占約58%，西式快餐飲品店?duì)I業(yè)面積占20%，娛樂(lè)休閑營(yíng)業(yè)面積占22%。1．4．4規(guī)劃布局要求l 充分考慮項(xiàng)目處于地下的位置特點(diǎn)，在布置商業(yè)空間時(shí)，布局簡(jiǎn)單，安排了寬松的通道面積，本規(guī)劃中道路、公共空間的面積超過(guò)了50%；l 動(dòng)靜分離，購(gòu)物區(qū)、餐飲區(qū)分設(shè)，餐飲區(qū)集中布置，減少相互干擾，又能節(jié)約裝修成本，方便管理；l 保留商業(yè)規(guī)劃彈性，使商業(yè)布局可根據(jù)市場(chǎng)需求的變化，進(jìn)行靈活調(diào)整。l 關(guān)于餐飲區(qū)：餐飲業(yè)需要特殊的結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)考慮項(xiàng)目的位置和顧客的來(lái)源，所以集中設(shè)置于商業(yè)街的兩端。由于受地下建筑設(shè)施要求的限制，因而不能使用明火，所以餐飲以西餐為主。會(huì)展中心端，適合于經(jīng)營(yíng)中高檔西餐，面積可供1家西餐廳及1間專(zhuān)業(yè)飲品店或冰室使用；崗廈站端，適合于經(jīng)營(yíng)大眾化的西式快餐、甜品店，快餐最適合的場(chǎng)地面積約80120平米（含操作間），甜品店約4060平米，崗廈站端餐飲區(qū)可供34家商戶經(jīng)營(yíng)，建議按4家商戶使用的情況來(lái)設(shè)計(jì)安排相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施。l 考慮到商業(yè)街較長(zhǎng)，根據(jù)消費(fèi)者步行的習(xí)慣，還將在商業(yè)街的中段、靠近出入口人流量較大位置處，安排涼茶店、飲料店、西餅屋等餐飲網(wǎng)點(diǎn)，讓消費(fèi)者品嘗、休息，這些網(wǎng)點(diǎn)不使用明火，但要求安排上下水。l 關(guān)于購(gòu)物（含銀行服務(wù)等）區(qū)：各類(lèi)商品如服裝、皮革、化妝品及銀行服務(wù)、機(jī)票服務(wù)、彩票服務(wù)、修理服務(wù)等，均設(shè)于所注的專(zhuān)賣(mài)店商鋪中，為增加商業(yè)面積又保持空間的寬敞舒適，在通道較寬的地方，布置了敞柜或貨車(chē)位置。各類(lèi)服務(wù)項(xiàng)目通常設(shè)于主要出入口附近，在設(shè)計(jì)上沒(méi)有特殊要求；通道兩側(cè)的商鋪，門(mén)臉考慮原則上以支撐柱為界進(jìn)行分割；敞柜或小貨車(chē)預(yù)留位置，安排電源。l 關(guān)于休閑區(qū)：商業(yè)街中段規(guī)劃了少量的休閑空間，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是美發(fā)、美容、美甲、電動(dòng)玩具等，如果條件許可，還可適當(dāng)擴(kuò)大健康休閑項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)面積，如增設(shè)網(wǎng)吧等，同時(shí)考慮在相鄰商鋪增設(shè)的余地。l 關(guān)于公共空間：本規(guī)劃中布置了一個(gè)類(lèi)似街心花園的公共空間，是為在單調(diào)的商業(yè)空間中營(yíng)造一個(gè)新景觀，調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的興趣。該公共空間位于海田路（從路面位置判斷）附近，將是一個(gè)非常重要的出入口，建設(shè)精心設(shè)計(jì)一個(gè)主題。 1．4．5關(guān)于商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)的幾點(diǎn)建議l 凈高：，；l 洗手間、冷熱水房、電話亭等公共設(shè)施：除在餐飲區(qū)附近各設(shè)洗手間電話亭冷熱水房以外，原則上每100米距離再設(shè)一個(gè)洗手間、冷熱水房、電話亭；l 商場(chǎng)兩端入口處設(shè)計(jì)，應(yīng)具有一定創(chuàng)意，以增加對(duì)過(guò)往乘客尤其是流動(dòng)人口的吸引力），該項(xiàng)設(shè)施將來(lái)也可交由發(fā)展商負(fù)責(zé)；l 休閑設(shè)施：在公共空間附近及每隔適當(dāng)距離布置一些不帶靠背的座椅。2．市民中心站地下商城2．1研究對(duì)象概況2．1．1位置：該塊物業(yè)位于地鐵4號(hào)線市民中心站地下一層處，正下方為市民中心站廳，上方地面為深圳市中心區(qū)市民中心廣場(chǎng)東側(cè)綠地。該層與市民廣場(chǎng)地下2000車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)以通廊相連，通廊處開(kāi)設(shè)采光窗、天井等，可采到自然光。直接輻射到的地面范圍是：市民中心和雅頌居（高尚住宅區(qū)）。地鐵市民中心站位于深圳市中心區(qū)中軸線方向以東，福中二路與深南大道之間。共設(shè)4個(gè)出入口，1號(hào)出入口位于站廳東南角，出口靠近金田立交橋，非主出入口；2號(hào)出入口位于站廳東北角，通向市民廣場(chǎng)東側(cè)綠地，出口距市民中心西側(cè)出入口約50米，為該站主出入口；3號(hào)出入口位于站廳西北角，通向市民廣場(chǎng)，出口靠近市民中心主樓，為主出入口；4號(hào)出口位于站廳西南角，通向待建的水晶島，水晶島建成后亦將成為主出入口。2．1．2規(guī)劃面積：該物業(yè)總建筑面積3110平方米，沿南北呈長(zhǎng)條分布，長(zhǎng)約112米。2．2周邊環(huán)境特點(diǎn)l 市民中心站位于中心區(qū)北片區(qū)，該區(qū)為深圳未來(lái)的行政、文化中心。該區(qū)的主要特點(diǎn)是還處于建設(shè)發(fā)展期間，有一些正在建設(shè)的工程，也有不少預(yù)留待建項(xiàng)目。市民中心站地面的主要建筑設(shè)施有：市民中心（建筑面積228495平方米，其中13000平方米為工業(yè)品展示廳，其余為市政府行政辦公區(qū)）、市民中心廣場(chǎng)（供市民休閑、或進(jìn)行各類(lèi)有組織的集會(huì)、慶典活動(dòng)）、天健城市花園、雅頌居、黃埔雅苑。該區(qū)內(nèi)正在規(guī)建的大型項(xiàng)目有：少年宮、圖書(shū)館、音樂(lè)廳、地鐵公司大廈、水晶島。水晶島建成后，將成為深圳重要的觀光景觀，屆時(shí)會(huì)吸引大量市內(nèi)外游客。l 與地下商業(yè)街相通的超大停車(chē)場(chǎng)，為人們?cè)诖送＼?chē)逗留提供了極大的方便。市民中心前有2000車(chē)位的地下停車(chē)場(chǎng)，屬社會(huì)停車(chē)場(chǎng)。由于停車(chē)便利，定會(huì)聚集大量人流，吸引人們來(lái)此休閑、游樂(lè)。l 因中心區(qū)規(guī)劃中將市政設(shè)施和商業(yè)居住區(qū)是分開(kāi)的，因此市民中心周?chē)?00米的范圍內(nèi)沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的配套商業(yè)設(shè)施，這為本商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)提供了巨大商機(jī)，也彌補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)設(shè)施的不足。2．3周邊人流特點(diǎn)由地面情況看出，將來(lái)該區(qū)域內(nèi)主要的人流有三類(lèi)：一是在附近工作的上班一族；二是來(lái)此休閑、參加各類(lèi)集會(huì)的市民；三是來(lái)此觀光的外地游客。后兩類(lèi)是最主要的人流。2．4經(jīng)營(yíng)策略2．4．1市場(chǎng)定位：為來(lái)此地的市民和游客提供一個(gè)舒適、親切的休憩場(chǎng)所，亦是深圳人休閑會(huì)友的場(chǎng)所。2．4．2商業(yè)主題：休閑城。整體要營(yíng)造出親民、和睦的氛圍。2．4．3商業(yè)組合因商業(yè)街與停車(chē)場(chǎng)間通廊的天井可使商業(yè)街采到自然光，這一優(yōu)點(diǎn)可緩解地下空間的壓抑感，還可以利用天井，設(shè)計(jì)出優(yōu)美的景觀環(huán)境，增強(qiáng)人們?cè)诖送ｑv、休閑的興 。根據(jù)定位，該物業(yè)內(nèi)設(shè)置如下商業(yè)：l 不動(dòng)明火的餐飲，如：肯德基、必勝客等連鎖西式餐飲店，仙蹤巖、TCBY等飲品店，及裝修雅致的書(shū)吧或酒吧；l 小型超市，如：屈臣氏；l 人文書(shū)店：突出個(gè)性化的經(jīng)營(yíng)，以賣(mài)時(shí)尚、文學(xué)、藝術(shù)類(lèi)書(shū)籍為主，都有印刷精美的封面，富有流行氣息。但同時(shí)亦有許多老牌學(xué)術(shù)書(shū)店里也未必有的學(xué)術(shù)專(zhuān)著。店內(nèi)附帶有咖啡角及兒童讀書(shū)桌，方便挑書(shū)人歇腳，也可讓一家大小各自安心地挑選書(shū)籍。如：上海的季風(fēng)書(shū)園、一介書(shū)屋等。l 銀行、郵局等。2．4．4商業(yè)配比：為彌補(bǔ)地下商業(yè)空間光線差，壓抑的缺點(diǎn)，需多留公共通道面積，該部分面積約1650平方米，占該塊物業(yè)總面積的50%以上。實(shí)際可使用的商業(yè)面積約1450平方米，其中：西餐、酒吧、飲品700平方米左右，約占商業(yè)面積的48%；小型超市256平方米，占18%；人文書(shū)店420平方米，占29%；銀行、郵局等服務(wù)設(shè)施80平方米，占5%。2．4．5商業(yè)布局規(guī)劃要求l 餐飲設(shè)置在靠近天井的位置，餐飲區(qū)的分隔及建筑的設(shè)計(jì)，應(yīng)盡可能讓顧客從餐廳中看到來(lái)自天井的自然采光。每家西式餐廳或吧屋面積宜為100200平方米間，共設(shè)45家；每間飲品店約50平方米，共設(shè)2家。餐飲區(qū)設(shè)在兩條通道間，各店在面向不同的通道處都應(yīng)設(shè)門(mén)。l 人文書(shū)店沿本塊物業(yè)東側(cè)墻設(shè)置，總長(zhǎng)約64米。l 在通往停車(chē)場(chǎng)的通廊處應(yīng)設(shè)計(jì)一些與天井協(xié)調(diào)統(tǒng)一的景觀，以美化環(huán)境，吸引人流在地下街逗留。七、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式分析與建議1．商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要模式如果不考慮銷(xiāo)售，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)有三種方式，包括租賃經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)、合資經(jīng)營(yíng)。從租賃經(jīng)營(yíng)的類(lèi)型分析，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式可分為整體出租和分割出租及聯(lián)營(yíng)三種。整體出租是指單一承租人包租業(yè)主的整棟或整層物業(yè)。采用包租的承租人有兩種，一種是零