【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 個(gè)購物中心的客流量有多大。除此之外，某些租戶還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營業(yè)中的垃圾處理和有害物排放問題、家具店需要特殊的裝卸服務(wù)等。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務(wù)，是租賃雙方進(jìn)行租約談判時(shí)要解決的重要問題。26物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理二、租金確定與調(diào)整（一）基礎(chǔ)租金 基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績(jī)（營業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。（二）百分比租金 當(dāng)收取百分比租金時(shí)，業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為租戶的零售商的部分經(jīng)營成果。百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，但具體可以按月或季度支付。由于該類租金以零售商的營業(yè)額為基數(shù)，其數(shù)量可能在每個(gè)月之間有較大的波動(dòng)，所以百分比租金常常作為基礎(chǔ)租金的附加部分。在實(shí)踐中，具體的百分比是可以協(xié)商確定的，而且通常僅對(duì)超出某一營業(yè)額以外的部分才收取此項(xiàng)超額租金。27物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理二、租金確定與調(diào)整（三）代收代繳費(fèi)用和凈租約像寫字樓出租時(shí)一樣，當(dāng)使用毛租的形式出租零售商業(yè)物業(yè)時(shí)，所有的經(jīng)營費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。然而，許多租戶喜歡凈租的形式，也就是說一些物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用由租戶直接支付。凈租的形式一般有以下幾種：（ 1）租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)；（ 2）租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)（ 3）所有的經(jīng)營費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。28物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理二、租金確定與調(diào)整（四）租金的調(diào)整 由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長 (對(duì)于主要租戶來說，通常是 20一 30年；次要租戶的租期也達(dá)到 3～10年 )，因此在租約中必須對(duì)租金調(diào)整做出明確規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用。像寫字樓物業(yè)的租約一樣，租金調(diào)整可以基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。租金調(diào)整條款一般僅對(duì)基本租金有效，經(jīng)營過程中的費(fèi)用可根據(jù)每年的實(shí)際情況確定。對(duì)于主要租戶一般每 5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次。 29物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定 零售商業(yè)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)租約是根據(jù)該類物業(yè)的特點(diǎn)制定的，目的在于就容易引起租賃雙方矛盾的問題和今后若干年中可能出現(xiàn)的不可預(yù)見因素做出具體約定。租約中除了對(duì)租金及其他費(fèi)用的數(shù)量和支付方式、支付時(shí)間等進(jìn)行具體規(guī)定外，還要對(duì)下述的幾個(gè)特殊問題做出具體規(guī)定。 30物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定 關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。 某零售商業(yè)物業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中是針對(duì)一個(gè)特定服務(wù)區(qū)域內(nèi)的一個(gè)特定市場(chǎng)設(shè)計(jì)的，如果物業(yè)內(nèi)的某一租戶想改變其經(jīng)營商品與服務(wù)的種類或?qū)ζ浣?jīng)營方式進(jìn)行重大調(diào)整，必須事先告知物業(yè)內(nèi)的其他租戶并獲認(rèn)可。制定該項(xiàng)條款的主要目的，是為了防止某一個(gè)租戶隨意改變其所承租物業(yè)的使用方式，保持整個(gè)購物中心或商場(chǎng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 31物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶。 設(shè)置該項(xiàng)條款的目的，是防止購物中心內(nèi)的租戶經(jīng)營類似的商品，盡可能減少來自購物中心內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。但人們一般認(rèn)為，在一個(gè)購物中心內(nèi)允許存在某些競(jìng)爭(zhēng)通常是利大于弊，而限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶同時(shí)出現(xiàn)在一個(gè)購物中心，可能不利于提高經(jīng)營效果。 32物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。 該條款旨在防止某一租戶于購物中心的一定距離范圍內(nèi) (通常為 4～ 8km)，重復(fù)設(shè)立經(jīng)營內(nèi)容相似的商店或發(fā)展相似的連鎖店。業(yè)主做出這一規(guī)定的目的是為了確保百分比租金收入不受影響，因?yàn)樵试S租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)立連鎖分支店，會(huì)分散前往購物中心購物的顧客，影響其在購物中心的營業(yè)額。當(dāng)然，如果租戶同意在該范圍內(nèi)連鎖分支店的營業(yè)額之全部或部分，亦納入繳納百分比租金的范疇，業(yè)主也應(yīng)該同意與其協(xié)商。 33物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定營業(yè)時(shí)間。 同一個(gè)購物中心的租戶之間，營業(yè)時(shí)間的安排應(yīng)協(xié)調(diào)一致。 公用面積的維護(hù)。 該條款應(yīng)準(zhǔn)確地界定購物中心內(nèi)公用面積的組成，說明租戶為此應(yīng)支付哪些費(fèi)用。公用面積的維護(hù)費(fèi)用通常按租戶獨(dú)立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分?jǐn)偂? 廣告、標(biāo)志和圖形。 為了增強(qiáng)物業(yè)的形象和感染力，大型零售商業(yè)物業(yè)都為自己設(shè)計(jì)了一套統(tǒng)一的圖形符號(hào)，并以此作為物業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)志。由于這項(xiàng)工作是物業(yè)整體廣告宣傳與促銷活動(dòng)的一部分，因此租戶通常要拿出其毛利潤的一定比例來支付旨在推廣其商店和整個(gè)物業(yè)的廣告費(fèi)用。 34物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定7．折讓優(yōu)惠。 同寫字樓租約一樣，業(yè)主為了能夠簽訂新的租約或保持現(xiàn)有租戶到期后續(xù)租，常常給予租戶一定的折讓優(yōu)惠。8．其他條款。 除上述條款外，零售商業(yè)物業(yè)的租約中還經(jīng)常包括中止租約條款和持續(xù)經(jīng)營條款 (保持商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的連續(xù)性和穩(wěn)定性 )，有時(shí)還有對(duì)租戶承租面積的變更、租戶經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)投保做出規(guī)定的條款。 35物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定 美國商業(yè)購物中心租賃合同的合同條款，如表 11—1 所示。36物業(yè)經(jīng)營管理第四節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理一、策略與計(jì)劃 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理是否成功，有多方面的影響因素。其中，正確的經(jīng)營管理策略、有針對(duì)性的管理方案設(shè)計(jì)和精確的費(fèi)用測(cè)算，是三個(gè)主要的方面。在這三個(gè)方面的工作中，策略是基礎(chǔ)，計(jì)劃是前提，費(fèi)用是根本。 37物業(yè)經(jīng)營管理第四節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理一、策略與計(jì)劃（一）現(xiàn)場(chǎng)管理策略經(jīng)營策略 針對(duì)不同的零售商業(yè)物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)需要不同的經(jīng)營策略。就中高檔項(xiàng)目而言，經(jīng)營策略主要包括：(1)樹立品牌形象，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。(2)與開發(fā)商建立密切聯(lián)系，考慮長線戰(zhàn)略聯(lián)盟。(3)必要的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。38物業(yè)經(jīng)營管理第四節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理一、策略與計(jì)劃（一）現(xiàn)場(chǎng)管理策略2．管理策略 對(duì)零售商業(yè)物業(yè)實(shí)行什么樣的管理策略，既與物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展有關(guān)，也與特定項(xiàng)目的條件有關(guān)。(1)管理模式： 即物業(yè)管理企業(yè)采用什么樣的模式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，是成立子公司、分公司，還是項(xiàng)目部或者管理中心等，不同形式具有不同的管理意義。(2)管理承諾： 即物業(yè)管理企業(yè)對(duì)委托方進(jìn)行哪些承諾，關(guān)鍵是內(nèi)容和深度。比如，物業(yè)管理企業(yè)是否需要墊付開辦費(fèi)，是否要承諾優(yōu)先錄用開發(fā)商推薦的工作人員，是否只有在委托方同意的情況下才能從項(xiàng)目上撤出，其本質(zhì)是管理的主權(quán)掌握在哪一方。 (3)管理期限。 管理年限并非越長越好，而是要因項(xiàng)目而異，其長短可以從一個(gè)側(cè)面反映出物業(yè)管理企業(yè)的管理思路。 39物業(yè)經(jīng)營管理第四節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理 一、策略與計(jì)劃 （二）現(xiàn)場(chǎng)管理計(jì)劃 完善的零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括：機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制、費(fèi)用測(cè)算和依據(jù)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作流程和規(guī)章制度等五部分。1．機(jī)構(gòu)設(shè)置 下面舉例說明一般的機(jī)構(gòu)設(shè)置方式。(1)辦公室：負(fù)責(zé)行政事務(wù)和人事管理， (2)財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)核算；編制年度預(yù)算及決算；控制資本性開支等。 (3)工程部： (4)安保部：負(fù)責(zé)組織制定項(xiàng)目安全制度和工作計(jì)劃； (5)物業(yè)部：負(fù)責(zé)保潔、綠化、殺蟲滅鼠、垃圾清運(yùn)等工作； 除上述基本部門之外，根據(jù)零售商業(yè)物業(yè)管理的特殊性，還應(yīng)考慮設(shè)置對(duì)承租戶的管理部門，一般稱為商管部、商務(wù)部或租戶管理部等。 40物業(yè)經(jīng)營管理第四節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理（二）現(xiàn)場(chǎng)管理計(jì)劃 費(fèi)用測(cè)算 對(duì)一個(gè)新建成的零售商業(yè)物業(yè)而言，費(fèi)用包括兩個(gè)方面：日常管理費(fèi)用和開辦費(fèi)用。(1)日常管理費(fèi)1)公共能耗費(fèi) (約占總費(fèi)用的 40％，下同 )。2)設(shè)施維護(hù)費(fèi) (3％一 5％ )。3)工資及福利 (30％～ 35％ )。4)綠化及