【正文】 由于保險費是購物中心業(yè)主及承租戶一項主要的支出，風(fēng)險管理就是節(jié)流的主要手段。 小物業(yè)是指商業(yè)經(jīng)營單位所屬的后勤和總務(wù)部門中單獨設(shè)立一些崗位，其人員負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營面積區(qū)域內(nèi)的物業(yè)保潔、工程小修 (如接電源、安插座等 )、內(nèi)部保安工作 (如歇業(yè)封門、監(jiān)控等 )。一般購物中心都會選在主要道路交叉口或路邊，還應(yīng)有足夠面積的停車場13物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理一、選址與規(guī)劃（三）地點顯著 地點顯著是指購物中心所處的位置、建筑風(fēng)格以及特有標(biāo)識應(yīng)當(dāng)很容易獲得路人的關(guān)注，并將他們吸引到中心里來。 然而消費者在購物活動中也是要追求效用最大化的，因此通常在一次購物中會購買多種不同的商品，這樣可以節(jié)約購物成本(包括交通成本、時間成本等 )。這是因為消費者除了考慮價格以外，還注重商品的質(zhì)量、特色、品牌、銷售方式等多個非價格因素，他們往往會到這些方面都比較符合自己口味的店鋪里去購物。還有專家研究發(fā)現(xiàn)，由于主力店所產(chǎn)生的外部效應(yīng)，普通商店的銷售額每平方英尺上升了 35～ 123美元。 20物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理二、經(jīng)營與運(yùn)作（四）上述理論的若干應(yīng)用空間安排實現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營者在多年的經(jīng)營管理實踐中，逐漸形成了一些實用的空間安排原則。 (二 )財務(wù)能力 除了租戶的聲譽(yù)外，物業(yè)管理企業(yè)還要認(rèn)真分析可能租戶的財務(wù)狀況。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務(wù)，是租賃雙方進(jìn)行租約談判時要解決的重要問題。然而，許多租戶喜歡凈租的形式，也就是說一些物業(yè)的經(jīng)營費用由租戶直接支付。 30物業(yè)經(jīng)營管理第三節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定 關(guān)于每一獨立承租單元的用途。業(yè)主做出這一規(guī)定的目的是為了確保百分比租金收入不受影響，因為允許租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)立連鎖分支店，會分散前往購物中心購物的顧客，影響其在購物中心的營業(yè)額。 為了增強(qiáng)物業(yè)的形象和感染力，大型零售商業(yè)物業(yè)都為自己設(shè)計了一套統(tǒng)一的圖形符號，并以此作為物業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)志。其中，正確的經(jīng)營管理策略、有針對性的管理方案設(shè)計和精確的費用測算，是三個主要的方面。(2)管理承諾： 即物業(yè)管理企業(yè)對委托方進(jìn)行哪些承諾，關(guān)鍵是內(nèi)容和深度。 40物業(yè)經(jīng)營管理第四節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理（二）現(xiàn)場管理計劃 費用測算 對一個新建成的零售商業(yè)物業(yè)而言，費用包括兩個方面：日常管理費用和開辦費用。8)不可預(yù)見費 (2％ )。開辦費的計算應(yīng)把握兩點：一是不漏項，二是不虛報。8)必要的交通辦公費用等。 47物業(yè)經(jīng)營管理第四節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理三、管理目標(biāo) 現(xiàn)場管理的目標(biāo)是為租戶的經(jīng)營活動提供安全、有序和舒適的場所，為實現(xiàn)租戶的經(jīng)營目標(biāo)和整個物業(yè)的收益目標(biāo)而服務(wù)。另外，項目的賬目要與物業(yè)管理企業(yè)合并，這中間存在著非常復(fù)雜的財務(wù)關(guān)系，如果處理不好則會對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生一系列不利影響。5．突發(fā)事件風(fēng)險 一般來說，合同中對突發(fā)事件的性質(zhì)都有明確的規(guī)定，大都?xì)w人不可抗力的范圍中。該商廈的業(yè)主具有多樣性：原址返遷居多，這其中既有政府商業(yè)單位，又有個體商戶；既有具現(xiàn)代時尚的知名品牌專賣店，又有風(fēng)韻獨到的百年老字號，共計近 50家。根據(jù)調(diào)研結(jié)果，物業(yè)分公司就 A商廈一至四層商品布局提出了定位建議：一層以化妝品、工藝品、手表、茶文化為主；二層以女裝系列為主；三層以男裝系列為主；四層以體育休閑為主。62物業(yè)經(jīng)營管理第六節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)管理案例 二、案例點評(二 )問題復(fù)雜，底數(shù)不清 進(jìn)駐現(xiàn)場之后，物業(yè)分公司又通過不同渠道了解到項目開發(fā)商先前對業(yè)主有著不同的承諾，例如對個別業(yè)主承諾享有廣告牌位置的優(yōu)先使用權(quán)；承諾業(yè)主一層為共享空間，但事后卻賣給了另外一家公司；承諾某一商家在大堂可單獨設(shè)門，可以不實行全店統(tǒng)一的開閉店時間的規(guī)定，這后來引起其他客戶不滿。這些都是造成物業(yè)分公司不能按時足額收取物業(yè)管理費的重要原因，以至于難以維持正常的日常開銷。所以說，開發(fā)商的品質(zhì)是物業(yè)管理企業(yè)在承接項目時必須認(rèn)真衡量的。特別是在保證性條款上，如開發(fā)商違約責(zé)任、債權(quán)債務(wù)的處理等方面要體現(xiàn)出足夠的警惕性和前瞻性。后來商戶們大呼上當(dāng)，拒絕交納物業(yè)管理費，使得物業(yè)分公司很快陷入月月虧損的困境 63物業(yè)經(jīng)營管理第六節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)管理案例 二、案例點評(三 )收入難以實現(xiàn)，日常管理難以維持 物業(yè)管理費是物業(yè)管理企業(yè)的惟一收入來源，該商廈物業(yè)管理費的收人大致分為三部分：商場物業(yè)管理費、車場停車管理費、廣告費。但由于商場服務(wù)部不了解情況，無法準(zhǔn)確答復(fù)，極大地影響該商廈商場的社會形象 同時，為配合地區(qū)管理辦公室整頓市場秩序的活動，物業(yè)分公司商場服務(wù)部進(jìn)行了內(nèi)部自查，發(fā)現(xiàn) 80％的承租商沒有合法經(jīng)營手續(xù)， 75％的商品沒有品牌代理證明。 在管理體制上，為做好 A商廈物業(yè)管理工作，該物業(yè)公司成立了 “A商廈物業(yè)管理分公司 ”(以下簡稱 “物業(yè)分公司 ”)。 54物業(yè)經(jīng)營管理第五節(jié)　風(fēng)險與安全管理一、零售商業(yè)物業(yè)管理的風(fēng)險及其防護(hù)（二）風(fēng)險防護(hù)把握重要環(huán)節(jié) 為保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的利益，在物業(yè)管理合同中應(yīng)格外強(qiáng)調(diào)和認(rèn)真制定下列條款的內(nèi)容： （ 1）合同文本的最終確定應(yīng)征得全體業(yè)主或租戶的一致同意和認(rèn)可；（ 2）全體業(yè)主和租戶對按時全額交費承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)；（ 3）物業(yè)管理企業(yè)對欠費，主或租戶處理方式的認(rèn)可（ 4）對前期投資商向個別業(yè)主承諾的處理方式；（ 5）少數(shù)服從多數(shù)原則的認(rèn)可；（ 6）對服從統(tǒng)一管理的承諾；（ 7）啟動資金的管理和不用；（ 8）物業(yè)管理費用不足時的處理程序；（ 9）投資商前期工作與后期物業(yè)管理銜接；（ 10）物業(yè)管理企業(yè)退出管理的方式、條件。 例如對于僅負(fù)責(zé)現(xiàn)場管理的物業(yè)管理企業(yè)而言，下面的工作應(yīng)由其負(fù)責(zé)：(1)開閉店；(2)室外保潔和門前三包；(3)室內(nèi)公共區(qū)域保潔；(4)顧客對服務(wù)質(zhì)量的投訴處理；(5)與政府相關(guān)管理部門的聯(lián)系、匯報及提交相應(yīng)報表或資料；(6)整體殿堂的裝飾裝潢；(7)節(jié)假日促銷活動的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和安排；(8)外圍和室內(nèi)公共區(qū)域保安；(9)公共區(qū)域的供水供電供暖；(10)共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)；(11)承租面積的裝修管理審批。 成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法。 相關(guān)部門在接到投訴處理單后，應(yīng)立即派出人員到投訴客戶住處或指定地點調(diào)查處理，并將處理結(jié)果填在投訴處理單后轉(zhuǎn)回客戶關(guān)系員。4)辦公設(shè)備購置費。據(jù)不完全統(tǒng)計，物業(yè)管理企業(yè)的平均管理酬金的比例為 2． 5％～ 3． 5％之間，不會達(dá)到 8％～ 12％的程度。4)綠化及清潔費 (2％～ 3％ )。 39物業(yè)經(jīng)營管理第四節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理 一、策略與計劃 （二）現(xiàn)場管理計劃 完善的零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理計劃應(yīng)當(dāng)包括：機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制、費用測算和依據(jù)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作流程和規(guī)章制度等五部分。(2)與開發(fā)商建立密切聯(lián)系，考慮長線戰(zhàn)略聯(lián)盟。8．其他條款。 公用面積的維護(hù)。 設(shè)置該項條款的目的，是防止購物中心內(nèi)的租戶經(jīng)營類似的商品，盡可能減少來自購物中心內(nèi)的競爭。租金調(diào)整條款一般僅對基本租金有效，經(jīng)營過程中的費用可根據(jù)每年的實際情況確定。百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計算，但具體可以按月或季度支付。將每一個獨立的零售商都作為整個購物中心內(nèi)的一部分來對待，是使租戶組合最優(yōu)化的有效方法。理想的租戶要能提供貨真價實的商品和服務(wù)，且與其他零售商業(yè)物業(yè)中的同類商家相比具有競爭力。出售類似或者互補(bǔ)商品的專賣店聚集在一起，消費者在一次購物活動中可以購買多種商品，從而使消費者的購物時間和購物成本大大降低。 與互相促進(jìn)銷售的聚集效益不同，需求的外部效應(yīng)流是單方向的，即從主力店流向普通商店，而不是相反。16物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理二、經(jīng)營與運(yùn)作（二）同類零售店聚集理論 雖然中心地理論可以很好地解釋不同種類零售店聚集在一起的原因，但它卻無法解釋為什么在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)還同時會聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店 (例如女士服裝、鞋、珠寶等 )，同類零售商聚集理論專門討論了這個問題。15物業(yè)經(jīng)營管理第二節(jié)　零售商