【正文】 理一、零售商業(yè)物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)及其防護(hù)（二）風(fēng)險(xiǎn)防護(hù)把握重要環(huán)節(jié) 為保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的利益，在物業(yè)管理合同中應(yīng)格外強(qiáng)調(diào)和認(rèn)真制定下列條款的內(nèi)容： （ 1）合同文本的最終確定應(yīng)征得全體業(yè)主或租戶的一致同意和認(rèn)可；（ 2）全體業(yè)主和租戶對(duì)按時(shí)全額交費(fèi)承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)；（ 3）物業(yè)管理企業(yè)對(duì)欠費(fèi)，主或租戶處理方式的認(rèn)可（ 4）對(duì)前期投資商向個(gè)別業(yè)主承諾的處理方式；（ 5）少數(shù)服從多數(shù)原則的認(rèn)可；（ 6）對(duì)服從統(tǒng)一管理的承諾；（ 7）啟動(dòng)資金的管理和不用；（ 8）物業(yè)管理費(fèi)用不足時(shí)的處理程序；（ 9）投資商前期工作與后期物業(yè)管理銜接；（ 10）物業(yè)管理企業(yè)退出管理的方式、條件。55物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第五節(jié)　風(fēng)險(xiǎn)與安全管理二、零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理 零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理，可以細(xì)分為防火安全、治安保衛(wèi)、勞動(dòng)安全、媒體風(fēng)險(xiǎn)防范安全等方面。 (一 )防火安全56物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第五節(jié)　風(fēng)險(xiǎn)與安全管理二、零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理 (二 )治安保衛(wèi)57物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第五節(jié)　風(fēng)險(xiǎn)與安全管理二、零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理 (三 )勞動(dòng)安全58物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第五節(jié)　風(fēng)險(xiǎn)與安全管理二、零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理 (四 )媒體風(fēng)險(xiǎn)防范59物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第六節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)管理案例 這是一個(gè)典型的零售商業(yè)物業(yè)管理失敗的案例，是一個(gè)真實(shí)的故事。 A商廈是一座豪華商廈，位于北京著名的商業(yè)區(qū)中央，占地 3389mz，建筑面積 20700mz(地上五層，地下一層 )，車庫(kù)面積為 4610mz(地下二層至地下四層)。該商廈的業(yè)主具有多樣性：原址返遷居多，這其中既有政府商業(yè)單位，又有個(gè)體商戶；既有具現(xiàn)代時(shí)尚的知名品牌專賣店，又有風(fēng)韻獨(dú)到的百年老字號(hào)，共計(jì)近 50家。該商廈的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也具有復(fù)雜性：有返遷業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)，有由業(yè)主招商的商戶轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，有投資商直接招商的商戶，也有物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助招商的客戶。60物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第六節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)管理案例 一、基本情況 為贏得對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)， B物業(yè)管理企業(yè)組織了精干的專業(yè)隊(duì)伍，對(duì)商廈整體情況進(jìn)行了多次實(shí)地考察，經(jīng)過對(duì)開發(fā)商工程人員和施工單位的走訪，掌握了大量的技術(shù)資料，為有目的的投標(biāo)創(chuàng)造了條件。 在經(jīng)營(yíng)策略上，根據(jù)該項(xiàng)目所處的地理位置和周邊商業(yè)布局，為體現(xiàn)新商廈的特色，物業(yè)管理企業(yè)提出的整體管理設(shè)想是：高檔一流、服務(wù)到位、管理透明。 在管理體制上，為做好 A商廈物業(yè)管理工作，該物業(yè)公司成立了 “A商廈物業(yè)管理分公司 ”(以下簡(jiǎn)稱 “物業(yè)分公司 ”)。物業(yè)分公司總經(jīng)理作為物業(yè)管理企業(yè)外派項(xiàng)目分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，按照垂直領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的原則，帶領(lǐng)分公司全體員工，全面負(fù)責(zé) A商廈物業(yè)管理工作，包括：建立合理的組織架構(gòu)與人員編制，對(duì)輸出外派項(xiàng)目的管理人員進(jìn)行嚴(yán)格的挑選，對(duì)招聘的一般員工進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)，在考核合格后上崗；結(jié)合商廈實(shí)際制定全套的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理制等一系列工作。 經(jīng)過努力，該物業(yè)管理企業(yè)最終在開發(fā)商舉辦的物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)中中標(biāo)，并與開發(fā)商簽訂了為期 3年的商廈物業(yè)管理委托合同。 為制定好 A商廈商場(chǎng)部分的物業(yè)管理方案，物業(yè)管理企業(yè)在開發(fā)商前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)商廈所在地區(qū)做了更為詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研。根據(jù)調(diào)研結(jié)果，物業(yè)分公司就 A商廈一至四層商品布局提出了定位建議：一層以化妝品、工藝品、手表、茶文化為主；二層以女裝系列為主；三層以男裝系列為主；四層以體育休閑為主。 物業(yè)公司與開發(fā)商于 3月 8日簽訂管理合同， 3月 11日物業(yè)分公司管理班子 7人進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)開始辦公， 5月 18日商廈在因工程不具備條件拖延 20天后終于開業(yè)， 9月 25日由于物業(yè)費(fèi)收不抵支，經(jīng)與開發(fā)商友好協(xié)商物業(yè)分公司退出，物業(yè)管理權(quán)由另外一家物業(yè)公司承接，前后共計(jì)194天。 61物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第六節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)管理案例 二、案例點(diǎn)評(píng) (一 )先天不足，后天難補(bǔ) 該商廈是由 50家各自具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主， 90家具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)權(quán)的商戶組成，這就形成了產(chǎn)權(quán)分散，各自為戰(zhàn)的先天不足局面，為開業(yè)后的統(tǒng)一管理埋下了致命的隱患。 例如，一個(gè)手表維修商在修表時(shí)，將顧客的手表零部件偷梁換柱，遭顧客投訴到市消協(xié)，市消協(xié)派人到物業(yè)分公司調(diào)查核實(shí)。但由于商場(chǎng)服務(wù)部不了解情況，無法準(zhǔn)確答復(fù)，極大地影響該商廈商場(chǎng)的社會(huì)形象 同時(shí)，為配合地區(qū)管理辦公室整頓市場(chǎng)秩序的活動(dòng)，物業(yè)分公司商場(chǎng)服務(wù)部進(jìn)行了內(nèi)部自查，發(fā)現(xiàn) 80％的承租商沒有合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)， 75％的商品沒有品牌代理證明。雖然做了大量工作，但聽取意見的承租商寥寥無幾，物業(yè)分公司在商業(yè)上的協(xié)調(diào)功能幾乎沒有任何力度可言。 為突出商廈的整體形象，物業(yè)分公司制定了《 A商廈商場(chǎng)管理協(xié)議》、《商場(chǎng)商品布局規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，對(duì)承租商提了十分具體的要求。但承租商一味追求利潤(rùn)最大化，根本不把整體管理放在眼里，更不顧忌自身經(jīng)營(yíng)與商廈整體管理的協(xié)調(diào)和配合。62物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第六節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)管理案例 二、案例點(diǎn)評(píng)(二 )問題復(fù)雜，底數(shù)不清 進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)之后，物業(yè)分公司又通過不同渠道了解到項(xiàng)目開發(fā)商先前對(duì)業(yè)主有著不同的承諾，例如對(duì)個(gè)別業(yè)主承諾享有廣告牌位置的優(yōu)先使用權(quán)；承諾業(yè)主一層為共享空間，但事后卻賣給了另外一家公司；承諾某一商家在大堂可單獨(dú)設(shè)門，可以不實(shí)行全店統(tǒng)一的開閉店時(shí)間的規(guī)定，這后來引起其他客戶不滿。 當(dāng)物業(yè)管理合同簽署完畢，物業(yè)分公司派人進(jìn)駐以后，開發(fā)商卻告之某幾家公司是相對(duì)獨(dú)立的，不能按物業(yè)分公司制定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，而這些在前期測(cè)算中開發(fā)商并未做任何聲明，導(dǎo)致物業(yè)分公司收入驟減。 直至 5月 18日，工程設(shè)備、設(shè)施和安全保衛(wèi)系統(tǒng)仍只部分具備條件。而開發(fā)商利用商戶急于開業(yè)的心理，促成商場(chǎng)如期強(qiáng)行開業(yè)，避免了再向業(yè)主發(fā)放拆遷補(bǔ)償違約款。后來商戶們大呼上當(dāng)，拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，使得物業(yè)分公司很快陷入月月虧損的困境 63物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第六節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)管理案例 二、案例點(diǎn)評(píng)(三 )收入難以實(shí)現(xiàn)，日常管理難以維持 物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)的惟一收入來源，該商廈物業(yè)管理費(fèi)的收人大致分為三部分：商場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)、車場(chǎng)停車管理費(fèi)、廣告費(fèi)。 由于產(chǎn)權(quán)分散，底數(shù)不清，特別是物業(yè)分公司進(jìn)駐后又發(fā)現(xiàn)很多問題，例如開發(fā)商前期提供的商場(chǎng)面積與實(shí)際情況嚴(yán)重不符。按照前期測(cè)算，每月物業(yè)管理各項(xiàng)支出合計(jì)費(fèi)用為 77萬元左右，但按進(jìn)駐后開發(fā)商重新提供的面積測(cè)算，既使是按 100％收繳率，每月也只能收 60萬元，一個(gè)月的收支差就達(dá)到 17萬元。同時(shí)，開發(fā)商指定的廣告公司不積極配合，室外廣告遲遲不能落實(shí)；停車場(chǎng)仍然施工，不能按約定的時(shí)間投人使用。這些都是造成物業(yè)分公司不能按時(shí)足額收取物業(yè)管理費(fèi)的重要原因，以至于難以維持正常的日常開銷。64物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第六節(jié)　零售商業(yè)物業(yè)管理案例三、經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) 1．任何一個(gè)項(xiàng)目的前期開發(fā)都不會(huì)非常完善，物業(yè)管理企業(yè)也不可能進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)一段時(shí)間，充分了解情況后再做詳細(xì)的項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算。因此有必要在前期的成本費(fèi)用測(cè)算時(shí)充分度量風(fēng)險(xiǎn)，留有余地；在進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)后采用一切可能手段彌補(bǔ) “先天不足 ”的缺陷。 2．物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)與開發(fā)商簽訂的管理合同進(jìn)行逐條的分析和研究，這對(duì)項(xiàng)目今后的運(yùn)作起著重要的作用。特別是在保證性條款上，如開發(fā)商違約責(zé)任、債權(quán)債務(wù)的處理等方面要體現(xiàn)出足夠的警惕性和前瞻性。 3．給予開發(fā)商重要環(huán)節(jié)的讓步，必須要有文字確認(rèn)。 4．開發(fā)商 (或投資商 )是零售商業(yè)物業(yè)能否成功運(yùn)作的關(guān)鍵因素。而本文所列舉的開發(fā)商卻不講實(shí)話，實(shí)際上是把物業(yè)管理企業(yè)騙進(jìn)了項(xiàng)目里。所以說，開發(fā)商的品質(zhì)是物業(yè)管理企業(yè)在承接項(xiàng)目時(shí)必須認(rèn)真衡量的。65物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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