【正文】 二節(jié) 租售控制第九章 經(jīng)營管理及推廣 ………………………………………………………… ……………56第一節(jié) 租金、管理費(fèi)繳付程序第二節(jié) 租金摧收及違約處理程序前 言合生創(chuàng)展集團(tuán)在董事局的正確領(lǐng)導(dǎo)下得到迅猛的發(fā)展，業(yè)務(wù)從廣州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市場上，已成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊?？傮w市場策略（3）租售推廣期經(jīng)營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費(fèi)者來消費(fèi)。（3） 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)營商與居住兩方面的關(guān)系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。租售比例原則上為7：3。方案中各項(xiàng)目內(nèi)容的制定指引見相關(guān)工作指引，例如：制定項(xiàng)目總平均租金回報(bào)率時(shí)參照《租金定價(jià)工作程序》中第二章的工作指引，如運(yùn)作當(dāng)中要修改回報(bào)率，審批程序則按第二章上所列的程序報(bào)批。地鋪/裙樓投資成本攤分系數(shù)表 工作指引（1）因商業(yè)物業(yè)的定位受地點(diǎn)、周邊人口數(shù)、交通狀況、物業(yè)狀況等眾多因素的影響，不能一概而論，故上述的成本系數(shù)分?jǐn)偸歉鶕?jù)目前地區(qū)公司現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)的狀況來擬定，適合駿景、華景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街鋪項(xiàng)目使用。 租用面積大類似批發(fā)，往往租用面積與租金水平成反比。（6）促銷措施的制定和實(shí)施見《階段性租賃價(jià)格調(diào)整》。500㎡～1000㎡一般為4%～8%；營銷中心、財(cái)務(wù)部會(huì)簽方案，在不低于相關(guān)項(xiàng)目租金回報(bào)率前提下營銷老總作最終審定。②租售推廣期：指正式向市場推出至大致上出租或出售完成之間的階段。②項(xiàng)目開業(yè)后，推廣的目的是要把項(xiàng)目的品牌和形象進(jìn)一步鞏固和提升，重點(diǎn)是培養(yǎng)消費(fèi)者到項(xiàng)目來消費(fèi)的消費(fèi)習(xí)慣，在項(xiàng)目開業(yè)頭幾年、消費(fèi)淡季，以及消費(fèi)危機(jī)時(shí)期和過后（例如非典），宣傳推廣尤為重要，只有吸引消費(fèi)者的場所才是商家追逐之地，才是有升值潛力的黃金地。年度預(yù)算表第三節(jié) 月度預(yù)算編制及審批程序一、編制及審批流程二、操作規(guī)定經(jīng)營部根據(jù)年度預(yù)算方案，于每月25日之前擬定下一個(gè)月的預(yù)算方案，并報(bào)地區(qū)公司銷售副總審批；銷售副總審批同意的本月預(yù)算方案交由地區(qū)公司財(cái)務(wù)部備案；經(jīng)營部執(zhí)行當(dāng)月預(yù)算方案。一、工作流程二、工作指引招租人員須熟悉每間商鋪/寫字樓的價(jià)格、功能定位，在這個(gè)前提下與客戶洽談。在兩家以上商戶綜合素質(zhì)對(duì)比時(shí)，綜合得分高者得。月12個(gè)月247。第四節(jié) 租賃合同簽署程序一、租賃合同簽署程序?qū)懽謽浅鲎庵袑?duì)客戶的評(píng)估較為容易，且以價(jià)高者得原則為主，因此在客戶到價(jià)后，可從認(rèn)租直接到簽約程序，營銷中心在合同階段審核相關(guān)內(nèi)容。合同的訂立人(出租人、承租人)必須是自然人、法人、其他組織，其中無民事行為能力或限制民事行為能力的自然人必須由其法定代理人代理。經(jīng)營部負(fù)責(zé)對(duì)重點(diǎn)客戶送達(dá)競價(jià)公告（例如知名超市）、醫(yī)療中心。項(xiàng)目主管、管理中心、租戶三方在驗(yàn)收表上簽名，由管理中心收回鑰匙。一定由項(xiàng)目公司發(fā)函，通知經(jīng)營部帶租出售的鋪號(hào)及交接日期，該交接日期即為經(jīng)營部辦理原租賃合同終止之日。（三） 財(cái)務(wù)人員在日常工作中，除應(yīng)遵守公司制度及財(cái)務(wù)部有關(guān)規(guī)定外，還必須做好如下幾項(xiàng)工作： 上班時(shí)間必須穿著工衣，衣著必須整潔、端裝； 顧客來前交款或咨詢有關(guān)問題必須熱情、主動(dòng)； 開票據(jù)、收鋪通知前，必須仔細(xì)核對(duì)，對(duì)不符合有關(guān)規(guī)定，不予蓋章； 每天下班必須與經(jīng)營部同步，節(jié)假日必須做好輪崗工作； 客戶繳交的款項(xiàng)必須當(dāng)天存入銀行，因特殊情況無法存入銀行的，必須向項(xiàng)目公司匯報(bào)有關(guān)情況；（四） 禮賓司 禮賓司必須站立在售樓部正門內(nèi)側(cè)，按規(guī)定姿勢(shì)站立； 當(dāng)顧客進(jìn)入或離開招租處時(shí)，必須協(xié)助顧客打開大門； 上班時(shí)間必須統(tǒng)一著裝，不得閑坐在其他座位上； 待客必須文明、禮貌，不得有粗魯?shù)难孕信e止； 突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，必須及時(shí)協(xié)助有關(guān)人員處理；二、監(jiān)督措施 經(jīng)營部每周不定期安排人員到各招租現(xiàn)場了解情況，并按要求填寫《招租現(xiàn)場抽查表》（附后）； 經(jīng)營部安排專人收集、統(tǒng)計(jì)抽查結(jié)果，對(duì)于違紀(jì)律次數(shù)較多的租賃網(wǎng)點(diǎn)，在每周招租周報(bào)中通報(bào)； 連續(xù)兩周被通報(bào)的租賃網(wǎng)點(diǎn)，在通報(bào)租賃網(wǎng)點(diǎn)的同時(shí)，還須通報(bào)項(xiàng)目主管名單； 《招租現(xiàn)場抽查表》（轉(zhuǎn)下頁）63 / 63第八章 商業(yè)物業(yè)租售臺(tái)帳建立及租售控制程序第一節(jié) 租售臺(tái)帳對(duì)地區(qū)公司的商用物業(yè)建立臺(tái)帳及出入庫制度，做到總量清晰、動(dòng)態(tài)調(diào)整及時(shí)準(zhǔn)確。30月租金=首次租金] 第二次租金至倒數(shù)第二次租金則以每個(gè)自然月為界限，即每月1至30或31日； 最后一次租金為最后一個(gè)月1日至合同終止日期。2. 乙方應(yīng)依時(shí)付清第四條第2項(xiàng)約定的款項(xiàng)，否則甲方有權(quán)單方面取消本認(rèn)購書，定金不予退還，并有權(quán)不再另行通知乙方而將該房地產(chǎn)另行出售。十一、本認(rèn)購書一式六份，甲方四份，乙方一份，律師所一份，經(jīng)甲方加蓋銷售專用章、經(jīng)辦人簽字及乙方簽字齊備后生效。三、乙方須承擔(dān)的綜合費(fèi)用，由甲方代為收取：總房價(jià)的2%（交樓時(shí)繳交3000元，以后每月1元/平方米計(jì)收）；：總房價(jià)的 %，即RMB/HKD ；3.《商品房買賣合同》印花稅：總房價(jià)的 %，即RMB/HKD ；：總房價(jià)的 %，即RMB/HKD ；、房產(chǎn)、土地登記費(fèi)、工本費(fèi)：RMB/HKD ；：管道煤氣安裝費(fèi)：RMB/HKD ； 純凈水系統(tǒng)安裝費(fèi)：RMB/HKD ；有線電視安裝費(fèi)：RMB/HKD ； 智能化系統(tǒng)安裝費(fèi)：RMB/HKD ；可視對(duì)講系統(tǒng)安裝費(fèi)：RMB/HKD ； ； 上述2~6項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)：RMB/HKD （最終標(biāo)準(zhǔn)按政府規(guī)定）。 委托康景收款的，應(yīng)由項(xiàng)目公司開出發(fā)票供康景財(cái)務(wù)使用，并出正式發(fā)出委托收款公函，并發(fā)至各租戶。女招租人員化淡妝，但切忌濃妝艷抹，不許紋眉，不得涂有色指甲油，不得佩帶除手表、戒指之外的飾物，忌用過多香水或使用刺激性氣味強(qiáng)的香水，總體要使人感到自然、美麗、精神好； 口腔必須保證清新，不應(yīng)有異味。 經(jīng)營部對(duì)租戶的燈箱廣告、櫥窗設(shè)計(jì)予以審批和監(jiān)管。第八節(jié) 退租手續(xù)辦理程序退租：指商鋪?zhàn)赓U期限到期，原承租方不愿續(xù)約或在競價(jià)中得不到承租權(quán)的，予以辦理退租。第六節(jié) 競價(jià)程序商用物業(yè)出貨方式主要以公開招租為主，其次為競價(jià)，針對(duì)續(xù)約、再出租、生活基本配套（凈菜超市、醫(yī)療、幼兒園、托兒所）以及租金水平會(huì)低于公司核定的投資回報(bào)率的出租，須公開競價(jià)明確承租方及租賃條件。二、租賃合同填寫要求：合同文本適用于確立房地產(chǎn)租賃關(guān)系。滿分標(biāo)準(zhǔn)為100分。② 評(píng)估步驟：a、測算免裝修后成本：假設(shè)該案例為3500元/㎡b、計(jì)算公司要求凈回報(bào)率：100元/㎡項(xiàng)目主管須于當(dāng)日填好《商鋪出租意見書》，附齊《商場/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評(píng)估表》、認(rèn)租書、認(rèn)租金收據(jù)（復(fù)印件）、客戶資料，并最遲于次日內(nèi)遞交營銷中心經(jīng)營部。第二節(jié) 審定裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)：是指各樓盤商用物業(yè)的門面、室內(nèi)外交樓標(biāo)準(zhǔn)，裝修標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)報(bào)批，通過后方可頒布執(zhí)行。二、評(píng)審評(píng)審程序評(píng)審工作指引（1） 參與初審的部門對(duì)年度預(yù)算進(jìn)行會(huì)審，并提出相應(yīng)的建議措施。媒體廣告及軟性文章（3）營銷中心、審核部收到施工平面圖后，根據(jù)國家頒布的《房地產(chǎn)測量方法》以及公司的有關(guān)規(guī)定，分別計(jì)算出每一商業(yè)單元的面積（建筑面積、分?jǐn)偯娣e和實(shí)用率）。一、工作流程二、工作指引①商鋪促銷措施的空間來自：商鋪營銷價(jià)內(nèi)已含有的基準(zhǔn)價(jià)上浮的4%、國際品牌基準(zhǔn)價(jià)下浮20%和國內(nèi)知名品牌基準(zhǔn)價(jià)下浮10%的實(shí)際未用完的部分；②寫字樓促銷措施的空間來自營銷價(jià)內(nèi)已含有的基準(zhǔn)價(jià)上浮3%，300㎡～1000㎡基準(zhǔn)價(jià)下浮5%和1000㎡以上基準(zhǔn)價(jià)下浮10%實(shí)際未用的部分。1000㎡以上最少三個(gè)月甚至正式開張之日，最長不超過半年；（2）寫字樓的下浮要求體現(xiàn)在大面積承租上，據(jù)經(jīng)驗(yàn)，500㎡以上約占25%，1000㎡以上約25%，其余小面積占50%，所以寫字樓300㎡以下的租金營銷價(jià)應(yīng)在基準(zhǔn)價(jià)上上浮10%，以應(yīng)付大面積承租租金下浮及促銷措施。除了考慮產(chǎn)品的“區(qū)”、“級(jí)”的不同外，還要考慮商家的品牌、租用面積大小、行業(yè)的毛利率等因素。所以一個(gè)面積較小的商鋪的面積系數(shù)要高于一個(gè)面積較大的商鋪。（7） 裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建議。 三、崗位職責(zé)及人員定編 見附件第二章 商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證和經(jīng)營方案的制定與審批 第一節(jié) 前期與規(guī)劃設(shè)計(jì)論證 商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項(xiàng)目論證管理規(guī)范》相關(guān)規(guī)定基本一致。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營部組織實(shí)施。物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運(yùn)送、設(shè)施管理、安全等等。專項(xiàng)市場調(diào)研及對(duì)手分析第一章 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營組織第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項(xiàng)目公司開發(fā)、建設(shè)的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：大型純商業(yè)項(xiàng)目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場） 時(shí)期、區(qū)域劃分及推廣時(shí)機(jī)的把握（8） 與商戶有關(guān)工程條件的談判。第三章 商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批第一節(jié) 租售營銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準(zhǔn)備招租前三個(gè)月有關(guān)部門應(yīng)開始著手安排租賃經(jīng)營方案。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內(nèi)部認(rèn)購折扣、領(lǐng)導(dǎo)特批折扣、等。（2）根據(jù)市場情況，分別對(duì)用于生活配套的物業(yè)和主題定位的商業(yè)物業(yè)的最高租價(jià)作出估算?；谝陨鲜袌鎏卣骱蛢r(jià)格策略的八大原則，按以下流程和指引建立租價(jià)走勢(shì)。小面積商鋪和寫字樓一般為兩至三年；③如果整棟物業(yè)不是由一個(gè)商戶整體租用，原則外墻廣告位置要按市場價(jià)值予以收費(fèi)。對(duì)于出租的商用物業(yè)付款方式建議經(jīng)項(xiàng)目公司、財(cái)務(wù)部會(huì)簽后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)審批同意后返回營銷中心商用物業(yè)經(jīng)營部。對(duì)商家的滲透是針對(duì)性滲透，對(duì)符合商業(yè)物業(yè)定位的商家定期寄發(fā)宣傳品，以“匯報(bào)”項(xiàng)目進(jìn)度、思路以樹立他們對(duì)項(xiàng)目的信心。編輯形象/消費(fèi)雜志每半年，由地區(qū)公司財(cái)務(wù)部、審核部、審計(jì)室聯(lián)合對(duì)各預(yù)算單位的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，并根據(jù)實(shí)際需要對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；預(yù)算制訂后，要求每季度費(fèi)用支出不超出預(yù)算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互挪動(dòng)，但不可挪作營銷費(fèi)用以外的用途。公司及經(jīng)營品牌的簡介?？傋馄谠聰?shù)12個(gè)月247。月12個(gè)月247。E. 由營銷中心經(jīng)營部起草好收鋪通知，財(cái)務(wù)收款后審核合同與通知一致，并蓋章，經(jīng)辦物業(yè)顧問負(fù)責(zé)送達(dá)。一、工作流程二、工作指引所有租賃合同到期的物業(yè)均須參與競價(jià)。已簽租賃合同且已收鋪，但沒有在首次免租期屆滿一個(gè)月內(nèi)開業(yè)，予以沒收押金。 經(jīng)營部與物業(yè)公司一起參與對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收與移交。轉(zhuǎn)租須收取辦理手續(xù)當(dāng)月50%的租金作為手續(xù)費(fèi)。經(jīng)營部、項(xiàng)目公司認(rèn)租/認(rèn)購之前填寫《物業(yè)狀況征詢表》，經(jīng)財(cái)務(wù)部核對(duì)控制表確認(rèn)后方可收訂。 三份通知須抄送管理中心。3. 如乙方按揭申請(qǐng)不被銀行接受、又不選用甲方提供的其他付款方式，甲方有權(quán)解除本認(rèn)購書，并有權(quán)要求乙方支付該房地產(chǎn)總房價(jià)的20%作為違約金。七、乙方如要求更名（加名、減名、換名）、換房或改變付款方式，必須提出書面申請(qǐng)并獲得甲方同意，須向甲方繳付變更前總房價(jià)的1%作為手續(xù)費(fèi)，其余由于更改合同所引起的費(fèi)用概由乙方承擔(dān)。 對(duì)于首次停止水電供應(yīng)的欠租戶，須在30日前補(bǔ)交租金及在經(jīng)營部寫下書面承諾書后，由經(jīng)營部書面通知恢復(fù)供水、供電。收定金，出售的給予保留60天，出租的給予保留30天，在此時(shí)間內(nèi)，如未能簽訂正式合同的則重新予以出租出售。第十二節(jié) 現(xiàn)場管理規(guī)定一、 現(xiàn)場人員日常管理規(guī)定（一） 招租人員 上班必須準(zhǔn)時(shí)。 管理中心須在物業(yè)交付和商業(yè)物業(yè)租售推出之前時(shí)間內(nèi)，處理好商業(yè)物業(yè)的移交存在的所有問題，使商家的收鋪順利進(jìn)行，以免發(fā)生延長起租，增加免租期或減租等問題。一、 工作流程二、工作指引取證須現(xiàn)場拍照。