【正文】 業(yè)的移交存在的所有問(wèn)題，使商家的收鋪?lái)樌M(jìn)行，以免發(fā)生延長(zhǎng)起租，增加免租期或減租等問(wèn)題。附：小區(qū)商鋪退回驗(yàn)收單第九節(jié) 商鋪交付使用程序商鋪交付使用參照住宅交付，分兩步：第一步 由項(xiàng)目公司交付給康景物業(yè)；第二步 由經(jīng)營(yíng)部協(xié)助康景物業(yè)交付給承租方。項(xiàng)目主管對(duì)租金交付情況開(kāi)展檢查，管理中心對(duì)工程及管理費(fèi)、水電費(fèi)等，開(kāi)展檢查，雙方應(yīng)按合同的約定驗(yàn)收無(wú)誤。管理中心在接到終止通知后，須按通知之日停止水電供應(yīng)，停辦裝修申請(qǐng)，停止支付鑰匙，并派保安人員加強(qiáng)監(jiān)管。一、 工作流程二、工作指引取證須現(xiàn)場(chǎng)拍照。第七節(jié) 撻定程序四種撻定情形：認(rèn)租已獲得批準(zhǔn)，認(rèn)租方五個(gè)工作日內(nèi)不簽正式租賃合同的，予以沒(méi)收認(rèn)租金。如有特殊情況，可安排專(zhuān)項(xiàng)競(jìng)價(jià)。再出租新合同的起租日期原則上以原租戶(hù)交回商鋪日期為準(zhǔn)。法律規(guī)定了原租客在再出租或出售時(shí)，在同等條件下有優(yōu)先承租/購(gòu)買(mǎi)權(quán)，故經(jīng)辦部門(mén)須把競(jìng)價(jià)通知確保送達(dá)原租戶(hù)。四、租賃合同一式五份、客戶(hù)、經(jīng)營(yíng)部、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、管理中心、地區(qū)公司資料室。合同須用墨水筆或簽字筆填寫(xiě)，不得涂改，不得漏填。租賃期內(nèi)相關(guān)各方的違約責(zé)任及相關(guān)賠償內(nèi)容。附件：出租意見(jiàn)表及收鋪通知范本二、租賃合同使用規(guī)范租賃合同是指地區(qū)公司所有的商用物業(yè)出租時(shí)與租戶(hù)簽定的物業(yè)租賃協(xié)議，由地區(qū)公司法律室以房地產(chǎn)管理局租賃合同范本的基礎(chǔ)，結(jié)合地區(qū)公司出租物業(yè)的實(shí)際情況分別編寫(xiě)地區(qū)公司商場(chǎng)商鋪、臨街鋪及寫(xiě)字樓物業(yè)租賃合同范本，由相關(guān)職能部門(mén)會(huì)簽、修改，由公司領(lǐng)導(dǎo)審核后正式使用。C. 押金標(biāo)準(zhǔn)為兩個(gè)月租金，可把已交之認(rèn)租金作抵扣補(bǔ)充余額，交回認(rèn)租金收據(jù)押金。本評(píng)估法側(cè)重租賃條件的評(píng)估。第三節(jié) 寫(xiě)字樓租戶(hù)租賃資格評(píng)估一、寫(xiě)字樓租戶(hù)租賃資格評(píng)估表二、工作指引本表適用于租用場(chǎng)地作寫(xiě)字樓用途的租戶(hù)在承租、續(xù)約時(shí)的評(píng)估。%=%e、租戶(hù)在“租賃條件”項(xiàng)目上的實(shí)得分： （1＋%）60分=因每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的旗艦店的價(jià)值體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目知名度的提升，增加人流及提升其他商鋪的租值，故可以不按此評(píng)價(jià)法進(jìn)行評(píng)估專(zhuān)案報(bào)批。36個(gè)月=100元/㎡月→實(shí)際單月租金㎡月，6個(gè)月免租期，3年合約，免裝修交付。公司要求凈回報(bào)率（4） 注釋?zhuān)篴、投資成本：地區(qū)公司財(cái)務(wù)部將提供各商業(yè)項(xiàng)目的平均投資成本，并按“成本分?jǐn)傁禂?shù)”把平均成本分?jǐn)傊敛煌臉菍?，從而得出各?xiàng)目不同樓層的投資成本?？傋馄谠聰?shù)12個(gè)月247。附件：商鋪臨時(shí)認(rèn)租書(shū)范本第二節(jié) 商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶?hù)租賃資格評(píng)估一、商場(chǎng)/商鋪?zhàn)鈶?hù)租賃資格評(píng)估表二、工作指引本表適用于商場(chǎng)及商鋪?zhàn)鈶?hù)在承租、續(xù)約時(shí)的評(píng)估；滿(mǎn)分標(biāo)準(zhǔn)分為100分；除超市和醫(yī)療配套外，只有總分達(dá)到70分的商戶(hù)才有資格租用商鋪，其中：國(guó)際知名品牌租賃條件單項(xiàng)不低于48分，國(guó)內(nèi)知名品牌不低于54分，無(wú)品牌者不低于60分。初評(píng)達(dá)標(biāo)，項(xiàng)目主管審核認(rèn)租書(shū)后簽名并督促招租人員帶客戶(hù)至項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)交認(rèn)租金，認(rèn)租金原則上為首月租金的一半，300㎡以上客戶(hù)交5000元。店面或櫥窗的VI（須提供相片）。公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或身份證明復(fù)印件。已提供裝修物業(yè)因?yàn)槌鲎獾囊笮柚匦绿峁┭b修，按以下程序操作：第七章 商鋪銷(xiāo)售、租賃工作程序第一篇 銷(xiāo)售由于商用物業(yè)銷(xiāo)售工作程序與現(xiàn)在執(zhí)行的樓宇銷(xiāo)售工作程序相同，在此不作重列附認(rèn)購(gòu)書(shū)和買(mǎi)賣(mài)契約第二篇 租賃第一節(jié) 認(rèn)租手續(xù)及審批辦理程序認(rèn)租手續(xù)：在現(xiàn)場(chǎng)招商中，為了盡快明確客戶(hù)意向，促成招租成功，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目主管有權(quán)在客戶(hù)已符合公司批準(zhǔn)的價(jià)格、功能、定位時(shí)，收取客戶(hù)認(rèn)租金（同售樓時(shí)收取認(rèn)購(gòu)定金的目的一致）。 經(jīng)審定的交樓標(biāo)準(zhǔn)返回項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司根據(jù)會(huì)審意見(jiàn)修改原交樓標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)無(wú)誤后發(fā)給相關(guān)單位（營(yíng)銷(xiāo)策劃組、簽約組、經(jīng)營(yíng)部、工程部）使用。第七節(jié) 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)一、制定標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)程序 操作流程 操作規(guī)定（1） 經(jīng)營(yíng)部根據(jù)審核部要求列出費(fèi)用明細(xì)表，明細(xì)表內(nèi)容包括：費(fèi)用名稱(chēng)、規(guī)格、制作要求等；（2） 審核部根據(jù)經(jīng)營(yíng)部提供的有關(guān)資料按招標(biāo)程序確定合作單位及標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)；（3） 經(jīng)營(yíng)部根據(jù)實(shí)際需要與合作單位簽訂合作合同（如：宣傳印刷合同、廣告制作合同等），以標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)作為合同單價(jià)，凡與標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)不符或未有標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)的，均須報(bào)審核部審定價(jià)格（或招標(biāo)），并對(duì)標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)表予以補(bǔ)充；（4） 審核部必須定期了解市場(chǎng)行情，以確保標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)符合市場(chǎng)趨勢(shì)，每季度必出一份市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，以進(jìn)一步評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)的可行性，并報(bào)評(píng)審小組；（5） 標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)與操作與住宅推廣基本保持一致。（1） 計(jì)劃類(lèi)費(fèi)用結(jié)算：按樣報(bào)或播出證明憑實(shí)結(jié)算有關(guān)款項(xiàng)；（2） 合同類(lèi)、請(qǐng)示類(lèi)費(fèi)用結(jié)算：則根據(jù)《驗(yàn)收制度》驗(yàn)收，按合同條款如實(shí)結(jié)算款項(xiàng)；（3） 各類(lèi)款項(xiàng)支付必須按財(cái)務(wù)新頒的《付款審批制度》報(bào)批；（4） 禁止將結(jié)算款折分請(qǐng)款，一經(jīng)查實(shí)，從重處罰經(jīng)辦人及部門(mén)負(fù)責(zé)人。（4） 方案確定后，集團(tuán)公司與董事局、地區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)中心、經(jīng)營(yíng)部與集團(tuán)公司分別簽定《全年?duì)I銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算責(zé)任書(shū)》，并按年度預(yù)算方案制定月度預(yù)算方案。（4） 預(yù)算單位須于每年一月中旬前擬定年度預(yù)算方案。展覽活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)公益贊助等經(jīng)營(yíng)期：①主要針對(duì)商場(chǎng)及規(guī)模較大的商業(yè)街項(xiàng)目?，F(xiàn)場(chǎng)包裝、布置對(duì)消費(fèi)者的滲透是廣泛式滲透，在公司原定的所有對(duì)外宣傳中，對(duì)任何機(jī)會(huì)、任何形式，只要能傳遞信息，對(duì)消費(fèi)者能作正面引導(dǎo)的機(jī)會(huì)都應(yīng)利用。② 主要方式以報(bào)紙軟文、公關(guān)活動(dòng)、目標(biāo)客群滲透為主：ａ、報(bào)紙軟文：在主流媒體上以新聞報(bào)導(dǎo)、專(zhuān)題文章等形式不經(jīng)意地引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注，并認(rèn)同地塊的商業(yè)價(jià)值。第五章、宣傳推廣與營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的制訂與審批 第一篇、商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引一、工作階段主要分成三個(gè)階段：①項(xiàng)目前期：項(xiàng)目開(kāi)工前后至正式向市場(chǎng)推出之間的階段。（2）總工室審核圖紙，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，一份存檔，另三份發(fā)給營(yíng)銷(xiāo)中心、審核部、營(yíng)銷(xiāo)中心商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部。付款方式表經(jīng)財(cái)務(wù)部審核，營(yíng)銷(xiāo)老總審批后送行政人事部蓋章（項(xiàng)目公司公章）。一、工作流程二、工作指引商用物業(yè)推售前，項(xiàng)目公司根據(jù)銷(xiāo)售策略、結(jié)合市場(chǎng)因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建議內(nèi)容包括：付款種類(lèi)、優(yōu)惠政策、付款計(jì)劃等；或商用物業(yè)推出租賃業(yè)務(wù)前，營(yíng)銷(xiāo)中心商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)部根據(jù)租賃策略、結(jié)合市場(chǎng)因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建議內(nèi)容包括：租金繳付計(jì)劃、優(yōu)惠政策等。在原租金回報(bào)率不變的情況下恰當(dāng)運(yùn)用延長(zhǎng)免租期、租價(jià)折扣、送管理費(fèi)等手段促進(jìn)成交。第四節(jié) 階段性?xún)r(jià)格調(diào)整及制定促銷(xiāo)措施促銷(xiāo)措施和階段性?xún)r(jià)格調(diào)整：根據(jù)市場(chǎng)的季節(jié)性和促銷(xiāo)策略，在營(yíng)銷(xiāo)價(jià)上附加一些優(yōu)惠措施或?qū)ψ鈨r(jià)作一些階段性調(diào)整，以促進(jìn)商家在淡季開(kāi)盤(pán)、競(jìng)爭(zhēng)激烈等時(shí)候達(dá)成成交。（4）管理費(fèi)水平①由廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司建議，經(jīng)地區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)中心、財(cái)務(wù)部會(huì)簽后，由地區(qū)公司總經(jīng)理審批。（3）廣告招牌位置：①每個(gè)商鋪應(yīng)給予一個(gè)免費(fèi)的招牌位置，在商場(chǎng)或商業(yè)街開(kāi)業(yè)早期，對(duì)品牌企業(yè)、大面積承租或位置較偏的商戶(hù)可提供一至兩個(gè)設(shè)置在公共位置的廣告位，半年至一年的免費(fèi)使用期，應(yīng)視項(xiàng)目實(shí)際情況作出安排。500㎡以下承租一般為5～10%；一般1000㎡以下給予最多三個(gè)月；1000㎡以上～5000㎡商鋪一般為五至八年；工作指引（1）在申報(bào)項(xiàng)目租賃經(jīng)營(yíng)方案時(shí)與定價(jià)一起擬列在方案內(nèi)，詳見(jiàn)《制定和申報(bào)租賃經(jīng)營(yíng)方案》。（5）把投資成本價(jià)值系數(shù)分?jǐn)傊粮鲀r(jià)格區(qū)的不同樓層。④當(dāng)項(xiàng)目已出租至90%，則結(jié)算已出租面積的加權(quán)平均租金回報(bào)率，并與公司要求的回報(bào)率相比較，若高于公司要求，則計(jì)算其中的空間，分?jǐn)傊潦Ｓ嗟拿娣e上制定傾銷(xiāo)價(jià)。具體見(jiàn)下列表格：① 據(jù)商業(yè)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際知名品牌及國(guó)內(nèi)知名品牌的數(shù)量占商戶(hù)總量不到40%，其中國(guó)際品牌低于15%，國(guó)內(nèi)品牌低于25%，因此總平均回報(bào)率在各類(lèi)商家中的分配比例建議如下表，以此制定營(yíng)銷(xiāo)價(jià)。216。216。三、確立租金價(jià)格走勢(shì)根據(jù)已通過(guò)的總平均租金回報(bào)率和基準(zhǔn)價(jià)，建立整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的租價(jià)走勢(shì)。（4）方案中應(yīng)同時(shí)提出因項(xiàng)目住宅入住人口數(shù)而推出的商業(yè)面積及進(jìn)度策略?；鶞?zhǔn)價(jià)：是指與總平均租金回報(bào)率相對(duì)應(yīng)的該項(xiàng)目的平均租金水平，應(yīng)計(jì)算至各樓層。由于不同位置、不同樓層的商鋪/寫(xiě)字樓價(jià)值并不一樣，為了易于比較故需把平均成本按照價(jià)值大小的一定比例分?jǐn)傊粮鱾€(gè)區(qū)域。 面積系數(shù)一個(gè)商鋪，它的面積越小，涉及的總金額就相對(duì)較小，易為客戶(hù)接受；相反，面積越大，總金額就越高，市場(chǎng)承受力就越弱。 營(yíng)銷(xiāo)中心組織召開(kāi)定價(jià)會(huì)議，討論價(jià)格試算一覽表的可行性，與會(huì)人員應(yīng)包括：營(yíng)銷(xiāo)老總、價(jià)格小組成員、營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷(xiāo)中心定價(jià)組成員，財(cái)務(wù)部有關(guān)人員。 營(yíng)銷(xiāo)中心收到推售計(jì)劃后，根據(jù)推售計(jì)劃，結(jié)合本部門(mén)意見(jiàn)出具基準(zhǔn)價(jià)格試算表。（10） 如以小面積出租為主的鋪或商場(chǎng)，須作出開(kāi)業(yè)一年內(nèi)的經(jīng)營(yíng)期宣傳推廣計(jì)劃及費(fèi)用建議。（6） 招租策略（例如分期、分區(qū)攤出策略等）。（2） 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析。對(duì)于未出租的，經(jīng)地區(qū)財(cái)務(wù)核對(duì)《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的轉(zhuǎn)入帶租約出售程序。在每年年頭要召開(kāi)全年的租售規(guī)劃會(huì)議，在項(xiàng)目商業(yè)交付前三個(gè)月要召開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)租售規(guī)劃會(huì)議。其他部門(mén)的職責(zé)與住宅開(kāi)發(fā)的分工和職責(zé)大致相同。廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司（1） 負(fù)責(zé)對(duì)商用物業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理。（6） 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)招租處的建造和裝修。（2） 受營(yíng)銷(xiāo)中心委托對(duì)需出售的商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷(xiāo)售及宣傳推廣工作。（3） 負(fù)責(zé)對(duì)用于出租的商用物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、策劃、招租、宣傳推廣及經(jīng)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)管理和宣傳推廣工作。策略定價(jià)項(xiàng)目功能規(guī)劃確定具體市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位論證（2）前期策劃期項(xiàng)目依托住宅區(qū)、商住結(jié)合，但單體面積40000㎡以上，例如駿景商業(yè)廣場(chǎng)非大型純商業(yè)項(xiàng)目（地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場(chǎng)地）二、經(jīng)營(yíng)的含義指通過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建造出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，運(yùn)用富有成效的營(yíng)銷(xiāo)手段，租賃與銷(xiāo)售的合理分配使商用物業(yè)建設(shè)良性循環(huán)，物業(yè)不斷增值從而使公司利益最大化的行為過(guò)程。盤(pán)活資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)好商用物業(yè)將成為地區(qū)公司另一個(gè)利潤(rùn)的來(lái)源，增值的商用物業(yè)和穩(wěn)定的長(zhǎng)期性收益將有利于集團(tuán)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。隨著集團(tuán)業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張以及廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，如何使企業(yè)能在變幻莫測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境中游刃有余地主宰發(fā)展速度，能在充滿(mǎn)風(fēng)險(xiǎn)的投資環(huán)境中保持穩(wěn)健，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，成為地區(qū)公司實(shí)施以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的多元化策略的出發(fā)點(diǎn)。整個(gè)項(xiàng)目用途是純商業(yè)的，無(wú)住宅功能的，例如越華 項(xiàng)目可行性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目布局規(guī)劃階段租售計(jì)劃制定商家經(jīng)營(yíng)行為管理，包括對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)范圍及合法經(jīng)營(yíng)的管理、形象管理、污染管理等。公共關(guān)系管理：處理與工商行政管理部門(mén)、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管等政府部門(mén)的關(guān)系。定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費(fèi)者。跟蹤了解商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)狀況，應(yīng)對(duì)減租要求。（2） 指導(dǎo)、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項(xiàng)目公司對(duì)需要出售商用物業(yè)進(jìn)行策劃、銷(xiāo)售及宣傳推廣工作。項(xiàng)目公司（1） 負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的商用物業(yè)組織協(xié)調(diào)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修、竣工驗(yàn)收、物業(yè)改造等方面的工作。（5） 根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)中心的要求對(duì)建成商業(yè)進(jìn)行改造或完善工程。（9） 對(duì)項(xiàng)目所屬的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的工作。（4） 根據(jù)租賃合同對(duì)商家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的管理，包括經(jīng)營(yíng)范圍、合法經(jīng)營(yíng)行為、店面形象、污染等等。第二節(jié) 租售規(guī)劃與轉(zhuǎn)換流程項(xiàng)目公司每間鋪定售價(jià)經(jīng)營(yíng)部每間鋪定租價(jià)營(yíng)銷(xiāo)中心審批營(yíng)銷(xiāo)中心主持租售規(guī)劃會(huì)議確定租售比例劃定租售范圍項(xiàng)目公司開(kāi)始出售經(jīng)營(yíng)部開(kāi)始出租營(yíng)銷(xiāo)中心每半年一次調(diào)整租售規(guī)劃租售轉(zhuǎn)換項(xiàng)目公司出售經(jīng)營(yíng)部出租地區(qū)財(cái)務(wù)租售控制租轉(zhuǎn)售售轉(zhuǎn)租工作指引項(xiàng)目公司與經(jīng)營(yíng)部分別就各自的投資回報(bào)要求，確定每間鋪售價(jià)、租價(jià)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際的位置、平面、進(jìn)深比、大