【文章內(nèi)容簡介】 的分析時尤為常用。③效率比率分析法效率比率分析法是物業(yè)經(jīng)營管理活動中所費與所得的比率，反映物業(yè)管理投入與產(chǎn)出的關系。如將利潤同成本、資本等比較，可以計算出成本利潤率、資本利潤率等利潤率指標。（二）比較分析法比較分析法是財務報告分析中最常用的一種基本方法。它是將實際數(shù)同特定的各種標準(基數(shù))相比較，從數(shù)量上確定其差異，并找出產(chǎn)生差異的原因及其影響程度，為改進物業(yè)經(jīng)營管理提供參考的一種分析方法。這種方法可以應用于各種報表的分析。比較分析法中的數(shù)據(jù)有絕對數(shù)和相對數(shù)兩種。所謂絕對數(shù)比較，即利用財務報告中兩個或兩個以上的絕對數(shù)進行比較，以揭示其數(shù)量差異。而相對數(shù)比較則是利用財務報告中有相關關系的數(shù)據(jù)的相對數(shù)進行對比，如將絕對數(shù)換算成百分比、結構比重、比率等進行對比，以揭示相對數(shù)之間的差異。就具體方法而言，比較分析法有橫向比較法和縱向比較法兩種。其中，橫向比較法又稱水平分析法，是指將實際達到的結果同某一標準，包括某一期或數(shù)期財務報告中的相同項目的實際數(shù)據(jù)作比較。例如將本期的運營費用和上一期的運營費用進行比較，這就屬于橫向比較法。這種比較可以是絕對數(shù)比較，也可以是相對數(shù)比較?？v向比較分析法又稱垂直分析法或動態(tài)分析法，即以資產(chǎn)負債表、利潤表等財務報告中的某一關鍵項目為基數(shù)項目，以其金額為100，而將其余項目的金額分別計算出各占關鍵項目金額的百分比，這個百分比則表示各項目的比重，通過比重對各項目做出判斷和評價。例如，負債中有長期借款和短期借款，以其中一個為100，將另一個按比例折算，看其所占的比例，這就是縱向比較分析法。四、財務報告分析的一般過程（了解）（一）準備階段財務報告分析準備階段主要由以下四個步驟組成：1．明確財務報告分析目的2．確立財務報告分析標準3．制定財務報告分析計劃4．搜索整理財務報告分析資料（二）實施階段財務報告分析實施階段，即具體分析階段，是在財務報告分析準備階段的基礎上進行的。它主要包括以下三個步驟：1．報告整體分析該種分析的關鍵是選用適宜的分析方法。2．財務指標分析該分析的關鍵是正確選擇與計算各種財務指標。3．基本因素分析基本因素分析就是從深層次的原因著手，對一些主要指標的影響因素進行的定量分析，以確定各因素對其影響的方向和程度，為企業(yè)財務評價提供最基本的依據(jù)。（三）報告階段財務報告分析報告階段是財務分析實施階段的繼續(xù)，具體看又可分為三個步驟：1．得出財務報告分析結論2．提出可行的措施建議3．編寫財務報告分析報告第三節(jié) 物業(yè)管理績效評價(重點)一、物業(yè)管理績效評價的概念與意義（一）績效與物業(yè)管理績效（掌握）“績效”簡單地說是“成績和效益”。物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)和獨立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。經(jīng)營者業(yè)績主要通過經(jīng)營者在經(jīng)營管理企業(yè)的過程中對企業(yè)經(jīng)營、成長、發(fā)展中所取得的成果和所做出的貢獻來體現(xiàn)。物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托承擔經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)管理責任時，其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項目的績效。物業(yè)資產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，主要表現(xiàn)為該物業(yè)資產(chǎn)項目的經(jīng)營收入(租金或其他經(jīng)營收入)和物業(yè)資產(chǎn)價值的變化，以及該物業(yè)資產(chǎn)的投資收益水平。雖然物業(yè)管理企業(yè)績效與物業(yè)資產(chǎn)項目績效所指的對象范圍不同（物業(yè)管理企業(yè)績效是針對物業(yè)管理企業(yè)，而物業(yè)資產(chǎn)項目績效是針對經(jīng)營性物業(yè)），評價指標與方法也有一些差異，但作為績效評價的本質與核心內(nèi)容，沒有差別（本質指的是績效評價的概念或者說含義，而核心內(nèi)容指的是盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面）。（二）物業(yè)管理績效評價及其意義1．物業(yè)管理績效評價的概念（掌握）物業(yè)管理績效評價是指運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學等方法，采用特定的指標體系，依照統(tǒng)一的評價標準，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)管理企業(yè)（含物業(yè)資產(chǎn)管理項目，下同）在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，做出客觀、公正和準確的綜合評判活動。績效評價和財務分析不同。財務分析是對有關財務指標進行縱向和橫向的比較，研究它的變化及其變化原因。而企業(yè)績效評價則是對企業(yè)績效的指標完成情況進行評價，是對企業(yè)財務分析的升華，它彌補了單純財務分析難以得出綜合結論的不足。但是企業(yè)績效評價代替不了財務分析，從企業(yè)績效評價的結果上，看不出企業(yè)存在的具體問題以及產(chǎn)生這些問題的癥結，因此在得出企業(yè)績效評價結果后，要對企業(yè)的主要財務指標進行深入分析，對評價結果進行闡釋，補充說明評價結論。2．物業(yè)管理績效評價的特點（掌握）物業(yè)管理績效評價的特點是以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象，以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個方面的內(nèi)容作為評價重點，以能準確反映上述內(nèi)容的各項定量和定性指標作為主要評價依據(jù)，并將各項指標與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)和規(guī)模的平均水平進行對比，以期得到對某個物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評價結果。3．物業(yè)管理績效評價的意義第一，對物業(yè)管理企業(yè)而言，績效評價對于企業(yè)總結管理經(jīng)驗、找出經(jīng)營管理中的問題及其原因，為建立和形成日趨合理的經(jīng)營機制和管理模式，制定有效的財務計劃、科學決策、改進管理、指導工作和提高績效提供直接的幫助。最終有利于企業(yè)在市場競爭中確立優(yōu)勢。第二，對企業(yè)所有者而言，通過對物業(yè)管理企業(yè)績效的評價，企業(yè)所有權人可以科學全面地考核經(jīng)營者的業(yè)績，從而能有效降低代理成本。第三，對政府而言，物業(yè)管理績效評價也為各有關部門對物業(yè)管理企業(yè)實施間接管理、加強宏觀調(diào)控、制定經(jīng)濟政策和考核企業(yè)經(jīng)營管理者的業(yè)績提供了科學的依據(jù)。此外，物業(yè)管理績效評價結果也是物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會評價、獎懲、選聘或辭聘物業(yè)管理企業(yè)的重要依據(jù)。同時，績效評價還是物業(yè)管理企業(yè)的社會投資者或債務權人進行投資決策的前提和基礎。二、物業(yè)管理績效評價的類型（掌握）按照不同的評價目的和評價工作的實施主體，物業(yè)管理績效評價的類型有以下幾種：（一）政府評價是指政府有關部門根據(jù)企業(yè)監(jiān)管的需要、獎懲的需要或者財務分析的需要等，分別或聯(lián)合組織的物業(yè)管理企業(yè)績效評價。評價對象主要是國有獨資企業(yè)或國家控股的企業(yè)。對物業(yè)管理來說，這類企業(yè)主要是指國有獨資或國家控股的其他企業(yè)集團的下屬物業(yè)管理子企業(yè)。依據(jù)不同的需要，評價行為又具體分為例行評價和特定評價。例行評價是指由政府有關部門對在國民經(jīng)濟中有重要影響的企業(yè)實施的年度績效評價，重點是國務院和地方人民政府確定的重點企業(yè)、國家控股重要企業(yè)、列入試點的企業(yè)集團以及對本地區(qū)、本行業(yè)有重大影響的國有大中型企業(yè)及其他企業(yè)。特定評價是指由有關部門根據(jù)政府制定及社會有關方面的需要，對指定企業(yè)一定經(jīng)營期間的經(jīng)營業(yè)績所進行的評價。主要對象包括：承包經(jīng)營、委托經(jīng)營或租賃經(jīng)營到期的企業(yè)，領導班子換屆或主要領導變動的企業(yè)，發(fā)生重大損失或造成嚴重社會影響的企業(yè)，連續(xù)三年以上發(fā)生虧損的企業(yè)和各級政府及有關部門確定的其他企業(yè)。政府評價的實施方式，可以由政府有關部門直接組織實施，也可以委托社會中介機構來具體實施。（二）社會評價社會評價是指企業(yè)出資人、債權人、中小股東，或社會中介機構等，為及時了解企業(yè)經(jīng)營的真實情況、促進投資效益提高，加強企業(yè)的社會監(jiān)管而組織開展的評價行為。對于評價的范圍，可由企業(yè)出資人、債權人及利益相關者，根據(jù)國家有關規(guī)定和自己評價的需要自行確定，并單獨或聯(lián)合有關方面組織實施。（三）企業(yè)集團內(nèi)部評價企業(yè)集團內(nèi)部評價可結合企業(yè)的改革與發(fā)展戰(zhàn)略、子企業(yè)的改制以及加強管理、提高效益等目的，選擇確定物業(yè)管理績效評價的評估對象及范圍，使其具有較強的代表性，盡可能反映企業(yè)整體的發(fā)展特征。（四）企業(yè)自我診斷評價它是指各類物業(yè)管理企業(yè)法人根據(jù)自身經(jīng)營管理的特定需要而自行組織開展的績效評價，它是經(jīng)營管理的一項重要內(nèi)容，也是物業(yè)管理績效評價工作的重要內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)可以自行決定是否開展自我診斷性的績效評價。（五）物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價當物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)資產(chǎn)管理的責任時，就要從物業(yè)投資者或業(yè)主的角度，對獨立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目的績效進行評價，來回答業(yè)主關心的其委托管理的物業(yè)資產(chǎn)的收支狀況、收入及資產(chǎn)價值成長的潛力、資產(chǎn)投資收益水平、在市場上的競爭能力等問題。物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效評價的結果，是物業(yè)管理企業(yè)提交給業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)管理報告的重要內(nèi)容，也是物業(yè)管理企業(yè)自身評價物業(yè)資產(chǎn)管理工作成果，尋求改善物業(yè)資產(chǎn)管理工作途徑的重要手段。76．物業(yè)管理績效評價中評價的主體包括( AB )。（2010年）A．政府 B．咨詢機構 C．新聞媒體 D．業(yè)主 E．本企業(yè)員工解析：A政府是政府評價的主體；B咨詢機構屬于社會中介機構，是社會評價主體之一。三、物業(yè)管理績效評價的基本要素物業(yè)管理績效評價有三個基本要素，即：評價指標、評價標準和評價方法，這是評價活動得以開展的重要條件。其中，評價指標是實施物業(yè)管理績效評價的基礎。評價標準是實施物業(yè)管理績效評價的參照系數(shù)。評價標準是對評價對象進行分析評判的標尺。確定評價標準，提供績效評價的參照體系，是開展物業(yè)管理績效評價的關鍵環(huán)節(jié)。評價方法是物業(yè)管理績效評價的具體手段。四、物業(yè)管理績效評價的指標體系（掌握）物業(yè)管理績效評價指標體系由基本指標、修正指標和評議指標三個層次30項指標構成?；局笜耸窃u價物業(yè)管理績效的最重要、最基礎指標?；局笜藬?shù)量少、概括性強。通過這些指標，可以反映物業(yè)管理企業(yè)的基本效益水平，因而它是整個績效評價指標體系的核心。修正指標是從多方面調(diào)整完善基本指標評價結果的計量因素，是用來對基本指標進行校正的重要輔助指標，它依附于基本指標而發(fā)揮作用，又是績效評價指標體系的第二層次。評議指標即實施評論議定的指標，屬于非計量指標，用于定性分析判斷，是對計量指標的進一步補充。評議指標屬于第三層次，是企業(yè)績效評價指標體系的重要組成部分。物業(yè)管理績效評價的內(nèi)容包括財務效益狀況、資產(chǎn)運營狀況、償債能力和發(fā)展能力四個方面。表94 財務效益狀況基本指標和修正指標財務效益狀況基本指標財務效益狀況修正指標名稱計算公式名稱計算公式凈資產(chǎn)收益率主營業(yè)務利潤率總資產(chǎn)報酬率盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)財務內(nèi)部收益率成本費用利潤率注：a. 凈利潤是指企業(yè)的稅后利潤，即利潤總額扣除應交所得稅后的凈額；b. 平均凈資產(chǎn)是企業(yè)年初所有者權益同年末所有者權益的平均數(shù)；c. 利潤總額是指企業(yè)實現(xiàn)的全部利潤，包括企業(yè)當年營業(yè)利潤、投資收益、營業(yè)外收支凈額和所得稅等項內(nèi)容； d. 凈資產(chǎn)包括實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤，凈資產(chǎn)的數(shù)據(jù)取值于《資產(chǎn)負債表》；e. 息前稅前利潤＝利潤總額+利息支出；f. 利息支出是指企業(yè)在物業(yè)經(jīng)營管理過程中實際支出的借款利息、債券利息等。數(shù)值取值于《利潤表》和《基本情況表》。，來自《資產(chǎn)負債表》；、營業(yè)稅金及附加后的利潤。不包括其他業(yè)務利潤、投資收益、營業(yè)外收支等因素。數(shù)值取值于《利潤表》。、商品、提供物業(yè)管理服務等主要經(jīng)營活動取得的收入減去銷售折扣與折讓后的數(shù)額。其數(shù)值取之于《利潤表》。 ，由物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)經(jīng)營管理活動中所產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價物的流入量和流出量的差額。數(shù)值取值于《現(xiàn)金流量表》。 、管理費用、財務費用之和。46．物業(yè)管理績效評價中，凈資產(chǎn)收益率的計算公式是( A )。（2010年）A．凈資產(chǎn)收益率=(凈利潤／平均凈資產(chǎn))100%B．凈資產(chǎn)收益率=(凈利潤/資產(chǎn)總額)100%C．凈資產(chǎn)收益率=(息前稅前利潤／平均資產(chǎn)總額)100%D．凈資產(chǎn)收益率=(主營業(yè)務收入凈額/平均流動資產(chǎn)總額)100%例：已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的凈資產(chǎn)收益率為(　　)。 答案：C（500/20