【正文】 成本、資本等比較，可以計(jì)算出成本利潤率、資本利潤率等利潤率指標(biāo)。其中，橫向比較法又稱水平分析法，是指將實(shí)際達(dá)到的結(jié)果同某一標(biāo)準(zhǔn)，包括某一期或數(shù)期財(cái)務(wù)報(bào)告中的相同項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)作比較。3．基本因素分析基本因素分析就是從深層次的原因著手，對一些主要指標(biāo)的影響因素進(jìn)行的定量分析，以確定各因素對其影響的方向和程度，為企業(yè)財(cái)務(wù)評價(jià)提供最基本的依據(jù)。雖然物業(yè)管理企業(yè)績效與物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目績效所指的對象范圍不同（物業(yè)管理企業(yè)績效是針對物業(yè)管理企業(yè)，而物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目績效是針對經(jīng)營性物業(yè)），評價(jià)指標(biāo)與方法也有一些差異，但作為績效評價(jià)的本質(zhì)與核心內(nèi)容，沒有差別（本質(zhì)指的是績效評價(jià)的概念或者說含義，而核心內(nèi)容指的是盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面）。最終有利于企業(yè)在市場競爭中確立優(yōu)勢。依據(jù)不同的需要，評價(jià)行為又具體分為例行評價(jià)和特定評價(jià)。（四）企業(yè)自我診斷評價(jià)它是指各類物業(yè)管理企業(yè)法人根據(jù)自身經(jīng)營管理的特定需要而自行組織開展的績效評價(jià)，它是經(jīng)營管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是物業(yè)管理績效評價(jià)工作的重要內(nèi)容。評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施物業(yè)管理績效評價(jià)的參照系數(shù)。修正指標(biāo)是從多方面調(diào)整完善基本指標(biāo)評價(jià)結(jié)果的計(jì)量因素，是用來對基本指標(biāo)進(jìn)行校正的重要輔助指標(biāo)，它依附于基本指標(biāo)而發(fā)揮作用，又是績效評價(jià)指標(biāo)體系的第二層次。數(shù)值取值于《利潤表》。 答案：C（500/2000=25%）總資產(chǎn)報(bào)酬率表示企業(yè)包括凈資產(chǎn)和負(fù)債在內(nèi)的全部資產(chǎn)的總體獲利能力，是評價(jià)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效益的重要指標(biāo)。d. 待處理資產(chǎn)損失凈額是指企業(yè)待處理流動資產(chǎn)凈損失、待處理固定資產(chǎn)凈損失以及固定資產(chǎn)毀損、待報(bào)廢三項(xiàng)的合計(jì)。采用該指標(biāo)的目的在于促進(jìn)企業(yè)通過合理制定賒銷政策、嚴(yán)格銷貨合同管理、及時(shí)結(jié)算等途徑加強(qiáng)應(yīng)收賬款的前后期管理，加快應(yīng)收賬款回收速度，活化企業(yè)營運(yùn)資金。數(shù)值取值于《資產(chǎn)負(fù)債表》。國際上公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)比率為200%，我國較好的比率為150%左右。例94：某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負(fù)債總額為1500萬元，則該項(xiàng)目的速動比率是（ ）。長期資產(chǎn)適合率在充分反映企業(yè)償債能力的同時(shí)，也反映了企業(yè)是否存在盲目投資、長期資產(chǎn)擠占流動資金、或者負(fù)債使用不充分等問題，有利于加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部管理和外部監(jiān)督。5．服務(wù)硬環(huán)境該評價(jià)指標(biāo)是指物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)場所的裝飾、內(nèi)部布局、服務(wù)設(shè)備先進(jìn)程度等硬件設(shè)施情況。具體指標(biāo)權(quán)數(shù)采取專家印象打分方法確定。（二）定性指標(biāo)評議參考標(biāo)準(zhǔn)定性指標(biāo)評議參考標(biāo)準(zhǔn)是用來對企業(yè)進(jìn)行定性評價(jià)時(shí)所采用的評判標(biāo)準(zhǔn)，具體用于對評議指標(biāo)進(jìn)行綜合分析和評定分?jǐn)?shù)。評價(jià)結(jié)果五種類型優(yōu)(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)的資格界限是：優(yōu)(A)：綜合評價(jià)得分達(dá)到85分以上(含85分)；良(B)：綜合評價(jià)得分達(dá)到70~85分(含70分)；中(C)：綜合評價(jià)得分達(dá)到50~70分(含50分)；低(D)：綜合評價(jià)得分在40~50分(含40分)；差(E)：綜合評價(jià)得分在40分以下。第四節(jié) 績效評價(jià)的主要方法物業(yè)管理績效評價(jià)的主要方法是功效系數(shù)法，用于計(jì)量指標(biāo)的評價(jià)計(jì)分；輔助方法是綜合分析判斷法，用于評議指標(biāo)的評價(jià)計(jì)分。（24%－16%）=速動比率指標(biāo)得分=本檔基礎(chǔ)分+功效系數(shù)（上檔基礎(chǔ)分一本檔基礎(chǔ)分）=+（）=（一）基本指標(biāo)計(jì)分方法按照上面的計(jì)算方法，計(jì)算出各單項(xiàng)基本指標(biāo)的得分，然后將各單項(xiàng)基本指標(biāo)的得分進(jìn)行加總，就得到了基本指標(biāo)的總得分。二、綜合分析判斷法（了解）綜合分析判斷法屬于定性評價(jià)方法，又稱隸屬度賦值法，它是指評價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對企業(yè)績效評價(jià)指標(biāo)體系中評議指標(biāo)進(jìn)行打分，得出評議指標(biāo)總的得分。單項(xiàng)指標(biāo)分?jǐn)?shù)＝∑（單項(xiàng)指標(biāo)權(quán)數(shù)每位評議人員選定的參數(shù)）247?？偨?jīng)理是履行物業(yè)經(jīng)營管理職責(zé)的負(fù)責(zé)人，對企業(yè)的投資者或者董事會，總經(jīng)理要負(fù)責(zé)保證讓企業(yè)的資產(chǎn)保值增值；對廣大的物業(yè)業(yè)主、租戶，總經(jīng)理要保證物業(yè)經(jīng)營管理工作的順利實(shí)施和管理費(fèi)用的合理收支；對物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部來說，總經(jīng)理還要保證企業(yè)的合理利潤和正常發(fā)展。至于物業(yè)管理報(bào)告的組成格式和主要內(nèi)容則沒有區(qū)別。（二）物業(yè)經(jīng)營管理財(cái)務(wù)報(bào)告由于需求主體的不同，或者說由于需求主體的具體需求信息不同，物業(yè)經(jīng)營管理財(cái)務(wù)報(bào)告的具體內(nèi)容也有一些不同。向企業(yè)的投資者或董事會提交的物業(yè)管理報(bào)告，一定要把重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)報(bào)告及其分析上面。A.　資產(chǎn)負(fù)債表 B.　利潤表 C.　損益表 D.　現(xiàn)金流量表物業(yè)管理績效包括（ ）兩個(gè)層面。練習(xí)：下列說法中不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)管理具體目標(biāo)的是（ ）。向企業(yè)高層管理者提交的物業(yè)管理報(bào)告一定要突出企業(yè)的盈利和本期物業(yè)經(jīng)營管理工作完成的情況。物業(yè)經(jīng)營管理工作總結(jié)的主要內(nèi)容大致是：企業(yè)不同部門對上期工作計(jì)劃的執(zhí)行情況，包括已經(jīng)完成的工作情況和未完成的工作情況，以及計(jì)劃工作未完成的原因；企業(yè)不同部門在報(bào)告期內(nèi)所作的日常管理工作；企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營與管理中的主要成績與不足等。（二）按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報(bào)告的期間不同分類按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報(bào)告的期間(報(bào)告期)不同，可以把物業(yè)管理報(bào)告分為月度物業(yè)管理報(bào)告、季度物業(yè)管理報(bào)告、半年度物業(yè)管理報(bào)告和年度物業(yè)管理報(bào)告幾種類型。物業(yè)經(jīng)營管理者應(yīng)該定期向業(yè)主、租戶提交物業(yè)管理報(bào)告，反映其在一定時(shí)間內(nèi)的工作情況，講明物業(yè)管理費(fèi)用的收取和支出情況及相關(guān)原因；業(yè)主、租戶，作為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人(或直接使用者)，更是有理由要求物業(yè)經(jīng)營管理者定期提交物業(yè)管理報(bào)告。（2）將每位評議人員對指標(biāo)的評分加總，再除以評議者人數(shù)，得到各項(xiàng)指標(biāo)的最終分?jǐn)?shù)。修正指標(biāo)計(jì)分方法的基本原理仍然是功效系數(shù)法。解：本檔基礎(chǔ)分=指標(biāo)權(quán)數(shù)本檔標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)=13=上檔基礎(chǔ)分=指標(biāo)權(quán)數(shù)上檔標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)=13=功效系數(shù)＝（指標(biāo)實(shí)際值－本檔標(biāo)準(zhǔn)值）247。評價(jià)報(bào)告初稿形成后，應(yīng)送專家咨詢組征求意見，經(jīng)修改完成后由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字(蓋章)。評價(jià)結(jié)果類型包括優(yōu)(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)五類，每項(xiàng)類型再用“+”號和“一”號進(jìn)一步劃分成不同的級別。標(biāo)準(zhǔn)值分為優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值、較差值五個(gè)檔次，分別表示優(yōu)、良、中、低、差五種水平。重要性大的指標(biāo)權(quán)數(shù)大些，相反的權(quán)數(shù)就小一些。3．基礎(chǔ)管理水平基礎(chǔ)管理水平是指企業(yè)按照國際規(guī)范做法、國家政策法規(guī)的規(guī)定以及本企業(yè)的實(shí)際情況，在物業(yè)經(jīng)營管理過程中形成和運(yùn)用的維系企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)及生存與發(fā)展的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、內(nèi)部物業(yè)經(jīng)營管理模式、各項(xiàng)基礎(chǔ)管理制度、激勵(lì)與約束機(jī)制、信息支持系統(tǒng)、安全生產(chǎn)管理的建議以及貫徹執(zhí)行情況。國外一般選擇計(jì)算企業(yè)五年的利息保障倍數(shù)，以充分說明企業(yè)穩(wěn)定償付利息的能力。該指標(biāo)較大，表明企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入較多，能夠保障企業(yè)按時(shí)償還到期債務(wù)。流動比率越高，表明企業(yè)流動資產(chǎn)流轉(zhuǎn)越快，償還流動負(fù)債的能力越強(qiáng)。該指標(biāo)表明企業(yè)資產(chǎn)損失的嚴(yán)重程度，從企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的角度，揭示了企業(yè)的管理狀況。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是對流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的補(bǔ)充說明。表95 資產(chǎn)營運(yùn)狀況基本指標(biāo)和修正指標(biāo)資產(chǎn)營運(yùn)狀況基本指標(biāo)資產(chǎn)營運(yùn)狀況修正指標(biāo)名稱計(jì)算公式名稱計(jì)算公式總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不良資產(chǎn)比率資產(chǎn)損失比率注：a. 流動資產(chǎn)總額取決于《資產(chǎn)負(fù)債表》；b. 應(yīng)收賬款是指物業(yè)管理企業(yè)因賒銷產(chǎn)品、材料、物資和提供物業(yè)管理服務(wù)而應(yīng)向購買方或消費(fèi)者收取的各項(xiàng)款項(xiàng)。46．物業(yè)管理績效評價(jià)中，凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算公式是( A )。，來自《資產(chǎn)負(fù)債表》；、營業(yè)稅金及附加后的利潤?；局笜?biāo)數(shù)量少、概括性強(qiáng)。三、物業(yè)管理績效評價(jià)的基本要素物業(yè)管理績效評價(jià)有三個(gè)基本要素，即：評價(jià)指標(biāo)、評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評價(jià)方法，這是評價(jià)活動得以開展的重要條件。對于評價(jià)的范圍，可由企業(yè)出資人、債權(quán)人及利益相關(guān)者，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和自己評價(jià)的需要自行確定，并單獨(dú)或聯(lián)合有關(guān)方面組織實(shí)施。評價(jià)對象主要是國有獨(dú)資企業(yè)或國家控股的企業(yè)。2．物業(yè)管理績效評價(jià)的特點(diǎn)（掌握）物業(yè)管理績效評價(jià)的特點(diǎn)是以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價(jià)對象，以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個(gè)方面的內(nèi)容作為評價(jià)重點(diǎn)，以能準(zhǔn)確反映上述內(nèi)容的各項(xiàng)定量和定性指標(biāo)作為主要評價(jià)依據(jù)，并將各項(xiàng)指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)和規(guī)模的平均水平進(jìn)行對比，以期得到對某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評價(jià)結(jié)果。物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目績效，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托承擔(dān)經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)管理責(zé)任時(shí)，其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目的績效。它主要包括以下三個(gè)步驟：1．報(bào)告整體分析該種分析的關(guān)鍵是選用適宜的分析方法。而相對數(shù)比較則是利用財(cái)務(wù)報(bào)告中有相關(guān)關(guān)系的數(shù)據(jù)的相對數(shù)進(jìn)行對比，如將絕對數(shù)換算成百分比、結(jié)構(gòu)比重、比率等進(jìn)行對比，以揭示相對數(shù)之間的差異。這種方法在進(jìn)行物業(yè)管理成本和各項(xiàng)費(fèi)用的分析時(shí)尤為常用。需要指出的是，根據(jù)潛力分析進(jìn)行決策時(shí)，必須考慮不同潛力的風(fēng)險(xiǎn)程度。趨勢分析是財(cái)務(wù)報(bào)告分析的基本形式之一，它不僅有利于評價(jià)過去，而且有利于指導(dǎo)現(xiàn)在和預(yù)測未來。專題分析能及時(shí)、深入地揭示企業(yè)在某方面的財(cái)務(wù)狀況，為分析者提供詳細(xì)的資料信息，對解決物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)鍵性問題有重要的意義。（2）外部分析是指物業(yè)管理企業(yè)外部的投資者、債權(quán)人及政府部門，根據(jù)各自需要或分析目的，對企業(yè)的有關(guān)情況進(jìn)行的分析。（4）對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量有重大影響的其他事項(xiàng)。2）分部報(bào)告。2)企業(yè)現(xiàn)金流量的構(gòu)成。它反映了企業(yè)在一定期間的收入和相應(yīng)的費(fèi)用、成本，以及最終形成的損益。資產(chǎn)負(fù)債表是反映物業(yè)管理企業(yè)在某一特定時(shí)日(如年末、季末、月末)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)報(bào)表，是企業(yè)的基本會計(jì)報(bào)表之一。第二節(jié) 財(cái)務(wù)報(bào)告分析一、財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容（了解）財(cái)務(wù)報(bào)告可分為年度、半年度、季度和月度財(cái)務(wù)報(bào)告?；I資決策是現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的最基本內(nèi)容。例如，購置企業(yè)辦公設(shè)備、作業(yè)工具以及開辦商店、餐飲店等進(jìn)行多種經(jīng)營。3．利潤分配管理目標(biāo)利潤分配管理目標(biāo)，是在企業(yè)進(jìn)行利潤分配時(shí)，正確處理企業(yè)相關(guān)利益主體之間的經(jīng)濟(jì)利益，合理確定利潤的留存比例以及分配形式，以提高企業(yè)的潛在收益能力，從而提高企業(yè)的總價(jià)值。財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo)可以概括為以下三個(gè)主要方面：1．籌資管理目標(biāo)企業(yè)籌資管理目標(biāo)，是在滿足物業(yè)經(jīng)營管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風(fēng)險(xiǎn)，獲取同樣多的資金(或較多的資金)。企業(yè)價(jià)值不是賬面資產(chǎn)的總價(jià)值，而是企業(yè)全部財(cái)產(chǎn)（有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)）的市場價(jià)值，反映了企業(yè)潛在或預(yù)期獲利能力。利潤最大化作為財(cái)務(wù)管理目標(biāo)存在的優(yōu)點(diǎn)：利潤體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低，而且表明企業(yè)競爭能力的大小，一定程度上決定了企業(yè)的生存狀態(tài)。這種財(cái)務(wù)關(guān)系主要是指物業(yè)管理企業(yè)要按照稅法的規(guī)定，向國家財(cái)政繳納營業(yè)稅、所得稅等稅款而與國家稅務(wù)機(jī)關(guān)形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。這種財(cái)務(wù)關(guān)系是在企業(yè)實(shí)行內(nèi)部經(jīng)濟(jì)核算制的條件下，企業(yè)內(nèi)部各單位之間相互提供的商品和勞務(wù)要進(jìn)行計(jì)價(jià)結(jié)算形成的。（2）企業(yè)同其債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。靜態(tài)形式是資金占用和資金來源的統(tǒng)一，即資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益，包括固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)，流動負(fù)債、長期負(fù)債和所有者權(quán)益；動態(tài)形式則可以分為經(jīng)營性現(xiàn)金流動、投資性現(xiàn)金流動和籌資性現(xiàn)金流動三種類型。它是資金運(yùn)動的起點(diǎn)，是決定物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。熟悉：財(cái)務(wù)管理的對象、目標(biāo)、內(nèi)容和手段，物業(yè)管理績效評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)結(jié)果的表達(dá)方法，物業(yè)管理報(bào)告編寫中的注意事項(xiàng)。（3）資金耗費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)過程中所發(fā)生的各種成本費(fèi)用。（二）企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系是指企業(yè)財(cái)務(wù)活動所體現(xiàn)的企業(yè)與各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，包括以下幾個(gè)方面：（1）企業(yè)同其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。正確處理這種財(cái)務(wù)關(guān)系，能夠保持物業(yè)管理企業(yè)的良好信譽(yù)，有利于企業(yè)降低和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此協(xié)調(diào)好這種關(guān)系，有利于實(shí)現(xiàn)內(nèi)部各單位之間經(jīng)濟(jì)利益的均衡，從而最大限度的發(fā)揮物業(yè)管理作為物業(yè)經(jīng)營管理整體的綜合效益。財(cái)務(wù)管理目標(biāo)為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作確定了基本的