【文章內(nèi)容簡介】 結(jié)論對商業(yè)物業(yè)的開發(fā)具有重要的啟示作用。根據(jù)市國土局的一項研究，未來三年20032005年深圳對商業(yè)物業(yè)的需求是：年 份需求預(yù)測值2003年65萬平方米2004年63萬平方米2005年62萬平方米注：這個需求值是從最終使用者的角度進行測算的。 商業(yè)物業(yè)租賃狀況預(yù)測 盡管未來商業(yè)物業(yè)的需求量比較大，但與市場供給量相比，商業(yè)物業(yè)仍將出現(xiàn)供過于求。根據(jù)這種情況，商業(yè)物業(yè)租金在目前的基礎(chǔ)上會基本保持平穩(wěn)，在某些時期可能會出現(xiàn)調(diào)整，尤其是一些成熟的商業(yè)區(qū)，由于租金已從低位炒到高峰，商鋪需求接近飽和，租金穩(wěn)中下調(diào)的趨勢更大，如東門、華強北；而一些新興的商業(yè)區(qū)，如南山、中心區(qū)等，則會因為周邊設(shè)施日漸完備，社會經(jīng)濟活動日益頻繁，而為租金上升注入動力。近三年深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租金情況亦能反映出這一特點。深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租金變化情況（元/平方米）區(qū)別地段200120022003高層多層簡易高層多層簡易高層多層簡易一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層羅湖區(qū)天安大廈700280600250600250發(fā)展中心250200200國貿(mào)大廈200200200解放路（東門路深圳戲院）人民北路（解放路立新路）東門中路（深南路曬布路）450400300400350300450400300福田區(qū)華強北路臨街房屋350120300120280400200380180360160300180振華路、振興路、華發(fā)北路沿線兩旁房屋250110250110200300160280150200120200110深南中路以北，紅荔路以南、華強北路以東、上步路以西20010020090150230100230902008018080南山區(qū)錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂谷、銅鑼灣廣場15028015028080120南油大道東側(cè)、龍城路、創(chuàng)業(yè)路、東濱路、后海大道54665054665012045數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃與國土資源局每年發(fā)布的《深圳市房屋租賃指導(dǎo)租金》。 商業(yè)物業(yè)營銷趨勢 中介全面代理將成為商業(yè)物業(yè)市場主流營銷模式。亦即由一批精通商業(yè)經(jīng)營的全方位高度復(fù)合人才來主理商業(yè)物業(yè)市場的全程運作，而決不是把專業(yè)性極強的商場運營當(dāng)成單一的物業(yè)管理，一種集籌劃、招商、租售、經(jīng)營管理等各種精英為一體的全程服務(wù)機構(gòu)將活躍在深圳商業(yè)物業(yè)市場。目前已有不少有實力的優(yōu)秀地產(chǎn)中介機構(gòu)，嘗試著向商業(yè)經(jīng)營管理轉(zhuǎn)型邁進，而一批運作得成功的商城則在創(chuàng)造性地克隆經(jīng)營創(chuàng)新模式。 投資型商鋪將成為市場的一大熱點，開發(fā)商將住宅與商業(yè)裙樓同步銷售，商鋪的銷售遠遠快于住宅銷售，投資商鋪將成為人們主要的投資方式之一。 四、深圳市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及消費者特征分析1．深圳零售業(yè)發(fā)展的特點 商業(yè)是深圳第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，一直保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。2002年，%。全市商業(yè)從業(yè)人員約50萬，商業(yè)網(wǎng)點12萬個，1萬平方米以上的大型零售商場（不含專業(yè)市場，如女人世界等）已超過50家。數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計信息局。 規(guī)模經(jīng)營、連鎖經(jīng)營使行業(yè)集中度有了明顯提高 1995年，深圳年銷售額超過億元的商場僅有6家，位居第一位的商場在全國零售業(yè)百強排序中也名落孫山，銷售額居前十一位的商場，%。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，零售商業(yè)企業(yè)在激烈的市場競爭中，一批大型優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出：如萬佳百貨、茂業(yè)百貨、人人樂、新一佳、天虹、歲寶、友誼城、華潤萬方、民潤、順電、一致、海王星辰等，并紛紛進行連鎖經(jīng)營。2002年全市已有各類連鎖企業(yè)超過100家，在市內(nèi)外開設(shè)的各類門店總數(shù)近3000間；連鎖商業(yè)在本市的銷售額約占社會消費品零售總額的1/3。在全省零售銷售十強排名中，深圳占6家。前十位的零售企業(yè)銷售額之和占全市社會消費品零售總額的比重達22%，有8家深圳零售企業(yè)列入2002全國零售業(yè)百強榜。2002年深圳大型零售企業(yè)排行（億元）序號名稱2002年銷售總額2002年本地銷售額1華潤萬佳85592金海馬8453新一佳38124人人樂2695民潤2356銅鑼灣20207百佳1868茂業(yè)13119天虹商場121210順電家居廣場11資料來源：深圳市零售商業(yè)協(xié)會。 購買力來源多元化 深圳市是大陸連結(jié)香港、通往海外的門戶，是重要的口岸城市，也是國內(nèi)的經(jīng)濟熱點和區(qū)域性中心城市，因此，深圳市零售市場購買力來源呈現(xiàn)多元化，其主要由三部分構(gòu)成：一是常住人口。截止2002年底，這部分人口是深圳市購買力的主要來源；二是深圳市大量的流動人口。2002年，深圳接待過國內(nèi)；其三是往來于深港的過境人口。2002年。這三部分人口一起構(gòu)成了深圳強大的消費基數(shù)。 零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)查和創(chuàng)新取得成效 1995年，深圳零售企業(yè)10強中，只有萬佳百貨屬超市，其余九家均為百貨商店。近幾年來，深圳的零售企業(yè)在經(jīng)歷學(xué)習(xí)、模仿外國、外資經(jīng)驗之后，逐步根據(jù)深圳市場的特點，普遍進行了創(chuàng)新。例如萬佳百貨摸索出“超市如百貨模式”，歲寶百貨的“百貨加超市模式”，將傳統(tǒng)百貨與現(xiàn)代超市進行嫁接，各取所長，適應(yīng)了深圳消費者的消費習(xí)慣。而外資沃爾瑪在進入深圳之后，也根據(jù)深圳的情況在商品選擇上也有較多的調(diào)查，從而逐步實現(xiàn)了本土化的經(jīng)營。目前，深圳零售業(yè)態(tài)除較傳統(tǒng)的百貨商店、專業(yè)店、雜貨店以外，還有超級市場、便利店、專賣店、倉儲式平價商場，最近又出現(xiàn)了以銅鑼灣廣場為代表的新興的購物中心模式，已建成或正在建一批大型的購物中心，如中信城市廣場、華潤新城、金光華商業(yè)廣場等。世界發(fā)達國家主要零售業(yè)態(tài)深圳都已具備。2001年10強企業(yè)中，形成了六家超市，一家專業(yè)店，三家百貨店的新格局。 目前深圳市零售行業(yè)的平均凈利潤率為3%，超市平均凈利潤率僅為1%左右，說明深圳零售行業(yè)已到了微利邊緣。但不同業(yè)種業(yè)態(tài)的商場的利潤率也不同：如百貨商場會略高于超市；某些品類專賣店則屬于高贏利行業(yè)，如珠寶專業(yè)店（商場自營），通?？蛇_到50%以上的凈利潤率水平。微利經(jīng)營使得零售經(jīng)營者在選擇商鋪時更為慎重，而合理的租金價格、商場的經(jīng)營特色及周邊環(huán)境等是零售商重要考慮的因素。 資料來源：與業(yè)內(nèi)人士訪談所得。 隨著地鐵的修建將使得深圳商業(yè)布局發(fā)生變化，零售業(yè)有向地鐵沿線集中的趨勢 隨著城市的功能變化和擴張，深圳的商業(yè)布局也不斷地發(fā)生變化。二十世紀(jì)九十年代中期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。上世紀(jì)九十年代末期，隨著中心區(qū)的政治文化中心地位的確立，深圳商業(yè)重心開始西移。近一兩年，地鐵開工，使得地鐵地下商業(yè)和地鐵上蓋商業(yè)瞬間成為商家炒作的對象。國內(nèi)外經(jīng)驗表明：地鐵通到哪里，沿線就會形成一個相對發(fā)達的地產(chǎn)、商貿(mào)流通區(qū)域，就會提升這一區(qū)域的綜合價值；地鐵站內(nèi)的商貿(mào)活動也會因為地鐵特有的廣告交應(yīng)和龐大的人流而活躍。因此，未來深圳商業(yè)將由于地鐵的誕生而呈現(xiàn)出零售業(yè)向地鐵沿線集中的趨勢。 將形成新的多極商業(yè)服務(wù)體系 二十世紀(jì)九十年代末期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。隨著中心區(qū)的政治文化中心地位的確立，深圳城市建設(shè)及人口將向西推進，必將導(dǎo)致深圳商業(yè)重心的西移。正在興建中的中心區(qū)極有可能成為新的商業(yè)積聚地，并且由于其獨特的周邊環(huán)境，又處于連接市區(qū)及香港地鐵交通樞紐，該商業(yè)區(qū)將成為面向全市，吸引以香港為主的大珠三角區(qū)域的居民及旅游觀光客的市級中心商業(yè)區(qū)。另外，由于濱海大道的開通，南山日漸成為深圳重要的人口聚集區(qū)，并將逐漸發(fā)展，與東門、華強北共同充當(dāng)城市次級中心商業(yè)區(qū)角色。從而深圳將會逐步形成一個中心商業(yè)區(qū)—三個次中心商業(yè)區(qū)—若干個社區(qū)商業(yè)區(qū)的多中心多層次的商業(yè)服務(wù)體系。中心區(qū)南中軸商業(yè)區(qū)南山區(qū)商業(yè)區(qū)華強北商業(yè)區(qū)羅湖區(qū)商業(yè)區(qū)市級次中心商業(yè)區(qū)市級中心商業(yè)區(qū)社區(qū)商業(yè)區(qū)未來深圳商業(yè)區(qū)布局2．深圳消費者購買力 流動人口及其消費特征 。游客在深圳的消費以商品性支出（購物和飲食）為主，據(jù)2001年抽樣調(diào)查統(tǒng)計，%%。流動人口在深圳的商品性總支出約為155億元/年，約占深圳市社會消費品零售總額的1/4。數(shù)據(jù)來源：抽樣調(diào)查所得。 深圳市常住人口特征2002年底。常住%。據(jù)第五次人口普查結(jié)果，深圳人口達700萬人。由于深圳為新興的移民城市，消費者有易于接受新事物，觀念意識超前、講究生活質(zhì)素的特點。 深圳與其他城市經(jīng)濟發(fā)展水平比較2002年七城市主要經(jīng)濟指標(biāo)比較指 標(biāo)北京上海天津重慶廣州杭州深圳常住人口（萬人）112813279243089712637504GDP（億元）31301780人均GDP（元/人）2774840760218906363421492794344432社會消費品零售總額（億元）人均社會消費品零售總額（元/人）154681533710188246319251821813683城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元/年）124641325093387238133801177824941數(shù)據(jù)來源：各地2002國民經(jīng)濟與社會發(fā)展的統(tǒng)計公報。 與國內(nèi)其他大中城市相比，2002年深圳的人均GDP及人均可支配收入均位居全國大中城市首位（分別為44410元和24941元），說明深圳經(jīng)濟實力雄厚，居民消費能力強。但與深圳經(jīng)濟實力和收入水平不太相符的是，深圳的社會消費品零售總額和人均水平均偏低，其原因主要與深圳人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，深圳大量的外來人口的收入回流（流回老家）比重大，因而留在本地的消費有限；其次深圳商業(yè)在商業(yè)形態(tài)多樣化，滿足消費者多選擇、多層次需求方面仍有所欠缺，還未能充分刺激消費者消費。但是這種差距也表明：深圳零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 深圳市居民收入與支出狀況數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計信息局。 隨著深圳經(jīng)濟的迅速發(fā)展，居民的收入相應(yīng)大幅度提高，人民生活水平不斷改善，成為推動消費品市場不斷發(fā)展的主要力量。（2078元/月），位居全國大中城市首位；（1577元/月），是居民消費堅強的后盾。由前述分析可知，深圳市居民、境外游客、國內(nèi)旅客是消費的主要來源，三者的消費在深圳社會消費品零售總額中的比重分別為：74%、13%、13%。說明深圳的消費絕大部分來自本地居民。五、地鐵公司地鐵站廳商業(yè)物業(yè)的商圈分析及商業(yè)規(guī)劃地下商業(yè)物業(yè)分類根據(jù)國內(nèi)外地鐵地下商業(yè)場所的差異，地鐵地下商業(yè)主要有兩類：第一類：地鐵站廳商業(yè)物業(yè)。即位于地鐵站廳內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。報告中該類商業(yè)物業(yè)又包括兩種情況：其一為整塊的站廳商業(yè)物業(yè)，本報告稱為站廳商業(yè)物業(yè)；其二為站廳中分散的小面積的商業(yè)物業(yè)，報告中稱為站廳零星商業(yè)物業(yè)。第二類：地下商業(yè)街（商城）。這類物業(yè)不位于地鐵站廳，但有通道與站廳相連。其中本項目涉及的地下商業(yè)物業(yè)，屬于站廳商業(yè)物業(yè)的包括大劇院站和世界之窗站商業(yè)物業(yè)，屬于地下商業(yè)街（商城）的包括崗會間和市民中心站商業(yè)物業(yè)，其余均為站廳零星商業(yè)物業(yè)。本單著重研究地鐵站廳商業(yè)物業(yè)。1．站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略分析1．1站廳零星商業(yè)物業(yè)的分布地鐵一期站廳預(yù)留零星商業(yè)物業(yè)分布車 站物業(yè)個數(shù)總面積（平方米）平均面積（平方米/個）羅湖站6國貿(mào)站327老街站540大劇院站5科學(xué)館站4華強路站3崗廈站5購物公園站6香蜜湖站5車公廟站5竹子林站5僑城東站445福民站6會展中心站562少年宮站2合計69資料來源：地鐵公司提供的資料整理而得。目前預(yù)留的地鐵站廳零星商業(yè)物業(yè)共69個，分布在地鐵沿線站點的站廳，每個站預(yù)留了26個，每塊物業(yè)的面積在10平米左右，最小的8平米，最大的也僅15平米。1．2站廳零星商鋪的人流特點對于站廳零星商鋪而言，顧客來自上下地鐵的人流。零星商業(yè)物業(yè)所在各站點的人流特點如下：l 日均總?cè)肆髁繛?08萬人次；l 日均人流量在10萬人次以上的有僑城東（含世界之窗）、羅湖、老街、會展中心、購物公園站，其他站點客流相對較少；l 高峰期總?cè)肆骷s點總?cè)肆鞯乃姆种?，而高峰時均人流為非高峰期34倍；l 羅湖及僑城東站人流中游客較多，其他站則以上下班人群及本地居民為主。站廳零星物業(yè)各站不同時段人流總量車站日均人流量人次/日