【文章內(nèi)容簡介】 瑞高速公里在龍坑城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)形成貴州最大的四重互通式立交樞紐。同時，在建的某繞城高速亦在此與蘭海高速、杭瑞高速交匯；n 鐵路交通方面：渝黔快速鐵路經(jīng)過龍坑，與貴廣快鐵相連，設(shè)計時速為350公里。南宮山編組站距龍坑組團(tuán)中心僅8公里，快鐵茍江客運(yùn)站距龍坑僅12公里，威吉鐵路經(jīng)金山沅村至閣老壩與渝黔鐵路交匯，距龍坑僅15公里；n 空運(yùn)方面：正在規(guī)劃建設(shè)的新舟機(jī)場距龍坑50公里，且有高速公路相連；n 水運(yùn)方面：距龍坑40公里的烏江系是長江上游重要支流，在楠木渡設(shè)有客貨運(yùn)碼頭。五年后，龍坑組團(tuán)的立體交通網(wǎng)絡(luò)將更加完善，快鐵25分鐘內(nèi)可達(dá)貴陽，45分鐘內(nèi)可達(dá)重慶，3小時內(nèi)可達(dá)廣州。第4部分 項目市場現(xiàn)狀研究目前某市建材（家居燈飾）類市場主要分布于外環(huán)路沿線、延安路、沙河路，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括建材、飾材、廚衛(wèi)用品、家具、燈飾、經(jīng)及機(jī)電、生產(chǎn)資料等，其中較為集中的市場主要有：白楊建材市場，天宇精品建材市場，沙壩建材市場，延安建材市場及建材綜合批發(fā)市場。經(jīng)全面調(diào)查了解，市場現(xiàn)狀如下：（1）城市格局市場所處位置難再符合城市發(fā)展，輻射廷安路、沙河路、內(nèi)環(huán)路等次干道方圓4平方公里。該區(qū)域10年前還是城市郊區(qū)，但隨道城市的快速發(fā)展，已變成了城市的主城區(qū)。在城市發(fā)展的新規(guī)劃、新理念、新功能的要求下，處于城市中心的建材市場已很難適應(yīng)城市發(fā)展要求，市場外遷已然成為新的趨勢。（2）市場格局市場不集中在某市方圓4平方公里的城市區(qū)，從南到北依次為：白楊、天宇、沙壩、延安、沙河、義烏城、綜合等10多家大小不等、規(guī)格不同的建材市場及大量的零散街邊店，這種市場格局至少造成消費(fèi)者運(yùn)輸、時間等消費(fèi)成本的增加和土地資源浪費(fèi)。（3）商品門類重復(fù)經(jīng)營但品種不全從市場調(diào)查獲悉，在某的建材市場區(qū)域，商品缺乏分類，不同名稱的市場區(qū)大量經(jīng)營相同產(chǎn)品，而沒有形成市場特色，此情況表現(xiàn)：在多次重復(fù)競爭中，沒有特色產(chǎn)品，品種不全，反而失去了商家對于市場的競爭能力和市場品牌的建立，既適成大而不全，又造成經(jīng)營困難和商業(yè)市場資源的浪費(fèi)。（4）市場功能市場配套低質(zhì)。目前，某市建材家具經(jīng)濟(jì)圈在市場功能方面表現(xiàn)為缺少規(guī)范的物流系統(tǒng)，小巷到大街交通擁堵，車輛亂停亂放，購物、用餐、娛樂、辦公等配套參差不齊。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，難于發(fā)展；從市場經(jīng)營來說，效率低下。（5）商業(yè)模式傳統(tǒng)而不適發(fā)展。大部分綜合性商業(yè)體和幾乎全部的店鋪商家都只限于面對面的錢貨交易，這樣的交易方式已沿用上千年了，在電話、電腦、網(wǎng)絡(luò)、市場營銷高速發(fā)展的今天，交易方式已層出不窮，電子商務(wù)、遠(yuǎn)程交易等如此強(qiáng)大的今天，建材市場的交易方式也應(yīng)與時俱進(jìn)，形成立體的強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)。（6）經(jīng)營管理粗糙的管理。在某市場，80%以上的商家還在接受粗糙的市場管理，只交點物管費(fèi)和租金的管理方式還是普通現(xiàn)象?，F(xiàn)代市場的管理早已進(jìn)入商業(yè)摩爾時代。當(dāng)前，我國城市商業(yè)呈現(xiàn)出拉動居民消費(fèi)快速增長、生活性服務(wù)業(yè)比重不斷提升、社區(qū)商業(yè)全力推進(jìn)、網(wǎng)上購物迅猛發(fā)展等新特點。未來5～10年，城市商業(yè)仍將是擴(kuò)大內(nèi)需的主要渠道，并將出現(xiàn)區(qū)域競爭與合作并存、生活性服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展等趨勢。改革開放30年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，我國城市商業(yè)獲得了快速發(fā)展，%%。特別是1997年以來，我國城市社會消費(fèi)品零售總額年均實際增長速度超過10%。目前，我國城市商業(yè)已經(jīng)占據(jù)了全部流通近2/3以上的市場份額，很多城市服務(wù)類消費(fèi)的比重也已超過30%，城市商業(yè)的發(fā)展基本上代表了國內(nèi)流通業(yè)的發(fā)展規(guī)模與水平，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 近年來，我國城市商業(yè)在超級市場、大型專業(yè)市場、便利店等零售業(yè)態(tài)加速發(fā)展、新型專業(yè)市場不斷興起和專賣店快速發(fā)展的同時，也呈現(xiàn)出一些新特點，值得關(guān)注。 (一)城市市場增長勢頭強(qiáng)勁 盡管近年來國家對農(nóng)村流通業(yè)扶持力度較大，但由于基礎(chǔ)薄弱，農(nóng)村流通業(yè)發(fā)展依然相對比較緩慢。從整體上看，2000年以來，城市的商品流通量在不斷上升，%%，而農(nóng)村的商品流通量則處于不斷下降的狀況，%%。 從消費(fèi)品市場來看，隨著城市化的發(fā)展，城市消費(fèi)品市場快速增長，2006年，城市消費(fèi)品市場數(shù)達(dá)到了25237個，%%：農(nóng)村消費(fèi)品市場數(shù)則從1990年的59473個減少到2006年的41805個。同時，城市市場的成交額從1994年超過農(nóng)村市場后一直呈上升勢頭，而農(nóng)村市場則處于相對停滯狀態(tài)。%，%。表明城市流通從成長期進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段。 (二)城市商業(yè)已成為城市居民實現(xiàn)消費(fèi)需求的一個重要途徑 在我國最終消費(fèi)結(jié)構(gòu)中。居民的消費(fèi)占有非常重要的位置，有80%最終消費(fèi)都是由城鄉(xiāng)居民來完成的。目前，城市居民的消費(fèi)在我國最終消費(fèi)中的比例已經(jīng)超過50%，城市商業(yè)已成為城市居民實現(xiàn)消費(fèi)需求的一個主要途徑和場所，在我國的國民經(jīng)濟(jì)最終消費(fèi)中，通過城市商業(yè)和流通領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)的社會消費(fèi)品零售總額，占全部居民消費(fèi)的比重接近80%。城市商業(yè)領(lǐng)域以連鎖經(jīng)營和專業(yè)市場為代表的現(xiàn)代流通方式和各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)的快速發(fā)展以及批發(fā)市場、百貨商店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的不斷改造提升，為居民提供了便利、多樣化的選擇空間，激發(fā)了居民的潛在需求，有效地刺激了居民的消費(fèi)。對于促進(jìn)消費(fèi)正起著比以往更大、更突出的作用。 (三)生活性商業(yè)體占有越來越重要的地位 現(xiàn)代城市商業(yè)與傳統(tǒng)城市商業(yè)最大的區(qū)別在于。在橫向上，現(xiàn)代城市商業(yè)不僅僅是消費(fèi)品的批發(fā)與零售貿(mào)易，而是傳統(tǒng)商業(yè)與商務(wù)、住宿、居民生活、娛樂等眾多生活性服務(wù)業(yè)構(gòu)成的大商業(yè)。在縱向上，現(xiàn)代城市商業(yè)在生產(chǎn)、供應(yīng)、消費(fèi)鏈中已經(jīng)不再局限在批發(fā)、零售的一、兩個環(huán)節(jié)，而是向生產(chǎn)領(lǐng)域、設(shè)計領(lǐng)域、產(chǎn)品研發(fā)領(lǐng)域等上游領(lǐng)域延伸。也就是說，傳統(tǒng)城市商業(yè)的主要功能是商品交易，而現(xiàn)代城市商業(yè)除了物質(zhì)的交易買賣外，融入了更多的品牌文化和服務(wù)內(nèi)容。從而豐富了城市商業(yè)的內(nèi)涵。 (四)網(wǎng)上購物成為主流消費(fèi)方式 近年來網(wǎng)上購物逐漸成為人們的網(wǎng)上行為之一。從網(wǎng)上商品交易范圍看，涉及范圍日益廣泛，涵蓋服裝、書本、光盤、游戲、MP手機(jī)、化妝品、居家飾品，甚至收藏品、藝術(shù)品等等。從網(wǎng)上購物成交額分析，交易規(guī)模呈跳躍式擴(kuò)張，年均增長率高達(dá)137%。%%。 從網(wǎng)上購物交易人數(shù)分析。網(wǎng)上購物用戶穩(wěn)步增長。1991999年網(wǎng)上購物的用戶很少，2002年以后，我國參與網(wǎng)上購物的網(wǎng)民數(shù)量不斷攀升。2003年中國網(wǎng)上購物用戶規(guī)模為286萬人，2004年達(dá)到563萬人，2005年達(dá)2200萬人，2007年則超過5500萬，增速驚人。，標(biāo)志著網(wǎng)上購物開始成為我國社會的主流消費(fèi)方式之一。 未來510年，城市商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，并將在?guī)模、流通渠道、經(jīng)營方式、區(qū)域競爭和市場空間等方面呈現(xiàn)出一些新的變化。 (一)城市商業(yè)規(guī)模在多種利好因素推動下將繼續(xù)擴(kuò)大 盡管全球金融危機(jī)對城市商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響，但隨著國家刺激內(nèi)需政策的實施和中國巨大的市場潛力的釋放，今后一段時期內(nèi)，城市商業(yè)在流通業(yè)中的份額還將進(jìn)一步提升。并將在城市發(fā)展乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮新的作用。第一，城市化進(jìn)程的加速將促進(jìn)城市商業(yè)的快速發(fā)展。根據(jù)我國“十一五”規(guī)劃綱要，到2010年我國城市化率將達(dá)到47%，%的速度增長。在未來15年內(nèi)，如果按照城市化率每年不低于1%的增長率增長，到2020年，我國的城市化率要達(dá)到55%～60%。城市規(guī)模的擴(kuò)大必然會要求城市商業(yè)規(guī)模也隨之?dāng)U大，這樣才能滿足高度集聚的城市人口各方面的需要。 第二，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級將促進(jìn)城市商業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。從2005年開始，我國人均收入已突破1000美元、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級步伐加快。未來510年，城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)行為將加快向更高層次的享受性方向轉(zhuǎn)移，即消費(fèi)的重點由以衣、食消費(fèi)為主向以用、住、行消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變。由重實物消費(fèi)向物質(zhì)與服務(wù)消費(fèi)并重轉(zhuǎn)變，由大量普及性消費(fèi)向時尚化、特色化、個性化轉(zhuǎn)變，從而將會進(jìn)一步拓展城市商業(yè)的市場空間。 第三，政策因素將有利于城市商業(yè)的更好更快發(fā)展?！笆晃濉焙笃冢跀U(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)等政策的引導(dǎo)下，國家對于社會保險、醫(yī)療、教育、住房等方面的改革不斷完善以及財政投入的大幅增加，將大大減少城鎮(zhèn)居民對未來的不穩(wěn)定預(yù)期，更加有效地促進(jìn)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力的釋放，促進(jìn)消費(fèi)需求進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)而將帶動城市商業(yè)快速發(fā)展。 綜合上述各方面因素，我們認(rèn)為，在“十一五”及以后一段時間內(nèi)，我國社會消費(fèi)品零售總額將進(jìn)入第三輪快速增長期，未來510年內(nèi)社會消費(fèi)品零售總額的復(fù)合增長率將超過10%的水平，預(yù)計到2020年。我國社會消費(fèi)品零售總額將達(dá)到329361億元，其中城市社會消費(fèi)品零售總額將突破268103億元，%左右。 (二)城市商業(yè)體仍是擴(kuò)大居民消費(fèi)的主要渠道盡管農(nóng)村市場具有非常大的潛力，但根據(jù)凱恩斯絕對收入理論，農(nóng)村居民收入短期內(nèi)難以有效增加，要擴(kuò)大農(nóng)村居民消費(fèi)短期內(nèi)難以實現(xiàn)。因此，短期內(nèi)要想擴(kuò)大消費(fèi)。城市市場仍然是一個不可忽視或者必須要認(rèn)真重視的市場。從未來城市消費(fèi)品市場發(fā)展趨勢看，與以前主要依靠GDP增長帶動社會消費(fèi)品零售總額快速增長有所不同。居民收入水平的提高、居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變所引致的消費(fèi)崛起將是推動未來幾年我國城市消費(fèi)品市場快速增長的主要動因。其中，居民收入水平的提高及中產(chǎn)階層的形成將使中國城市成為最大的消費(fèi)品市場之一。2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已達(dá)到13786元。隨著城市居民收入持續(xù)增長，一個由都市白領(lǐng)和其他中、高收入人群組成的中產(chǎn)階層的數(shù)量也將不斷增長。目前，中產(chǎn)階層的人數(shù)約占中國總?cè)丝诘?9%左右，預(yù)計到2020年將達(dá)到總?cè)丝诘?0%。另據(jù)麥肯錫發(fā)布的一份研究報告預(yù)測，到2015年，月收入5000元以上的高收入者將占到所有城市消費(fèi)者的三分之一和消費(fèi)總金額的一半。到2030年，中國城市人口將超過10億。城市消費(fèi)者將占到全國消費(fèi)總額的90%左右。預(yù)計今后隨著城鎮(zhèn)居民收入的持續(xù)提高和中產(chǎn)階層的不斷壯大，我國居民的消費(fèi)傾向?qū)⑦M(jìn)一步提高。中國城市將成為世界上最大的消費(fèi)品市場之一。 (三)城市商業(yè)區(qū)域競爭與合作并存 未來510年，我國將形成更多范圍不等、內(nèi)容和形式各異的城市圈或城市群，如長江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀都市圈等等。伴隨這些城市圈或城市群的形成和發(fā)展，城市商業(yè)體將逐步形成適應(yīng)不同地區(qū)、不同層次和不同形式消費(fèi)需求的商業(yè)流通體系。 第一，中西部城市商業(yè)發(fā)展迅速。長期以來，由于我國東、中、西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在很大差異。中西部地區(qū)城市商業(yè)發(fā)展落后。隨著國家政策對中西部地區(qū)的傾斜和東部沿海地區(qū)城市商業(yè)競爭的日趨飽和，更多的零售企業(yè)將會轉(zhuǎn)向中西部城市投資。中西部城市商業(yè)將會加速發(fā)展。第二，區(qū)域內(nèi)城市商業(yè)合作加強(qiáng)。為促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，城市商業(yè)主管部門將通過加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)城市群或城市圈的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展政策以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的協(xié)調(diào)與合作，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)城市市場之間的相互開放和一體化發(fā)展。積極推進(jìn)各城市之間商業(yè)領(lǐng)域多種形式的合作和融合。第三，形成大都市和中心城市、小城市之間合作、配套的商業(yè)布局。北京、上海等大都市和中心城市將建設(shè)形成匯聚各種中外商品、多種商品交易市場形式、多樣化市場交易主體的全國性商業(yè)中心。區(qū)域中心城市將以區(qū)域中心市場和具有一定規(guī)模的中心市場為主體，建設(shè)區(qū)域性的商業(yè)中心和貿(mào)易中心，以及商品的集散樞紐。新興中小城市，將建設(shè)形成城鄉(xiāng)商品匯聚與交流的集散中心。一、專業(yè)市場發(fā)展特點超前的經(jīng)營理念已成為當(dāng)前我國專業(yè)市場興旺的核心動力。例如：廣東深圳南方香江集團(tuán)總結(jié)出的“八個統(tǒng)一”就體現(xiàn)了其超前的經(jīng)營理念。這“八個統(tǒng)一”是：統(tǒng)一招商；統(tǒng)一規(guī)劃；統(tǒng)一管理；統(tǒng)一宣傳；統(tǒng)一促銷；統(tǒng)一服務(wù)；統(tǒng)一采購；統(tǒng)一配送。八個統(tǒng)一大大降低了交易成本，保證了市場質(zhì)量，提升了品牌形象。這種良性循環(huán)使市場最終實現(xiàn)了快速、持續(xù)、健康發(fā)展。企業(yè)化運(yùn)作市場步伐加快。把專業(yè)市場視為一種“產(chǎn)品”，按企業(yè)化方式運(yùn)作，才能有效克服政府重建設(shè)輕管理的做法，更好地提高其競爭力。如1999年10月利用舊倉庫改建起來的河南南陽建筑裝飾材料大世界，幾年來，先后投資400多萬元翻新改造舊房500多間、擴(kuò)大市場營業(yè)面積30000多平方米，從而吸引新進(jìn)商戶300多家；良好的投資回報使他們又投資50多萬元進(jìn)一步完善經(jīng)營條件及環(huán)境，使市場以嶄新的面貌和優(yōu)越的條件又吸引了全國各地500多家商戶云集于此。目前，該市場已成為中南地區(qū)叫得響的建材裝飾批發(fā)交易市場。貿(mào)工聯(lián)動打造品牌專業(yè)市場，建設(shè)名牌專業(yè)市場。鄭州銀基商貿(mào)城是個成功的典型。銀基商貿(mào)城利用鄭州火車站這一區(qū)位優(yōu)勢，積極打造品牌形象，短短幾年輻射范圍由鄭州周邊地區(qū)到全省又到鄰近各省，并向內(nèi)蒙、甘肅等廣大西北地區(qū)延伸。銀基之所以成功，和其周邊服裝批發(fā)市場發(fā)展緩慢有關(guān)。漢正街比銀基更出名，但其服