【文章內容簡介】 括與該住宅小區(qū)居民日常生活相關的商業(yè)、服務、教育、活動、道路、場地和管理等內容。這些內容在空間分布上，可能在該住宅小區(qū)空間范圍內，也可能位于該住宅小區(qū)的空間范圍之外?！　。ㄒ唬┚幼⌒^(qū)的規(guī)劃結構　　1．用地規(guī)模與配置　　為了使住宅小區(qū)具備基本的生活設施以滿足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地達到一定的規(guī)模，這一要求對周圍設施不足或沒有設施的住宅小區(qū)而言，如在城市邊緣地區(qū)新建的住宅區(qū)，顯得尤為重要。用地配置包含住宅建筑用地、公共服務設施用地、道路與停車設施用地、公共綠地和其他用地五部分的數量以及比例，它反映了一個住宅區(qū)的某些重要的特征，如區(qū)位、環(huán)境、標準甚至住宅的層數等?！　∫粋€具體的住宅小區(qū)用地配置的確定應該考慮多方面的因素。住宅小區(qū)用地的配置應該在國際《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（CB50180－93）用地配置建議的基礎上，考慮住宅小區(qū)的職能側重、居住密度、土地利用方式和效益、社區(qū)生活、戶外環(huán)境質量和地方特點等多方面的因素綜合確定?！　M足住宅區(qū)居民的居住生活需求是確定住宅區(qū)用地配置的基礎，不同的居住對象對住宅區(qū)的居住、公共服務、戶外環(huán)境和交通基礎等存在不同的需求，因而應該根據居住對象的特點適度增減住宅區(qū)各類用地構成的比例?！　?．居住密度在住宅小區(qū)規(guī)劃考慮的因素中，居住密度是一項重要的量化控制指標，它對居住環(huán)境的品質以及規(guī)劃結構的空間與布局形態(tài)有著根本的影響?！　【幼∶芏仁顷P于住宅小區(qū)環(huán)境質量的重要指標之一。它是指單位用地面積上居民和住宅的密集程度，是一個包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指標的綜合概念。它主要的評價指標有人口密度、住宅區(qū)人口密度（毛）、住宅區(qū)人口密度（凈）、人均用地、建筑密度、住宅區(qū)建筑密度（毛）、住宅區(qū)建筑密度（凈）、建筑面積密度溶劑率等等指標。　　3．設施布局　　基本要求：各項公共服務設施，交通設施以及戶外活動場地的布局在滿足各自的時空服務距離的同時，以達到使居民有更多的選擇為目標?！　】紤]因素：上述設施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結合，其中公共服務設施、交通設施、教育設施和戶外活動設施的布局對住宅區(qū)規(guī)劃布局結構的影響較大。同時應該注意到，隨 著現代網絡技術的發(fā)展和進入家庭，部分公共服務設施和教育設施的布局特別是管理設施的位置將逐步擺脫服務半徑的限制?！　。ǘ┲饕?guī)劃指標　　1．建設強度指標　　住宅區(qū)在建設強度方面的指標包括容積率、建筑密度、總建筑面積和分類建筑總面積?！　?．環(huán)境指標　　住宅區(qū)在環(huán)境質量方面的量化指標主要包括綠地率、人口密度、套密度、人均住宅區(qū)用地面積、人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面積、日照間距?！　。ㄈ┮?guī)劃管理　　1． 規(guī)劃管理審批的程序：（1）申報與立案；（2）工作周期?！　?． 規(guī)劃管理程序內容：　?。?）規(guī)劃要點；（2）選址定點；（3）建設用地規(guī)劃許可證；（4）規(guī)劃設計條件；（5）規(guī)劃設計方案；　?。?）設計方案；（7）建設工程規(guī)劃許可證；　　并不是所有建設工程都需要經過以上所述程序，對于工程量小，處在非重要地段的簡單建設項目，經市規(guī)劃局同意，可簡化規(guī)劃設計條件或設計方案設計程序，建設單位可直接申報建設工程規(guī)劃許可證。　　五．住宅智能化和綜合布線　　隨著信息社會的飛速發(fā)展，住宅智能化已經是社會信息化的必然要求，提供方便的經濟信息服務，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。建立現代化的物業(yè)管理體系，實現快捷高效的超值服務是現代化家居發(fā)展的必然方向?！　∽≌毮芑墙ㄖ夹g與信息技術相結合的產物，是反映當今住宅科技的成果。它包括：中央監(jiān)控系統、門禁系統、通信系統、防災系統、耗能參數計量管理系統、家庭設施自動化系統及辦公自動化系統。同時隨著家庭社會化，還需要考慮各種自動化系統的節(jié)能控制、電子信箱管理、商品咨詢、購物服務、醫(yī)療、學習服務及有效的家庭和家務管理。　　綜合布線的通用定義是通過對結構、系統、服務與管理這四項建筑物的基本要素以及對它們之間的內在關聯作最優(yōu)化的考慮，提供一個投資合理又具有高效、舒適、便利、安全的環(huán)境空間。具體而言住宅的綜合布線即在一個住宅內安裝一導體網絡，該網絡必須滿足一定數量、質量及安排靈活性的要求。并且具有模塊化結構，有極高的可靠性，一旦布線完成后，應當可以連接任一類型的終端，使布線標準化、簡單化。實現對語音、數據、視頻圖像的連接和對整套住宅的控制與管理，從而在住宅內重新布置工作端時無需另外布線，也可在不改變布線結構的情況下重新組織網絡的拓撲結構。第二節(jié) 土地權屬登記土地權屬登記是國家進行地籍管理的重要途徑，土地權屬登記一般分為兩步：第一步進行土地調查，第二步進行土地登記?！　∫唬恋卣{查 　　土地調查是為查清土地的數量、質量、分布、利用和權屬狀況而進行的調查。《土地管理法》規(guī)定：“國家建立土地調查制度?？h級以上人民政府土地行政主管部門會同同級有關部門進行土地調查”。這一規(guī)定明確了土地調查是各級土地行政主管部門的一項法定的職責和義務。　　《土地管理法實施條例》規(guī)定：土地調查內容包括：土地權屬和土地利用現狀?！　。ㄒ唬┩恋貦鄬僬{查 　　土地權屬調查是指對土地權屬單位的土地權源及其權利所及的位置、界址、數量和用途等基本情況的調查?！　⊥恋貦鄬僬{查是以宗地為基本單位進行的。土地權屬調查的主要內容有：宗地* 位置、界線、權屬（權屬性質和權源）和使用狀況（土地用途、土地等級、地價和共用情況）等?！　⊥恋貦鄬僬{查的范圍主要是城鎮(zhèn)范圍內的土地，農村土地的權屬確定由土地利用現狀調查來進行?！　〕擎?zhèn)土地分為十個一級類，二十四個二級類（見表1）?！　”? 城鎮(zhèn)土地分類體系　?。ǘ┩恋乩矛F狀調查 　　土地利用現狀調查是為查清土地的利用現狀而進行的全面性的調查。根據我國《土地利用現狀調查技術規(guī)程》，我國的土地按土地利用現狀用途分為8大類，并以利　　用方式、經營方式和覆蓋特征等分為46個二級類（見表2）?！　”? 土地利用現狀分類體系　　二．土地登記　　土地登記是國家依照法律程序將土地的權屬關系、座落、面積、用途、等級、價格等在專門簿冊上進行的一項重要的土地行政管理工作與制度?！　⊥恋氐怯浄謨深悾骸　。ㄒ唬┏跏纪恋氐怯?，是一種基礎性登記，是普遍的土地權屬登記?！　。ǘ┳兏恋氐怯洠步腥粘Ｍ恋氐怯浕蚪洺Ｐ酝恋氐怯?，它是在初始登記基礎上，根據土地使用者、所有者的土地權屬及主要用途變更的情況，隨時辦理的登記?！　∪恋貦鄬俚怯涋k理流程　　受理申請登記→權屬審核（初審、外業(yè)調查、復審）→公告→審批→收費、發(fā)證→歸檔。第三節(jié) 房屋權屬登記　一．房屋權屬登記　　房屋權屬登記是指房地產管理部門依照法律、法規(guī)的規(guī)定對申請登記的房屋的性質、權屬來源、取得方式、取得時間及其他有關情況，在專門簿冊上進行記載并予以確認的法律制度。房屋權屬登記主要分為：　?。ㄒ唬┛偟怯洠嚎偟怯浭侵缚h級以上地方人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區(qū)域內的房屋進行統一權屬登記。登記機關認為需要時，經縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)內的房屋權屬證書進行驗證或者換證?！　。ǘ┏跏嫉怯? 新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內登記機關申請房屋所有權初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料及其他有關證明文件。房地產開發(fā)商在商品房竣工后，經過初始登記才能取得大產證?！　。ㄈ┺D移登記：因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥轉讓、分割、合并、裁決等原因使其權屬發(fā)生轉移的，當事人應當自事實發(fā)生之日起30日內申請轉移登記?！　。ㄋ模┳兏怯洠簷嗬嗣Q變更和房屋現狀發(fā)生下列情形之一的，權利人應當自事實發(fā)生之日起30日內申請變更登記：屋坐落的街道、門牌或者房屋名稱發(fā)生變更的；房屋面積增加或者減少的；房屋翻建的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！　。ㄎ澹┧棛嗬怯洠涸O定房屋抵押權、典權等他項權利的，權利人應當自事實發(fā)生之日起30日內申請他項權利登記?！　。┳N登記：因房屋滅失、土地使用年限、他項權利終止等，權利人應當自事實發(fā)生之日起30日內申請注銷登記?！　　　。ㄒ唬┦芾淼怯浬暾??！　。ǘ鄬賹徍恕！　。ㄈ┕?。　?。ㄋ模┖藴实怯洠C發(fā)房屋權屬證書。　　三．房地產交易的核心　　房地產交易的核心是權力的轉移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等權力發(fā)生了轉移。不論是房地產一級市場交易，還是二級市場交易的核心都是房地產各種權力發(fā)生了轉移?！　。ㄒ唬┥唐贩款A售　　商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。　　商品房預售應當符合下列條件：　　1．已交付全部土地使用權出讓金，取得土堆使用權證書。　　2．持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證?！　?．按揭提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期?！　。ǘ┥唐贩抠I賣合同　　1．商品房買賣合同說明 　?。?）本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當地房地產開發(fā)主管部門咨詢。 　?。?）本合同所稱商品房是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。 　?。?）為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。 　?。?）本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優(yōu)先。 　?。?）對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定?！尽恐羞x擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打，以示刪除。 　　（6）在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。 　　（7）本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。　　2．商品房買賣合同文本　　商品房買賣合同（合同編號）　　合同雙方當事人：　　出賣人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　企業(yè)資質證書號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿　　郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿　　委托代理機構：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 　　營業(yè)執(zhí)照注冊號：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿＿　　郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　買受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國籍＿＿＿＿　　【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿聯系電話：＿＿＿＿＿＿　　【委托代理人】【】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿國籍：＿＿＿　　地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　郵政編碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿電話：＿＿＿＿＿＿＿＿　　根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議： 　　第一條 項目建設依據 　　出賣人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、編號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。該地塊土地面積為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，規(guī)劃用途為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日。 　　出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建設工程規(guī)劃許可證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工許可證號為＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第二條 商品房銷售依據 　　買受人購買的商品房為