【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”，組織策劃相關(guān)的促銷(xiāo)活動(dòng)。具體暫略。u 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督服務(wù)監(jiān)督達(dá)到統(tǒng)一，有利于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。常見(jiàn)的方式有：（1） 指導(dǎo)項(xiàng)目：培訓(xùn)售貨員、賣(mài)場(chǎng)布置指導(dǎo)等。（2） 協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作。（3） 服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理。（4） 監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門(mén)的管理。u 統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車(chē)輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理。等等。同一物業(yè)管理，有利于提升整個(gè)商場(chǎng)的形象和檔次，與集貿(mào)市場(chǎng)的臟、亂、差截然不同，既提升品質(zhì)、又增加項(xiàng)目附加值，身價(jià)自然高升。商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)據(jù)多年觀(guān)察廣州及珠江三角洲商用物業(yè)，發(fā)現(xiàn)其中有一大怪現(xiàn)象：凡是以先銷(xiāo)售后經(jīng)營(yíng)方式操作商用物業(yè)的，尤其是售價(jià)越高、賣(mài)得越好的商用物業(yè)，后期經(jīng)營(yíng)成功機(jī)率越低。這其中原因很多，但主要為以下幾點(diǎn)：一是政府缺乏對(duì)商用物業(yè)的監(jiān)控審批，大量相同類(lèi)型的商用物業(yè)一哄而上，導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求；二是房開(kāi)商大多是以房地產(chǎn)行為去作流通領(lǐng)域，首先考慮的是賣(mài)出去然后再考慮經(jīng)營(yíng)，缺乏通盤(pán)考慮，尤其是鋪位散賣(mài)出去以后，業(yè)權(quán)分散無(wú)法統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致前期用設(shè)想與包裝只能是紙上談兵；三是即使招商招租率高，但由于市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，商場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品搭配不當(dāng)，檔次參差不齊，無(wú)大客戶(hù)入駐，無(wú)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，導(dǎo)致轟轟烈烈開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，然后三、五個(gè)月即形成空殼市場(chǎng)或商場(chǎng)；四是招商也成功，但由于麻痹大意，以為萬(wàn)事大吉，收取高額租金及管理費(fèi)，沒(méi)有“放水養(yǎng)魚(yú)”及切身為租戶(hù)著想和作統(tǒng)一宣傳，導(dǎo)致前期經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)，后期無(wú)以為繼，走向衰落。一個(gè)商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，真的是成功則利益回報(bào)相當(dāng)豐厚。但經(jīng)營(yíng)之艱難也遠(yuǎn)非像賣(mài)住宅有時(shí)可以靠炒作來(lái)完成銷(xiāo)售。商用物業(yè)銷(xiāo)售成功只是萬(wàn)里長(zhǎng)征完成第一步，招商招租成功才算可以松口氣（除非本身就不考慮以后的經(jīng)營(yíng)），要想經(jīng)營(yíng)成功做旺場(chǎng)，則后期經(jīng)營(yíng)需相當(dāng)努力，最好的商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式是商鋪只租不賣(mài)，或者是先租做旺場(chǎng)再賣(mài)。這也是像廣州天河城等商場(chǎng)市場(chǎng)成功的要素之一，只有出租，你才有對(duì)商鋪的絕對(duì)控制權(quán)。一、 大型商用物業(yè)的招商（產(chǎn)品規(guī)劃定位）策略 整體布局是經(jīng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)，經(jīng)營(yíng)何種產(chǎn)品要充分考慮規(guī)模，區(qū)域人口結(jié)構(gòu)，消費(fèi)狀況等； 租戶(hù)的組合，一個(gè)大的商場(chǎng)，一定要有主力店，尤其是國(guó)內(nèi)外有名氣的，有特色的且能帶旺小租戶(hù)的大百貨零售商，同時(shí)要有牽頭租戶(hù)，即吸納產(chǎn)品規(guī)劃內(nèi)的各個(gè)行業(yè)的領(lǐng)頭羊，專(zhuān)賣(mài)店，作用主要是帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)。另外要有功能租戶(hù)，即僅此一家店，如美容保健，最后是主題式商場(chǎng)，相同或相配套的商品集結(jié)在一處，既是一站式購(gòu)物，又可循環(huán)消費(fèi)； 租金策略： 一個(gè)商場(chǎng)要做旺，要有時(shí)間培養(yǎng)，對(duì)于任何一個(gè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)，要進(jìn)入一個(gè)新的商場(chǎng)，不管這個(gè)商場(chǎng)建設(shè)如何之好，經(jīng)營(yíng)戶(hù)均有戒心，要想吸引他們，最好的辦法還是租金優(yōu)惠或前期免租，這就是所謂的“放水養(yǎng)魚(yú)”，這也是為什么銷(xiāo)售越好，售價(jià)越高的商鋪越難經(jīng)營(yíng)的主因之一，投資客花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)商鋪目的就是想高回報(bào)，現(xiàn)在你叫他租金降低或免租，他是想不通也不會(huì)如此做的，而這樣導(dǎo)致的結(jié)果是招商招租不成功，最終導(dǎo)致商場(chǎng)做不起來(lái)。 以上僅就商用物業(yè)條條框框及戰(zhàn)略方面作簡(jiǎn)單淺析，具體情況雙方溝通合作后再作詳細(xì)提供。作為中國(guó)七大古都之一的開(kāi)封，曾有過(guò)商業(yè)發(fā)展的鼎盛時(shí)期。近年來(lái)，商業(yè)升級(jí)換代加速，新的商業(yè)不斷出現(xiàn)，開(kāi)封商業(yè)發(fā)展雖然也取得了很大的進(jìn)步，但是，商業(yè)發(fā)展整體水平與其他城市有一定的差距。 不難看到，目前開(kāi)封商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)檔次較低，缺乏大型品牌商業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)等。作為中原重要的商業(yè)城市，開(kāi)封商業(yè)處于全面升級(jí)的歷史階段。開(kāi)封商業(yè)正面臨著日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)不能滿(mǎn)足本地市民和旅游消費(fèi)的需要。開(kāi)封商業(yè)發(fā)展需要有新的突破，比如在商業(yè)功能上要從單一功能向復(fù)合功能升級(jí)；從傳統(tǒng)商業(yè)為主逐步向新商業(yè)升級(jí)；在布局上，要從分散型向集中型升級(jí)，要努力吸引外來(lái)的商業(yè)投資者到開(kāi)封來(lái)投資，形成開(kāi)封新的商業(yè)中心區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)封商業(yè)的全面升級(jí)。開(kāi)封現(xiàn)在市級(jí)商業(yè)中心功能混雜和功能缺失，不管是市級(jí)還是區(qū)級(jí)商業(yè)中心，其商業(yè)布局與旅游區(qū)和對(duì)外交通樞紐都是脫節(jié)的，開(kāi)封旅游業(yè)和商業(yè)的矛盾突出，而商業(yè)和交通的矛盾則更為尖銳。因此開(kāi)封商業(yè)的發(fā)展，需要實(shí)現(xiàn)一個(gè)新的跨越，從模式上、功能上、檔次上、規(guī)模上、布局上都需要進(jìn)行轉(zhuǎn)換。通過(guò)轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)開(kāi)封商業(yè)的升級(jí)和整個(gè)城市的躍遷。新商業(yè)中心的具體區(qū)域包括宋都御街兩側(cè)，東至三勝前街，西至大興路，南以西門(mén)大街和東西大街為界，北至龍亭湖南路。建設(shè)新商業(yè)中心的目的并不是為了與目前的鼓樓商業(yè)中心爭(zhēng)奪客源，進(jìn)行低層次的競(jìng)爭(zhēng)，而是為了實(shí)現(xiàn)開(kāi)封商業(yè)經(jīng)營(yíng)的更新?lián)Q代，以全新的管理理念與經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)來(lái)提升開(kāi)封商業(yè)的層次，更好地服務(wù)以本市中高收入消費(fèi)者為主體的新興消費(fèi)市場(chǎng)和旅游市場(chǎng)。因此，開(kāi)封新商業(yè)中心是一個(gè)多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體，具有現(xiàn)代購(gòu)物中心、旅游觀(guān)光、休閑、體驗(yàn)中心的復(fù)合功能。具體業(yè)態(tài)有百貨主力店、大型購(gòu)物超市、品牌連鎖店、休閑娛樂(lè)設(shè)施以及高檔的飯店酒店等。城市商業(yè)發(fā)展正從多中心商業(yè)替代單一商業(yè)中心，開(kāi)封的發(fā)展也是這個(gè)情況。開(kāi)封是一個(gè)歷史城市，雖然商業(yè)發(fā)展看起來(lái)比較滯后，但是開(kāi)封市場(chǎng)的繁榮，比我想象的要繁榮得多，作為古都，作為旅游城市，商業(yè)發(fā)展空間非常巨大，龍亭新都匯步行商業(yè)街的開(kāi)發(fā)和北京華聯(lián)集團(tuán)在這里投資，對(duì)于提升區(qū)域商業(yè)的地位，加快開(kāi)封的新商業(yè)發(fā)展將起到重要的作用。同時(shí)，新商業(yè)中心對(duì)到鄭州的消費(fèi)客源起到一個(gè)截留作用，并能吸引部分鄭州和周邊城市的客源到開(kāi)封來(lái)進(jìn)行消費(fèi)。怎么看一個(gè)區(qū)域，我認(rèn)為有三點(diǎn)：第一個(gè)是城市的定位。開(kāi)封是一個(gè)古城，可以向杭州學(xué)習(xí)，把長(zhǎng)處做出來(lái)，成為一個(gè)休閑城、旅游城，休閑的、旅游的、文化的，這些都還沒(méi)有做出來(lái)。傳統(tǒng)的商業(yè)有一些優(yōu)勢(shì)，卻忽略了體驗(yàn)消費(fèi)這樣一個(gè)功能。因此，做好體驗(yàn)消費(fèi)功能，將使區(qū)域有一個(gè)很好的發(fā)展前景。 第二個(gè)是新商業(yè)中心的提出。龍亭湖是一個(gè)風(fēng)光美麗的地方，這恰恰是現(xiàn)代消費(fèi)或者現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展所非常需要的，因?yàn)樗猩叹昂弦坏莫?dú)特優(yōu)勢(shì)，上海的新天地、杭州的梅家塢等都是國(guó)內(nèi)很有名的商業(yè)設(shè)施，就是把地域商業(yè)文化和消費(fèi)文化很完美地結(jié)合在一起。 第三個(gè)是商業(yè)發(fā)展思路。商業(yè)街不是房地產(chǎn)，必須從商業(yè)入手，看到瑞信房產(chǎn)和北京華聯(lián)集團(tuán)簽約，這是走向成功的最關(guān)鍵一步，將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域走向繁榮和興旺，使得周邊的商鋪都沾到光。我認(rèn)為區(qū)域具備了充分的商景合一、商旅合一、商業(yè)與文化合一、商住合一的條件，所以我對(duì)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景是非?？春玫奈覀?cè)诳疾熘?，發(fā)現(xiàn)如果城市人口在20萬(wàn)左右，只有一個(gè)商業(yè)中心；人口超過(guò)50萬(wàn)特別是達(dá)到80萬(wàn)人口左右時(shí)，存在兩個(gè)商業(yè)中心是非常需要的。選址，其實(shí)在一定程度上也可以說(shuō)是開(kāi)封新商業(yè)中心的區(qū)位選擇，到底選擇哪兒合適？這里提供兩點(diǎn)：一點(diǎn)區(qū)域人口密度和購(gòu)買(mǎi)力，根據(jù)這個(gè)去選擇這個(gè)中心。隨著人均收入水平的提高，新的商業(yè)中心，不僅是滿(mǎn)足人們的消費(fèi)，而且是要提供更好的享受環(huán)境，這才是新商業(yè)中心的職能。作為新商業(yè)，中高收入階層和年輕人才是新商業(yè)的主要消費(fèi)群體。第二點(diǎn)是商業(yè)環(huán)境的要求，北京的零點(diǎn)公司（中國(guó)最著名的調(diào)查公司）在中國(guó)調(diào)查了23個(gè)城市，在對(duì)新的商業(yè)設(shè)施的要求當(dāng)中，消費(fèi)者對(duì)環(huán)境的要求占了55％，對(duì)時(shí)尚的要求占17％，對(duì)價(jià)格的要求占15％，對(duì)交通的要求占10％，對(duì)服務(wù)態(tài)度的要求只占3％，有個(gè)良好的商業(yè)環(huán)境至關(guān)重要。城市雙中心的商業(yè)發(fā)展模式，才能更為有力地推動(dòng)開(kāi)封商業(yè)的更快升級(jí)。覃教授說(shuō)：“沒(méi)有大型現(xiàn)代商業(yè)中心，沒(méi)有大型商業(yè)集團(tuán)的進(jìn)駐，開(kāi)封商業(yè)要實(shí)現(xiàn)快速跨越式發(fā)展是無(wú)法想像的?！倍S著市場(chǎng)的快速放大，大型商業(yè)集團(tuán)將陸續(xù)進(jìn)駐開(kāi)封市場(chǎng)，航母式商業(yè)群體將以創(chuàng)新的商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)模式，形成強(qiáng)大的商業(yè)漩渦，打造開(kāi)封新商業(yè)發(fā)展中心，帶動(dòng)開(kāi)封商業(yè)發(fā)展的新跨越?！霸陂_(kāi)封商業(yè)面臨全面升級(jí)的關(guān)口，大型現(xiàn)代商業(yè)進(jìn)駐開(kāi)封將會(huì)有力地推動(dòng)區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展?！薄　∩虡I(yè)大鱷攪局開(kāi)封　　2005年以來(lái)，開(kāi)封商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可謂熱火朝天，處于開(kāi)封中心城區(qū)的龍亭新都匯、鼓樓新天地、愷撒廣場(chǎng)等幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目特別引人注目。上海百聯(lián)集團(tuán)、北京華聯(lián)等幾大商業(yè)集團(tuán)也頻頻考察開(kāi)封商業(yè)市場(chǎng)。記者從開(kāi)封市商務(wù)局獲悉，在這些想要進(jìn)軍開(kāi)封商業(yè)市場(chǎng)的巨頭中，北京華聯(lián)集團(tuán)進(jìn)軍開(kāi)封的步伐可能更為快速而堅(jiān)定。據(jù)悉，北京華聯(lián)早在2004年就對(duì)開(kāi)封市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研與論證，并且就項(xiàng)目選址與規(guī)劃事宜與開(kāi)封市有關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行了多次溝通。“現(xiàn)在鄭州商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)基本飽和，競(jìng)爭(zhēng)也過(guò)于激烈，鄭州周邊地市的競(jìng)爭(zhēng)將成為新一輪商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)，因此，搶先開(kāi)辟新的領(lǐng)地就成為我們的一個(gè)必然選擇，只有這樣才能更好穩(wěn)固我們?cè)诤幽系氖袌?chǎng)份額?！比A聯(lián)負(fù)責(zé)人告訴記者?！　∽鳛橹性鞘腥褐械闹匾鞘泻袜嶃曷宄鞘凶呃戎胁豢苫蛉钡囊画h(huán)，雖然目前開(kāi)封國(guó)民生產(chǎn)總值只是處于全省中下游位置，但一頂“河南東部重要的商貿(mào)旅游城市”的光環(huán)還是吸引了眾多商家。開(kāi)封市商務(wù)局辦公室副主任王振宇告訴記者，2003年，開(kāi)封的社會(huì)消費(fèi)零售總額已經(jīng)突破112億元人民幣，同比增長(zhǎng)12％。再加上每年超過(guò)10億元的消費(fèi)增長(zhǎng)，這對(duì)大型商業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)無(wú)疑具有巨大的吸引力。如果再加上每年來(lái)開(kāi)封旅游的游客，開(kāi)封的商業(yè)“錢(qián)景”還是誘人的。據(jù)王振宇副主任介紹，北京華聯(lián)集團(tuán)進(jìn)軍開(kāi)封的步伐之所以加快，還有一個(gè)重要原因：在幾大商業(yè)集團(tuán)同時(shí)看好開(kāi)封商業(yè)市場(chǎng)的情況下，競(jìng)爭(zhēng)已不可避免，誰(shuí)搶先占有有利的位置進(jìn)入開(kāi)封市場(chǎng)，誰(shuí)就獲得了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)！　　“上海百聯(lián)集團(tuán)與北京華聯(lián)集團(tuán)都是具有雄厚實(shí)力的商業(yè)大鱷，無(wú)論哪一家先與開(kāi)封合作，都將會(huì)給古城帶來(lái)巨大的商業(yè)影響?！蓖醺敝魅芜@樣告訴記者。　　土生商業(yè)面臨洗牌　　從1993年開(kāi)始，開(kāi)封的零售業(yè)老大一直是從本土成長(zhǎng)起來(lái)的開(kāi)封三毛商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三毛公司），它在開(kāi)封擁有22家分店，而且全市唯一的一個(gè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)也歸其所有。開(kāi)封市商務(wù)局提供的一份材料顯示，三毛目前占有開(kāi)封商業(yè)零售市場(chǎng)的60％左右。其他如家來(lái)福、奧得賽等雖然在開(kāi)封局部市場(chǎng)占有優(yōu)勢(shì)，但根本無(wú)力撼動(dòng)三毛的龍頭地位。據(jù)開(kāi)封市商務(wù)局市場(chǎng)科科長(zhǎng)秦現(xiàn)吉分析，目前尚無(wú)銷(xiāo)售連鎖企業(yè)能與三毛抗衡外，另外一個(gè)很重要的原因是這些商業(yè)連鎖店之間都在有意躲避相互之間的競(jìng)爭(zhēng)，這樣造成的后果是：沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格就很難降下來(lái)，老白姓就得不到實(shí)惠。北京華聯(lián)的進(jìn)駐給開(kāi)封的商業(yè)注入了一股競(jìng)爭(zhēng)力，而日子過(guò)得還算滋潤(rùn)的開(kāi)封本土商業(yè)卻有了種無(wú)形的壓力。冰中紅量販在得知這一消息后，曾明確表示將避開(kāi)與北京華聯(lián)在地理位置上的重疊。開(kāi)封當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)老大三毛公司牛靖翔總經(jīng)理告訴記者，三毛商業(yè)在開(kāi)封處于“領(lǐng)頭羊”地位，發(fā)展12年來(lái)，一直處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，難尋敵手，這使得三毛公司缺少錘煉，成長(zhǎng)緩慢?！艾F(xiàn)在有了競(jìng)爭(zhēng)，我們可以迅速提高商業(yè)水平，更好發(fā)展。”　　開(kāi)封市商務(wù)局商業(yè)科科長(zhǎng)史文進(jìn)告訴記者，北京華聯(lián)入局開(kāi)封后，目前市場(chǎng)格局被改變將是肯定的，但華聯(lián)能否成功撼動(dòng)三毛的龍頭地位，尚需時(shí)日證明。華聯(lián)雖然在規(guī)模上毋庸置疑，但對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣的把握則比不上本土商業(yè)，因此，其進(jìn)入開(kāi)封后，能成功穩(wěn)定地位，目前還不能肯定。不管怎樣，負(fù)芨前行的開(kāi)封涌動(dòng)著商業(yè)復(fù)興的夢(mèng)想。在開(kāi)封，人們正在看到一些商業(yè)創(chuàng)新方向。在宋都御街東側(cè)，由龍亭區(qū)政府牽頭立項(xiàng)的龍亭新都匯已經(jīng)正式進(jìn)入建設(shè)階段。它是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、商務(wù)為一體的大型綜合消費(fèi)中心，打破了開(kāi)封單一零售業(yè)態(tài)的局限。龍亭新都匯的開(kāi)發(fā)，是開(kāi)封市委、市政府“資本打造商圈，商圈復(fù)興開(kāi)封”的經(jīng)營(yíng)城市全新理念的結(jié)晶。\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\題記： 前段時(shí)間，組織了一次關(guān)于開(kāi)封商業(yè)發(fā)展的系列專(zhuān)題報(bào)道，引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈反響。其實(shí)，開(kāi)封商業(yè)市場(chǎng)早已吸引了國(guó)內(nèi)一些大型商業(yè)集團(tuán)的注意。上海百聯(lián)集團(tuán)、北京華聯(lián)集團(tuán)等一些大型商業(yè)集團(tuán)曾多次派人來(lái)考察市場(chǎng)，其中以北京華聯(lián)集團(tuán)最為引人注目。在2004年，北京華聯(lián)就委托專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)封市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。 北京華聯(lián)集團(tuán)簡(jiǎn)介 北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司成立于1996年，是目前中國(guó)規(guī)模最大的大型連鎖商業(yè)集團(tuán)之一。 北京華聯(lián)集團(tuán)旗下有兩家上市公司和多家控股公司。截至 2004年年底，已經(jīng)擁有62 家門(mén)店，遍布 23 個(gè)省、市、自冶區(qū)的 35 個(gè)重點(diǎn)城市，年銷(xiāo)售額突破 160 億元人民幣，名列中國(guó)連鎖零售百?gòu)?qiáng)第四位。 北京華聯(lián)集團(tuán)現(xiàn)擁有大型綜合超市、生鮮超市、流行百貨店、家庭百貨店、城市購(gòu)物中心等零售業(yè)態(tài)，建立了覆蓋全國(guó)的連鎖零售網(wǎng)絡(luò)，擁有中國(guó)一流的商業(yè)管理資源、商品資源、品牌資源和人才資源。