房地產(chǎn)開發(fā)是否存在暴利(編輯修改稿)
2025-07-18 23:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 G陽光 泛海建設(shè) 海鳥發(fā)展 G華發(fā) 外 高 橋 倍特高新 G實(shí)發(fā)展 中國武夷 成都建設(shè) 世貿(mào)股份 恒大地產(chǎn) 合計(jì) 資料來源：房地產(chǎn)上市公司2005年前三季度公報(bào)與香港、美國的上市地產(chǎn)公司相比，A股上市的地產(chǎn)公司盈利水平并不高。2005年全年，香港信和置業(yè)、恒基地產(chǎn)、%、%、%；美國四大住宅開發(fā)公司Lennar Corp.、Centex Corp.、 Homes %、%、%%。 從歷史數(shù)據(jù)來看，從1994年到2004年，%，%。二者基本接近，上市房地產(chǎn)公司略低。從凈資產(chǎn)收益率的變動趨勢來看，上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率波動幅度遠(yuǎn)高于全部上市公司的波動幅度。1994年上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率高達(dá)18%，而1998年和2001年卻還不到4%。上述數(shù)據(jù)說明，上市房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)高于平均水平，但是收益率卻低于平均水平。3. 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤及價(jià)格構(gòu)成北京的房價(jià)一直在全國處于較高水平，并且在2005年許多城市受宏觀調(diào)控政策影響房價(jià)開始下跌的情況下始終保持穩(wěn)步上升。很多人甚至這樣認(rèn)為：即使全國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不存在暴利，北京的開發(fā)商也是暴利的。把北京房地產(chǎn)開發(fā)的利潤情況研究清楚有利于正確認(rèn)識全國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是否存在暴利，至少它能在一定程度上反映全國房地產(chǎn)的利潤水平。2005年年中，北京市某權(quán)威機(jī)構(gòu)對部分項(xiàng)目的利潤情況及成本構(gòu)成進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研結(jié)果（詳見表4）顯示，接受調(diào)研的18個(gè)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率（利潤/銷售價(jià)格）在8~25%之間，%，%，%。從18個(gè)項(xiàng)目的平均數(shù)值來看，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格構(gòu)成之中，%之外，其他各項(xiàng)的比例分別為：土地成本，%[4]；建安成本，%[5]；基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)，%；財(cái)務(wù)費(fèi)用，%；管理費(fèi)，%[6]；銷售費(fèi)用，%；稅費(fèi)，%（參見圖1）。以筆者的經(jīng)驗(yàn)而言，應(yīng)該說這些數(shù)據(jù)與北京市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況基本相符。表4 2005北京市部分項(xiàng)目價(jià)格構(gòu)成情況 單位：元、％項(xiàng)目區(qū)位及性質(zhì)均價(jià)土地成本建安成本基礎(chǔ)設(shè)施及配套財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)銷售費(fèi)用稅費(fèi)利潤利潤率北五環(huán)住宅50009701842581187230118400672 東五環(huán)住宅35358051432352148188101192317 北五環(huán)住宅442810291539462114199103243739 南二環(huán)內(nèi)住宅1200045001700130030080025010002150 東四環(huán)住宅12200230041004005006004808003020 西五環(huán)內(nèi)住宅4350900130080040020298239411 西五環(huán)內(nèi)住宅45009001450600300230110237673 懷柔住宅34807701200250
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