房地產(chǎn)開發(fā)是否存在暴利-資料下載頁
2025-06-21 23:54本頁面
【正文】 利潤(rùn)，要是存在10%尾房不能順利銷售的話，利潤(rùn)只能勉強(qiáng)超過10%。在外界大談房?jī)r(jià)高漲、開發(fā)商暴利的時(shí)候，恐怕很少有人會(huì)想到開發(fā)企業(yè)風(fēng)光背后的凄涼。房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，從最初的置地、設(shè)計(jì)、開發(fā)，到完成銷售，平均周期需要2~3年，有的甚至超過5年。而房地產(chǎn)又是投入資金量很大的產(chǎn)業(yè)，絕大多數(shù)的開發(fā)商根本就無法像工業(yè)企業(yè)一樣，進(jìn)行連續(xù)不斷的大規(guī)模滾動(dòng)開發(fā)。因此，看起來很高的銷售利潤(rùn)率，分?jǐn)偟矫恳荒?，其年均的凈資產(chǎn)收益率卻并不高。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，良莠不齊。盡管有部分房地產(chǎn)公司的開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了較高的利潤(rùn)水平，但是也存在很多房地產(chǎn)公司幾年都沒有項(xiàng)目，勉強(qiáng)支撐，部分開發(fā)企業(yè)甚至出現(xiàn)了虧損。2005年前三季度，滬、深兩市A股上市的開發(fā)企業(yè)就有7家凈利潤(rùn)為負(fù)值。3. 中國(guó)富豪紛紛投資房地產(chǎn)業(yè)中國(guó)富豪當(dāng)中有相當(dāng)大的一部分與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)是房地產(chǎn)“暴利論”又一重要原因。其實(shí)，中國(guó)富豪投資房地產(chǎn)開發(fā)，除了房地產(chǎn)開發(fā)近幾年處于較高景氣水平、利潤(rùn)率有所提高外，還與許多其他原因有關(guān)：第一，房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)化程度高。隨著住房體制改革和土地公開交易制度的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)化程度日漸提高，民營(yíng)、外資企業(yè)在其中所占的市場(chǎng)份額越來越大。同時(shí)，在當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制下，很多利潤(rùn)高的行業(yè)是基本由國(guó)有資本壟斷的，如目前利潤(rùn)率最高的采礦業(yè)，民營(yíng)資本想進(jìn)入就較為困難。第二，房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)門檻低、資金要求高。房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作是整合資源，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，并非技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，這一特點(diǎn)正好適合中國(guó)富豪進(jìn)行投資。如果從事其他行業(yè)，如搞生物制藥、搞信息技術(shù)等都有較高的技術(shù)要求，即使是從事制造業(yè)，技術(shù)要求也比房地產(chǎn)開發(fā)要高的多。第三，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品具有保值增值的特點(diǎn)。盡管房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)較高，但對(duì)于實(shí)力雄厚的中國(guó)富豪來說，只要不怕資金鏈斷裂，即使房屋賣不出去，放在那里也是資產(chǎn)，且房屋還具有保值增值的特性，不像其他行業(yè)的產(chǎn)品，一旦沒有把握好市場(chǎng)需求，可能就只好當(dāng)廢品。第四，符合中國(guó)買地置業(yè)的傳統(tǒng)思想。中國(guó)富人歷來就喜歡當(dāng)?shù)刂鳎顿Y房地產(chǎn)也有一部分這方面的考慮。受這一思想影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，但是住房自有率卻高達(dá)84%，遠(yuǎn)高于日本（38%）、法國(guó)（36%）、英國(guó)（36%）等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家。同樣的道理，中國(guó)富豪投資房地產(chǎn)業(yè)的比例較大，這一特點(diǎn)也體現(xiàn)在香港、臺(tái)灣富豪身上，據(jù)《福布斯》在2006年2月公布的港臺(tái)富豪榜，港臺(tái)地區(qū)前40位富豪中，投資房地產(chǎn)的達(dá)到1/3,前10位富豪中，投資房地產(chǎn)的就有8位。需要說明的一點(diǎn)是，大部分的富豪（如黃光裕、許榮茂、劉永好等）是有了資金才投資房地產(chǎn)，而不是通過投資房地產(chǎn)獲得了第一桶金，也即，是房地產(chǎn)吸引了富豪的投資，而非如許多媒體所言，房地產(chǎn)造就了一大批富豪。當(dāng)然，也不排除存在個(gè)別富豪通過非法途徑取得低廉的土地從而獲得暴利的可能，但那就不是房地產(chǎn)業(yè)本身是否暴利的問題了。三 房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)水平與房?jī)r(jià)的關(guān)系開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)是房?jī)r(jià)的重要組成部分，減少這部分的比例自然可以在一定程度上降低房?jī)r(jià)。但是，一個(gè)行業(yè)利潤(rùn)水平的高低是由行業(yè)的發(fā)展水平和市場(chǎng)決定的。在一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)中，不存在暴利的可能，即使有一段時(shí)間利潤(rùn)水平較高，也會(huì)因?yàn)槠渌Y本的進(jìn)入而降到社會(huì)平均利潤(rùn)率的水平。通過行政手段限制企業(yè)的利潤(rùn)只能導(dǎo)致該行業(yè)資本流入和生產(chǎn)能力的下降，造成供不應(yīng)求的局面。利潤(rùn)水平的高低也不是由企業(yè)的主觀意愿決定的。追求更高的盈利是企業(yè)的天性，通過輿論導(dǎo)向要求開發(fā)企業(yè)主動(dòng)降低利潤(rùn)水平是不現(xiàn)實(shí)的，也有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)。開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)水平和房?jī)r(jià)并不是完全矛盾的，房?jī)r(jià)下降，甚至是房?jī)r(jià)中利潤(rùn)比例的降低并不意味著企業(yè)利潤(rùn)水平的降低。企業(yè)完全可以通過提高運(yùn)行能力，縮短開發(fā)周期，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)和銷售費(fèi)用，從而在降低房?jī)r(jià)中利潤(rùn)部分所占比例的同時(shí)提高企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。政府應(yīng)該通過減少開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收、出臺(tái)相關(guān)政策營(yíng)造一個(gè)開放、規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境。只要有好的市場(chǎng)環(huán)境，經(jīng)過一段時(shí)間的充分競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)企業(yè)和購房者，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)和房?jī)r(jià)完全可能出現(xiàn)“雙贏”的結(jié)果。12 / 1
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