房地產(chǎn)開發(fā)是否存在暴利(參考版)
2025-06-24 23:54本頁面
【正文】 12 / 12。政府應(yīng)該通過減少開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收、出臺(tái)相關(guān)政策營造一個(gè)開放、規(guī)范的市場環(huán)境。開發(fā)企業(yè)的利潤水平和房價(jià)并不是完全矛盾的，房價(jià)下降，甚至是房價(jià)中利潤比例的降低并不意味著企業(yè)利潤水平的降低。利潤水平的高低也不是由企業(yè)的主觀意愿決定的。在一個(gè)充分競爭的行業(yè)中，不存在暴利的可能，即使有一段時(shí)間利潤水平較高，也會(huì)因?yàn)槠渌Y本的進(jìn)入而降到社會(huì)平均利潤率的水平。 房地產(chǎn)開發(fā)利潤水平與房價(jià)的關(guān)系開發(fā)企業(yè)的利潤是房價(jià)的重要組成部分，減少這部分的比例自然可以在一定程度上降低房價(jià)。當(dāng)然，也不排除存在個(gè)別富豪通過非法途徑取得低廉的土地從而獲得暴利的可能，但那就不是房地產(chǎn)業(yè)本身是否暴利的問題了。同樣的道理，中國富豪投資房地產(chǎn)業(yè)的比例較大，這一特點(diǎn)也體現(xiàn)在香港、臺(tái)灣富豪身上，據(jù)《福布斯》在2006年2月公布的港臺(tái)富豪榜，港臺(tái)地區(qū)前40位富豪中，投資房地產(chǎn)的達(dá)到1/3,前10位富豪中，投資房地產(chǎn)的就有8位。中國富人歷來就喜歡當(dāng)?shù)刂?，投資房地產(chǎn)也有一部分這方面的考慮。盡管房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)較高，但對(duì)于實(shí)力雄厚的中國富豪來說，只要不怕資金鏈斷裂，即使房屋賣不出去，放在那里也是資產(chǎn)，且房屋還具有保值增值的特性，不像其他行業(yè)的產(chǎn)品，一旦沒有把握好市場需求，可能就只好當(dāng)廢品。如果從事其他行業(yè)，如搞生物制藥、搞信息技術(shù)等都有較高的技術(shù)要求，即使是從事制造業(yè)，技術(shù)要求也比房地產(chǎn)開發(fā)要高的多。第二，房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)門檻低、資金要求高。隨著住房體制改革和土地公開交易制度的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)的市場化程度日漸提高，民營、外資企業(yè)在其中所占的市場份額越來越大。3. 中國富豪紛紛投資房地產(chǎn)業(yè)中國富豪當(dāng)中有相當(dāng)大的一部分與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)是房地產(chǎn)“暴利論”又一重要原因。盡管有部分房地產(chǎn)公司的開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了較高的利潤水平，但是也存在很多房地產(chǎn)公司幾年都沒有項(xiàng)目，勉強(qiáng)支撐，部分開發(fā)企業(yè)甚至出現(xiàn)了虧損。因此，看起來很高的銷售利潤率，分?jǐn)偟矫恳荒?，其年均的凈資產(chǎn)收益率卻并不高。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，從最初的置地、設(shè)計(jì)、開發(fā)，到完成銷售，平均周期需要2~3年，有的甚至超過5年。這些尾房的存在會(huì)嚴(yán)重影響利潤水平，如果將項(xiàng)目全部賣完可以實(shí)現(xiàn)20%的利潤，要是存在10%尾房不能順利銷售的話，利潤只能勉強(qiáng)超過10%。利潤也要區(qū)分已實(shí)現(xiàn)利潤和未實(shí)現(xiàn)利潤，在未實(shí)現(xiàn)利潤中，有一部分可能至少在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)只能是理論上的利潤，比如未售出的住宅、車位、店面、商場等。轟動(dòng)一時(shí)的福州“房價(jià)成本測算”就存在這方面的問題。2. 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)的不了解對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)的不了解也是暴利論產(chǎn)生的重要原因。這就不是一個(gè)小數(shù)目了。本來開發(fā)商分享12~20%的利潤并不算高（如果買件衣服被賺走百分之十幾的利潤，肯定沒有人說這是暴利）。房地產(chǎn)“暴利論”產(chǎn)生的原因主要有以下幾個(gè)方面。 房地產(chǎn)開發(fā)是否暴利爭論的起因應(yīng)該說，近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房價(jià)的上升，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平有所提升，但是還沒有到暴利的程度。通過經(jīng)濟(jì)普查和上市公司的數(shù)據(jù)，%，在各行業(yè)中處于中等水平，與國外同行相比也并不高，從凈資產(chǎn)收益率的角度來講稱不上暴利。綜上，第一次全國經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)反映2004年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入利潤率約為8%，房地產(chǎn)上市2005年前三季度報(bào)表顯示開發(fā)企業(yè)的收入利潤率約為20%，北京市權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)表明北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售利潤率約為16%。從18個(gè)項(xiàng)目的平均數(shù)值來看，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格構(gòu)成之中，%之外，其他各項(xiàng)的比例分別為：土地成本，%[4]；建安成本，%[5]；基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)，%；財(cái)務(wù)費(fèi)用，%；管理費(fèi)，%[6]；銷售費(fèi)用，%；稅費(fèi)，%（參見圖1）。2005年年中，北京市某權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)部分項(xiàng)目的利潤情況及成本構(gòu)成進(jìn)行了調(diào)研。很多人甚至這樣認(rèn)為：即使全國的房地產(chǎn)
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