【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 內(nèi)容包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、生產(chǎn)要素供應(yīng)和吸引投資情況等。其中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是指當(dāng)?shù)谿DP及人均GDP數(shù)值及增長(zhǎng)率、當(dāng)?shù)剡M(jìn)口貿(mào)易、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)規(guī)模市場(chǎng)潛力及開(kāi)放度、當(dāng)?shù)亟迥陙?lái)的通貨膨脹和當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平及結(jié)構(gòu)、配套金融服務(wù)和信息服務(wù)市場(chǎng)等方面，生產(chǎn)要素供應(yīng)是指原材料供應(yīng)及價(jià)格、勞動(dòng)力供應(yīng)及工資水平、土地資源及價(jià)格、資金供應(yīng)及利率、外匯管制方式及匯率等方面，吸引投資情況是指最近三年吸引投資金額、增長(zhǎng)率和新增投資企業(yè)情況。目前中國(guó)境內(nèi)較權(quán)威和有指導(dǎo)性借鑒性的經(jīng)濟(jì)分析成果主要有統(tǒng)計(jì)局、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等政府部門做出的統(tǒng)計(jì)分析以及各大科研機(jī)構(gòu)的課題研究等等。法制市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在一定意義上說(shuō)是法制經(jīng)濟(jì)。只有加強(qiáng)法制建設(shè)，才能保護(hù)投資企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的平等、有序、有效，才能保護(hù)投資企業(yè)的自主權(quán)和利益。因此，加強(qiáng)法制建設(shè)，為投資企業(yè)和開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)造良好的法制環(huán)境，能夠?qū)ΡＷC投資安全和開(kāi)發(fā)過(guò)程的順利進(jìn)行起到促進(jìn)作用。然而，在中國(guó)，各地的法制環(huán)境，由于立法和執(zhí)法等方面的差異，還存在很大程度的不完善性。這在西部大開(kāi)發(fā)中可見(jiàn)一斑。中央提出西部開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略決策，對(duì)西部來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一種機(jī)遇，同時(shí)也是一種挑戰(zhàn)。但由于長(zhǎng)期以來(lái)各種因素的影響，西部還沒(méi)有形成一個(gè)讓人滿意的投資環(huán)境，外資和國(guó)內(nèi)東部地區(qū)的資金尚不能放心地投入西部。只有在嚴(yán)格執(zhí)行法律、法規(guī)和政策，西部大開(kāi)發(fā)才能健康有序進(jìn)行。而良好的法制環(huán)境，需要政府部門、司法機(jī)關(guān)、社會(huì)各界的法律工作者的共同培育與維護(hù)。在這一過(guò)程中，環(huán)境的改善，具有十分重要的意義。良好的法律環(huán)境，將改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)和投資方快速順利地收回資本，完成開(kāi)發(fā)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，法制中對(duì)房地產(chǎn)影響最大的是土地政策及房地產(chǎn)法律法規(guī)，還包括國(guó)家和當(dāng)?shù)貙?duì)于規(guī)劃建設(shè)條件的規(guī)定，這些政策的變化常常導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向開(kāi)發(fā)重點(diǎn)和盈利模式的重大轉(zhuǎn)變。一個(gè)重要例子就是2002年北京市下發(fā)的33號(hào)文件。2002年6月28日，北京市下發(fā)了《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓有關(guān)規(guī)定的通知》（京政辦發(fā)(2002)33號(hào)），對(duì)已沿用多年的協(xié)議出讓國(guó)有土地方式叫停。按照通知要求，從2002年７月起，凡在北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)利用國(guó)有土地進(jìn)行商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、寫字樓及商品住宅等經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目用地，必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。通知規(guī)定，凡用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目用地，按以下規(guī)定辦理：l 符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃的新征土地，用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，由市或區(qū)、縣人民政府統(tǒng)一征地后，納入市人民政府土地儲(chǔ)備，通過(guò)市土地交易市場(chǎng)公開(kāi)交易。l 原劃撥土地使用者需轉(zhuǎn)讓其劃撥土地使用權(quán)或改變用地性質(zhì)用于經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，須進(jìn)入市土地交易市場(chǎng)公開(kāi)交易。l 凡進(jìn)入市土地交易市場(chǎng)公開(kāi)交易的土地，由市土地交易市場(chǎng)按照規(guī)定程序進(jìn)行招標(biāo)、拍賣或掛牌交易。l 經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地投資者需要使用土地的，須在市土地交易市場(chǎng)通過(guò)掛牌、招標(biāo)或拍賣方式獲得土地使用權(quán)。但通知同時(shí)規(guī)定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，綠化隔離帶項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目、危舊房改造項(xiàng)目，以及其他重大建設(shè)項(xiàng)目中的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，因和其他非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目確實(shí)不可分割而不能進(jìn)入市土地交易市場(chǎng)公開(kāi)交易的，屬于規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地確需協(xié)議出讓的，市政府批準(zhǔn)的其他經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，可以采用協(xié)議方式辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。 從后來(lái)的發(fā)展情況看，這一政策對(duì)2002年前進(jìn)行協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地影響很大。因?yàn)榘凑毡本┦?3號(hào)文件，到2002年12月31日，所有之前協(xié)議出讓“圈到的”土地，必須完成立項(xiàng)、規(guī)劃和土地出讓合同，否則政府將收回；另外文件規(guī)定那些拿到的土地如果兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，政府也有權(quán)收回。這成為2003年北京市開(kāi)復(fù)工面積創(chuàng)歷史之最的重要原因之一。該通知雖然限制了協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地交易方式，但在促進(jìn)北京市土地市場(chǎng)交易透明化、公開(kāi)化方面，效果并不明顯。但在后續(xù)政策未出臺(tái)前，真正掛牌交易的土地在整個(gè)北京市的開(kāi)發(fā)面積中所占比重仍然很小，大量的土地交易通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、公司收購(gòu)等形式隱蔽進(jìn)行，同時(shí)通知規(guī)定的不受限制地區(qū)——城區(qū)危改地區(qū)、綠化隔離帶地區(qū)和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，這也成為2003～2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要特征。金融金融是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資前必須重點(diǎn)考察的因素。這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特殊性和現(xiàn)實(shí)性決定的。房地產(chǎn)投資與普通項(xiàng)目投資相比，一個(gè)突出的差別就是資金需求量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，因此，對(duì)資金和融資渠道的依賴性更強(qiáng)。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大多處于資金不足狀態(tài)，負(fù)債率很高，常常達(dá)到70～80％甚至更高，償債能力弱。受種種條件的限制，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道非常狹窄，更多地還是依賴銀行貸款，從開(kāi)發(fā)貸款到房屋按揭。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金基本在項(xiàng)目總投資額的30％左右，其余部分基本來(lái)自銀行，不論直接還是間接方式。因此，金融政策和融資渠道的變化強(qiáng)烈影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。這種影響，在2003年央行頒布的121號(hào)文件以及后續(xù)的相關(guān)執(zhí)行政策得到充分的展示。“121號(hào)文件”的核心內(nèi)容是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！　≡趥€(gè)人房貸方面，通知規(guī)定：商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋；購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行?！　?21號(hào)文件不僅規(guī)定了開(kāi)發(fā)貸款，還對(duì)與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的所有方面都作了規(guī)定——包括住房按揭、土地儲(chǔ)備、施工企業(yè)貸款和公積金貸款。121號(hào)文件出臺(tái)，是因?yàn)槿找嬖龆嗟姆康禺a(chǎn)違規(guī)貸款引起了央行的密切關(guān)注。來(lái)自建設(shè)部等部委的調(diào)查表明，目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%至30%是銀行貸款，其中土地出讓金、項(xiàng)目啟動(dòng)資金都來(lái)自銀行；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入的30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款，此外，至少一半的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中61%的資金是來(lái)源于銀行。從銀行角度說(shuō)，目前房地產(chǎn)貸款已占全國(guó)商業(yè)銀行貸款總額的17%，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的依賴程度也已經(jīng)相當(dāng)高。121號(hào)文件正是在控制銀行風(fēng)險(xiǎn)、控制房地產(chǎn)擴(kuò)張、限制其形成泡沫的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的?？偟恼f(shuō)來(lái)，121文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）、改變了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原有的資金運(yùn)作模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原有的主要依靠銀行貸款、建筑單位墊款和消費(fèi)者按揭貸款資金運(yùn)作方式在121文件發(fā)揮效力后將不復(fù)存在。121號(hào)文加大了開(kāi)發(fā)企業(yè)前期的資金壓力，這構(gòu)成了未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的更高的門檻，將對(duì)資金實(shí)力弱、資金鏈條脆弱的中小開(kāi)發(fā)商起到隔離和驅(qū)散的作用，降低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)奩實(shí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。隨著121號(hào)文件的執(zhí)行和深化，土地資源將向一些專業(yè)化程度高、公司管理規(guī)范、土地資源儲(chǔ)備豐富、資金實(shí)力雄厚的大公司集中，而身單力薄的中小公司將淡出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。（2）、抑制投資型客戶的購(gòu)房需求。通過(guò)提高第二套住房的首付比例以及上調(diào)高檔房和第二套住房的貸款利率，將增加投資客戶的資金壓力，從而限制其進(jìn)行住房的投資型購(gòu)買。這一規(guī)定將極大地影響著北京市場(chǎng)上中高檔樓盤的需求，因?yàn)樵谶@一產(chǎn)品消費(fèi)群體內(nèi)投資型客戶占的比重最大。銀行的個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)將得到控制，而房地產(chǎn)的投資用途卻受到了限制。（3）、限制政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備。