上海某國際花園產(chǎn)品定位建議(編輯修改稿)
2024-07-16 21:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 需要，同時也是一種投資。3. 投資者：因為小戶型可售寫字樓的總價一般不高，最低總價一般在60萬元左右，并且可以以按揭貸款形式（10年5成）購買。他們對寫字樓和公寓的需求特點是： 追求高效率辦公方式； 希望在寫字樓的投資回報中獲得收益； 經(jīng)常會加班，希望24小時辦公； 看重性價比，實用性； 希望上班離地鐵，交通方便，節(jié)省交通費用； 經(jīng)常通過網(wǎng)絡(luò)辦公，洽談生意； 注重投資回報率； 希望住在離上班的地方不太遠(yuǎn)； 想實現(xiàn)在內(nèi)環(huán)線內(nèi)投資置業(yè)的夢想；五、面積定位根據(jù)市調(diào)結(jié)果，寫字樓主力面積可定在70～100平方。公寓主力面積可定位在50～70平方。利于控制總價，符合項目面對中小型企業(yè)辦公的定位，公寓的面積也緊抓市場的空缺點，便于客戶投資，自用。六、價格定位建議售價：產(chǎn)品平均單價（元/平方）主力面積（平方）主力總價寫字樓1200070～10096～120萬公寓10500（毛坯）11500（裝修）50～90～是符合市場行情和項目的自身條件，目前市場較能接受的價格。投資回報測算：以項目主力面積70平方計算總價：1200070＝84萬首付款：84萬50％＝42萬貸款：84萬50％＝42萬十年月還款：42＝4693元租金換算：4695/70/30＝，就可以達(dá)到以租養(yǎng)房的目的。一、方案評估 32二、產(chǎn)品建議 34三、配套建議 36四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 36五、建材設(shè)施建議 36六、景觀規(guī)劃 37七、注意事項 38一、方案評估有利面：l 原方案規(guī)劃為47層超高層，可樹立普陀區(qū)地標(biāo)性建筑。外觀立面氣派，漂亮。又有長城的層疊的感覺。l 裙房的設(shè)計分隔合理，方便使用。l 裙房挑高設(shè)計，氣派非凡。l 大面積廣場，設(shè)計合理，形成項目主樓廣場面的景觀。不利面：l 規(guī)劃難于通過，影響中山北路以北的采光面。l 主樓的電梯占面積太大，降低裙房的商業(yè)實用性。l ，開發(fā)商資金壓力大。l 投資期需2－3年以上，資金回收期拉長，不利于滾動開發(fā)。l 投資風(fēng)險大，2年后的市場風(fēng)險難于預(yù)測，尤其是目前政策不明確的時期。l 周邊辦公客戶大都為中小型公司，缺乏大型辦公的市場和客戶，無法支撐項目頂級寫字樓的定位。l 47層的辦公樓體量太大，難于在短期內(nèi)去化掉，一旦寫字樓市場波動，勢必影響項目投資利潤。二、產(chǎn)品建議 建議項目由單棟47層改為一棟30層高的塔樓，另一棟利用地塊的東南朝向優(yōu)勢，建成16層或18層的板式公寓。降低高度可以減小對周邊物業(yè)的影響，同時，減少樁基深度和建造成本。利于減輕開發(fā)商資金投入壓力。 兩棟塔樓下的裙房相連，成為一體，可作大型商業(yè)中心用，又可單獨處理。裙房面積在20000平米左右。 主樓入口大堂可采用，人行扶梯直接連接3樓，在3樓在布置電梯往上。這樣減少了裙房一、二樓的電梯廳面積，增加了主樓裙房的商業(yè)使用價值，同時造成項目獨特的配套賣點。 寫字樓和公寓之間用天橋相連，方便寫字樓和公寓客戶互相進(jìn)出，各出口用門禁系統(tǒng)管理進(jìn)出人員。 寫字樓布置在靠曹楊路和中山北路，作為項目主推產(chǎn)品。公寓放在項目西北角上。造成雙星輝映的效果，又互不影響。 曹楊路與中山北路為3000平方的廣場，作為項目的公共配套。 地下三層停車場，由于寫字樓的停車非常重要，有必要在地下車庫設(shè)計機械式停車庫，目前項目旁的綠洲廣場中已有這種車庫配套。 地下室聯(lián)通，并與地鐵出口連接，成為獨一無二的地鐵上蓋物業(yè)。在大樓入口處進(jìn)行門禁管理。 三、配套建議中央空調(diào)l 建議項目寫字樓和公寓都配套中央空調(diào)，共用一套控制系統(tǒng)，多臺主機。對于一般甲級寫字樓來講，中央空調(diào)的營運成本高昂難以承受和實現(xiàn)的，通過寫字樓和
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