【文章內(nèi)容簡介】 著商品銷售額的變化而變化的費用，如運雜費、保管費、包裝費、商品消耗、借款利息、保險費、營業(yè)稅等。超市經(jīng)營和毛利率要大于費用率，是一個基本的經(jīng)營原則。案例：北京億客隆超市的投資費用狀況分析 隸屬于北京市供銷總社的億客隆大型超市，座落于西三環(huán)線旁，地處市郊結(jié)合部，臨近豐臺工業(yè)區(qū)及幾條主要的交通干線。開張之后，經(jīng)營狀況良好，低廉的投資費用是其成功的主要基礎，總的投資費用狀況如下： 面積： 總面積16200 m2 其中：超市 7000 m2 散柜臺 2000 m2 停車場 6000 m2 辦公用房 1200 m2 租金：在16200 m2的場地上，原有建筑是一座9000 m2的倉庫和一座1200 m2的平房，按此條件租賃，每處租金為198萬元，三年以后，每年租金按5%遞增，一定15年不變。 裝修費用：總費用： 480萬元其中：吊頂、鋪地、噴墻 100萬元 暖氣 100萬元 自動消防設備 150萬元 停車場地 80萬元 辦公樓 50萬元 設備費用： 總費用 550萬元其中：貨架 100萬元 計算機系統(tǒng)400萬元 柜臺 50萬元 其它費用：包括租賃費、開辦費等，共470萬元由簽約到正式開張營業(yè)，億客隆投入資金達1500萬元，這樣的投資量對于象億客隆這樣的大型超市而言，是完全有能力承受的，以投入產(chǎn)出的標準衡量，也是合理的。 損益平衡點分析 損益平衡點是指店鋪收益與支出相等時的營業(yè)額，超過此點店鋪即有盈利，低于此點即表示損。 損益的計算方法如下：實際損益=稅前損益—費用稅前損益=銷售毛利—變動費用—固定費用銷售毛利營業(yè)收入—銷貨成本 損益平衡點的計算方法如下：損益平衡點銷售額= 固定費用 毛利率—變動費用率 經(jīng)營安全率計算方法：經(jīng)營安全率=（1— 損益平衡點銷售額 ）100% 預期銷售額 這一比例是衡量店角度經(jīng)營狀況的重要指標，一般測定的標準為：安全率30%以上為優(yōu)秀店；20%～30%為優(yōu)良店；10%～20%為一般店；10%以下為不良店。 案例：某超市的損益平衡點狀況分析 該超市開業(yè)不到一處的時間便關門停業(yè)。下面是其經(jīng)營狀況表 （表37）。 根據(jù)以上情況可知，，遠未達損益平衡點，故該超市在經(jīng)營中處于虧損。 表37 某超市經(jīng)營狀況表（月）類別 具體項目 金額 備注 場地租金 36萬元 每月每平米130元, 共計2000米2 每月 人員工資 10萬元 每月每人800元, 共計125人 費用 水電燃料 促銷費用 其它費用 超市商圈常用調(diào)查方法簡介 拉利法則 此法則是研究從周圍的都市到自己的都市之間，對顧客吸引力的分配能力，其原理是兩都市中間的都市受兩面三刀都市人口吸引力率與人口成正比，與距離的平方成反比。 例如，假設有A市人口40萬人，B市人口10萬人，C市位于A、B之間，距A市30公里，距B市10公里。公式：（ Ba ）=（ Pa ）（ Db ）2 Bb Pb Da 公式中：Ba=A市吸引C市人口的比率 Bb=B市吸引C市人口的比率 Pa=A市的人口 Pb=B市的人口 Da=C市到A市的距離 Db=C市到B市的距離如圖所示： 30KM 10KM A市 C市 B市 40萬人 中間都市 10萬人 代入公式得：（ Ba ）= 40 （ 10 ）2 Bb 10 30 則可知：C市的人口到A、B兩都市購物的比率為4：9，C市到B市購物的人口要多于到A市購物的人口。B市的集客力較大。 CONVERS法則 CONVERS法則又叫零售吸引力法則，說明兩競爭都市利用購物分配比率。] 公式：Da= Da+Db 1+ Pb Pa 公式中：Da=地到中間地區(qū)地的距離 Db=地到中間地區(qū)地的距離 Pa=地的人口 Pb=地的人口例如：A地與B地的人口分別為30萬與270萬人，二地之間的距離為4000米，則其商圈的分界點1000米的地方。如圖所示： A市 B市 30萬人 1000米 3000 米 270萬人 4000米 凱思吸引力法則 凱思的吸引力法則內(nèi)容是：通過比較兩個都市間的人口比例、第三地的時間比和賣場面積比來決定兩都市之間的商圈分界線。例如：A城有40000人，賣場面積為3000平方米，到第三地C城的距離需行車10分鐘；B城有20000人，賣場面積為1000平方米，到C城的距離需行車5分鐘，那么可以計算為： A與B城的人口比為： 40000 = 2 20000 1 A與B城的賣場面積比為： 3000 = 3 1000 1 A與B城的距離比為： 10 = 2 5 1 將三個比例數(shù)相加為8：1，這個比就是A與B兩城商圈分界點。 案例：美國克羅格公司開店選址策略 在美國，一家超級市場的投資要超過25萬美元，年銷售額超過500萬美元，～10萬美元之間。如果店址選擇不當，不僅無利可圖，巨額投資也會付諸東流?？肆_格公司在開店時不是片面追求開店數(shù)量而是追求成功率和效益，科學地進行店址分析，以減少不必要的失誤。具體的方法措施有： 地區(qū)辦公室提出建店設想?？肆_格公司在一定的區(qū)域內(nèi)設有一個地區(qū)辦公室，該辦公室負責本區(qū)內(nèi)的商店規(guī)劃，并向公司總部的綜合辦公室提出詳細規(guī)劃資料。 綜合辦公司進行審核評價。該辦公室設有地點研究部和租約訓，各地區(qū)改建或擴建店鋪的規(guī)劃匯總到研究部。地點研究部由一名經(jīng)濟地理學家和兩名助手組成，專門負責論證規(guī)劃的可行性。租約部有租約談判、租約程序方面提供建議。如果租金價格、租約期限等方面不令人滿意，他們將反對新建店鋪的選址規(guī)劃。 各部門協(xié)商批準規(guī)劃。地點研究部和租約部按每人一票原則表決。要經(jīng)過綜合辦公室下設的不動產(chǎn)部經(jīng)理和地區(qū)經(jīng)理雙重同意，才可立項。 地點研究部主要負責店址的綜合評價。畫出詳細的消費者分布圖，評估市場潛力的大小?？肆_格公司的專家認為，如果一個沒有規(guī)劃過的城市商業(yè)區(qū)，建立一個面積為1400平方米的超級市場，～%～70%的銷售額。同時，地點研究部必須對競爭對手作詳細研究。如果競爭對手的超級市場在某一地區(qū)實現(xiàn)了75%～80%的市場占有率，打進這一地區(qū)是相當困難的，可以考慮方棄此地區(qū)而重新選擇。 地點研究部依照超市店鋪選擇規(guī)律對規(guī)劃進行評估并對所選店址進行投資回報率分析。他們奉行的標準是：對于人口為5000～10000人的小城填，超級市場必須提供這個城鎮(zhèn)食物銷售量的25%～30%，相應地建立面積為900～1400平方米的超市才會有利可圖。對于人口為4萬人的地區(qū)，一般可設6～7家超級市場。在大多數(shù)情況下，低于4萬人的城區(qū)僅開一家超級市場。 大型倉儲式超市的基本場地要求和建設標準開發(fā)商負責工程建設的事實,實施內(nèi)容在原則上需有使用方工程部門相對應涉及原作技術交流之后出全套施工圖紙方案,并照圖施工,: 1面積要求: 占地面積: 約20000平方米。 賣場面積: 單層約10000平方米,如達不到, 單層不低于5000平方米,總經(jīng)營面積10000_15000均可。 停車場面積:提供約10000平方米獲200個地上專用免費車位. 房屋：主體由鋼結(jié)構或混凝土框架結(jié)構建設均可； 賣場：賣場臨街面與進深（即長寬）標準比例為7：4，柱距810米，在當?shù)叵啦块T及設計允許的情況下盡量減少承重墻，令營業(yè)面積最大化； 層高：—4米； 地面：鋪設象牙白活淺色工業(yè)超市專用磚； 內(nèi)墻：白墻耍如嬌氣； 趙明：配知識和大型超市及賣場要求兩度的照明設施（具體參考使用方工程部施工圖紙）； 坡梯:賣場多于一層的每層須配置兩部自動扶梯(不超過12度的)。 1貨梯和諧獲?。簝刹?噸以上的貨梯，地面一層不少于500平米的專用卸貨區(qū)，本商場周邊需有環(huán)形車道以方便購物車及貨車進出； 1 標及招牌：提供本商廈正面及側(cè)面顯著位置或屋頂設置店標及招牌。 房屋及場地的建筑配置要求： 甲方向乙方移交的房屋和場地要滿足下述的條件： 按乙方設計方案要求和乙方書面確認的施工圖紙反映的設計要求完成房屋和麥場地的建造工程； 房屋建筑主體結(jié)構堅實、防水、保溫。各類電力、照明、供熱、中央空調(diào)、給排水、消防、天然氣和電訊系統(tǒng)等使用狀態(tài)良好，且均符合中國和當?shù)氐慕ㄖ藴?、環(huán)境保護法的規(guī)定和設計要求，施工質(zhì)量達到優(yōu)良； 照明系統(tǒng)的安裝、衛(wèi)生間的建造等； 房屋已建好變配電室并配備雙路低壓電力供給1400—1600千伏安（不含空調(diào)用電） 房屋配備給水供應150噸/日，完成全部給、排水系統(tǒng)及設施； 配置消防系統(tǒng)及設施，包括：防火分區(qū)設施、噴淋、監(jiān)控報警、控制室等； 方無場地室內(nèi)設計溫度：夏季27攝氏度、冬季16—18攝氏度，完成可以獨立控制的中央空調(diào)系統(tǒng)及設施，自控系統(tǒng)等； 房屋已配備獨立的水、電、天然氣計量表； 房屋中已配備可不少于40條電話之嫌； 完成符合設計要求的各類儲水池、隔油池、化糞池等； 1取得當?shù)赜嘘P主管部門頒發(fā)的建筑結(jié)構驗收合格證書和各項裝修、改造工程驗收合格證書； 1按設計規(guī)劃完成室外道路和停車場，并已獲有關部門批準可投入使用； 1 完成各類室外管線工程； 1 完成路燈和綠化等室外工程； 1 取得室外工程驗收合格證書。 肯德基房產(chǎn)技術條件一. 面 積：首層，350平方米（使用面積）。門面12米。二. 高 度：樓板到梁底高度，不得低于3米。三. 樓板承重：乙方廚房區(qū)樓板負荷為450kg/m２,餐廳區(qū)活荷載為250 kg/m２。四. 供 電：甲方提供空調(diào)及200KW的用電量，并提供一條185銅芯電纜于甲方配電室引 至乙方指定位置，乙方自設配電盤，并獨立安裝電表。五. 供 水：甲方提供25噸水/天，，并具有相應的用水指標。六. 排 水：甲方提供相應的排水管線位置，排水管徑不小于6英寸。七. 隔 油 池：在餐廳附近區(qū)域應提供適宜位置，供餐廳制作隔油池，該位置將不導致爭議或影響相鄰關系。八. 化 糞 池：甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域。九. 排 煙：提供室外相應的排放油煙管道位置，該位置將不導致爭議或相鄰關系。排煙管道的截面積為500mm*700mm。十. 招 牌：在門臉上方提供招牌安裝位置。十一. 空調(diào)：甲方提供冷暖空調(diào)應保證使用時間自早8：00至晚11：00，其制冷量廚房應不小于450卡/M２/小時，用餐區(qū)應不小于350卡/M２/小時。餐廳溫度冬天應不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應在2025度之間。（如KFC自設甲方提供室外機位置）十二. 設備總重：冷庫、排油煙機、汽水機、制冰機的室外機全部放置樓頂，設備總重3噸，下設槽鋼可將設備均勻擺放，使樓頂均勻受力。十三. 卸貨車位：甲方提供臨時卸貨車位。十四. 乙方按照肯德基統(tǒng)一標準對餐廳內(nèi)部及外部進行裝修。十五. 消防系統(tǒng)：乙方自設消防系統(tǒng)并與甲方連通。十六. 電話：甲方提供兩條電話線路。 跨國商業(yè)公司選址策略當前應對的策略我想是直接地加強房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)這兩大行業(yè)的溝通。加強相互之間的了解，特別是增加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)代商業(yè)新型業(yè)態(tài)的了解，從中認識到，并且緊緊抓住把商業(yè)和地產(chǎn)業(yè)兩個鏈環(huán)結(jié)合起來的有效手段，避免兩環(huán)脫節(jié)。在商業(yè)的千絲萬縷當中，哪一條是最起作用聯(lián)系的紐帶，在諸多的商業(yè)因素當中，與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有著最直接的關聯(lián)是什么？下面我就想就這一點跟各位探討交流，講得不對請大家指正?，F(xiàn)代零售商業(yè)生命力源于商家對消費者需求的滿足，早期消費者對零售商家的需求，就是能買到需要的商品，要滿足這個需求，主要是依賴商家，商家對商品的經(jīng)營技術，這其中包括對商品的種類、商品的品質(zhì)、商品價格，甚至商品的展示等等要素的管理。隨著經(jīng)濟市場的發(fā)展繁榮，消費者可選擇的商家在增加，人們生活的節(jié)奏也在加快，就是消費者對零售商家的需求已經(jīng)逐漸上升，上升為能夠便利地買到需要的商品。這是在原來的需求上增加了對購物便利的需求，要滿足這個便利需求，除了商品經(jīng)營進出口作用以外，主要就是依賴商家的選址技術?？梢赃@樣說，商品的經(jīng)營技術和商家的店鋪的選址技術，構成現(xiàn)代零售商業(yè)競爭力的兩個支柱。對于商品的經(jīng)營秩序，由于它早已經(jīng)被商家普遍重視，而得到不斷地改善和提升，時至今日，隨著各個商家的學習能力和復制能力的加強，商品的經(jīng)營技術已經(jīng)和商品本身已經(jīng)具有了極強的流動性。不同商家之間在商品和商品經(jīng)營技術上的差異，已經(jīng)呈現(xiàn)了日漸縮小的趨勢，而零售商家要滿足消費者便利需求的能力，就將會越來越成為商家在競爭中保持常勝的核心競爭力。這種競爭力集中地體現(xiàn)在商家運用店鋪選址技術，正確選擇出來的店址，因為店址是商業(yè)基礎的平臺，是難以改變的實體，是不可克隆的資源，連鎖商業(yè)已經(jīng)逐漸成為邊緣學科，涉及到商業(yè)、法律、工程、財務、信息管理、功能關系和項目管理等多個學科的專業(yè)知識，在這其中科學的運用店鋪選址技術選擇商業(yè)的店址是店鋪發(fā)展的首要工作。商業(yè)店鋪選址技術自身包括很多的內(nèi)容，選址操作中也會面臨各種不同的實際情況，如何在各種因素交錯當中把握住稍縱即逝的機會，我們有一句話就是萬變不離其中，我們可以在各種商業(yè)中駕輕就熟，高效高能力選出商業(yè)地址。商業(yè)地址選擇就是為消費者選擇便利，這個就是商業(yè)店址選擇宗旨。消費者購物的便利性就是零售商業(yè)的第一特性，也是衡量這個店址優(yōu)劣一個首要的作用，消費者的便利需求，便利的訴求是貫穿整個消費者的過程，這個全過程并不是從顧客進入商場開始，而是從消費者出發(fā)地開始，這個出發(fā)地無外戶居住地，為了確保選出的店址能夠最大限度滿足消費者對便利的需求，通常要將購物全程變成串聯(lián)的五個階段，分別對五個階段依次進行研究，找出消費者在每一個階段相應的便利需求，并且確定為滿足這些需求所應該達到的條件和標準。這些就構成了零售商業(yè)店鋪選址的基本法則，我們稱之為便利法則或者是5A法則。因為便利法則包括五個層次的便利，所以我們也稱之為5A法則，主要是針對某個城市或者是某個區(qū)域?qū)Υ笮蜕痰赀M行選址的法則，這個法則的基本理念就是以消費者為本，為消費者購物提供全程便利。以消費者為本，就要站在消費者的立場為消費者著想，這是解決的指導思想的問題，要明確為何而做。提供全程的便利，就是要為消費者的購物的全程進行分析研究，這是工作狀況，要解決是如何去做。5A法則設計的基本內(nèi)容，這里面要講的交通便利就是指要以預期消費者便利從出發(fā)地到達商場所在地，對交通便利性研究是以商家與消費者的預期數(shù)量為基礎，這個預期數(shù)量又源于商家對周邊人口分布及其消費水平的調(diào)查分析，不同的商家在不同的區(qū)域，或者是同一商家