【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公平，公正，不能搞一些手段，利用不合法的優(yōu)勢(shì)，一某種不正當(dāng)?shù)男问?，搞一些陰謀手段，籌資決策的公司來(lái)說(shuō)，要進(jìn)行對(duì)各種資金來(lái)源進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的分析，對(duì)資金的成本作出細(xì)致的分析，絕對(duì)不能有任何虛假的成分，房地產(chǎn)行業(yè)熬把握這樣關(guān)，對(duì)資金的成本作出一個(gè)檢驗(yàn)分析，這樣才能合理的選取，提高公司的影響力和品牌形象。規(guī)模性是指籌資的過(guò)程不能盲目去籌資，做到規(guī)模，成效，適量的態(tài)勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是擺在目前的一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題，然而這就需要改行業(yè)的高層管理者擁有一定的素質(zhì)，一定的戰(zhàn)略管理的理念，把握市場(chǎng)個(gè)態(tài)勢(shì)，籌集多少的資金，什么樣籌資模式，需要做到深思熟慮，考慮的全面，考慮的合規(guī)性，合理性和最佳性。這時(shí)就要根據(jù)公司的自身的狀況，籌資多少的資金，多大的規(guī)模，需要做到一定的程度。如果籌集的資金多了或是資金在資金不足，都是一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，都會(huì)給公司帶來(lái)不利，都是需要充分考慮的，什么樣的規(guī)模，什么的樣資金效應(yīng)，什么樣的資金優(yōu)勢(shì)，這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)，財(cái)務(wù)問(wèn)題，同時(shí)這也是擺在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的重要的問(wèn)題。杠桿效應(yīng)原則是指在籌資之前要經(jīng)過(guò)一定分析，計(jì)算，可以運(yùn)用有關(guān)的理論知識(shí)，杠桿原理做一個(gè)籌資預(yù)測(cè)，這樣可以得到公司大致的需要籌多少的資金，選擇一個(gè)什么樣的模式，這對(duì)現(xiàn)在的該房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也是要考慮到的，通過(guò)分析了，計(jì)算了，就有了理論依據(jù)，有了籌資的量度，它可以作為衡量的測(cè)度，把握籌資的大致尺度，作出籌資的權(quán)衡。充分運(yùn)用杠桿效應(yīng)原則，就是要把它運(yùn)用到實(shí)際的當(dāng)中 ，運(yùn)用它給公司帶來(lái)的好處，帶來(lái)的成果，使它充分的為公司服務(wù)，做權(quán)衡，做測(cè)量。安全性是指籌資過(guò)程免不了的會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，然而總是存在的，不可避免，公司只有減小風(fēng)險(xiǎn)，減少損失，對(duì)于如何應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，做到籌資合規(guī)，降低風(fēng)險(xiǎn)性，就是對(duì)籌資的每一個(gè)環(huán)節(jié)保持高度，謹(jǐn)慎的態(tài)度，清醒的頭腦，始終保持工作嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖黠L(fēng)，把握市場(chǎng)的日益競(jìng)爭(zhēng)的變化。安全性還要求公司做到穩(wěn)中求足，不要偏離實(shí)際，要符合一定的自然科學(xué)規(guī)律，不能盲目的偏離實(shí)際情況，籌資的過(guò)程中還要保持最優(yōu)，要根據(jù)公司的現(xiàn)狀，把握市場(chǎng)的一定時(shí)期的特點(diǎn)，是每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面臨的重要的問(wèn)題。財(cái)務(wù)杠桿財(cái)務(wù)上的財(cái)務(wù)籌資能力大小的最佳描繪方式財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，衡量財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的重要因素指標(biāo)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，直接反映了的是財(cái)務(wù)狀況。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)會(huì)受到很多因素影響，但是在眾多的影響因素中，基本因素是債務(wù)的利息或者優(yōu)先股的股息這類固定性融資成本。假設(shè)債務(wù)融資的利息成本保持不變，當(dāng)息稅前利潤(rùn)在一定的范圍內(nèi)，在息稅前利潤(rùn)增加時(shí)，每一單位利潤(rùn)可分配部分，普通股股東每股收益的增長(zhǎng)率與營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)率都會(huì)增加，但是普通股增長(zhǎng)的幅度比營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率高，減少的是每一單位利潤(rùn)所償付的費(fèi)用。引起財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的根源是固定性融資成本，財(cái)務(wù)杠桿的大小決定于息稅前利潤(rùn)與固定性融資成本之間的關(guān)系，因此，財(cái)務(wù)杠桿的大小是由固定性融資成本和息稅前利潤(rùn)共同決定的。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)用DFL表示其計(jì)算公式為：公式(11)DFL=每股收益變化的百分百 = EBIT 息稅前利潤(rùn)變化的百分比 EBITIPD/(1T)式中：I—債務(wù)利息 PD優(yōu)先股股利 T—所得稅稅率公式(12 )DFL= Q(PV)F Q(PV)FIPD/(1T)由公式分析知:第一，當(dāng)完全沒(méi)有負(fù)債融資的情況下，相對(duì)于具有債務(wù)融資的情形下，當(dāng)息稅前利潤(rùn)增加1倍的情況下每股收益也增加了1倍，說(shuō)明每股收益與息稅前利潤(rùn)的同步變化，即財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)。而每股收益的變化率在前兩種情況下則分別超過(guò)了百分百，變動(dòng)幅度均超過(guò)了息稅前利潤(rùn)所增加的1倍，顯示出財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。第二，當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率大約分別為四分之一和一半，以及在各自的資產(chǎn)負(fù)債率保持不變時(shí)，當(dāng)息稅前利潤(rùn)增加均為1倍的情況下，這兩種情況下的每股收益變化率則分別超過(guò)了百分百，結(jié)果表面：資產(chǎn)負(fù)債率越高的公司顯示出每股收益的變化程度越大，說(shuō)明財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯。 第三，在這三種情形下的資產(chǎn)負(fù)債率保持不變的條件下，當(dāng)息稅前利潤(rùn)增加時(shí)，債務(wù)利息占息稅前利潤(rùn)的比列是下降的，第一種情況除外，后兩種情形的分別為百分之二十與百分之四十下降到百分之十與百分之二十，表明財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是下降的。 財(cái)務(wù)杠桿的指標(biāo)大小可以用財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)來(lái)衡量，表示了財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)具有的放大企業(yè)息稅前利潤(rùn)的變化對(duì)該每股收益的變動(dòng)程度。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)成正比，其作用表明了財(cái)務(wù)杠桿有關(guān)的作用關(guān)系；反之，則相反。財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)越高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越大；房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)越低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越小，說(shuō)明財(cái)務(wù)杠桿與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在正相關(guān)。經(jīng)營(yíng)杠桿經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)相對(duì)的概念，它是相對(duì)于財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)來(lái)說(shuō)的。指的是經(jīng)濟(jì)杠桿效應(yīng)對(duì)籌資的作用效果，反映了籌資結(jié)果和能力的大小，以及是否具備籌資的能力，它與財(cái)務(wù)杠桿結(jié)合起來(lái)，共同作用，共同影響，共同結(jié)果，都是杠桿原理中不可缺少的衡量指標(biāo)。然而經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素是很多的，在諸多影響因素中，一個(gè)基本因素是固定性經(jīng)營(yíng)成本。假設(shè)固定成本總額保持不變的情況下，當(dāng)營(yíng)業(yè)收入在一定的范圍內(nèi)，當(dāng)營(yíng)業(yè)收入的增加時(shí)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)率增加，營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)率，但前者大于后者，而單位產(chǎn)品的利潤(rùn)會(huì)提高，單位固定成本反而會(huì)降低；相反，隨著營(yíng)業(yè)收入的下降時(shí)，提高產(chǎn)品單位固定成本，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的下降率是降低的，營(yíng)業(yè)收入的下降率也是降低的，但是前者大于后者，單位產(chǎn)品的利潤(rùn)會(huì)減少。經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)的公式如下：公司(23)DOL= 息稅前利潤(rùn)變化的百分比 = EBIT+F 營(yíng)業(yè)收入變化的百分比 EBIT式中：EBIT—息稅前利潤(rùn) F—總固定成本 公式(24)DOL = Q(PV) Q(PV)F式中：P—產(chǎn)品單位銷售價(jià)格 Q—銷售數(shù)量 V—產(chǎn)品單位變動(dòng)成本 F—總固定成本從已知的公式可以說(shuō)明兩個(gè)結(jié)論：第一，由于固定成本的存在，其息稅前利潤(rùn)分別增長(zhǎng)了百分之百和超過(guò)百分之百。這說(shuō)明固定成本引起了經(jīng)營(yíng)杠桿效應(yīng)。 第二，相對(duì)而言，固定成本總額與所占總成本的比例均較大時(shí)，因此，息稅前利潤(rùn)的變化程度也最大。 經(jīng)營(yíng)杠桿的大小一般可以用經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)表示，而經(jīng)營(yíng)杠桿具有加大營(yíng)業(yè)收入變化對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)變動(dòng)的程度，這種作用程度是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一種測(cè)度程度，它是計(jì)算為息稅前利潤(rùn)的變動(dòng)率與營(yíng)業(yè)收入的變動(dòng)率之間的比例。引進(jìn)或采用先進(jìn)的設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)。一般地說(shuō)，資本的支出費(fèi)用一般比較大時(shí)，但是固定成本總額會(huì)增加，單位變動(dòng)成本一般是較低的，在售價(jià)不變時(shí)，能提高邊際貢獻(xiàn)率，所以引進(jìn)或采用先進(jìn)的設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)還是適宜的。相反，如果該產(chǎn)品在市場(chǎng)上已達(dá)到或接近飽和狀態(tài)時(shí)，或者已經(jīng)缺乏市場(chǎng)，更糟糕的是出現(xiàn)下降趨勢(shì)時(shí)，對(duì)于是否引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備或采用先進(jìn)設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)就要保持謹(jǐn)慎，慎重的態(tài)度。這種情況下，經(jīng)營(yíng)杠桿率提高，風(fēng)險(xiǎn)也就會(huì)增大；如果市場(chǎng)的銷售稍微有所下降的話，就會(huì)出現(xiàn)更大的危險(xiǎn)，甚至引起利潤(rùn)大幅度滑坡的局面。復(fù)合杠桿系數(shù)其定義表達(dá)式為：DTL=DOLDFL公式(25)DTL = Q(PV)Q(PV)FIPD/(1T)公式(26)DTL = EBI+FEBITIPD/(1T)公式(27)DTL=DFL*DOL總杠桿系數(shù)對(duì)公司管理層具有很重要的意義首先，在估計(jì)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)對(duì)每股收益造成的影響當(dāng)中，會(huì)隨著營(yíng)業(yè)收入的變化，在相關(guān)的成本結(jié)構(gòu)與融資結(jié)構(gòu)下，使房地產(chǎn)行業(yè)的管理層能夠?qū)γ抗墒找娴挠绊懗潭茸鞒雠袛?。比如，?dāng)總杠桿系數(shù)是3時(shí)，則說(shuō)明在營(yíng)業(yè)收入每增長(zhǎng)1倍的情況下，這樣就會(huì)造成每股收益增長(zhǎng)為3倍。 其次，為了控制某一總杠桿系數(shù)，財(cái)務(wù)杠桿與經(jīng)營(yíng)杠桿可以有很多不同的搭配與組合，即通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿與經(jīng)營(yíng)杠桿之間的相互關(guān)系，作用在管理層對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面。如公司的經(jīng)營(yíng)杠桿系數(shù)較低時(shí)，可以使用較高程度上的財(cái)務(wù)杠桿等等。資本結(jié)構(gòu)是指一種資本的模式，包括普通股，債券，優(yōu)先股等，是一種衡量資本大小的指標(biāo)，具體衡量的大小各自有對(duì)應(yīng)的公式。它是一種動(dòng)態(tài)的結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)實(shí)的生活中，可以用一個(gè)簡(jiǎn)單的模型來(lái)模擬它，它對(duì)于公司的籌資狀況分析是至關(guān)重要的，公司在籌資時(shí)可以用它做一個(gè)初步分析，從而得出籌資的大體思路。從本質(zhì)上說(shuō)，追求價(jià)值和股價(jià)的最大與最優(yōu)是財(cái)務(wù)籌資管理上的目標(biāo)。當(dāng)理想的情況下，即讓風(fēng)險(xiǎn)保持不變，每股收益的高低可以衡量籌資方式的標(biāo)準(zhǔn)，但是這也存在著缺陷，這種方法是在不考慮風(fēng)險(xiǎn)的情況下，股價(jià)的上升會(huì)受到每股收益增長(zhǎng)的影響，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)也加大在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中是經(jīng)常遇到的。公式（32）V=S+BV表示總價(jià)值，S表示股票的總價(jià)值B債券的價(jià)值 公式（33）股票的市場(chǎng)價(jià)值S= (EBITI)(1T) KS上述公式中:KS權(quán)益資金成本公式（34）KS=RS=RF+223。(RMRF)KS采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算：而公司的資金成本，可以采用綜合資金成本KW表示， 公式（35）KW=KB(B/V)(1T)+KS(S/V)上述公式中：KB—稅前債務(wù)資金成本在通常情況下，權(quán)益資金和長(zhǎng)期債務(wù)資金構(gòu)成了我們所說(shuō)的資本的結(jié)構(gòu)，權(quán)益資金與長(zhǎng)期的債務(wù)資金各自分別所占的比例的大小就是資金比例關(guān)系的概念。所有資金所占的比重中籌集短期資金的需要量是經(jīng)常變化的，同時(shí)也是不穩(wěn)定的，因此不例入作為營(yíng)運(yùn)的管理資金范圍內(nèi)，而當(dāng)作資本結(jié)構(gòu)管理的范圍，因此，認(rèn)為構(gòu)成長(zhǎng)期資金籌集來(lái)源與比例關(guān)系稱為資本結(jié)構(gòu)，又稱資金結(jié)構(gòu)。資本結(jié)構(gòu)會(huì)受到每股收益變化的影響作用，然而每股收益的高低會(huì)受到資本結(jié)構(gòu)和銷售水平的雙重影響。怎樣合理處理它們呢的關(guān)系，可以用每股收益的變化這一指標(biāo)來(lái)衡量，如果每股收益的提高對(duì)資本結(jié)構(gòu)有利，則認(rèn)為是是合理的；相反的，則不合理。所以可以運(yùn)用籌資的每股收益法來(lái)進(jìn)行分析。 如果用EPS1表示負(fù)債籌資，EPS2表示股票籌資，在每股收益無(wú)差別點(diǎn)上這兩個(gè)方案的每股收益值是相等的，則有：公式（31）EPS1=EPS2(S1VC1F1I1)(1T1) =( S2VC2F2I2)(1T2)N1 N2每股收益無(wú)差別點(diǎn)指的是總是存在一個(gè)特定的銷售額度，不管是在銷售水平較低時(shí)