【文章內容簡介】 公平，公正，不能搞一些手段，利用不合法的優(yōu)勢，一某種不正當?shù)男问?，搞一些陰謀手段，籌資決策的公司來說，要進行對各種資金來源進行認真細致的分析，對資金的成本作出細致的分析，絕對不能有任何虛假的成分，房地產(chǎn)行業(yè)熬把握這樣關，對資金的成本作出一個檢驗分析，這樣才能合理的選取，提高公司的影響力和品牌形象。規(guī)模性是指籌資的過程不能盲目去籌資，做到規(guī)模，成效，適量的態(tài)勢，對于房地產(chǎn)行業(yè)是擺在目前的一個至關重要的問題，然而這就需要改行業(yè)的高層管理者擁有一定的素質，一定的戰(zhàn)略管理的理念，把握市場個態(tài)勢，籌集多少的資金，什么樣籌資模式，需要做到深思熟慮，考慮的全面，考慮的合規(guī)性，合理性和最佳性。這時就要根據(jù)公司的自身的狀況，籌資多少的資金，多大的規(guī)模，需要做到一定的程度。如果籌集的資金多了或是資金在資金不足，都是一個嚴重的問題，都會給公司帶來不利，都是需要充分考慮的，什么樣的規(guī)模，什么的樣資金效應，什么樣的資金優(yōu)勢，這是一個經(jīng)濟，財務問題，同時這也是擺在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的重要的問題。杠桿效應原則是指在籌資之前要經(jīng)過一定分析，計算，可以運用有關的理論知識，杠桿原理做一個籌資預測，這樣可以得到公司大致的需要籌多少的資金，選擇一個什么樣的模式，這對現(xiàn)在的該房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也是要考慮到的，通過分析了，計算了，就有了理論依據(jù)，有了籌資的量度，它可以作為衡量的測度，把握籌資的大致尺度，作出籌資的權衡。充分運用杠桿效應原則，就是要把它運用到實際的當中 ，運用它給公司帶來的好處，帶來的成果，使它充分的為公司服務，做權衡，做測量。安全性是指籌資過程免不了的會有風險，然而總是存在的，不可避免，公司只有減小風險，減少損失，對于如何應對風險，做到籌資合規(guī)，降低風險性，就是對籌資的每一個環(huán)節(jié)保持高度，謹慎的態(tài)度，清醒的頭腦，始終保持工作嚴謹?shù)淖黠L，把握市場的日益競爭的變化。安全性還要求公司做到穩(wěn)中求足，不要偏離實際，要符合一定的自然科學規(guī)律，不能盲目的偏離實際情況，籌資的過程中還要保持最優(yōu)，要根據(jù)公司的現(xiàn)狀，把握市場的一定時期的特點，是每一個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面臨的重要的問題。財務杠桿財務上的財務籌資能力大小的最佳描繪方式財務風險，衡量財務杠桿效應的重要因素指標是財務風險，直接反映了的是財務狀況。財務風險同時會受到很多因素影響，但是在眾多的影響因素中，基本因素是債務的利息或者優(yōu)先股的股息這類固定性融資成本。假設債務融資的利息成本保持不變，當息稅前利潤在一定的范圍內，在息稅前利潤增加時，每一單位利潤可分配部分，普通股股東每股收益的增長率與營業(yè)利潤的增長率都會增加，但是普通股增長的幅度比營業(yè)增長率高，減少的是每一單位利潤所償付的費用。引起財務杠桿效應的根源是固定性融資成本，財務杠桿的大小決定于息稅前利潤與固定性融資成本之間的關系，因此，財務杠桿的大小是由固定性融資成本和息稅前利潤共同決定的。財務杠桿系數(shù)用DFL表示其計算公式為：公式(11)DFL=每股收益變化的百分百 = EBIT 息稅前利潤變化的百分比 EBITIPD/(1T)式中：I—債務利息 PD優(yōu)先股股利 T—所得稅稅率公式(12 )DFL= Q(PV)F Q(PV)FIPD/(1T)由公式分析知:第一，當完全沒有負債融資的情況下，相對于具有債務融資的情形下，當息稅前利潤增加1倍的情況下每股收益也增加了1倍，說明每股收益與息稅前利潤的同步變化，即財務杠桿效應沒有顯現(xiàn)出來。而每股收益的變化率在前兩種情況下則分別超過了百分百，變動幅度均超過了息稅前利潤所增加的1倍，顯示出財務杠桿效應。第二，當資產(chǎn)負債率大約分別為四分之一和一半，以及在各自的資產(chǎn)負債率保持不變時，當息稅前利潤增加均為1倍的情況下，這兩種情況下的每股收益變化率則分別超過了百分百，結果表面：資產(chǎn)負債率越高的公司顯示出每股收益的變化程度越大，說明財務杠桿效應越明顯。 第三，在這三種情形下的資產(chǎn)負債率保持不變的條件下，當息稅前利潤增加時，債務利息占息稅前利潤的比列是下降的，第一種情況除外，后兩種情形的分別為百分之二十與百分之四十下降到百分之十與百分之二十，表明財務風險是下降的。 財務杠桿的指標大小可以用財務杠桿系數(shù)來衡量，表示了財務杠桿效應具有的放大企業(yè)息稅前利潤的變化對該每股收益的變動程度。財務杠桿系數(shù)與財務風險相應成正比，其作用表明了財務杠桿有關的作用關系；反之，則相反。財務杠桿效應越高，財務風險就越大；房地產(chǎn)行業(yè)的財務杠桿效應越低，財務風險就越小，說明財務杠桿與財務風險存在正相關。經(jīng)營杠桿經(jīng)營風險是一個相對的概念，它是相對于財務杠桿效應來說的。指的是經(jīng)濟杠桿效應對籌資的作用效果，反映了籌資結果和能力的大小，以及是否具備籌資的能力，它與財務杠桿結合起來，共同作用，共同影響，共同結果，都是杠桿原理中不可缺少的衡量指標。然而經(jīng)營風險的影響因素是很多的，在諸多影響因素中，一個基本因素是固定性經(jīng)營成本。假設固定成本總額保持不變的情況下，當營業(yè)收入在一定的范圍內，當營業(yè)收入的增加時，營業(yè)利潤的增長率增加，營業(yè)收入的增長率，但前者大于后者，而單位產(chǎn)品的利潤會提高，單位固定成本反而會降低；相反，隨著營業(yè)收入的下降時，提高產(chǎn)品單位固定成本，營業(yè)利潤的下降率是降低的，營業(yè)收入的下降率也是降低的，但是前者大于后者，單位產(chǎn)品的利潤會減少。經(jīng)營杠桿系數(shù)的公式如下：公司(23)DOL= 息稅前利潤變化的百分比 = EBIT+F 營業(yè)收入變化的百分比 EBIT式中：EBIT—息稅前利潤 F—總固定成本 公式(24)DOL = Q(PV) Q(PV)F式中：P—產(chǎn)品單位銷售價格 Q—銷售數(shù)量 V—產(chǎn)品單位變動成本 F—總固定成本從已知的公式可以說明兩個結論：第一，由于固定成本的存在，其息稅前利潤分別增長了百分之百和超過百分之百。這說明固定成本引起了經(jīng)營杠桿效應。 第二，相對而言，固定成本總額與所占總成本的比例均較大時，因此，息稅前利潤的變化程度也最大。 經(jīng)營杠桿的大小一般可以用經(jīng)營杠桿系數(shù)表示，而經(jīng)營杠桿具有加大營業(yè)收入變化對營業(yè)利潤變動的程度，這種作用程度是經(jīng)營風險的一種測度程度，它是計算為息稅前利潤的變動率與營業(yè)收入的變動率之間的比例。引進或采用先進的設備進行生產(chǎn)。一般地說，資本的支出費用一般比較大時，但是固定成本總額會增加，單位變動成本一般是較低的，在售價不變時，能提高邊際貢獻率，所以引進或采用先進的設備進行生產(chǎn)還是適宜的。相反，如果該產(chǎn)品在市場上已達到或接近飽和狀態(tài)時，或者已經(jīng)缺乏市場，更糟糕的是出現(xiàn)下降趨勢時，對于是否引進先進設備或采用先進設備進行生產(chǎn)就要保持謹慎，慎重的態(tài)度。這種情況下，經(jīng)營杠桿率提高，風險也就會增大；如果市場的銷售稍微有所下降的話，就會出現(xiàn)更大的危險，甚至引起利潤大幅度滑坡的局面。復合杠桿系數(shù)其定義表達式為：DTL=DOLDFL公式(25)DTL = Q(PV)Q(PV)FIPD/(1T)公式(26)DTL = EBI+FEBITIPD/(1T)公式(27)DTL=DFL*DOL總杠桿系數(shù)對公司管理層具有很重要的意義首先，在估計營業(yè)收入變動對每股收益造成的影響當中，會隨著營業(yè)收入的變化，在相關的成本結構與融資結構下，使房地產(chǎn)行業(yè)的管理層能夠對每股收益的影響程度作出判斷。比如，當總杠桿系數(shù)是3時，則說明在營業(yè)收入每增長1倍的情況下，這樣就會造成每股收益增長為3倍。 其次，為了控制某一總杠桿系數(shù)，財務杠桿與經(jīng)營杠桿可以有很多不同的搭配與組合，即通過財務杠桿與經(jīng)營杠桿之間的相互關系，作用在管理層對財務風險與經(jīng)營風險方面。如公司的經(jīng)營杠桿系數(shù)較低時，可以使用較高程度上的財務杠桿等等。資本結構是指一種資本的模式，包括普通股，債券，優(yōu)先股等，是一種衡量資本大小的指標，具體衡量的大小各自有對應的公式。它是一種動態(tài)的結構，在現(xiàn)實的生活中，可以用一個簡單的模型來模擬它，它對于公司的籌資狀況分析是至關重要的，公司在籌資時可以用它做一個初步分析，從而得出籌資的大體思路。從本質上說，追求價值和股價的最大與最優(yōu)是財務籌資管理上的目標。當理想的情況下，即讓風險保持不變，每股收益的高低可以衡量籌資方式的標準，但是這也存在著缺陷，這種方法是在不考慮風險的情況下，股價的上升會受到每股收益增長的影響，風險也會也加大在現(xiàn)實當中是經(jīng)常遇到的。公式（32）V=S+BV表示總價值，S表示股票的總價值B債券的價值 公式（33）股票的市場價值S= (EBITI)(1T) KS上述公式中:KS權益資金成本公式（34）KS=RS=RF+223。(RMRF)KS采用資本資產(chǎn)定價模型計算：而公司的資金成本，可以采用綜合資金成本KW表示， 公式（35）KW=KB(B/V)(1T)+KS(S/V)上述公式中：KB—稅前債務資金成本在通常情況下，權益資金和長期債務資金構成了我們所說的資本的結構，權益資金與長期的債務資金各自分別所占的比例的大小就是資金比例關系的概念。所有資金所占的比重中籌集短期資金的需要量是經(jīng)常變化的，同時也是不穩(wěn)定的，因此不例入作為營運的管理資金范圍內，而當作資本結構管理的范圍，因此，認為構成長期資金籌集來源與比例關系稱為資本結構，又稱資金結構。資本結構會受到每股收益變化的影響作用，然而每股收益的高低會受到資本結構和銷售水平的雙重影響。怎樣合理處理它們呢的關系，可以用每股收益的變化這一指標來衡量，如果每股收益的提高對資本結構有利，則認為是是合理的；相反的，則不合理。所以可以運用籌資的每股收益法來進行分析。 如果用EPS1表示負債籌資，EPS2表示股票籌資，在每股收益無差別點上這兩個方案的每股收益值是相等的，則有：公式（31）EPS1=EPS2(S1VC1F1I1)(1T1) =( S2VC2F2I2)(1T2)N1 N2每股收益無差別點指的是總是存在一個特定的銷售額度，不管是在銷售水平較低時