【正文】 he needs of customers in the enterprise undergoing major changes. From the overall strategic considerations, the demand for the level of financial management is more important, This article take the China Real Estate Development Co., Ltd. as a typical case,and thus the introduction of leverage, funding a series of concepts. Therefore, in accordance with the domestic situation, to learn from foreign advanced concepts, according to the different period of development of enterprises, to develop appropriate funding programs. Properly skilled use of leverage to avoid operational risk and financial risk, achieve leveraged ine to maximize enterprise value, to enable enterprises to gain petitive advantage, flexibility to face the risks, survival and development in the petition, each financial managers or the goal of the entrepreneur. At first, understanding of the theory of financing, bined with the connotation of the fundraising theory, meaning, objectives and principles, as well as the best capital structure analysis, the optimization of capital structure from the theoretical level, to define the optimal capital structure, bined with financial leverage the principle of subpray for financial leverage, capital structure, financial leverage, capital structure optimization applications designed on this basis。對于房價跌價了，那么給房地產(chǎn)行業(yè)也是帶來了影響，去年開發(fā)的許多房地產(chǎn)，同時也出現(xiàn)賣不出的狀況，這就給房地產(chǎn)這類企業(yè)帶來了困難。通過對杠桿原理在房地產(chǎn)行業(yè)充分、詳細的了解，可以幫助企業(yè)合理的規(guī)避風險，合理的選擇籌資，充分的應對挑戰(zhàn)，充分的利用杠桿效益，全面的提高房地產(chǎn)行業(yè)財務管理水平，從而使該行業(yè)有條不紊的運營，利潤達到符合公司的最大化。因而財務經(jīng)營者必須以清楚態(tài)度認識到環(huán)境狀況和變化趨勢，站在戰(zhàn)略的角度上重新認識的財務運營情況，使其能夠更好的適應多變的動態(tài)環(huán)境、從而滿足華都房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務預定目標。 國內(nèi)研究狀況最近幾年，開發(fā)房地產(chǎn)是一個很熱的話題，不論是城市地帶，還是旗縣，郊區(qū)等地，開發(fā)商紛紛看出了這一行業(yè)的勢頭，分別合伙經(jīng)營開發(fā)，確實每年的營業(yè)利潤是很大的，然而這也就是運用了法律手段引導、規(guī)范它朝著健康的方向發(fā)展在該行業(yè)中，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展中具有重要的作用，這已經(jīng)是確定的方針。為了使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在合理的籌資中取得合理的籌資資金和模式，以最低的成本獲得資金，這樣應該開辟新的籌資渠道，充分利用籌資工具，運用先進的、合理的籌資組合，并結(jié)合籌資理論。為了維持本國企業(yè)的發(fā)展前景，都想盡各種渠道，利用種種方式來籌資，可以通過銀行貸款，建立了自己的金融機構(gòu)，這樣可以保障籌資的順利進行，這樣給企業(yè)帶來許多收益和發(fā)展的空間。下面圖表是近幾年國內(nèi)外籌資情況：圖11圖12根據(jù)國內(nèi)外籌資的狀況，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展，經(jīng)營現(xiàn)狀，運用財務管理等有關(guān)知識，特別是杠桿原理，籌資理論等相關(guān)原理，詳細分析杠桿效應對該行業(yè)的經(jīng)營狀況的影響因素及籌資的情況，還要結(jié)合行業(yè)的自身不同發(fā)展階段的特點，制定出合理的籌資方案，從而是開發(fā)房地產(chǎn)能夠降低風險，減少損失，使它的經(jīng)營利潤價值最優(yōu)。資金是企業(yè)的生命線，是經(jīng)濟活動的推動力的繼續(xù)。資金對于公司的發(fā)展是相對重要的，它可以維持企業(yè)的長期的運轉(zhuǎn)情況，維持現(xiàn)有的資金困難問題，是企業(yè)的的前提保障，資金給它緩解了很大的壓力，是公司發(fā)展的生命線。只有充分利用了資金的時間價值，做到了資金的流通，才是一個公司達到了運營的全過程，是公司長期發(fā)展的有效前提保障。面對競爭激勵的各個房地產(chǎn)開發(fā)市場，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)籌資方案的好壞，籌資渠道、籌資方式和把握金融市場的進行的籌措合理與否，直接有效的反映了資本經(jīng)濟活動的平穩(wěn)運行。所以說，籌資給該行業(yè)帶來了發(fā)展的前景，使得在復雜多變的環(huán)境獲得許多的資金來源，擁有了籌資的渠道，就會主動掌握了市場的行情，為公司的發(fā)展、經(jīng)營做了準備。必須充分考慮它的合理性，適用性與效益性。對于國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，它們的共同目標是建造適宜的建筑，滿足居民的住房需要，盡量賣出建好的樓盤，把投入的資金全部的收回，使資金回籠，營得利潤。公平性是指各個公司籌資的要做到公平，公正，不能搞一些手段，利用不合法的優(yōu)勢，一某種不正當?shù)男问?，搞一些陰謀手段，籌資決策的公司來說，要進行對各種資金來源進行認真細致的分析，對資金的成本作出細致的分析，絕對不能有任何虛假的成分，房地產(chǎn)行業(yè)熬把握這樣關(guān)，對資金的成本作出一個檢驗分析，這樣才能合理的選取，提高公司的影響力和品牌形象。杠桿效應原則是指在籌資之前要經(jīng)過一定分析，計算，可以運用有關(guān)的理論知識，杠桿原理做一個籌資預測，這樣可以得到公司大致的需要籌多少的資金，選擇一個什么樣的模式，這對現(xiàn)在的該房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也是要考慮到的，通過分析了，計算了，就有了理論依據(jù)，有了籌資的量度，它可以作為衡量的測度，把握籌資的大致尺度，作出籌資的權(quán)衡。財務杠桿財務上的財務籌資能力大小的最佳描繪方式財務風險，衡量財務杠桿效應的重要因素指標是財務風險，直接反映了的是財務狀況。財務杠桿系數(shù)用DFL表示其計算公式為：公式(11)DFL=每股收益變化的百分百 = EBIT 息稅前利潤變化的百分比 EBITIPD/(1T)式中：I—債務利息 PD優(yōu)先股股利 T—所得稅稅率公式(12 )DFL= Q(PV)F Q(PV)FIPD/(1T)由公式分析知:第一，當完全沒有負債融資的情況下，相對于具有債務融資的情形下，當息稅前利潤增加1倍的情況下每股收益也增加了1倍，說明每股收益與息稅前利潤的同步變化，即財務杠桿效應沒有顯現(xiàn)出來。 財務杠桿的指標大小可以用財務杠桿系數(shù)來衡量，表示了財務杠桿效應具有的放大企業(yè)息稅前利潤的變化對該每股收益的變動程度。指的是經(jīng)濟杠桿效應對籌資的作用效果，反映了籌資結(jié)果和能力的大小，以及是否具備籌資的能力，它與財務杠桿結(jié)合起來，共同作用，共同影響，共同結(jié)果，都是杠桿原理中不可缺少的衡量指標。這說明固定成本引起了經(jīng)營杠桿效應。一般地說，資本的支出費用一般比較大時，但是固定成本總額會增加，單位變動成本一般是較低的，在售價不變時，能提高邊際貢獻率，所以引進或采用先進的設(shè)備進行生產(chǎn)還是適宜的。DFL公式(25)DTL = Q(PV)Q(PV)FIPD/(1T)公式(26)DTL = EBI+FEBITIPD/(1T)公式(27)DTL=DFL*DOL總杠桿系數(shù)對公司管理層具有很重要的意義首先，在估計營業(yè)收入變動對每股收益造成的影響當中，會隨著營業(yè)收入的變化，在相關(guān)的成本結(jié)構(gòu)與融資結(jié)構(gòu)下，使房地產(chǎn)行業(yè)的管理層能夠?qū)γ抗墒找娴挠绊懗潭茸鞒雠袛?。資本結(jié)構(gòu)是指一種資本的模式，包括普通股，債券，優(yōu)先股等，是一種衡量資本大小的指標，具體衡量的大小各自有對應的公式。公式（32）V=S+BV表示總價值，S表示股票的總價值B債券的價值 公式（33）股票的市場價值S= (EBITI)(1T) KS上述公式中:KS權(quán)益資金成本公式（34）KS=RS=RF+223。怎樣合理處理它們呢的關(guān)系，可以用每股收益的變化這一指標來衡量，如果每股收益的提高對資本結(jié)構(gòu)有利，則認為是是合理的；相反的，則不合理。不同的行業(yè)不同和規(guī)模的大小會影響企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，公司的管理當局在認真分析研究了認為，財務會計人員在確定企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)需要需要一定的經(jīng)驗。變化多端的復雜環(huán)境決定了公司或受到許多因素的作用，同時也會影響公司的各個階段，而企業(yè)生存發(fā)展的四個階段也會受到各種因素的影響，也是在不斷變化的。在如今不論是國有企業(yè)還是民營企業(yè)，從公司的開業(yè)，發(fā)展，繁榮到蕭條，總是要經(jīng)歷一個復雜，漫長的過程，從戰(zhàn)略管理的角度來說，這就是企業(yè)的周期理論。公司生存發(fā)展四個階段，稱為生命周期。衰退期，是企業(yè)的最后一個時期，企業(yè)不可面臨要面臨一些損失，經(jīng)濟狀況會出現(xiàn)下降的趨勢。這一時期，是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時期，公司的各個部門，就要協(xié)調(diào)分工。這時，對于房地產(chǎn)快速行業(yè)來說，今年的籌資已經(jīng)基本選定了，前兩個時期進行的合理的籌集資金以及選擇什么的籌資模式，當然就決定了這時期呈現(xiàn)什么樣成熟態(tài)勢，這是一個必然的趨勢。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)就面對者賣不出的危險，還有好多開發(fā)商投入的資本，就會出現(xiàn)資金難以運轉(zhuǎn)的困境，那么房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)就要根據(jù)市場的走向，選擇最佳的資本結(jié)構(gòu)模式，通過對資本結(jié)構(gòu)的定量與定型分析，維持行業(yè)到了衰退期的狀況，使得