【正文】 的是大環(huán)境，它是該行業(yè)賴以運行的基礎(chǔ)和前提，這些影響和制約不可或缺的影響著財務(wù)管理水平。因而財務(wù)經(jīng)營者必須以清楚態(tài)度認(rèn)識到環(huán)境狀況和變化趨勢，站在戰(zhàn)略的角度上重新認(rèn)識的財務(wù)運營情況，使其能夠更好的適應(yīng)多變的動態(tài)環(huán)境、從而滿足華都房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)預(yù)定目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)戰(zhàn)略運用和實施相應(yīng)的財務(wù)等知識進(jìn)行相關(guān)研究，分析，是一項重要的任務(wù)，而盈利是每一個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，這就需要選擇一個比較合理的戰(zhàn)略管理模式，因而財務(wù)管理是與之相適應(yīng)、相配套的，同時也適應(yīng)了這種需求，為了使資金均衡有效地流動和實現(xiàn)公司戰(zhàn)略，就需要積極配合，以達(dá)到增強(qiáng)行業(yè)的財務(wù)競爭優(yōu)勢。第一章房地產(chǎn)行業(yè)研究概述 21世紀(jì)是一個競爭激烈的時代，要想使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)處于有利的地位，不論是大型國有企業(yè)還是民營企業(yè)，都是要根據(jù)自身的情況，選擇一種合理的籌資的方式。這就需要依據(jù)相關(guān)的理論基礎(chǔ)，在籌資之前進(jìn)行有關(guān)的計算和分析，而本文就是運用財務(wù)管理學(xué)當(dāng)中的杠桿原理、企業(yè)籌資方式的選擇和企業(yè)的生命周期理論等一系列的相關(guān)內(nèi)容，對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的謀劃，這樣才能有一個明確的，大致的籌資方向。 國內(nèi)研究狀況最近幾年，開發(fā)房地產(chǎn)是一個很熱的話題，不論是城市地帶，還是旗縣，郊區(qū)等地，開發(fā)商紛紛看出了這一行業(yè)的勢頭，分別合伙經(jīng)營開發(fā)，確實每年的營業(yè)利潤是很大的，然而這也就是運用了法律手段引導(dǎo)、規(guī)范它朝著健康的方向發(fā)展在該行業(yè)中，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的作用，這已經(jīng)是確定的方針。其中籌集資金問題和方式選擇是一個重大、重要的問題之一，這些諸多問題中擺在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的面前。所以該行業(yè)不得不面對這些問題。行業(yè)資金運動的起點是資金籌集，對于我國來說，不管是大型的國有企業(yè)，還是民營企業(yè)，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的籌集資金也同時存在許多問題。為了使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在合理的籌資中取得合理的籌資資金和模式，以最低的成本獲得資金，這樣應(yīng)該開辟新的籌資渠道，充分利用籌資工具，運用先進(jìn)的、合理的籌資組合，并結(jié)合籌資理論。然而行業(yè)要生存和發(fā)展必不可少的條件是資金問題，所以資本成為了行業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵?，F(xiàn)在，我國的大環(huán)境籌資長期主要以國有企業(yè)為主，金融體制現(xiàn)在還處在新舊交替階段，尤其是國有大型企業(yè)為主的金融政策和體系，但是另一方面還存在類似的狀況，國內(nèi)的不少企業(yè)信心的程度比較低，發(fā)展的勢頭還是比較小，從國內(nèi)銀行或者資本的市場的籌資情況在很大程度上限制了類似行業(yè)，諸如這些情況都是不利于我國的企業(yè)發(fā)展的。 國外各國研究狀況目前，世界各國的企業(yè)都紛紛籌資。為了維持本國企業(yè)的發(fā)展前景，都想盡各種渠道，利用種種方式來籌資，可以通過銀行貸款，建立了自己的金融機(jī)構(gòu)，這樣可以保障籌資的順利進(jìn)行，這樣給企業(yè)帶來許多收益和發(fā)展的空間。當(dāng)今各國都紛紛建立了金融服務(wù)體系，當(dāng)然，國有銀行扮演著重要的角色，成為了籌資的一種途徑。就拿日本來說吧，該國與中國是鄰國，日本都紛紛建立金融服務(wù)體系，依靠本國的優(yōu)勢，在一般情況下不能解決籌資問題的情況下，眾多金融機(jī)構(gòu)的建立為籌資打開了出路。然而歐美的一些國家關(guān)于籌資的研究更是比較先進(jìn)的，早期就提出了許多籌資方案，世界眾多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都進(jìn)行了細(xì)致的探討，同時結(jié)合有關(guān)理論，尤其是財務(wù)學(xué)上杠桿原理等知識，對早期的公司發(fā)展進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃。下面圖表是近幾年國內(nèi)外籌資情況：圖11圖12根據(jù)國內(nèi)外籌資的狀況，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展，經(jīng)營現(xiàn)狀，運用財務(wù)管理等有關(guān)知識，特別是杠桿原理，籌資理論等相關(guān)原理，詳細(xì)分析杠桿效應(yīng)對該行業(yè)的經(jīng)營狀況的影響因素及籌資的情況，還要結(jié)合行業(yè)的自身不同發(fā)展階段的特點，制定出合理的籌資方案，從而是開發(fā)房地產(chǎn)能夠降低風(fēng)險，減少損失，使它的經(jīng)營利潤價值最優(yōu)。國內(nèi)企業(yè)現(xiàn)狀，事態(tài)國內(nèi)研究現(xiàn)狀 當(dāng)前研究情況與現(xiàn)狀 程序流程圖案例分析研究分析得出結(jié)論相關(guān)理論國外研究現(xiàn)狀具體事例情況圖13文字?jǐn)⑹觯嬎惴治?，圖表列舉詳細(xì)如下表：方法表14方法敘述文字?jǐn)⑹鼍褪怯梦淖衷敿?xì)的描述，分析具體的某一問題，從而達(dá)到解釋論述的目的計算分析通過相關(guān)的公式計算而得出結(jié)論圖表列舉運用相關(guān)圖表可以形象，直觀的說明某一結(jié)果，化抽象為易懂，化復(fù)雜為簡單 第二章 公司籌資概述不管是什么樣的行業(yè)，要發(fā)展，要生存，資金對于它來說是相當(dāng)重要的，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年要開發(fā)建筑外，還要征集土地，到當(dāng)?shù)氐膰临Y源局辦理相關(guān)的征地手續(xù)，其中這一部分就需要大量的資金?，F(xiàn)在，房價的快速漲價，征集土地金額也隨之漲價了，就拿內(nèi)蒙的一個旗縣來說吧，去年征集一塊兩畝左右的土地大致行情是在75萬左右，而辦理過手續(xù)也需要個幾十萬，這樣一來，開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)商們在建筑起初就是需要幾百萬吧，然后就是建造大樓，開始施工，投入一定的成本，雇傭好幾個大型的工程隊等等，每年在工程起初時就得規(guī)劃。然而行業(yè)的生存和發(fā)展，以及融資方式，合理選擇一個籌資，投資的方式，是該行業(yè)業(yè)發(fā)展的前提。資金是企業(yè)的生命線，是經(jīng)濟(jì)活動的推動力的繼續(xù)。對于每一個企業(yè)，怎樣選擇一種籌資渠道，如何把握籌資規(guī)模，并充分運用籌資框架，將最適合的各種手段運用實際中，這些問題都需要在籌資之前認(rèn)真分析和研究?；I資是按照一定的法律，法規(guī)，運用相關(guān)的理論依據(jù)，通過某種方式，方法向第三方借入資金的一種戰(zhàn)略手段，從利益的角度來看，籌資的雙方都是有利的，向第三方借的資金，規(guī)定了一個償還期限，而且還存在利率，這樣第三方在到期時可以拿到本金和利息；對于籌資者來說，借入的資金，有效維持了資金的運轉(zhuǎn)，有利于它繼續(xù)經(jīng)營，從而緩解了資金暫時短缺的局面，籌資著和被籌資者雙方都是有利可圖的。1．可以為企業(yè)擁有大量的資金，緩解短暫的負(fù)債的壓力。資金對于公司的發(fā)展是相對重要的，它可以維持企業(yè)的長期的運轉(zhuǎn)情況，維持現(xiàn)有的資金困難問題，是企業(yè)的的前提保障，資金給它緩解了很大的壓力，是公司發(fā)展的生命線。但是對于每一個公司來說，要進(jìn)行生產(chǎn)，籌資是不可缺少的，怎樣籌資，如何選擇籌資模式，這是個重要的問題，像是我們提到國內(nèi)眾多的上市公司，它們都選擇自己的籌資途徑，制定可了一個周密的計劃，使公司的籌集資金合理，規(guī)范，符合相關(guān)的法律，法規(guī)，為公司的以后的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2. 有效使資金進(jìn)行了運轉(zhuǎn)，加快了資金的流通渠道。資金運轉(zhuǎn)，就是在企業(yè)的經(jīng)營過程中資金流通的過程，這是企業(yè)發(fā)揮資金的時間價值關(guān)鍵部分，資金運轉(zhuǎn)，資金回籠，從而形成了資金循環(huán)的過程，完成了公司的價值利用程度，加快了資金的利用程度和利用渠道。只有充分利用了資金的時間價值，做到了資金的流通，才是一個公司達(dá)到了運營的全過程，是公司長期發(fā)展的有效前提保障。3. 能夠更好增加企業(yè)的經(jīng)營收入，使效益更好。有了充分的資金，為公司繼續(xù)開發(fā)新型項目，開發(fā)新的工程，有了資金的保障，這樣可以更好的使公司運營，加快了公司的營業(yè)收入，到達(dá)更高的效益，增加利潤，使公司的規(guī)模更加壯大，籌資的經(jīng)驗更加足夠，給房地產(chǎn)行業(yè)的籌資者減輕了壓力，全行業(yè)要進(jìn)行充分細(xì)致的考慮，把握市場的行情與動態(tài)，使公司長期發(fā)展下去，利潤更好，更優(yōu)。房地產(chǎn)行業(yè)的籌集資金，是指企業(yè)為籌資主體根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營、對外投資和調(diào)整資本結(jié)構(gòu)等需要，以及選擇一種較好的籌資方式，從而使自己的籌資達(dá)到最優(yōu)，有效的達(dá)到了經(jīng)營前期的合理規(guī)劃的目的，這在戰(zhàn)略意義上具有至關(guān)重要的作用。面對競爭激勵的各個房地產(chǎn)開發(fā)市場，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)籌資方案的好壞，籌資渠道、籌資方式和把握金融市場的進(jìn)行的籌措合理與否，直接有效的反映了資本經(jīng)濟(jì)活動的平穩(wěn)運行。籌資對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有至關(guān)重要的作用，它是該行業(yè)進(jìn)行前期經(jīng)營運轉(zhuǎn)的前提保障。在現(xiàn)代市場大環(huán)境，大潮流的經(jīng)濟(jì)競爭中,不管是那個地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，正確的選擇籌資方式來籌集生產(chǎn)經(jīng)營活動中所需要的資金。就現(xiàn)如今的各個行業(yè)來說吧，面對大環(huán)境中競爭趨勢日益明顯，大的競爭潮流，使得房地產(chǎn)行業(yè)來說競爭的作用更加激烈，因此該行業(yè)往往通過各種方式和途徑進(jìn)行籌資。所以說，籌資給該行業(yè)帶來了發(fā)展的前景，使得在復(fù)雜多變的環(huán)境獲得許多的資金來源，擁有了籌資的渠道，就會主動掌握了市場的行情，為公司的發(fā)展、經(jīng)營做了準(zhǔn)備。此外，籌資還可以給它們帶來了相互間交流的通道，加快行業(yè)發(fā)展的步伐，贏得更多發(fā)展的方式，是公司經(jīng)營與長期融資的戰(zhàn)略途徑。公司籌資模式選擇也是具有意義的。選擇一個什么樣的模式，怎樣選取合理的方式，是公司乃至房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面臨的一件大的事情。必須充分考慮它的合理性，適用性與效益性。然而好的籌資模式為公司的經(jīng)營帶來動力，指明了方向，這樣，不論是什么樣的公司，企業(yè)或是別的單位，就會按照這一籌資進(jìn)行合理運轉(zhuǎn)與生存，所以，在如今復(fù)雜多變的市場大形勢中，籌資模式給國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)帶來了前進(jìn)的經(jīng)營方式。每一個企業(yè)都要制定自己企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，擁有一個長期的規(guī)劃對企業(yè)的生存與發(fā)展至關(guān)重要，然而對全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也是如此，它可以給行業(yè)的發(fā)展之名方向，帶來發(fā)展的動力，因為有了目標(biāo)才能有發(fā)展的動力，任何公司都是如此。目標(biāo)一旦制定了，就需要它去按照既定的目標(biāo)來實施，來經(jīng)營，所以說，目標(biāo)是一個首先考慮的問題，是公司長期發(fā)展的根源，因為有了動力，才會使公司的經(jīng)營狀況達(dá)到最優(yōu)與最好，才是每一個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的既定的發(fā)展長期規(guī)劃目標(biāo)。對于國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，它們的共同目標(biāo)是建造適宜的建筑，滿足居民的住房需要，盡量賣出建好的樓盤，把投入的資金全部的收回，使資金回籠，營得利潤。為了這一目標(biāo)，許多的開發(fā)行業(yè)就形成了競爭，競爭是不可避免的，然而目標(biāo)是更重要的，目標(biāo)對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的地位，從戰(zhàn)略管理的角度來分析，它是戰(zhàn)略方針的制定的問題，是公司的長期經(jīng)營的前提保障，是公司維持現(xiàn)狀的基礎(chǔ)，為以后的更好的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，它是因為它能給企業(yè)帶來奮斗的動力，前進(jìn)的方向，張帆遠(yuǎn)航，從而使企業(yè)的財務(wù)達(dá)到利潤最優(yōu)。合理性是指房地產(chǎn)行業(yè)在籌資過程中的要做到符合一定的法律，法規(guī)，按照相應(yīng)的規(guī)章制度進(jìn)行籌資規(guī)劃，滿足本公司自有的現(xiàn)狀，使籌資最優(yōu)，方案最佳，利潤最大，效益最好。資金的籌資要符合公司的自身狀況，得到公司自有的資金，然而影響公司籌資資金的因素是很多的，充分這些因素是一個問題，這就需要做到合理，合法，符合一定的要求，是對每一個公司來說是一個至關(guān)重要的問題。公平性是指各個公司籌資的要做到