房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本會計知識講座(編輯修改稿)
2025-07-15 13:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房屋，企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類別、土地(或房屋)的編號、承租單位等進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地點、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價等情況。1．出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。2．出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值、凈殘值和預(yù)計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入主營業(yè)務(wù)成本。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下：出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1凈殘值率）/預(yù)計攤銷年限100%出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率247。12出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率企業(yè)按月計提出租產(chǎn)品攤銷時，借記“主營業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。3．出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計人“主營業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費用”賬戶核算，再分期攤?cè)恕爸鳡I業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶。4．出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應(yīng)于銷售實現(xiàn)時按售價借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”賬戶；同時，按出租產(chǎn)品攤余價值借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，按出租產(chǎn)品累計已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶。例3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為1 200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計已提攤銷額為1 000 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。①收到房屋銷售款時：借：銀行存款 1 200000貸：主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售 1 200 000②房屋銷售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時：借：主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售 1 000000出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷 1000000貸：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品 2000000四、周轉(zhuǎn)房的核算周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。包括：(1)在開發(fā)建設(shè)過程中已明確為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；(2)企業(yè)開發(fā)完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分；(3)搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時性簡易房屋。為核算周轉(zhuǎn)房的實際成本，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1296周轉(zhuǎn)房”總分類賬戶，并在該賬戶下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個二級賬戶。“在用周轉(zhuǎn)房”二級賬戶核算在用周轉(zhuǎn)房實際成本，借方登記增加的在用周轉(zhuǎn)房實際成本，貸方登記減少的在用周轉(zhuǎn)房實際成本。借方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的原始價值?！爸苻D(zhuǎn)房攤銷”二級賬戶核算周轉(zhuǎn)房的攤銷價值，貸方登記按月提取的在用周轉(zhuǎn)房攤銷價值，借方登記改變周轉(zhuǎn)房用途，對外銷售應(yīng)沖減的已提攤銷價值。貸方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的累計已提攤銷價值。1．周轉(zhuǎn)房增加的核算。企業(yè)應(yīng)于周轉(zhuǎn)房竣工驗收或投入使用時，按其實際成本，借記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”、“開發(fā)成本”等賬戶。對于在用周轉(zhuǎn)房，企業(yè)還應(yīng)根據(jù)其具體使用情況，建立“周轉(zhuǎn)房使用卡片”，按每一套周轉(zhuǎn)房的棟號(或樓層、房間號)進(jìn)行明細(xì) 核算，詳細(xì)記錄周轉(zhuǎn)房的坐落地點、結(jié)構(gòu)、層次、面積、安置居民姓 名等情況。2．周轉(zhuǎn)房的攤銷的核算。周轉(zhuǎn)房在周轉(zhuǎn)使用過程中要發(fā)生損耗，其損耗價值應(yīng)轉(zhuǎn)移到受益對象的成本中去。由于周轉(zhuǎn)房并非以盈利為目的，因而其每期的攤銷額不能計人到“主營業(yè)務(wù)成本”中，只能由入住的拆遷居民原所在地正在開發(fā)的工程來負(fù)擔(dān)。周轉(zhuǎn)房攤銷價值一般應(yīng)按月計提，其計算原理類同于出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算。按計提的月攤銷額，借記“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費用”等賬戶，貸記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶。3．周轉(zhuǎn)房修理的核算。由于周轉(zhuǎn)房直接服務(wù)于企業(yè)各有關(guān)的開發(fā)項目，數(shù)額小的修理費，可直接計人有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本，數(shù)額較大的修理費，可先通過“待攤費用”核算，并分次攤銷計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)根據(jù)實際情況經(jīng)常會改變周轉(zhuǎn)房用途，將其作價對外銷售，在銷售前，企業(yè)往往對周轉(zhuǎn)房進(jìn)行恢復(fù)性修繕；所支付的修繕費用，與一般修理費一樣，計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。4．周轉(zhuǎn)房銷售的核算。企業(yè)將周轉(zhuǎn)房改變用途，對外銷售時，應(yīng)視同商品房銷售處理。取得銷售收入時，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”賬戶；結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，應(yīng)按周轉(zhuǎn)房攤余價值，借記“主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售”賬戶，按累計已提攤銷價值，借記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶，按周轉(zhuǎn)房原始價值，貸記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶。第三講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本的核算（上） 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設(shè)階段和租售階段。在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本?？梢灾苯佑嬋氲介_發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成 本中的費用稱為期間費用。一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項綜合指標(biāo)，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價格的基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：1．土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項費用。2．房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。3．配套設(shè)施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品
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