房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本會(huì)計(jì)知識(shí)講座-資料下載頁(yè)
2025-06-18 13:11本頁(yè)面
【正文】 —土地開(kāi)發(fā)”賬戶及有關(guān)明細(xì)賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。2，配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配。配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行，也可能不同步進(jìn)行，所以其費(fèi)用歸集的方法有以下兩種情況：(1)與土地開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用，能夠分清受益對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，借記“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對(duì)象時(shí)，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時(shí)，再按一定方法，在有關(guān)受益對(duì)象中進(jìn)行分配。(2)與土地開(kāi)發(fā)不同步進(jìn)行的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用，一般可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時(shí)，再轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶中。如果土地開(kāi)發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時(shí)結(jié)算完工土地的開(kāi)發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)這類配套設(shè)施的費(fèi)用可先按其計(jì)劃成本(或預(yù)算成本)在土地開(kāi)發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶，貸記“預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶。實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對(duì)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開(kāi)發(fā)成本。3．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配。企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的費(fèi)用先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的，由“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的部門(mén)是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算的部門(mén)，其費(fèi)用直接計(jì)人有關(guān)土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)。(二)完工土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：1．為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開(kāi)發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。開(kāi)發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。2．開(kāi)發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地。應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)人有關(guān)的房屋開(kāi)發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，可采取分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。(1)分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法。就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的相關(guān)成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。其會(huì)計(jì)分錄是：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費(fèi) al——前期工程費(fèi) a2——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a3——建筑安裝費(fèi) a4——配套設(shè)施費(fèi) a5——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 a6貸：開(kāi)發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費(fèi) al——前期工程費(fèi) a2——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a3——建筑安裝費(fèi) a4——配套設(shè)施費(fèi) a5——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 a6這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設(shè)場(chǎng)地的成本結(jié)轉(zhuǎn)。因?yàn)樵虡I(yè)性建設(shè)場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)成本中歸集了該場(chǎng)地應(yīng)負(fù)擔(dān)的全部費(fèi)用。(2)歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。借：開(kāi)發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費(fèi) al——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a2+ a3+ a4貸：開(kāi)發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費(fèi) al——前期工程費(fèi) a2——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) a3——建筑安裝費(fèi) a4這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于自用建設(shè)場(chǎng)地成本的結(jié)轉(zhuǎn)。因?yàn)樽杂媒ㄔO(shè)場(chǎng)地一般不歸集配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，所以為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，可采用這種方法結(jié)轉(zhuǎn)。企業(yè)開(kāi)發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地，開(kāi)發(fā)完成后近期不使用的，應(yīng)將其實(shí)際成本先轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。下面舉例說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)成本的核算方法。例4 甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2001年5月在梁園開(kāi)發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡。開(kāi)發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000㎡對(duì)外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開(kāi)發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：①支付土地出讓金25000000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 25000000貸：銀行存款 25000000②支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 5 500000貸：銀行存款 5 500000③支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本——土地——梁園(前期工程費(fèi)) 210000貸：銀行存款 210000④支付土石方費(fèi)用5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本——土地一—梁園(前期工程費(fèi))5 500000貸：銀行存款 5 500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款1 500000元：借：開(kāi)發(fā)成本——土地——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))1 500000貸：應(yīng)付賬款——X施工企業(yè) 1 500000⑥9月末，梁園土地開(kāi)發(fā)工程完工。假設(shè)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——梁園”賬戶歸集的開(kāi)發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開(kāi)發(fā)成本為942．75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開(kāi)發(fā)成本。作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地(梁園) 9427 500主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本 28 282 500貸：開(kāi)發(fā)成本——土地——梁園 37710000例5 續(xù)前例，若自用的10000㎡土地在開(kāi)發(fā)完成后立即投入房屋開(kāi)發(fā)工程的建設(shè)中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開(kāi)發(fā)成本；①采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋——梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 7 625 000——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)) 1 802 500貸：開(kāi)發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 7625 000——梁園(前期工程費(fèi)) 1 427 500——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)) 375 000②采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋——梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 7 625000——梁園(前期工程費(fèi)) 1 427 500——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)) 375000貸：開(kāi)發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費(fèi)) 7 625 000——梁園(前期工程費(fèi)) 1 427 500——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)) 375 00030 /
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