房地產(chǎn)企業(yè)拿地十六種模式詳解(編輯修改稿)
2025-07-15 13:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 權(quán)。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預(yù)計(jì)到未來(lái)將轉(zhuǎn)賣股權(quán)，拿地之前就要建立外商企業(yè)去參與拿地是好的方式。（二）將分段，創(chuàng)造境外賣股權(quán)（組合拳）。在境外避稅港先建立全資子公司；將有地的子公司到境外子公司，該項(xiàng)可以實(shí)現(xiàn)一部分，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。例如，計(jì)稅基礎(chǔ)1億元，市場(chǎng)公允價(jià)值為5億元，可以3億元的評(píng)估價(jià)值到境外的全資子公司，雖不公允但實(shí)現(xiàn)較大，一般能夠接受。（財(cái)稅【2009】59號(hào)文件第七條第三款）；境外新建立的子公司將取得股權(quán)轉(zhuǎn)售給需要土地的公司，作價(jià)5億元。該交易可以在境內(nèi)完成，也可以在境外完成，這部分按照10%交納預(yù)提所得稅。稅負(fù)比較：如果長(zhǎng)期股權(quán)計(jì)稅基礎(chǔ)為1億元，市場(chǎng)公允價(jià)格為5億元。則第一步的時(shí)候，可以按照3億元，此時(shí)2億元的所得額可以遞延10年實(shí)現(xiàn)。第二步，境外銷售價(jià)格為5億元，此時(shí)額為2億元，此時(shí)預(yù)提所得稅稅負(fù)為10%。6設(shè)立spv購(gòu)買股權(quán)大的地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常運(yùn)用，但是在國(guó)稅函【2009】698號(hào)文件頒布以后，受到了一些限制。（一）股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)：在維爾京群島設(shè)立控股公司；在香港設(shè)立二級(jí)控股公司；香港的公司全資控股大陸有地一方。（二）操作模式：維爾京群島轉(zhuǎn)讓香港股權(quán)，價(jià)款在境外支付。理論上，中國(guó)大陸沒有征稅權(quán)。（三）反避稅：國(guó)稅函【2009】698號(hào)文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業(yè)不是上市公司的話，由于此類轉(zhuǎn)讓隱蔽，稅務(wù)當(dāng)局很難知道消息。根據(jù)中港協(xié)定，如果不動(dòng)產(chǎn)占到目標(biāo)股權(quán)50%，中國(guó)大陸有征稅權(quán)。第二議定書確定，這里的50%是在36個(gè)月之內(nèi)，曾經(jīng)達(dá)到過(guò)50%。7直接同目標(biāo)企業(yè)合并，然后目標(biāo)公司的股東賣股權(quán)。情況描述：甲公司準(zhǔn)備購(gòu)買乙公司的土地，乙公司先將其他資產(chǎn)清理掉，只有一塊土地。操作模式：甲公司直接將乙公司吸收合并；（財(cái)稅【2009】5財(cái)稅【1995】48號(hào)、國(guó)稅函【2002】165號(hào)、財(cái)稅【2008】175號(hào)、財(cái)稅【2003】183號(hào)
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