房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理精講班第40講課件講義(編輯修改稿)
2024-12-12 00:03 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 投資環(huán)境研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、建設(shè)方式與進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析、結(jié)論與建議等 12 個(gè)方面。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告如用于向國(guó)家計(jì)劃管理部門辦理立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)，還應(yīng)包括環(huán)境分析、能源消耗及節(jié)能措施、項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)等方面的內(nèi)容。因此，報(bào)告的 正文中應(yīng)包括哪些內(nèi)容，要視評(píng)估的目的和未來讀者所關(guān)心的問題來具體確定，沒有固定不變的模式。 （五）附表 對(duì)于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號(hào)后附于正文之后。按照在評(píng)估報(bào)告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、財(cái)務(wù)評(píng)估的基本報(bào)表和輔助報(bào)表、敏感性分析表。當(dāng)然，有時(shí)在投資環(huán)境分析、市場(chǎng)研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報(bào)告中。 （六）附圖 為了輔助文字說明，使 讀者很快建立起空間的概念，通常要有一些附圖。這些附圖一般包括：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖、項(xiàng)目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項(xiàng)目性質(zhì)相關(guān)的土地利用規(guī)劃示意圖、項(xiàng)目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項(xiàng)目用地附近競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分布示意圖等。有時(shí)附圖牛還會(huì)包括評(píng)估報(bào)告中的一些數(shù)據(jù)分析圖，如直方圖、餅圖、曲線圖等。 當(dāng)然，有時(shí)報(bào)告還應(yīng)包括： — 些附件，如國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、銷售（預(yù)售）許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書、建筑設(shè)計(jì)方案平 面圖、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)許可證等。這些附件通常由開發(fā)商或委托評(píng)估方準(zhǔn)備，與評(píng)估報(bào)告一同送有關(guān)讀者。 二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn) 按照前述報(bào)告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容，現(xiàn)將寫作要點(diǎn)介紹如下。 （一）項(xiàng)目總說明 在項(xiàng)目總說明中，應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。 （二）項(xiàng)目概況 在這一部分內(nèi)容中， 應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。 （三）投資環(huán)境研究 主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。 （四）市場(chǎng)研究 按照所評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的土地市場(chǎng)、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓物業(yè)市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等進(jìn)行分析研究。市場(chǎng)研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市場(chǎng)信息資料，通過列舉市場(chǎng)交易實(shí)例，令讀者信服報(bào)告對(duì)市場(chǎng)價(jià)格、供求關(guān)系、發(fā)展趨勢(shì)等方面的理解。 （五）項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目 這一部分主要應(yīng)就項(xiàng)目所處的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀（熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作）和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競(jìng) 爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說明。競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目的介紹十分重要，它能幫助開發(fā)商做到知己知彼，正確地為自己所發(fā)展的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位。 （六）規(guī)劃方案及建設(shè)條件 主要介紹項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。在介紹規(guī)劃建設(shè)方案的過程中，可行性研究報(bào)告撰寫者最好能根據(jù)所掌握的市場(chǎng)情況，就項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、建筑物裝修標(biāo)準(zhǔn)和功能面積分配等提出建議。 （七）建設(shè)方式及進(jìn)度安排 項(xiàng)目的建設(shè)方 式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。這一部分中還應(yīng)就建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng)（主要建筑材料的需要量）做出估計(jì)或估算，以便為投資估算作好準(zhǔn)備。 （八）投資估算及資金籌措 這一部分的主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算，并按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況做出投資分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃。項(xiàng)目總投資的估算，應(yīng)包括項(xiàng)目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括土地 費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。投資分年度使用計(jì)劃實(shí)際是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過程中有關(guān)現(xiàn)金流人的主要部分，應(yīng)該分別就開發(fā)建設(shè)投資和建設(shè)投資利息分、別列出。資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售（租）收入三個(gè)部分。應(yīng)該特別指出的是，當(dāng)資金來源中包括預(yù)售（租）收人時(shí)，還要和后面的銷售（出租）收入計(jì)劃配合考慮。 （九）項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 這一部分通常包括銷售 收入測(cè)算、成本及稅金和利潤(rùn)分配三個(gè)部分。要測(cè)算銷售收入，首先要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況確定按功能分類的可銷售或出租面積的數(shù)量；再依市場(chǎng)研究結(jié)果確定項(xiàng)目各部分功能面積的租金或售價(jià)水平；然后再根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度安排和開發(fā)商的市場(chǎng)銷售策略，確定項(xiàng)目分期的銷售或出租面積及收款計(jì)劃；最后匯總出分年度的銷售收人。成本和稅金部分，一是要對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成本、流動(dòng)資金、銷售費(fèi)用和投入運(yùn)營(yíng)后的經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行估算；二是對(duì)項(xiàng)目需要繳納的稅費(fèi)種類及其征收方式和時(shí)間、稅率
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