【文章內(nèi)容簡介】 式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征 )如何。 3．可出租物業(yè)的吸引力 (平面布局、方位、視野、設(shè)備、附屬設(shè)施、總體的現(xiàn)代化程度 )如何。 4．建筑物的實體 (屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯 )狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當?shù)牡胤侥芊窦m正。有無需要請結(jié)構(gòu)工程師來進行安全鑒定的問題。 5．建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間 、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。 6．提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設(shè)施。它們的實體及外觀狀況如何。 7．土地與建筑物的關(guān)系 (如停車場、分區(qū)規(guī)劃 )如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。 8．建筑物的現(xiàn)行管理標準是什么。在租戶選擇、購買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。 9．當前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何。 10．當前物業(yè)管理師的情況如何。每個人的工作態(tài)度、能力、學習及目標怎樣。 (五 )業(yè)主目標 明確業(yè)主目標，是制定物業(yè)管理計劃的前提。一旦物業(yè)管理企業(yè)接受了委托，就 要在物業(yè)管理目標上與業(yè)主達成共識，并要盡自己的最大可能來維護業(yè)主的利益。有時業(yè)主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標。物業(yè)管理師就要通過調(diào)查、分析有關(guān)投資信息，來確定較為具體的目標。此外，業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力范圍也有很大差別，有些業(yè)主只對重大決策問題發(fā)表意見，但也有些業(yè)主可能希望對有關(guān)細節(jié)問題亦予過問。物業(yè)管理師常常需要就業(yè)主提出的相互矛盾的目標作解釋工作，例如有業(yè)主同時提出了最小維護費用和最大增值兩個不相容的目標。 構(gòu)造物業(yè)管理方案和物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù) 三、構(gòu)造物業(yè)管理方案 (一 )探討 改進舊有物業(yè)的可能性 在進行了以上一系列分析、研究之后，物業(yè)管理師就要確定，現(xiàn)狀物業(yè)的各種運行方案能否為業(yè)主帶來可能的較高凈收益，如果不能，就要提出改進方案。理想的物業(yè)管理是管理新開發(fā)的物業(yè)，但大多數(shù)的物業(yè)是在進行專業(yè)管理前已被別人管理過了。如果發(fā)現(xiàn)建筑物不再能滿足其所處位置的要求，那么最好改變物業(yè)的現(xiàn)狀以符合當前的市場趨勢，并使業(yè)主獲得可能的最大凈收益。改進方案通常。從以下兩個方面考慮： 1．更新及現(xiàn)代化 更新就是在建筑物的原結(jié)構(gòu)設(shè)計、用途等不變的情況下，把建筑物內(nèi)的設(shè)備、飾面及材料更換成新的，將其恢 復(fù)至維修良好并具有吸引力的狀況。在更新時可使之現(xiàn)代化，如把原來的設(shè)備、材料更換成新設(shè)計的、性能更好的替代品。更新及現(xiàn)代化可以延長建筑物的經(jīng)濟使用壽命，并使其重新具有與新建筑物競爭的能力。 2．改變建筑物的用途 改變建筑物用途能在不影響鄰里景觀的情況下，滿足社區(qū)對房地產(chǎn)的需求，并使舊建筑物得以“再生”。對于建議進行改造的任何物業(yè)，還應(yīng)作融資分析。通過融資分析，提出不同的融資方案并從中選出一個可以實施的、最符合業(yè)主目標的方案。 (二 )物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容 在分析了所有可能的改進方案并進行科學的對比之后，選 出與業(yè)主目標最為符合的方案作為最優(yōu)方案。經(jīng)向業(yè)主推薦并得到業(yè)主的同意，物業(yè)管理師就可編制其對推薦方案的管理計劃了。推薦方案管理計劃的編制，要從實物的、財務(wù)的、運行的不同角度出發(fā)，說明如何管理物業(yè)；要按市場狀況及發(fā)展趨勢制定租賃計劃，制定收入及支出計劃，確定所需工作人員的結(jié)構(gòu)及數(shù)量，建立物業(yè)運行方針和工作程序；如有必要，還應(yīng)制定融資計劃。 1．建筑物管理計劃 物業(yè)管理企業(yè)的首要責任是在物業(yè)維護、維修、服務(wù)的質(zhì)量標準和達到這些標準所需的成本之間進行適當?shù)钠胶?。建筑物管理計劃的?nèi)容，包括如下幾個方面的內(nèi)容： (1)建筑物維護的標準。確定適當?shù)木S護維修標準首先要考慮到物業(yè)的類型和使用特點，物業(yè)體量的大小、物業(yè)的位置、物業(yè)的維修預(yù)算限制，以及業(yè)主就本物業(yè)的長遠策略。 (2)建筑物管理策略。最重要的是決定是否使用有計劃的維護維修體系，這兩種方案選擇的結(jié)果通常取決于業(yè)主投資目標和其為物業(yè)確定的維護標準。北京地區(qū)的調(diào)查表明，大約 60％的物業(yè)管理企業(yè)是沒有建筑物管理的具體計劃，這對物業(yè)投資是十分有害的；另外 40％的物業(yè)管理企業(yè)采用有計劃的管理 (PMP)，但一般集中于對大型中高檔商業(yè)物業(yè)的管理。對建筑物實施管理可以使用物業(yè)管 理企業(yè)內(nèi)部人員，也可以雇請社會上的專業(yè)承包商，或兩者的結(jié)合。采用物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員負責建筑物的維護維修一般僅限于像北京國際貿(mào)易中心這樣的大型物業(yè) (該公司有物業(yè)保養(yǎng)部 )或其物業(yè)處于其他物業(yè)的地理中心位置 (還可為其他物業(yè)提供服務(wù) )。 ． (3)物業(yè)檢查計劃。這種檢查主要是對物業(yè)的一般功能狀況、總體的整潔情況、物業(yè)的健康安全標準、負責維護維修的承包商的工作表現(xiàn)等進行檢查。當然，這種檢查還通常涉及到一些非物業(yè)維護維修的問題如監(jiān)督租戶履行租約的情況等。一般來說，物業(yè)檢查的頻率取決于業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量要求的程度。 (4)公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。一個物業(yè)運轉(zhuǎn)是否良好在很大程度上取決于公共設(shè)施如電、水、煤氣、供熱、電話等的使用狀態(tài)是否正常。對于商業(yè)物業(yè)來說，公共設(shè)施服務(wù)費用的支出在物業(yè)整個年費用支出中所占的比重也非常大。因此，確定公共設(shè)施服務(wù)的具體內(nèi)容與方式，也是建筑物管理計劃中的重要內(nèi)容。 2．租賃計劃 租賃計劃是物業(yè)管理計劃的重要內(nèi)容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市場分析和物業(yè)分析的基礎(chǔ)上，租金方案中不僅要確定物業(yè)出租時的總體租金水平，還要針對每一個獨立的出租單元，編制出租金價格表。出租策略則是為了使物業(yè)總體出 租收入最大化應(yīng)該采取的策略，包括租期長短、獨立出租單元大小、租戶類型的匹配策略，管理服務(wù)水平與租戶優(yōu)惠與補貼方式選擇，以及采用何種租金形式 (毛租金還是凈租金、采用建筑面積還是使用面積或可出租面積等 )等。 3．財務(wù)收支計劃 財務(wù)收支計劃通常以預(yù)算計劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預(yù)算中包括詳細的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和運營費用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標。要根據(jù)實際經(jīng)營情況對預(yù)算進行定期調(diào)整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預(yù)期收益減少，此時物業(yè)管理師往往要就空置率增加的原因進行認真的分析。維護費用超過預(yù)算一般預(yù)示著建筑物內(nèi)的某些設(shè)備需要予以更新。 預(yù)算是物業(yè)管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具。其控制特性表現(xiàn)在當收入低于預(yù)算或費用超過預(yù)算時就會引起物業(yè)管理師的注意，而其計劃特性則表現(xiàn)在當物業(yè)管理師編制預(yù)算時能就未來一年的經(jīng)營計劃作出比較現(xiàn)實的安排。此外，檢查上年度預(yù)算執(zhí)行情況，也有助于物業(yè)管理師發(fā)現(xiàn)問題，并在新年度預(yù)算中進行適當?shù)恼{(diào)整。 預(yù)算還可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)管理的財務(wù)情況進行檢查。當業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)運營收入和費用大大超過預(yù)計的水平時，通常會要 求物業(yè)管理師予以解釋，物業(yè)管理師則必須負責對實際執(zhí)行結(jié)果背離預(yù)算的原因進行說明，并告之業(yè)主這種未預(yù)計到的情況的發(fā)展趨勢。所以，一旦提出了一個預(yù)算，物業(yè)管理師和業(yè)主之間的經(jīng)濟關(guān)系也就確立了，但在雙方共同制定預(yù)算的過程中，物業(yè)管理師要努力為業(yè)主提出更為完美并切合實際的目標。 4．物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃 經(jīng)常更新和評估物業(yè)的財務(wù)狀況，以便從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)運營表現(xiàn)好壞的原因。物業(yè)管理企業(yè)需要定期評價物業(yè)運行績效，并將分析結(jié)果及時報告業(yè)主，以便采取正確的方法或改變策略來適應(yīng)未來的市場狀況。 (1)物業(yè)績效評 估指標。將物業(yè)當前的績效狀況和過去的績效表現(xiàn)相比較，就能看出物業(yè)當前的表現(xiàn)是否正常。目前使用的主要表現(xiàn)評估指標包括：①預(yù)計租值與實際租值的比較；②實際和預(yù)計的資本價值的增長；③收益率即物業(yè)的競爭狀況和預(yù)期的風險與其市場競爭對手的比較；④資本回報率即收益和物業(yè)資本價值的比較；⑤凈收益即毛收益減去成本；⑥空置水平；⑦服務(wù)收費水平；⑧拖欠租金和壞賬；⑨財務(wù)內(nèi)部收益率；⑩對于機構(gòu)投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該就上述指標作為財務(wù)記錄進行經(jīng)常性的監(jiān)控，以在競爭的市場上及時調(diào)整自己的策略。 (2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。大多數(shù)業(yè)主主要依靠其物業(yè)管理企業(yè)的及時溝通來了解其物業(yè)的表現(xiàn)情況。這種溝通的模式和頻率主要取決于業(yè)主的態(tài)度。最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現(xiàn)報告；定期的管理會議；通過電話通信或現(xiàn)場會議等形式的定期私人接觸。通過這些溝通，業(yè)主一般能達到兩個目的：及時了解物業(yè)管理中出現(xiàn)了什么問題 (如租金、租戶爭議 )以及物業(yè)管理師是如何解決這些問題的；物業(yè)管理企業(yè)的未來計劃是什么 (如重新裝修、重新發(fā)展、賣掉或繼續(xù)出租 )。 四、物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù) 預(yù)算不是一門很精確的科學，物業(yè)的 實際收支，很少與預(yù)算中的估計完全一致。預(yù)算只是一個工具，利用這個工具，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)事先估計的物業(yè)收支數(shù)量，作出費用支出計劃。預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈運營收益的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。當一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出。 預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。 (一 )年度運營預(yù)算 年度運營預(yù)算是最常用的預(yù)算。該預(yù)算中，列出了物業(yè)的主要收入來源 和費用支出項目。在物業(yè)收支報告中列出的有效毛租金收入的數(shù)量，在每個月間應(yīng)保持基本穩(wěn)定，有效毛租金收入加上物業(yè)其他收入再扣除物業(yè)運營費用后，就可得到物業(yè)的凈運營收益。由此可以看出，即便有效毛租金收入是一個固定的數(shù)值，由于物業(yè)運營費用中有關(guān)項目費用的變化，也會令業(yè)主的凈運營收益有較大的變化。為了保持物業(yè)凈運營收益的穩(wěn)定性，物業(yè)管理企業(yè)就必須通過預(yù)算這一有效的財務(wù)工具，準確地預(yù)測和控制物業(yè)的收入與支出。 預(yù)算不僅能令物業(yè)各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時間。能源費用支出隨季節(jié) 變動，也就是說在一年中每個月份的燃料、煤氣和電力費用支出數(shù)量存在差異。廣告宣傳及市場推廣費用在許多月份的開支可能很少，但在物業(yè)出租的市場推廣工作集中的月份，該項費用支出就很大。一個新投入使用的物業(yè)或剛剛經(jīng)過大規(guī)模改造的物業(yè)，可能就需要投入大量的市場宣傳費用，這些費用可在每個月中平均分攤，以示在整個年度均要開展大量的廣告宣傳工作。 預(yù)算中要為不可預(yù)見費用的支出預(yù)留空間。如果冬季的天氣特別寒冷，就會使供暖的強度加大、時間延長，而對燃料需求的增加往往會導(dǎo)致燃料價格上漲，從而會進一步增加燃料費用支出的負擔，從而使物 業(yè)的燃料費預(yù)算超支。其他與季節(jié)相關(guān)的費用增長，如掃雪費用增加，也會影響到物業(yè)的凈運營收益。當這些額外費用支出與預(yù)算中預(yù)計的相關(guān)費用支出不相匹配時，物業(yè)管理企業(yè)就要對其他預(yù)期的費用支出進行分析，看是否可以從其他預(yù)算費用中挪用一部分來支付與季節(jié)相關(guān)的額外費用支出的部分或全部，否則就要動用準備金。 為了編制年度運營預(yù)算，物業(yè)管理企業(yè)常常要對以前若干年的物業(yè)收支狀況進行認真的分析，對于在來年可能要出現(xiàn)的情況 (如由于大規(guī)模裝修改造，臨時降低了人住率 )，要予以認真的考慮，并在預(yù)算中盡量體現(xiàn)這些可能的變化。 年度運營 預(yù)算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個分析物業(yè)過去的經(jīng)營表現(xiàn)和根據(jù)對來年的有關(guān)估計對個別的預(yù)算項目作出適當調(diào)整的機會。通過分析預(yù)算中的每一個收支項目，物業(yè)管理企業(yè)就可以對各項預(yù)計的收入和費用項目對物業(yè)表現(xiàn)影響的程度作出判斷，找出主要影響因素，以便在日后的物業(yè)管理過程中實施有效的控制。通過預(yù)算的編制，還可以在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就來年有關(guān)物業(yè)的收支安排達成共識，以避免雙方在預(yù)算實施的過程中產(chǎn)生矛盾。在預(yù)算中，如果收入和費用較上年度有較大的變化，就要作出合理的說明。 當物業(yè) 管理企業(yè)按月向業(yè)主提供運營報告時，在預(yù)算中就要按月安排各項收支計劃，這就涉及到如何將年度預(yù)算收支在各個月間合理分配的問題。在大多數(shù)情況下，如果某些費用支出在每個月之間變化不大，則可以分成十二等份；有些季節(jié)性發(fā)生的費用，在月和月之間有較大的差異，所以在編制預(yù)算的過程中，需要在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就這些季節(jié)性費用的分配達成共識。 年度運營預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的重要參考資料，然而實際的運營收入和費用支出，可能會隨著時間的進展與預(yù)算數(shù)據(jù)有很大的出入。為了彌補這些差異，物業(yè)管理企業(yè)有時還會隨著時間的進展準備季 度預(yù)算，并從中反映出對原年度預(yù)算中某些初始估計的調(diào)整過程。，季度預(yù)算一般比年度預(yù)算更為準確，因為預(yù)測的內(nèi)容從時間上講是更近了，所以更容易把握。此外，季度預(yù)算大致是一個季節(jié)的時間長度，所以對季節(jié)性收支的估計就會更加準確。為了更好地發(fā)揮預(yù)算在物業(yè)管理過程中的指導(dǎo)作用，物業(yè)管理企業(yè)有時還會進一步將預(yù)算分解為月預(yù)算，以便更加貼近實際、更具操作性。 (二 )資本支出預(yù)算 物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實際上是業(yè)主向物業(yè)再次進行資本投入的過程。與此有關(guān)的支出，一般稱為資本支出。很顯然，物業(yè)的大規(guī)模維修或更新改造的時間間隔 比較長，但每次需投入的資金數(shù)量卻很大，為了使物業(yè)的資本支出有一個穩(wěn)定的來源，且不對物業(yè)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流產(chǎn)生過大的影響，就需要在日常的經(jīng)營過