【文章內(nèi)容簡介】 毛租金乘數(shù)，又稱為“租售比價”B．毛租金乘數(shù)法能避免由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累積C．毛租金乘數(shù)=物業(yè)價值/毛租金D．毛租金乘數(shù)法考慮了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異答案：D解析：P117118，D不正確。毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是：①方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料；②由于在同一市場上，相似物業(yè)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。也就是說，毛租金乘數(shù)不像報酬資本化法或凈收益乘數(shù)法需要測算凈收益那樣，在測算凈收益時需要統(tǒng)計(jì)潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、運(yùn)營費(fèi)用等，每一個變量在統(tǒng)計(jì)的時候都會引起誤差。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)是：①忽略了物業(yè)租金以外的收入；②忽略了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。28. 某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（　?。┤f元。答案：B29．從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，通常不包括（ ）。A．價格結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu)C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D．供求結(jié)構(gòu)答案：A解析：P127，從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)，不含價格結(jié)構(gòu)。30．房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場。A．租賃 B．銷售 C．保險 D．抵押答案：C解析：P128中間，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。31．在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的是（ ）。 D. 失業(yè)率答案：B解析：A空置量屬于市場供給指標(biāo)，C平均建設(shè)周期也屬于市場供給指標(biāo)，失業(yè)率屬于需求指標(biāo)。32．介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間的物業(yè)管理計(jì)劃是（ ）A．年度計(jì)劃B．短期計(jì)劃C．中短期計(jì)劃D．長期計(jì)劃答案：C解析：P145，物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長期計(jì)劃。年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃；中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期，通常為3～5年；長期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。33．物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主溝通的模式和頻率主要取決于（ ）A．業(yè)主的態(tài)度B．物業(yè)管理人員的態(tài)度C．雙方的約定D．物業(yè)服務(wù)水平答案：A 解析：P150下面。34．財務(wù)收支計(jì)劃通常以（ ）的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。A．收入計(jì)劃B．支出計(jì)劃C．收益估算D．預(yù)算計(jì)劃答案：D解析：P149頁下面。財務(wù)收支計(jì)劃通常以預(yù)算計(jì)劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和運(yùn)營費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。35．租賃關(guān)系會因雙方中的一方死亡而自動終止的是（ ）A．意愿租賃B．私房租賃C．定期租賃D．自動延期租賃答案：A解析：P157頁下面，與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動終止。這一頁中下部，自動延期租賃的租賃行為不因租約一方的死亡而中止。36．吸引租戶的主要策略不包括（ ）A．強(qiáng)調(diào)租金低廉B．宣傳手段C．租約條款優(yōu)惠D．現(xiàn)場看樓答案：A解析：P164，物業(yè)管理的市場宣傳工作一般圍繞著物業(yè)的特性來進(jìn)行，如宣傳物業(yè)所處的位置、周圍景觀、通達(dá)性和方便性等。一般很少通過強(qiáng)調(diào)租金低廉來吸引租戶，因?yàn)閷τ诮?jīng)營性物業(yè)來說，租金水平相對于物業(yè)的其他特性對租戶可能并不十分重要。37．在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（ ）A．物業(yè)出租經(jīng)營成本B．業(yè)主希望的投資回報率C．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系D．出租策略答案：C解析：P163頁底部，從理論上來說，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。租金方案還會受到出租策略的影響。38．租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由（ ）承擔(dān)。A．出租方B．承租方C．轉(zhuǎn)租方D．雙方當(dāng)事人在合同中約定答案：D解析：P171下面，租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。 39．即使無產(chǎn)量時，也有一定的支出，而當(dāng)生產(chǎn)開始時，成本會按一定比率增加，這種成本稱為（ ）A．固定成本B．變動成本C．混合成本D．差異成本答案：C解析：P185頁下面，半固定或半變動成本又稱混合成本，指的是即使無產(chǎn)量時，也有一定的支出，而當(dāng)生產(chǎn)開始時，成本會按一定比率增加。40．非比例變動成本是指所發(fā)生的費(fèi)用隨業(yè)務(wù)量而呈同向趨勢變化的項(xiàng)目，它不包括（ ）。A．輔助材料B．燃料C．動力D．原材料購買成本答案：D解析：P185，D原材料購買成本屬于比例成本，即所發(fā)生的費(fèi)用隨業(yè)務(wù)量而成正比例變化的費(fèi)用。41．（ ）是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評價指標(biāo)。A．物業(yè)增值率B．業(yè)主滿意率C．維修及時率D．房屋完好率答案：A解析：P205頁中下部，考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費(fèi)用）控制中心服務(wù)質(zhì)量的定量指標(biāo)，主要有房屋完好率、維修及時率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等。其中，物業(yè)增值率是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評價指標(biāo)。42．某物業(yè)管理企業(yè)，年人工工資總額為369600元，則福利基金為（ ）元。A．7392B．73920C．51744D．5544答案：C解析：P188頁，福利基金為人工工資的14%，所以，福利基金為36960014%=51744元。43．以下關(guān)于投標(biāo)工作說法錯誤的是（ ）A．招標(biāo)文件是投標(biāo)方編制投標(biāo)書的依據(jù)B．投標(biāo)書最重要的內(nèi)容是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測算C．封送標(biāo)書時一般是正本1份，副本2份D．物業(yè)管理的服務(wù)收費(fèi)從總體上講，有政府定價，政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價三種答案：B解析：P225頁下面，投標(biāo)書最重要的內(nèi)容是詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃。44．雇主責(zé)任保險的擴(kuò)展包括附加醫(yī)藥費(fèi)保險和（ ）A．附加醫(yī)療費(fèi)保險B．附加雇員個人財產(chǎn)保險C．附加第三者責(zé)任險D．附加公眾責(zé)任保險答案：C 解析：P239中下部。45．以下關(guān)于雇主責(zé)任保險賠償額度的說法錯誤的是（ ）A．死亡：最高賠償額度按保單規(guī)定辦理B．永久喪失全部工作能力，按保單規(guī)定的最高賠償額度給付C．暫時喪失工作能力10天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付D．保險人總的賠償金額，最高不超過保單規(guī)定的賠償限額答案：C解析：P239頁上面，暫時喪失工作能力5天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。46．風(fēng)險的（ ）是保險人能夠經(jīng)營保險的基礎(chǔ)。A．負(fù)面性B．可測性C．不確定性D．可控性答案：B解析：P227頁下面，風(fēng)險具有三個特征：負(fù)面性、不確定性和可測性，其中，可測性是保險人能夠經(jīng)營保險的基礎(chǔ)。47．按風(fēng)險影響的程度和范圍劃分，風(fēng)險可分為（ ）A．純粹風(fēng)險與投機(jī)風(fēng)險B．財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險及人身風(fēng)險C．自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險D．基本風(fēng)險與特殊風(fēng)險答案：D解析：P228頁下面，A純粹風(fēng)險與投機(jī)風(fēng)險，是按損失的性質(zhì)來劃分的；B財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險及人身風(fēng)險，是按風(fēng)險的對象來劃分的；C自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、政治