【文章內(nèi)容簡介】 所有單元只可作住宅用途使用。商務(wù)公寓樓內(nèi)的所有單元只可作住宅或?qū)懽謽怯猛臼褂谩? 三十三． 裙樓內(nèi)的所有單元只可作商場及展覽用途使用。停車場內(nèi)的所有車位只可作停泊車輛用途使用。 第五章 管 理 一． 一般事項(xiàng) 1． 該發(fā)展項(xiàng)目由管理者根據(jù)本公約進(jìn)行管理。管理者的首屆任期為 二年，由 *年 *月 *日至 *年 *月 *日止。 2． 業(yè)主委員會有權(quán)于業(yè)主大會通過多數(shù)決議后給予管理者不少于三個月的書面通知終止其職務(wù)：管理者亦可給予業(yè)主委員會三個月的書面通知辭去其職務(wù)。惟業(yè)主委員會或管理者不可在上述首屆任期二年內(nèi)發(fā)出此通知。 3． 管理者的責(zé)任在于管理和維護(hù)該發(fā)展項(xiàng)目的每一部分，管理者受本公約的約束，并須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)。 4． 管理者將被視為全部業(yè)主之集體代理人，而非個別代理人。每一個業(yè)主將被視為已不可撤銷地任命管理者為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。 二． 管理者的權(quán)力及責(zé)任 1． 在不抵觸第一業(yè)主及 其權(quán)利轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利下，管理者有完全之授權(quán)去做所有為該發(fā)展項(xiàng)目有效管理和維護(hù)所必須做的事情，并為此負(fù)責(zé)，其中包括（但不限于）下列事項(xiàng)： （ 1）檢查、視察該發(fā)展項(xiàng)目，必要時可進(jìn)入所有單元的內(nèi)部。 （ 2）從事任何必要工作，以保持該發(fā)展項(xiàng)目及其每一個部分處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。 （ 3）更換公共地方中破損的玻璃、門、窗或設(shè)備及破損的公共服務(wù)設(shè)施。 （ 4）保持所有公共地方良好照明。 （ 5）保持該發(fā)展項(xiàng)目及其所有部分（任何業(yè)主擁用獨(dú)家使用權(quán)的單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈。 （ 6）安排定期垃圾清理，保證垃圾站及其收集設(shè)施 處于良好工作狀態(tài)。 （ 7）防止堵塞所有公共地方，并在發(fā)生堵塞時清除障礙物。 （ 8）保持該發(fā)展項(xiàng)目所有公共下水道、水管或其他管道清潔、暢通。 （ 9）保持公共服務(wù)設(shè)施處于良好操作狀態(tài)。 （ 10）保持所有公共地方內(nèi)的機(jī)房、機(jī)械及設(shè)備處于良好操作狀態(tài)。如果有電梯及自動扶梯，則按有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。 （ 11）防止任何垃圾淤積、侵蝕或傾倒于任何公共通道上。如有前述情況發(fā)生，則將垃圾清除，并應(yīng)向引致上述情況發(fā)生的人士要求并收取因此而引起的費(fèi)用。 （ 12）清除任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，向應(yīng)負(fù)責(zé)的人士要求并收取清除及補(bǔ)償因此而引起的損害的費(fèi)用。 （ 13）安排保養(yǎng)該發(fā)展項(xiàng)目內(nèi)的消防設(shè)施、保安設(shè)施、電訊設(shè)施、電梯系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、供水及排污設(shè)施、照明系統(tǒng)、空調(diào)設(shè)施及其他公共設(shè)施，并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)的要求。 （ 14）為該發(fā)展項(xiàng)目及其每一個部分提供并保持一隊(duì)保安人員、看更、看守人員，并 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 12 頁，共 209 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 在管理者認(rèn)為合適的情況下，安裝、運(yùn)用并維護(hù)保安設(shè)施。 （ 15）控制該發(fā)展項(xiàng)目內(nèi)所有車輛停放、貨物裝卸、行人交通，拖離或扣留所有違反該發(fā)展項(xiàng)目規(guī)則，包括停車場規(guī)則或本公約而停泊于停車場內(nèi)的車輛，并向該車輛之車主收取拖離及扣留費(fèi) 用，包括本章第（五）部分第 2條規(guī)定的滯納金和手續(xù)費(fèi)。 （ 16）以高標(biāo)準(zhǔn)維持并改進(jìn)所有公共服務(wù)設(shè)施及其服務(wù)質(zhì)量，使該發(fā)展項(xiàng)目使用者能滿意地享用該發(fā)展項(xiàng)目。 （ 17）在所有與該發(fā)展項(xiàng)目之公共責(zé)任有關(guān)之法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表。 （ 18）防止及制止任何人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。 （ 19）采取一切必要措施以符合政府對于該發(fā)展項(xiàng)目的要求。 （ 20）防止及制止任何人對該發(fā)展項(xiàng)目或公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行有害的變更及損害。 （ 21）按本公約規(guī)定，要求并收取所有該發(fā)展項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)付 之款項(xiàng)，支付所有因該發(fā)展項(xiàng)目管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。 （ 22）如管理者認(rèn)為合適，管理者有權(quán)為該發(fā)展項(xiàng)目的公共地方（包括公共服務(wù)設(shè)施）（但不包括個別業(yè)主享有獨(dú)自擁有使用權(quán)的部分）投保。其金額及險種由管理者根據(jù)其良好管理實(shí)踐做出決定。投保應(yīng)根據(jù)業(yè)主各自的投保權(quán)益，以管理者的名義代表管理者本身及業(yè)主投保，管理者統(tǒng)一支付保費(fèi)以使該等保險有效。 （ 23）替綠化區(qū)進(jìn)行綠化工作。 （ 24）向業(yè)主報告所有因該發(fā)展項(xiàng)目的管理、維護(hù)而與政府、公民及有關(guān)個人的往來事宜。 （ 25）雇用或解雇職員，使管理者得以履行其職責(zé)。為該等 職員提供辦公地、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的設(shè)備及應(yīng)有的培訓(xùn)，勞工保障（包括法例所規(guī)定的任何保險，在職及退職（退休）補(bǔ)償或其他各項(xiàng)支出等）。 （ 26）防止任何人在該發(fā)展項(xiàng)目叫賣，有權(quán)將叫賣者驅(qū)出該發(fā)展項(xiàng)目外。 （ 27）節(jié)日期間可裝飾該發(fā)展項(xiàng)目入口及外墻及公共地方，包括燈光及其他飾物。如管理者認(rèn)為必要，可以組織該發(fā)展項(xiàng)目內(nèi)的文娛康樂及推行活動。 （ 28）采取方法執(zhí)行和監(jiān)察各業(yè)主及用戶遵守及履行本公約的條款，包括但不限于以下方法： a. 在該發(fā)展項(xiàng)目內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違 約情節(jié)； b. 勸告或以書面通告違約業(yè)主糾正錯誤，并在通知后 14 天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤時，帶同或不帶同工人進(jìn)入該違約業(yè)主之單元并采取相應(yīng)的行動。如屬緊急情況，可不必書面通知： c. 通過民事訴訟向每名違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付任何款項(xiàng)； d. 停止對違約業(yè)主單元的服務(wù)（包括停止水、電、煤氣等的供應(yīng)及 /或電梯、電視轉(zhuǎn)播的服務(wù)）或采取其他有效或可行之措施； e. 管理者認(rèn)為合適的其他方法。 （ 29）修葺該發(fā)展項(xiàng)目的主要結(jié)構(gòu)、天臺、外墻及公共地方等，確保其維修良好。 （ 30）采取一 切措施防止該發(fā)展項(xiàng)目任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻塞的物件。 （ 31）采取一切措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 13 頁，共 209 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 約的規(guī)定或該發(fā)展項(xiàng)目規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場規(guī)則及裝修規(guī)則。 （ 32）就管理者的一切酬金及履行本公約規(guī)定的職責(zé)而支出及支取的一切款項(xiàng)預(yù)備妥善的賬目記錄，并向各業(yè)主提交每月及每年的定期報告，及于業(yè)主合理要求時提交報告。 （ 33）聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、設(shè)計(jì)院工程師、會計(jì) 師及其他專業(yè)顧問、承建商、工人、花匠、代理人、保安人員、清潔工人及其他工作人員。 （ 34）在不抵觸本公約的規(guī)定下，作出其他行動使該發(fā)展項(xiàng)目有妥善管理和維修。 （ 35）協(xié)助調(diào)解業(yè)主或用戶之間因該發(fā)展項(xiàng)目之管理及共用該發(fā)展項(xiàng)目的公共地方及公共設(shè)施而引起的糾紛與爭執(zhí)。 2．管理者有權(quán)制定、修改及替代該發(fā)展項(xiàng)目管理規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場規(guī)則及裝修規(guī)則。以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該發(fā)展項(xiàng)目之告示欄。 有業(yè)主均有約束力。 ： （ 1） 為履行本公約所作出或拒絕作出的一切行為，但涉及刑事責(zé)任、不道德、不誠實(shí)、嚴(yán)重過失及故意違約的不包括在內(nèi)。 （ 2） 因下列原因造成的服務(wù)中斷： a. 因任何設(shè)施及裝置必要之保養(yǎng)及維修； b. 臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其他不可搞力的損害、毀滅； c. 無法避免的燃料、材料、水或勞力短缺； d. 管理者所無法控制的其他一切原因。 e. 因國家或地方法律規(guī)定或約束下而不能執(zhí)行本公約或要執(zhí)行非本公約條款之職責(zé)。 f. 管理者應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對該發(fā)展項(xiàng)目的管理和維護(hù)職責(zé)。 。 三． 管理者酬金 1． 管理者酬金乃管理者履行本公約的職責(zé)而付給管理者的報酬。在業(yè)主委員會未成立前，該酬金由第一業(yè)主擬定。在業(yè)主委員會成立后，管理者酬金將由業(yè)主委員會擬定。 2． 管理者無須從管理者酬金中支付因招聘任何職工為該發(fā)展項(xiàng)目管理、運(yùn)作、會計(jì)、核數(shù)或作為捐獻(xiàn)等和一切直接開支費(fèi)用。 3． 管理者酬金于每月第一天由業(yè)主提前支付。 四． 管理及其他費(fèi)用 1． 為確定業(yè)主應(yīng)付的管理費(fèi)用，管理者應(yīng)在每年 10 月底前為下一年度準(zhǔn)備一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示該發(fā)展項(xiàng)目總體上在管 理與維護(hù)方面的估計(jì)開支（包括管理者酬金）和估計(jì)收入。 2． 為確定管理預(yù)算，第一會計(jì)年度應(yīng)由該發(fā)展項(xiàng)目工程完成并經(jīng)深圳市政府主管部門檢驗(yàn)合格之日開始，截至該年之 12 月 31 日止。若該開始日期在該年 10 月底以后，則該年的會計(jì)年度與第二年的會計(jì)年度合并計(jì)算。其后的會計(jì)年度即自每年1 月 1 日始，至該年 12 月 31 日止。管理者有權(quán)隨時改變會計(jì)年度，但應(yīng)提前一個月向各業(yè)主發(fā)出書面通知。 3． 管理費(fèi)用包括但不限于下列各項(xiàng)： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 14 頁，共 209 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （ 1） 該發(fā)展項(xiàng)目公共地方應(yīng)付給予政府之土地使用費(fèi)、土地管理費(fèi)、租金、稅金及其他應(yīng)付款項(xiàng)之開支。 （ 2） 履行本公約定明的管理者 職責(zé)的費(fèi)用。 （ 3） 為該發(fā)展項(xiàng)目的恰當(dāng)及有效管理而由管理者決定應(yīng)購置或租用的所有必需之設(shè)備、機(jī)械、車輛的費(fèi)用。 （ 4） 聘用及解聘協(xié)助該發(fā)展項(xiàng)目管理的行政及監(jiān)督職員的費(fèi)用。 （ 5） 聘用及解聘任何管理該發(fā)展項(xiàng)目所必需的看更、守衛(wèi)、電工、花匠、清潔工、分判商或其他人士，以及為該等人士提供制服、工作服、工具、材料、設(shè)備及培訓(xùn)之費(fèi)用。 （ 6） 該發(fā)展項(xiàng)目整體公共（即非某一單元或某一業(yè)主獨(dú)家使用之地方所使用或耗用的）水、電、冷氣、煤氣、電話、服務(wù)的收費(fèi)及其類似收費(fèi)及支出。 （ 7） 管理者的酬金。 （ 8） 處理垃圾的費(fèi)用。 （ 9） 操作、修理、保養(yǎng)、綠化、裝飾、更換或清 潔外墻（包括玻璃幕墻）、公共地方或公共服務(wù)設(shè)施的支出和費(fèi)用。 （ 10） 因安裝、改善或更換該發(fā)展項(xiàng)目內(nèi)任何公共服務(wù)設(shè)施所需的非經(jīng)常性開支。 （ 11） 本公約第五章第二、 1.（ 22）及（ 25）條所提及的保險金（若有）。 （ 12） 管理者為履行本公約規(guī)定的職務(wù)或行使本公約規(guī)定的權(quán)力而支出的法律、會計(jì)、核數(shù)或其他專業(yè)費(fèi)用。 4． 各業(yè)主應(yīng)按管理者預(yù)算及其所屬單元所占的管理份額支付管理費(fèi)用。 5． 管理工作及 /或管理費(fèi)用如因?yàn)閭€別業(yè)主的要求及 /或行為而增加，管理者有權(quán)向該業(yè)主征收合理的附加費(fèi)用。 6． 管理者有權(quán)在其認(rèn)為必要的情況下增加各業(yè)主每月應(yīng)付的管理者費(fèi)用 金額以滿足有關(guān)年度修改之估計(jì)開支，并無須如以下第 7 款所規(guī)定需準(zhǔn)備一份預(yù)算更改，但應(yīng)提前一個月書面通知業(yè)主。該增加之款項(xiàng)將構(gòu)成各業(yè)主每月應(yīng)付的管理費(fèi)用的一部分。 7． 如管理者認(rèn)為有關(guān)會計(jì)年度所收的款項(xiàng)將不足以支付有關(guān)會計(jì)年度發(fā)生的所有開支，則管理者可準(zhǔn)備一份修改后的管理預(yù)算，確定每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)目。管理者可運(yùn)用該筆每月加收的款項(xiàng)彌補(bǔ)不足的部分。在例外情況下，如果管理者認(rèn)為合理，該筆款項(xiàng)亦可以一次性總付的方式收取。 8． 如有關(guān)會計(jì)年度出現(xiàn)盈余，則該盈余部分即視為下一會計(jì)年度的收入。 9． 各業(yè)主有責(zé)任確保其單元 /店鋪按時繳 交管理費(fèi)用，無論其單元是否空置、出租或自用。 10． 該發(fā)展項(xiàng)目每一單元的首名向第一業(yè)主購置該單元的業(yè)主（下稱“首名業(yè)主”），須于該單元買賣完成時將一筆由管理者指定的款項(xiàng)交給管理者作為公共設(shè)施維修基金及公共水電費(fèi)用周轉(zhuǎn)金。該筆款項(xiàng)不得轉(zhuǎn)移亦不會歸還給該首名業(yè)主，由管理者用于有益于該發(fā)展項(xiàng)目管理、維修之用途或支付任何非經(jīng)常性開支，包括安裝或更換發(fā)展項(xiàng)目內(nèi)任何公共服務(wù)設(shè)施的費(fèi)用。 11． 每單元的首名業(yè)主在向第一業(yè)主完成購入其單元時應(yīng)當(dāng)： （ 1） 向管理者清繳及預(yù)繳其單元應(yīng)付之管理費(fèi)用，管理費(fèi)用由第一業(yè)主向其發(fā)出關(guān)于其單元的交付使用通 知書日起開始征收。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 15 頁，共 209 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （ 2） 向管理者支付一筆相等于根據(jù)管理預(yù)算于第一會計(jì)年度應(yīng)付的兩個月管理費(fèi)的款項(xiàng)作為其在本公約項(xiàng)下應(yīng)負(fù)的責(zé)任的保證金。該筆款項(xiàng)不可用作支付業(yè)主根據(jù)本公約項(xiàng)下應(yīng)付之管理費(fèi)用。 五． 管理費(fèi)用及其滯納金的繳付 1． 每一業(yè)主于第個月第一天預(yù)先向管理者繳付其單元每月應(yīng)付之管理費(fèi)用，管理者別有規(guī)定的除外。 2． 任何業(yè)主如果未能于根據(jù)本公約應(yīng)付的款項(xiàng)（包括但不限于管理費(fèi)、該業(yè)主糾正違約錯誤相應(yīng)開支）到期日起 15 天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項(xiàng)，則管理者有權(quán)采取下列措施并收取附加費(fèi)用： （ 1） 收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起至實(shí)際支付之日處以每 日千分之三的滯納金。 （ 2） 收取合理的手續(xù)費(fèi)作為因違約引起管理者額外工作的賠償，該手續(xù)費(fèi)將由管理者按年調(diào)整。 3． 所有以滯納金及手續(xù)費(fèi)方式付給管理者的款項(xiàng)存入管理費(fèi)用戶口。 4． 各業(yè)主按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項(xiàng)連同本章前述第（五）部分第 2 條所述的滯納金及手續(xù)費(fèi)以及其他所有因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費(fèi)用可應(yīng)管理者的請求通過強(qiáng)制執(zhí)行或民事訴訟予以收回。在該等訴訟中管理者可要求與訟方支付律師費(fèi)用及管理者作為一方當(dāng)事人的費(fèi)用。違約業(yè)主對該等費(fèi)用應(yīng)負(fù)責(zé)。在該等訴訟中，管理者將無可置疑地被視為代表整體業(yè)主的代理人。 5． 所有在上 述訴訟中索回的款項(xiàng)應(yīng)存入管理費(fèi)用戶口，管理者可隨時將該款項(xiàng)運(yùn)用